房地產企業全面預算管理的難點與對策

李霞

房地產行業是關系到國計民生的重要行業，受政策的影響巨大，做好全面預算可以與時俱進，跟上政策的步伐，促進房地產企業的持續發展。但是，由于我國房地產企業全面預算管理起步較晚，很多企業在實施全面預算管理的過程中，還存在著較多問題和困境，通過解決全面預算管理中存在的難點問題，全面預算才能真正為企業所用。

一、房地產企業全面預算管理的重要性

1.為企業提供全面的規劃發展。房地產企業項目前期投資較大，無資金流入，待開盤后能集中收回，銷售達到一定條件，又面臨土地增值稅及企業所得稅等大額稅金的支出，資金流存在很大的不確定性。而每一個項目的開發則以企業的整體戰略目標為導向，全面預算將總體目標具體到戰略規劃和經營目標。全面預算可以在確定未來收益、費用、成本、人員配置及資金流向等環節中發現經營“瓶頸”，重新配置財務與非財務資源，提高資金使用效率，更好地規劃實現企業戰略目標。

2.提升溝通與協調能力。全面預算目標統一，覆蓋企業的各業務范圍，包括生產經營的一切經濟活動。在編制全面預算的過程中，需要各個部門進行良好溝通。編制預算需企業內部各部門相互溝通，及時、正確評估其它各部門的需求及計劃對本部門的影響，從而提升各部門相互溝通、理解的能力。

3.提升企業的控制與監督能力。全面預算在企業經營發展各階段都設立了不同的目標，預算執行過程中各預算執行單位需要將實際結果與預算目標進行比對并發現差異，及時監控企業目標的實現程度和經營狀況，發現新的增長機會或生產經營過程中存在的問題和風險，從而相應地調整經營戰略或預算。

二、房地產企業全面預算管理的難點和存在的問題

1.全面預算不“全”。所謂全面預算的“全”，包含了三層含義：全員參與，全面覆蓋及全程跟蹤。目前，房地產企業上至高層，下至基層員工都存在認為實施全面預算是財務部及各部門負責人的事，缺乏預算理念及參與的意識。房地產項目開發周期長，預算涉及開發過程的每一個環節及每一位員工，但很多房地產企業都未將預算目標責任落實到各崗位員工，很多員工都沒有參與預算。

全面預算覆蓋很廣，包含經營、投資、籌資三大活動預算及財務預算等。很多房地產企業未將預算貫穿企業的縱向目標和橫向目標，各項目的目標脫離企業整體戰略目標，各項目預算與總體目標脫離且未涵蓋整個項目的生命周期，未將項目開發過程中涉及的各項銷售、投資、財務活動以及人、財、物等方面涵蓋。沒有發揮預算在各環節中承上啟下的作用，存在某一環節出錯而影響其他環節正常運行的情形。

全面預算未進行全程跟蹤，很多企業重編制，輕執行監督。企業編制時熱情高漲，執行監督過程放之任之，沒有將各項經濟活動的事前、事中和事后都納入預算管理。各崗位員工認為只要靠領導或者幾個人及個別部門就能控制目標實現預算，沒有將自身作為主角來執行，執行力嚴重缺乏，預算形同虛設達不到預期的效果。

2.編制預算前期工作不重視。很多房地產企業沒有意識到做好預算管理要提前做好準備工作，而不是為了預算而做預算，缺乏預算為企業目標服務的意識，缺乏前期規劃和準備。沒有做前期市場調研和信息溝通、表格設計，沒有預算目標考核的解釋和口徑。部門間缺少事前溝通，導致各預算數據差異，影響預算目標的實現。如，財務結轉收入與銷售部、工程部的數據不匹配，工程進度慢，影響辦理預售許可證及銷售回款，工程部因延期結算影響財務部對收入及成本的確認結轉。

3.缺乏有效的組織架構。房地產企業缺乏全面預算管理體系，缺乏有效的組織架構或者架構單一，所有的預算數據均由財務部負責，缺乏有效的監督、考核機構。 整體預算管理寬泛、松散、隨意，預算編制、執行、考核等各環節流于形式，預算管理作用得不到優先發揮。因為缺乏有效的組織架構，必導致預算管理工作的不重視，繼而做不到預算管理的“三全”。

4.預算管理方法較傳統。大多數房地產企業預算管理基于傳統模式，在原有的歷史數據上權衡，而非從公司的戰略出發，以現有資源為基礎，而非資源為預算服務。預算編制時，人員專業素質不夠，大多還在采用手工excel表格，部門間數據沒有進行關聯，各部門獨立成為“信息孤島”，部門之前數據得不到相互印證，預算執行得不到及時監控管理。預算編制與賬務處理系統相脫節，與企業其他現代信息化管理系統相脫節。預算編制、預算執行控制，預算分析及預警控制都沒有得到有效地實施。

5.預算考核機制不健全。企業考核機制不健全，考核制度不規范。預算在前，考核制度在后，導致編制預算與考核脫離，考核不公平。考核指標不健全，只注重財務指標的考核，忽略非財務指標，對房地產企業來說銷售部的客戶滿意度、辦證速度，工程部的安全零事故都很重要。只注重對預算目標的考核，忽視對預算執行過程的考核，導致部分員工在執行過程中付出了努力，但因客觀因素未能完成目標導致考核不合格; 或者為了完成目標，僅考慮現有資源，編制缺乏成本效益及收益先進性的預算目標，沒有挑戰性，未完成預算目標的找外部客觀原因; 超出的目標歸自我主觀能動性，不合理的考核方式打擊員工參與預算的積極性。

三、加強房地產企業全面預算管理的對策建議

1.加強預算“三全”管理。預算前宣傳全面預算的重要性，讓員工主觀意識印象深刻。加強全員預算管理的培訓，包含兩個方面的內容：一是對房地產項目整體流程的全方位培訓; 二是對預算管理的培訓。通過培訓，提高全員參與的意識和編制的預算技能，擴大預算的覆蓋面，明確企業的戰略目標和經營理念，讓所有員工都知道企業的經營方向，包括短期預算目標和長期目標。強化責任意識，讓全體員工，尤其是經營管理層都知道全面預算管理對公司發展的重要性，與主要負責人簽訂預算目標責任書，使預算的編制、執行及流程跟蹤責任到人，覆蓋所有部門和業務范圍，確保預算事前、事中和事后都得到有效執行。

2.做好預算前的準備工作。強化基礎數據積累和分析的重要性，讓基礎數據建設常態化。如：銷售部要收集分析項目所在地的市場情況、地方政策; 財務部重點關注稅收、財經法規及經濟等政策; 工程部收集項目成本支出及結算數據，各部門間相互溝通，進行數據共享與分析，積累項目實際運行過程中的各項指標數據，為預算的數據分析作參考，提升預算管理水平。

3.完善組織架構。加強全面預算工作的組織領導，明確預算管理體制，根據各房地產企業經營規模和特點，成立全面預算的決策機構、工作機構和執行機構，各機構職能分離，明確職責。決策機構對全面預算管理的重大事項做出決定，可由股東會、董事會、預算管理委員會或經理層構成; 成立全面日常管理工作機構，一般為管理委員會或其下設的預算管理委員會辦公室，工作人員除了財務人員外，還要有銷售、工程、合同、辦公室、研發等業務部門人員，負責預算的編制、審核、控制、分析、考核等日常工作; 執行機構為企業內部各職能部門、所屬分（子）企業等，在預算管理工作機構的指導下，組織開展企業全面預算的編制工作，嚴格執行批準下達的預算并承擔一定的經濟責任。通過完善企業的預算管理組織架構，可以提高企業預算管理水平，促進企業內部整體管理水平的改善。

4.改善預算管理方法，提升預算管理人員水平。學習和借鑒優秀企業預算管理方法，提升預算管理能力，充分應用現代信息技術，規范預算管理流程，將預算管理的四個模塊：編制、執行控制、分析和預警監控納入企業的現代信息系統。將全面預算信息系統與會計核算系統、財務報表系統、銷售系統等業務系統掛鉤，消除“信息孤島”。

提高預算管理人員的素質，減少人驅動系統編制預算而耗用大量組織資源的操作。全面預算管理人員不止要掌握專業水平，還應學習IT、數據管理等現代技能，能夠利用小小的編程進行預算管理，提高全面預算管理的效率。

5.健全考核激勵制度。建立合理的預算考核制度，考核制度定在前，做預算時才能將其考慮進來，并參照考核制度考量各方面可能影響預算完成的情形。完善考核指標，除了單純的財務數據考核外，增加顧客滿意度，員工滿意度，安全生產事故率等非財務指標。注重預算執行過程及結果的考核，定期分析預算執行情況，預警指標完成情況，提請執行人查找原因，改進方法。期末考核時分析完成結果及過程，對完成結果或者完成過程中有亮點的員工給予激勵，未完成又不注重改進方法的結合實際情況給予一定的懲罰。將增加工資薪金、提供培訓機會或者崗位晉升等方式為激勵方式，降級或者開除等為懲罰手段。

四、結束語

面對激烈的競爭環境，傳統的管理方式已不能滿足房地產企業發展的需求，全面預算管理作為企業現代管理的重要組成部分，其作用日益凸顯。做好全面預算可以提高房地產企業自身管理水平，增加企業經濟效益，提高企業綜合競爭力。目前，房地產企業在實施全面預算管理的過程中存在諸多問題。如本文所述，缺乏“三全”、組織架構的不完善、管理方法滯后等，鑒于此類問題，企業要結合自身特點，不斷完善優化預算管理體系，確保全面預算管理得到行之有效的運用，為企業的長遠發展保駕護航。

（作者單位：云南紅塔房地產開發有限公司玉溪分公司）