探討商業地產企業財務共享下的財務核算

郭小燕

山東濰坊悅府房地產開發有限公司

引言：據不完全統計，超過85%的世界500強企業都建立了屬于自己的財務共享服務中心，財務共享在開展過程中涉及到的業務包含費用核算、應付核算和資產管理和業務結算等多項內容，其中有一部分工作需要由人工進行重復的操作，總體來說效率較低，隨著近年來財務共享服務中心在企業集團中的不斷應用，能夠對企業的財務管理和會計核算體系產生影響，在新形勢背景下，商業地產企業集團需要了解企業管理的特殊性，并且對房地產項目和數量進行進一步的優化，建立完整的計算機管理體系，通過這種方式使商業地產企業的財務核算整體質量得到提升，明確其中的問題，并且不斷對核算方式進行優化，這樣能夠有助于使財務工作的整體效率和價值創造能力得到提升。，有助于使商業地產企業的運行效率更高。

一、商業地產企業加強財務核算重要性

現金流健康是財務核算的成效之一。作為相關工作人員，需要了解企業財務共享管理的特點，圍繞有助于保持合理的資本成本，有助于合理安排資金收支，有助于提高企業管理水平；有助于保證現金流正常等。現金流能夠有效保障商業地產企業保持穩定運行的狀態，而商業地產企業是否能夠進行有效的經營管理，需要相關工作人員引起高度重視并作出進一步的轉變，這樣才能使房地產在進行資金籌備時能夠更為順利。現金流代表著商業地產企業的真實運行狀況以及經濟運轉狀況，很多債權人在進行房地產的業務考察時，采用的考察方向，依舊選擇的是現金流考察而并非業績或者利潤考察。所以房地產想要得到有效的發展，就需要做好現金流的應用，這樣才能有助于實現代化的房產經濟得到優化。足夠的現金流支持，能夠使企業在進行房地產投資時具有足夠的資本成本，有助于對資金進行合理的收支安排，同時也能夠使企業在進行管理時，整個管理水平得到保障，所以不難看出企業的現金流是保障商業地產企業運行的關鍵內容。一旦企業的現金流出現問題，就會導致企業在進行房地產投資是整體的投資目標，無法達到應有的需求，不能建立完整且良好的現金流，就會導致一系列爛尾工程的發生。

資金對于企業來說就如同魚離不開水一樣重要，而我國為了對房地產泡沫經濟進行處理，通過貨幣和信貸的一系列方式來進行宏觀調控，提出了目的，就是為了提高房地產的資金門檻，而我國的金融機構也調整了對房地產財務核算貸款的門檻，所以導致商業地產企業在進行財務核算時原本就較為單一的渠道難度更大，所以企業就更加需要對內部的現金流進行有效的管理。

二、房地產財務核算的基本狀況

（一）商業地產企業的資金主要來源

商業地產企業在進行運行時，一般情況下可以采用多種渠道來進行資金的收集，一般情況下來說，商業地產企業往往具有一定數量的自有資金，這種資金一般情況下是通過以往的房地產項目所獲得的收入和利潤等也包含發行股票所獲得的一系列收入，自有資金的數量是企業基本實力的一個重要體現，企業需要具有一定數量的自有資金，才能夠吸引更多的投資進入到商業地產企業的財務核算中。

（二）商業地產企業的杠桿財務核算方式

由于房地產行業在運行過程中具有一定的特殊性，商業地產企業對于財務核算具有較大的依賴度，就目前來說，一部分企業在進行財務核算時選擇的財務核算方式為杠桿財務核算，這種方式是商業地產企業之間通過資源整合重組的方式來對其他的企業進行收購，并且直接將收的企業作為擔保，這種財務核算方式雖然投入量較低，但獲得的效果極為明顯，一方面能夠保障房地產的整體運行資金，另一方面也能夠有效降低商業地產企業與銀行雙方產生的風險。

（三）房地產財務核算的風險

房地產在進行財務核算是總體的財務風險較高，由于商業地產企業貸投資一個項目后建設周期往往較長，并且項目需要占用較為大量的房地產資金，并且資金的回籠速度較為緩慢，這就導致企業的債務財務核算資本成本有明顯增大，企業無法按時還本付息，就存在極大的財務風險。

三、商業地產企業財務核算中存在的主要問題

（一）商業地產企業總體戰略不清晰

商業地產企業管理過程設計的內容繁雜，而工作人員為了促進房地產市場的平衡，往往會在實際工作過程中，通過一系列的動態優惠措施來對房地產交易進行控制，雖然這種現象能夠在一定程度上促進房地產交易量，但這種現象不僅會擾亂房地產市場的正常運行，還會在一定程度上導致投機者在房地產經營過程中鉆漏洞的情況，并且有一部分人在進行交易過程中，通過投機取巧的方式利用資金調動來進行投資的現象會極大的影響房地產市場的正常發展。我國大部分商業地產企業在進行總體戰略的規劃時，依舊選擇的是較為粗放型的傳統，走一步看一步的管理戰略模式，這種管理模式與市場的結合相對較低，尤其是在進行財務核算時，大部分商業地產企業為了保障自身的經濟利益，都在不斷對不同的項目進行投資，而如果選擇的投資方式過于激進，一旦出現市場風險就會直接導致商業地產企業的投資失敗，導致現金流的整體周轉出現問題，影響房地產的正常運行，甚至出現爛尾工程的情況。

（二）商業地產企業財務核算困難，需要擴大資金籌措力度與渠道

商業地產企業資金需求量大、資金流動周期長，因此在籌措階段就需要合理規劃布局，只有整合多方面資源進行合作，才能夠達到房地產項目的科學使用條件，目前我國的商業地產企業都是以財務核算方式進行資金籌措，但是資金的借貸過程中，一旦金融機構或銀行的借貸政策出現變化，那么可能就會增加財務核算風險，很多商業地產企業也因此出現資金鏈斷裂情況。隨著我國城市化進程的不斷開展，商業地產企業對于資金的需求量也在不斷攀升，而內源財務核算在當前的市場發展過程中已經無法滿足房產企業的財務核算需求，缺少足夠的外部財務核算渠道，導致財務核算風險不斷上升，尤其對于中小型企業而言，借貸能力不足。就會導致盲目財務核算的問題出現，而前期市場分析不夠精準，使得很多商業地產企業沒能發出發展機遇，而盲目進行財務核算開發，明顯的降低了資金使用效率。

（三）資金使用缺少科學統籌

首先我國的商業地產企業大多已經采用預算管理模式對資金進行管控，但是資金使用管理并不符合預期，往往流于表面且形式大于內容，對于資金的使用過程缺乏有效監管，不僅僅是房產高層沒有足夠的重視，而且在具體項目細節上常常出現超支問題，而沒能進行對比分析，其中的權責劃分不夠明確，超出預算部分沒有進行有效監管和約束，也沒能追查責任人，導致使用階段資金浪費現象發生。其次，房產企業的成本管理缺乏有效性，科學的管理方式需要集中控制、統一部署，而房產部門財務核算涉及的部門較多，需要利用內部審計達到有效的監管目的，但是房產企業往往由財務部門兼任審計，效率不高的問題時有發生即便，在審計工作完成后也沒有對審計工作進行分析對比、查找原因，從而造成了大量審計數據的浪費，也未能對今后的工作提出可行性的整改意見。

四、優化房地產財務核算的對策建議

（一）加強宏觀現金流，與我國的相關法律政策相接軌，預測及有效避免房地產交易中的風險

首先來說由于我國的整體市場環境都在進行不斷的改革，并且我國的房地產市場也在不斷的進行土地改革，這也是我國房地產市場和經濟發展的一個關鍵時期，房地產的整體經濟結構和發展方式都在一定程度上存在著巨大的調整，轉型以及發展都會在一定程度下引導我國的房地產行業進一步發展。商業地產企業內部的財務核算人員，在行業發展的過程中需要了解我國政策對房地產行業產生的影響了解可持續發展與我國商業地產企業之間的關聯性。房地產管理人員首先需要強化交易體系管理的宏觀管理，在進行宏觀管理時，需要從我國政府所出臺的一系列法律法規入手，并且不斷尋找對資金進行管理的優化方式，例如合理避稅等，通過這種方式，能夠最大限度的利用我國出臺的一系列法律法規，來使房地產的整體運行質量得到保障，避免出現額外的資金支出或者其他的資金風險行為。

除此之外，商業地產企業在發展過程中需要由相關工作人員做好法律法規和政策的研究，盡可能了解國家出臺法律法規時，商業地產企業應當如何根據法律法規對自身進行調整，并且研究其中存在的風險，這樣能夠有助于使房地產交易的安全性得到保證使資金的利用率得到提升，避免由于對法律法規政策理解錯誤而導致一系列的資金風險產生。值得注意的是，我國為了使房地產的泡沫經濟得到控制，通過信貸和財務核算的一系列方式，對房地產行業提出了更高的門檻，所以現金管理人員在進行資本的管理時，需要確認當地的房地產生存環境，如果房地產總體生存環境較差，可以在一定程度上選擇穩步發展的方式來保持房地產的穩定性，避免由于市場沖擊而出現破產的風險。

（二）建立健全的資金預算管理制度

企業的財務核算是企業開展一系列活動的基礎，也是開展企業管理的中心環節，相關工作人員需要將企業預算管理作為一項重要的工作開展管理。第一，相關工作人員需要建立規范且簡明的商業地產企業資金預算管理制度，確認商業地產企業在運行過程中存在的現金流風險，并合理對資金的用途和使用效率進行安排，提高企業的財務核算水平。第二，工作人員還需要結合企業的經營特點了解企業在進行財務核算師的相關制度，使制度能夠與企業的發展緊密結合，通過這種方式才能最大限度地發揮財務核算的作用，使商業地產企業保持健康穩定的發展。第三，現金流管理并非是單純財務部門的工作，需要商業地產企業全部能共同參與其中，所以企業需要強化上下對資金預算管理的意識，結合企業的經營狀況并且開展柔性管理，做好資金的利用和追蹤，這樣才能夠使企業的資金運行更為穩定，有助于工作人員對資金的應用進行跟蹤。

（三）規范房地產開發公司、房產中介及租賃企業等主體的運營，實現有效監督

就目前來說，我國的房地產管理體系中涉及到的主體內容較為復雜，而相關部門想要在管理過程中對不同的部門進行有效監督，就需要了解不同部門在房地產交易過程中出現的管理問題，尤其是在進行房地產開發公司、房產中介和租賃企業的常見的房地產交易主體的管理中管理機構需要建立完善的管理制度，結合不同部門的實際狀況來做好有效的現金流，加強房屋面積管理和檔案管理，尤其是在進行數據的管理時，需要強化數據的共享，并且在不同部門之間建立完善的數據共享機制，這樣才能使交易和登記的整個過程都在數據上有所記錄，通過這種方式能夠最大限度的使交易的安全性得到進一步的提升，避免由于不同部門之間信息缺乏或者交易不穩而導致的各種交易風險。

總結：房地產是我國一個十分重要的支柱產業，對于我國的整體經濟發展來說，產生的影響也較為明顯。商業地產企業在經營過程中，為了保證財務核算的安全性，需要盡可能強化房地產交易的現金流安全，并且從法律法規和風險管理的多個角度建立完善的現金流管理方案，這樣才能使各項資金得到有效的利用，避免在進行管理時出現一系列的問題，而影響現金流的正常交易與登記，這對于我國的房地產發展來說，產生的效果良好。