美國住宅政策性金融機(jī)構(gòu)對城市發(fā)展的影響研究

豐子順

摘 要：隨著城市化的高速發(fā)展，許多國家為了保障居民居住權(quán)，促進(jìn)城市發(fā)展，設(shè)立了住宅政策性金融機(jī)構(gòu)。通過對1971年起美國聯(lián)邦住宅貸款抵押公司公布的30年和15年固定抵押貸款利率及手續(xù)費(fèi)率、世界銀行發(fā)布美國城市化率數(shù)據(jù)，以及美國人口普查局住宅自有率數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，研究住宅政策性金融機(jī)構(gòu)對城市發(fā)展的影響。結(jié)果發(fā)現(xiàn)，美國聯(lián)邦住宅貸款抵押公司30年和15年等固定抵押貸款利率對城市化率有明顯影響，但對居民住宅自有率影響不大。目前，我國住宅政策性金融機(jī)構(gòu)尚未正式建立，而研究美國住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，對我國日后建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)或改進(jìn)相關(guān)住宅政策有重大意義。

關(guān)鍵詞：固定抵押貸款利率;城市化率;居民住宅自有率;住宅政策性金融機(jī)構(gòu)

中圖分類號(hào)：F299.1? ? ? ? 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A? ? ? 文章編號(hào)：1673-291X（2021）09-0141-03

引言

2020年是我國全面建成小康社會(huì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)之年，盡管從人均住宅面積、住宅擁有率等居住指標(biāo)上看，我國居住水平處于發(fā)展中國家前列，但不能否認(rèn)我國存在部分城市住宅價(jià)格過高，保障性住房供應(yīng)不足、大量城中村及老舊小區(qū)等問題。住宅政策性金融機(jī)構(gòu)與城市發(fā)展關(guān)系密切，美國城市化始于19世紀(jì)末與20世紀(jì)初，大量人口涌入城市使得居住問題開始顯現(xiàn)，美國因此是設(shè)立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)較早的國家，也是居住質(zhì)量較高的國家。從1934年頒布《全國住房法》后設(shè)立的美國聯(lián)邦住宅管理局，1938年設(shè)立聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì)（Federal National Mortgage Association，F(xiàn)annie Mae，以下簡稱“房利美”），到1970年設(shè)立聯(lián)邦住宅貸款抵押公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation，F(xiàn)reddie Mac，以下簡稱“房地美”），美國發(fā)展形成一級(jí)市場和二級(jí)市場互相補(bǔ)充的完善住宅政策性金融體系，其中二級(jí)市場上的住宅政策性金融機(jī)構(gòu)對美國的城市發(fā)展有不可替代的貢獻(xiàn)。我國住宅政策性金融機(jī)構(gòu)也處于醞釀階段，中共十八屆三中全會(huì)在《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中明確提出研究建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持河北雄安新區(qū)全面深化改革和擴(kuò)大開放的指導(dǎo)意見》指出：“支持在雄安新區(qū)設(shè)立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，探索住房公積金制度改革?！毖芯棵绹淖≌咝越鹑跈C(jī)構(gòu)的發(fā)展及對城市發(fā)展的影響，對我國住宅政策性金融機(jī)構(gòu)明確定位，創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式，落實(shí)房地產(chǎn)長效管理機(jī)制，助力城市實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展有一定借鑒作用。

一、美國住宅政策性金融機(jī)構(gòu)簡述

美國公眾和聯(lián)邦政府對“居者有其屋”的理想化觀念由來已久，住宅金融機(jī)構(gòu)也較為完善。美國住宅金融機(jī)構(gòu)主要分為一級(jí)市場住宅金融機(jī)構(gòu)和二級(jí)市場住宅金融機(jī)構(gòu)。其中，一級(jí)市場是貸款人與借款人直接交易的市場，包括住房抵押貸款經(jīng)營機(jī)構(gòu)和住房抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，除部分擔(dān)保機(jī)構(gòu)外，均為商業(yè)性金融機(jī)構(gòu)。二級(jí)市場是貸款人向投資者出售已發(fā)放住房抵押貸款的債權(quán)的市場，二級(jí)市場上發(fā)放的住房抵押貸款在經(jīng)政府或私營擔(dān)保機(jī)構(gòu)擔(dān)保后，可以發(fā)行住房抵押貸款證券（MBS，Mortgage Backed Security），出售給投資者，目前美國住宅政策性金融機(jī)構(gòu)主要集中于二級(jí)市場。

美國二級(jí)市場的住宅政策性金融機(jī)構(gòu)主要由“兩房”，即房利美及房地美構(gòu)成，他們分屬美國第一及第二大的政府贊助企業(yè)（GSE，Government Sponsored Enterprise）。從政府出資的角度，兩房政策性屬性直至“次貸危機(jī)”爆發(fā)后被政府接管注資才明確，但其業(yè)務(wù)開展一直與政府隱性擔(dān)保密不可分。“兩房”一方面通過從抵押貸款公司、銀行等貸款經(jīng)營機(jī)構(gòu)購買住房抵押貸款，為住房抵押貸款機(jī)構(gòu)提供流動(dòng)性資金，使得提供住房抵押貸款機(jī)構(gòu)能高效回收資金;另一方面將抵押貸款打包成為按揭抵押證券出售給投資者以收回資金。這樣“兩房”成為住宅抵押貸款二級(jí)市場的聯(lián)絡(luò)點(diǎn)，為住房抵押貸款提供了充足的流動(dòng)性，在促進(jìn)住房抵押貸款良性、快速發(fā)展方面功不可沒，為美國的城市居民置地購房，定居城市發(fā)展作出巨大貢獻(xiàn)，但同時(shí)由于缺乏監(jiān)管也對“次貸危機(jī)”爆發(fā)有不可推卸的責(zé)任。

二、文獻(xiàn)綜述及研究假設(shè)

我國研究住宅政策性金融機(jī)構(gòu)對城市發(fā)展研究相對較少，一般著重于住宅政策性金融機(jī)構(gòu)及產(chǎn)品的比較研究。白欽先在 1993 年出版的專著《各國政策性金融體制比較》中簡要介紹了美國、德國、法國、日本等國家政策性金融機(jī)構(gòu)，并對這些國家住宅政策性金融機(jī)構(gòu)特點(diǎn)進(jìn)行對比;王文靜、林文順（2014）對現(xiàn)代住房金融的典型模式進(jìn)行分類，并對其發(fā)展進(jìn)行劃分，概括了各國住宅政策性金融機(jī)構(gòu)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)和啟示;劉遷遷、李明（2015）結(jié)合美國住房抵押貸款支持證券實(shí)踐情況，分析我國類似產(chǎn)品存在的問題;王劍（2015）從住房抵押貸款證券化的發(fā)展、監(jiān)管等問題入手，分析比較擔(dān)保債券、抵押支持證券、流動(dòng)性便利債券等三種新興市場國家證券化產(chǎn)品;劉勇（2018）比較研究了美、德、日住宅金融機(jī)構(gòu)發(fā)展情況，總結(jié)了建立和完善住宅金融制度的國際經(jīng)驗(yàn)。

本文通過對房利美、房地美運(yùn)行的主要金融產(chǎn)品與美國的城市發(fā)展指標(biāo)進(jìn)行研究，分析抵押貸款利率、手續(xù)費(fèi)率對城市化率及住宅自有率的影響。由于一般抵押貸款利率與標(biāo)的物購買呈負(fù)向影響關(guān)系，而固定抵押貸款利率期限越長越能促進(jìn)標(biāo)的物購買，提出以下兩點(diǎn)假設(shè)。

假設(shè)一：固定抵押貸款利率和手續(xù)費(fèi)率對城市化率、住宅自有率呈負(fù)向影響。

假設(shè)二：30年固定抵押貸款利率對城市化率及住宅自有率的影響高于15年固定抵押貸款利率。

三、影響研究

城市化率和住宅自有率是衡量一個(gè)國家城市發(fā)展水平的關(guān)鍵指標(biāo)，一般來看，城市化率和住宅自有率越高說明城市發(fā)展水平越高，城市居民生活水平也越高。雖然“兩房”的業(yè)務(wù)“躍進(jìn)”是次貸危機(jī)產(chǎn)生的重要原因，但不可否認(rèn)，“兩房”提供的30年固定抵押貸款，較低的手續(xù)費(fèi)率及1991年起提供的15年固定抵押貸款等長期穩(wěn)定金融工具為美國居民購房、城市發(fā)展甚至逆城市化出現(xiàn)提供重要金融支持。對美國城市發(fā)展，郊區(qū)住宅大量建設(shè)，城市群的形成有著巨大影響。本文通過對1971年起房地美、世界銀行及美國人口普查局公布的30年固定抵押貸款利率（30 year FRM）、30年手續(xù)費(fèi)率（30 year fees & points）、15年固定抵押貸款利率（15 year FRM）、15年手續(xù)費(fèi)率（15 year fees & points）、城市化率（Urban Population % of Total Population），住宅自有率（Home Ownership Rate）等數(shù)據(jù)①進(jìn)行分析（其中固定抵押貸款利率和手續(xù)費(fèi)率為年平均數(shù)據(jù)），研究不同年限固定抵押貸款利率及手續(xù)費(fèi)對美國城市化率及住宅自有率的影響。

設(shè)模型公式如下：

Y1=？琢0+？琢1FRM30+？琢2Fees30+？琢3FRM15+？琢4Fees15（1）

Y2=？茁0+？茁1FRM30+？茁2Fees30+？茁3FRM15+？茁4Fees15（2）

式（1）和式（2）中，Y1為城市化率，Y2為住宅自有率，F(xiàn)RM30、FRM15為30年及15年固定抵押貸款利率，F(xiàn)ees30、Fees15為30年及15年手續(xù)費(fèi)率。由于30年、15年固定抵押貸款利率和手續(xù)費(fèi)率等自變量之間存在高度相關(guān)關(guān)系，為避免共線性影響，本文采用Hoerl和Kennard提出的嶺回歸（Ridge regression）進(jìn)行回歸分析。

將30年固定抵押貸款利率、30年手續(xù)費(fèi)率、15年固定抵押貸款利率、15年手續(xù)費(fèi)率作為自變量，將城市化率作為因變量進(jìn)行嶺回歸分析。

當(dāng)K值取為0.13時(shí)，②從表1可以看出，模型R2值為0.934，意味著30年固定抵押貸款利率、30年手續(xù)費(fèi)率、15年固定抵押貸款利率、15年手續(xù)費(fèi)率可以解釋城市化率的93.44%變化原因。對模型進(jìn)行F檢驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)模型通過F檢驗(yàn)（F=81.916，p=0.000<0.05），也即說明30年固定抵押貸款利率、30年手續(xù)費(fèi)率、15年固定抵押貸款利率、15年手續(xù)費(fèi)率中至少一項(xiàng)會(huì)對城市化率產(chǎn)生影響關(guān)系。

此時(shí)式（1）為：

Y1=84.565-0.317FRM30-0.887Fees30-0.26FRM15-0.877Fees15

上式中，30年固定抵押貸款利率的回歸系數(shù)值為-0.317（t=-8.084，p=0.000<0.01），30年手續(xù)費(fèi)率的回歸系數(shù)值為-0.887（t=-6.482，p=0.000<0.01），15年固定抵押貸款利率的回歸系數(shù)值為-0.260（t=-6.498，p=0.000<0.01），15年手續(xù)費(fèi)率的回歸系數(shù)值為-0.877（t=-6.346，p=0.000<0.01）。分析可知，30年固定抵押貸款利率，30年手續(xù)費(fèi)率，15年固定抵押貸款利率，15年手續(xù)費(fèi)率均會(huì)對城市化率產(chǎn)生顯著的負(fù)向影響關(guān)系。

將30年固定抵押貸款利率、30年手續(xù)費(fèi)率、15年固定抵押貸款利率、15年手續(xù)費(fèi)率作為自變量，將住宅擁有率作為因變量通過SPSSAU進(jìn)行嶺回歸分析。

當(dāng)K值取為0.01時(shí)，從表2可以看出，模型R2值為0.622，意味著30年固定抵押貸款利率，30年手續(xù)費(fèi)率，15年固定抵押貸款利率，15年手續(xù)費(fèi)率可以解釋住宅擁有率的62.16%變化原因。對模型進(jìn)行F檢驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)模型通過F檢驗(yàn)（F=9.857，p=0.000<0.05），也即說明30年固定抵押貸款利率，30年手續(xù)費(fèi)率，15年固定抵押貸款利率，15年手續(xù)費(fèi)率中至少一項(xiàng)會(huì)對住宅擁有率產(chǎn)生影響關(guān)系。

此時(shí)式（2）為：

Y2=63.838+0.434FRM30-4.206Fees30+0.65FRM15-0.089Fees15

上式中，30年固定抵押貸款利率的回歸系數(shù)值為0.434（t=1.145，p=0.263>0.05），30年手續(xù)費(fèi)率的回歸系數(shù)值-4.206（t=-3.520，p=0.002<0.01），15年固定抵押貸款利率的回歸系數(shù)值為0.650（t=1.912，p=0.068>0.05），15年手續(xù)費(fèi)率的回歸系數(shù)值為-0.089（t=-0.069，p=0.946>0.05）。分析可知，30年手續(xù)費(fèi)率會(huì)對住宅擁有率產(chǎn)生顯著的負(fù)向影響關(guān)系。但是30年固定抵押貸款利率，15年固定抵押貸款利率，15年手續(xù)費(fèi)率并不會(huì)對住宅擁有率產(chǎn)生影響關(guān)系。

綜上所述，兩房提供的30年固定抵押貸款利率、30年手續(xù)費(fèi)率、15年固定抵押貸款利率、15年手續(xù)費(fèi)率全部均會(huì)對城市化率產(chǎn)生顯著的負(fù)向影響關(guān)系，30年手續(xù)費(fèi)率會(huì)對住宅擁有率產(chǎn)生顯著的負(fù)向影響關(guān)系，但30年固定抵押貸款利率，15年固定抵押貸款利率，15年手續(xù)費(fèi)率并不會(huì)對住宅擁有率產(chǎn)生影響關(guān)系，且30年固定抵押貸款利率對城市化率及住宅自有率的影響高于15年固定抵押貸款利率。因此假設(shè)一部分成立，假設(shè)二成立。

美國城市化率從1971年73.61%發(fā)展到2018年82.26%，但住宅自有率卻只從64.25%增長到64.43%，整體看來，固定抵押貸款利率和手續(xù)費(fèi)率并不會(huì)對美國居民住宅擁有率產(chǎn)生影響。這一現(xiàn)象與美國城市發(fā)展較早，可獲取準(zhǔn)確數(shù)據(jù)時(shí)間范圍小有關(guān)，從表3可以看出，自20世紀(jì)初美國居民住宅自有率為46.7%，40年代后開始迅速增長，截至1960年提升至61.9%，此后幾無實(shí)質(zhì)性增長。可以說，20世紀(jì)60年代后的美國城市是個(gè)人口不斷增長，面積不斷擴(kuò)張，但整體結(jié)構(gòu)并無改變的完全成熟體，住宅政策性金融機(jī)構(gòu)貸款政策帶來主要是住宅自有率的波動(dòng)。

四、美國住宅金融機(jī)構(gòu)帶給我國的啟示

（一）設(shè)立單獨(dú)的住宅政策性銀行機(jī)構(gòu)

我國目前還沒有專業(yè)住宅政策性金融機(jī)構(gòu)，政策性居民住房保障主要金融政策為住房公積金制度。我國住房公積金制度于1991年率先在上海實(shí)施，在1999年國家頒布了《住房公積金管理?xiàng)l例》，在全國范圍內(nèi)建立起了住房公積金的制度。住房公積金的設(shè)立對中國現(xiàn)代化的住房制度作出了不可磨滅的貢獻(xiàn)，但是在市場經(jīng)濟(jì)不斷深化的過程中，住房公積金制度也存在著一些發(fā)展上的缺點(diǎn)和問題。比如住房公積金使用率低，公積金覆蓋范圍較小，繳納額度加重了分配端的不公等，并且住房公積金本質(zhì)上是一種強(qiáng)制長期儲(chǔ)蓄制度，可能會(huì)造成過度儲(chǔ)蓄，存在擠壓消費(fèi)，影響經(jīng)濟(jì)長期增長。可以通過設(shè)立或從現(xiàn)有政策性銀行分立相應(yīng)職能承接住房公積金管理相應(yīng)職能，完善我國住宅政策性金融體系，改變住房公積金等諸多弊端，實(shí)現(xiàn)城市居民居住品質(zhì)與城市發(fā)展的同步提高。

（二）業(yè)務(wù)開展以二級(jí)市場為主

國際經(jīng)驗(yàn)表明，越是簡單的制度設(shè)計(jì)，對于市場基礎(chǔ)條件和投資者能力的要求越低，越容易取得成功。例如二級(jí)市場上提供流動(dòng)性便利的機(jī)構(gòu)因?yàn)榉申P(guān)系簡單、監(jiān)管規(guī)則明確等優(yōu)點(diǎn)，在運(yùn)作上較為成功。且目前我國各商業(yè)銀行均提供房貸業(yè)務(wù)，具有網(wǎng)點(diǎn)優(yōu)勢，單獨(dú)設(shè)置住宅政策性金融機(jī)構(gòu)的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不必要。因此，我國住宅政策性金融機(jī)構(gòu)可從國際經(jīng)驗(yàn)成熟地提供流動(dòng)性便利的二級(jí)市場介入，仿照美國模式，通過購買各商業(yè)銀行住房抵押貸款業(yè)務(wù)提供政策性金融支持，穩(wěn)定房貸利率。

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Research on the Influence of U.S.Housing Policy Financial Institutions on City Development

FENG Zi-shun

（University of Chinese Academy of Social Sciences，Beijing 102488，China）

Abstract：With the rapid development of urbanization，many countries have established housing policy financial institutions in order to protect the residents right to live and promote urban development.This article analyzes and researches the 30 year and 15 year fixed rate mortgage（FRM）and fees & points published by the Federal Housing Loan Mortgage Corporation（Freddie Mac）since 1971，the World Bank released the U.S.urban population of total population（urbanization rate），and the U.S. Census Bureaus home ownership rate.Study the impact of housing policy financial institutions on city development.It was found that the 30 year and 15 year FRM had a significant impact on the urbanization rate，but had little effect on the home ownership rate.At present，Chinas housing policy financial institutions have not been formally established.It is significance for China to establish a housing policy financial institution or improve housing policies in the future by studying the U.S. housing policy financial institutions.

Key words：fixed rate mortgage;urban population of total population;home ownership rate;housing policy financial institutions