住房公積金支持租賃住房的研究

李強松 劉朝

【摘要】租賃住房是2020年經濟工作會議的重點之一，隨著租賃住房政策落地，住房租賃市場需求迅速增長，住房公積金在支持租賃住房方面起著舉足輕重的作用。通過研究分析支持租賃住房所面臨的困境，探尋解決方案，跟時代發展相銜接，與人們需求相呼應，讓住房公積金制度為租賃住房工作提供更多支持。

【關鍵詞】住房公積金;租賃住房;制度設計

2020年3月3日，住建部住房公積金監管司發函，就開展住房公積金支持租賃住房發展有關情況向北京、天津、上海等12個住房公積金管理中心開展書面調研。2020年12月21日全國住房和城鄉建設工作會議召開，提出了2021八大任務，其中之一就是大力發展租賃住房。2020年12月24-26日，住房和城鄉建設部住房公積金監管司司長楊佳燕一行先后到重慶、成都，主要就貫徹落實全國住房和城鄉建設工作會議精神，做好下階段住房公積金支持租賃住房建設試點工作情況進行了調研。2020年12月26日，住建部黨組書記、部長王蒙徽在“人民報”發表文章，要優化住房公積金使用政策，為發展租賃住房和城鎮老舊小區改造提供資金支持。

1、住房公積金支持租賃住房的作用日益突出

1.1租房提取的需求迅速攀升

住房公積金幫助職工以租賃形式解決住房問題的力度加大。據《中國建設報》報道，截至2020年10月，福建省福州住房公積金中心當年的租賃提取受理總量達24521人次，提取金額達1.20億元，同比增長59.96%。《全國住房公積金2017年年度報告》顯示，2017年租房提取人數495.52萬人，提取金額444.76億元，同比增長22.21%，人均提取金額為8975.62元。《全國住房公積金2019年年度報告》顯示，2019年租房提取人數1013.82萬人，提取金額達937.83億元，人均提取金額為9250.46元。兩年時間，提取人數翻番，提取金額翻番，人均提取金額保持增長。

1.2保障性住房建設資金穩步增長

《全國住房公積金2017年年度報告》顯示，2017年住房公積金增值收益763.22億元，比上年增長10.98%。提取城市公共租賃住房（廉租住房）建設補充資金453.85億元。《全國住房公積金2019年年度報告》顯示，2019年住房公積金增值收益976.15億元，比上年增長14.27%。提取城市公共租賃住房（廉租住房）建設補充資金588.70億元。累計提取城市公共租賃住房（廉租住房）建設補充資金3952.73億元。

據《岳陽市住房公積金2017年年度報告》，岳陽市住房公積金2017年增值收益27600萬元，同比增長51.65%，提取城市廉租住房（公共租賃住房）建設補充資金18670.77萬元，累計提取城市廉租住房（公共租賃住房）建設補充資金73257.39萬元。2018年提取城市廉租住房（公共租賃住房）建設補充資金17353.14萬元，2019年提取城市廉租住房（公共租賃住房）建設補充資金20840.04萬元，2020年預計可以提取城市廉租住房（公共租賃住房）建設補充資金2.4億元，到2020年12月，岳陽市住房公積金管理中心累計上繳財政城市廉租住房（公共租賃住房）建設補充資金13.5億元用于支持岳陽市保障性住房建設。

1.3多層次多樣化政策試行

近年來，上海、浙江、安徽等多個省市開始了住房租賃試點相關工作。搭建住房租賃交易服務平臺，制訂實施政策鼓勵住房租賃消費。完善住房公積金支持住房租賃政策，按照規定提取住房公積金，推進住房公積金按月轉賬支付房租。

2、住房公積金支持租賃住房面臨的困境

2.1無償使用保障性住房建設資金

保障性住房建設資金從住房公積金的增值收益中提取，由保障性住房建設部門使用。這種無償支持，一方面損害了繳存職工的利益。資金來源于職工公積金的增值，卻不為職工所有。建設的保障性住房也沒有對參繳的低收入者予以傾斜，并沒有因繳存住房公積金而特別受益。另一方面消弭了住房公積金管理機構的社會貢獻。岳陽市住房公積金管理中心13.5億元資金支持保障性住房建設，但是資金使用沒有具體到房屋，繳存職工看不見摸不著，無法真切感知。

2.2租賃住房提取資格和額度受限

住房公積金的租房提取設計是以職工“無房”作為提取的前置條件。對雖然有房但是在租房居住的繳存職工，限制了提取資格。租房提取的額度，不是根據支付房租的多少而定，而是根據繳存職工的匯繳額來確定，或是按照各地的平均租金水平來計算，且限定了最高額度。使得職工的住房公積金不一定能用來支付房租，即使符合條件也還是要從腰包中掏一部分現金支付房租，而不能提取的部分公積金依然白白閑置。

2.3資金運行出現瓶頸

現有資金封閉運作，不同地區之間住房公積金未實現調劑。在房地產市場化程度較低地區住房公積金資金使用率不夠，而房地產市場化程度較高地區卻存在住房公積金流動性問題。這種模式限制了住房公積金保障作用發揮的寬度，致使有的地區在支持租賃住房上心有余而力不足，在政策開放方面有所保留。

3、住房公積金支持租賃住房的方法設計

3.1推進 “異地流轉”，拓寬資金來源

根據《全國住房公積金2019年年度報告》，三大都市圈內的住房公積金貸款發放率都高于70%，特別是環渤海與江浙滬皖，已經超過了90%。隨著人口向城市遷徙，廣大新市民租購需求激增的情況下，住房公積金要順應人口區域流動的形勢，打破現有資金的封閉運作系統，實現不同地區間住房公積金的調劑。資金流動跟著人口流動走，加快推動“異地流轉”。調劑地區間、城市間的資金水位余缺，解決房地產市場化程度較高地區住房公積金的流動性問題，提供更多的低成本、余額大、可穩定利用的資金，填充使用到支持租賃住房的資金流量中，最大限度發揮保障作用。同時，提高房地產市場化程度較低地區住房公積金資金使用率。

3.2支持保障性住房建設，提供租賃房源

經濟工作會議強調，要高度重視保障性租賃住房建設。住房公積金對此可以大有作為。

3.2.1向財政上繳保障性住房建設資金，支持保障性住房建設

住房公積金管理中心通過資金運營，讓住房公積金產生更高的收益，為政府提供更多的保障房建設資金。用住房公積金增值收益中的保障房建設資金投資建設公租房，供應給符合條件的繳存職工，解決中低收入繳存住房公積金職工的住房問題，使繳存職工獲得租賃關系穩定、租金相對優惠的公租房，享受到繳存住房公積金的權益。

3.2.2以項目貸款的方式，支持公共租賃住房建設

利用住房公積金貸款支持保障性住房建設是國家住房保障制度的重要組成部分。把公共租賃住房納入住房公積金貸款支持保障性住房建設范圍。利用住房公積金貸款建設公租房，能夠拓展住房公積金的保值增值渠道，降低貸款風險，提高住房公積金的抗風險能力。

3.2.3住房公積金管理中心直接承建公租房

大連市住房公積金管理中心大膽探索創新，自2011年起直接承建公租房，開創利用住房公積金支持公租房建設的“大連模式”。公積金中心直接承建公租房，擴展了公積金中心的業務領域，更新了住房公積金運用管理思路，使公積金中心的角色由單一的資金提供者向保障房提供者轉變。公積金中心擁有公租房的產權，能有效掌控資產，降低了資金風險。對降低租賃住房稅費負擔和規范住房租賃市場行為，以及對租金水平進行合理調控，都可以起到一定作用。

3.3優化提取政策，提升服務水平

3.3.1放寬租房提取條件，讓租房成為一種生活方式

不能把“租房行為”等同于低收入家庭低生活狀態的標準。現如今，租房居住不一定是“因為你沒房，所以你租房”，而是基于目前生活狀態的一種自由選擇的生活方式。對于租房提取，應該看是否有租房行為，而不能單看有房沒房。即使有房，但能夠通過合法合規的資料來證明其租房行為，便可以因“租房”提取住房公積金。例如因工作關系在工作地租房居住的職工以及在學校附近租房陪讀的家長，都可以辦理租房提取。大而化之，即使名下有房，但為了改善居住條件租賃更好的房子，只要租房行為真實，都可以辦理“租房提取”。

3.3.2提高“租房提取”額度，讓房租不再是生活壓力之一

租房提取的初衷是因為房租成為家庭生活支出中比較重要的一部分，需要提取住房公積金來減輕因此造成的生活壓力。目前，北京市按每月1500元的標準每季度提取一次。廣州市可申請提取600元/人/月用于支付房租。上海市自2017年10月1日起，由原來的每月2000元提高到了3000元。岳陽市現有的規定是年提取額不超過當年匯繳額，最高不超過15000元。這些標準雖然看著不算低，但在現代城鎮化高歌猛進，城市生活成本提高的當下，租房提取額度與租房實際支出存在差距。這也就意味著繳存職工即便是提取公積金支付房租，也只是能支付部分房租。當住房公積金的月繳額大于或等于月租時，住房公積金并沒能得到充分的使用。如果能夠按照租房的實際需求，提高提取額度，將在很大程度上緩解職工的租金支付壓力，使他們的經濟壓力有所緩解。若職工所租房屋為公租房或廉租房，辦理租房提取時，首次提取額度為租房押金加當年房租額，甚至可以允許提取一定額度的房屋裝修費用和硬件購置費用。

3.3.3簡化租房提取流程，讓提取簡單易行

在當前這種以“無房”來確認“租房”的形式下，岳陽市的租房提取手續，已經很簡化了。職工只需要提供無房證明，就可以辦理租房提取。在上海市則更加簡便，通過與房產登記部門聯網核查，繳存職工可以“零材料”辦理因為無房的租房提取。試想我們也可以嘗試促進住房租賃公共服務平臺的數據共享。承租職工無需親臨現場，只需在線申請租房提取之后，公積金中心完成對相關信息的采集、比對和核驗，即可在線辦結租房提取。

3.3.4創新租房提取方式，讓租金支付與提取化為無形

如果繳存職工是通過住房租賃公共服務平臺辦理的租賃手續，在規范化操作的前提下，其租金通過平臺約定按月支付到出租人賬戶。或者，出租人和承租人雙方同意承租人用住房公積金直接支付月租金到他們雙方約定的賬戶。這樣，繳存職工不再需要另外支付房租，也不需要辦理住房公積金租房提取手續了。上海市公積金管理中心再次走在了前面。為方便公共租賃住房承租職工辦理住房公積金租賃提取業務，上海市公積金管理中心會同市住房保障中心建立公租房租賃合同網簽備案信息共享機制，繳存職工申請公租房租賃提取住房公積金，住房公積金在租賃合同有效期內按月轉入本人銀行賬戶，不需要繳存職工多次往返辦理業務。

住房問題關系民生福祉。2020年中央經濟工作會議對租賃住房方面做了多角度的研究與布置。從黨的十九大報告提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，到這次的經濟工作會議提出要高度重視保障性租賃住建設，加快完善長租房政策。“租購同權、租購并舉”等房產政策逐步落地，住房租賃已然成為更多人解決住房問題的選項之一。新形勢下，如何助力廣大城鎮職工和新市民解決住房問題、讓更多的人民共享發展成果、促進社會和諧穩定，將是未來一段時期，住房公積金所肩負的新使命，也是當前制度改革工作的重中之重。堅持貫徹黨中央的政策方針，以問題為導向，以改革創新的勇氣，縝密謀劃，科學實施，讓住房公積金制度煥發新的活力，全力推動住房公積金支持租賃住房。

參考文獻：

[1]劉莉萍.住房公積金支持公租房建設模式探析[J].中國房地產（綜合版），2015，3

[2]李桂芝，劉德元.住房公積金管理中心直接承建公共租賃住房實踐探究[J].北方經濟，2013，18

[3]王春敏.住房公積金支持公共租賃住房建設探討[J].房地產導刊，2014，32

[4]李庚鑫.淺析利用住房公積金支持公租房建設[J].商，2015，28

[5]住房和城鄉建設部，財政部，中國人民銀行.全國住房公積金2017年年度報告[EB/OL].

[6]住房和城鄉建設部，財政部，中國人民銀行.全國住房公積金2019年年度報告[EB/OL].