“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響分析

周穎怡

無錫職業(yè)技術(shù)學(xué)院

一、“營改增”的政策簡介

這是稅制的重大改革。營業(yè)稅和增值稅是我國社會兩大稅體，但兩者計(jì)稅依據(jù)企業(yè)不同，營業(yè)稅為價(jià)內(nèi)稅，以營業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，存在一些重復(fù)征稅管理問題；而增值稅只對自己產(chǎn)品信息或者提供服務(wù)的增值部分通過納稅。從營業(yè)稅向增值稅轉(zhuǎn)變的最大特點(diǎn)是減少反復(fù)納稅的環(huán)節(jié)，有利于企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)。營業(yè)稅和增值稅是互斥互補(bǔ)的關(guān)系，在之前對于一項(xiàng)應(yīng)稅行為，要么交營業(yè)稅，要么交增值稅。如果交了營業(yè)稅就不會在繳納增值稅，這一點(diǎn)與消費(fèi)稅不一樣，比如進(jìn)口的汽車交了增值稅也要交消費(fèi)稅。增值稅的征收分兩類，一類是一般計(jì)稅方法，一類是簡易計(jì)稅方法。采用哪一類，一般納稅人可以自主選擇，但是一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。

二、對房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

（一）對房地產(chǎn)財(cái)務(wù)績效的影響

1.對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表的影響。對于資產(chǎn)負(fù)債表來說呢，增加對企業(yè)會計(jì)報(bào)告的影響主要體現(xiàn)在固定資產(chǎn)和應(yīng)付稅款的列報(bào)上。從資產(chǎn)原值中扣除增值稅所得稅之后，將導(dǎo)致固定資產(chǎn)凈值的減少。即使企業(yè)購買的一些相關(guān)的物資和器械供應(yīng)商不能夠提供增值稅發(fā)票，相關(guān)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅款也不能扣除，這樣一來會增加企業(yè)的負(fù)債。

2.對企業(yè)現(xiàn)金流量的影響。營變動(dòng)對現(xiàn)金流量表的影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。營業(yè)稅改征收增值稅，這樣一來房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)承受的相關(guān)稅費(fèi)就會減少，房地產(chǎn)企業(yè)前期開發(fā)發(fā)生一些費(fèi)用會取得大額進(jìn)項(xiàng)稅額，但此部分無論是否營變動(dòng)，都有企業(yè)來承擔(dān)，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段的一定期間不需要再征收增值稅，但是受現(xiàn)在的市場環(huán)境的影響，很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨的是資金困難的問題，開發(fā)前期承擔(dān)大額進(jìn)項(xiàng)稅金成本，企業(yè)的現(xiàn)金流出便會增加。

3.對企業(yè)利潤的影響。政策實(shí)施后，房地產(chǎn)公司的毛利率低于以前。如果一部分成本不能排除增值稅，相應(yīng)的成本就會增加，利潤就會降低。

（二）對房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的影響

營業(yè)稅變更為增值稅后，新的納稅方式的變化，房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的財(cái)務(wù)人員來整理稅收，進(jìn)行繁重的稅收籌劃。由于“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理會計(jì)工作人員提出更高的要求，所以，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展需要我們正確的應(yīng)對并且好好的運(yùn)用“營改增”政策，要高度重視納稅的籌劃管理研究工作，完善信息管理控制制度建設(shè)以及教育工作流程，對納稅主體的相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行科學(xué)合理的轉(zhuǎn)移。

（三）對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的影響

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對分支機(jī)構(gòu)、附屬機(jī)構(gòu)涉及采購、造價(jià)、合同、工程、銷售、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門人員的“營業(yè)增值”政策專業(yè)培訓(xùn)，加強(qiáng)分支機(jī)構(gòu)、附屬機(jī)構(gòu)和部門之間的協(xié)作。

三、面對新政策房地產(chǎn)企業(yè)的對策

（一）做好企業(yè)的稅收籌劃管理工作

若2016年4月30日開工的項(xiàng)目符合新政策實(shí)施時(shí)間，可變更稅收標(biāo)準(zhǔn)，按5%計(jì)算。然后企業(yè)可以選擇自己的納稅方式，充分利用新政策實(shí)現(xiàn)利益最大化。企業(yè)要結(jié)合自身發(fā)展實(shí)際，制定正確的步驟。比如納稅人身份的規(guī)劃空間、物資采購的規(guī)劃、固定資產(chǎn)的購買規(guī)劃等，通過合乎法律的手段達(dá)到合理減稅的目的。

（二）選擇優(yōu)質(zhì)的合作伙伴

企業(yè)應(yīng)該優(yōu)先選擇具有行業(yè)資質(zhì)和增值稅納稅人資格，并且能夠提供足夠數(shù)額的增值稅發(fā)票的企業(yè)進(jìn)行合作。為提高供應(yīng)商的管理效率，在“營改增”實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)將更加關(guān)注供應(yīng)商，不僅要考慮供應(yīng)商是否有承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力，還要考慮能否為房地產(chǎn)企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票。此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)要擦亮眼睛，選擇合適的供應(yīng)商，挑選優(yōu)質(zhì)的合作伙伴。

（三）改進(jìn)企業(yè)的財(cái)務(wù)處理

第一，為了能夠適應(yīng)新的稅制改革，企業(yè)要健全完善我國現(xiàn)有的會計(jì)核算管理制度，按現(xiàn)行法律規(guī)定可以進(jìn)行增值稅的會計(jì)數(shù)據(jù)處理，嚴(yán)格按照國家規(guī)定進(jìn)行增值稅的相關(guān)業(yè)務(wù)成本核算，提供真實(shí)更具說服力的稅務(wù)資料。第二，對于新的業(yè)務(wù)，企業(yè)必須開發(fā)一組財(cái)務(wù)操作來適應(yīng)流程，保證這些操作能夠可靠地實(shí)施。第三，企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步探索財(cái)務(wù)處理手段，在法律范圍內(nèi)最大限度地減少稅額，降低稅負(fù)成本，增加利潤。

（四）提高企業(yè)自身綜合素質(zhì)

作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)，面臨經(jīng)營發(fā)展情況進(jìn)行比較復(fù)雜而且受到國家政策的影響比較大，這就需要一個(gè)具有全面的自身文化素質(zhì)，應(yīng)對外界的各項(xiàng)改變。從企業(yè)內(nèi)部分析，就是要根據(jù)當(dāng)前形勢調(diào)整企業(yè)的結(jié)構(gòu)，檢查稅務(wù)工作的籌劃，減輕企業(yè)的壓力，定期補(bǔ)償和提升財(cái)務(wù)人員，跟上國家政策的變化，并采取相應(yīng)措施，調(diào)動(dòng)他們的工作積極性。增加財(cái)務(wù)人員的要求，要更高、更嚴(yán)格的要求他們。營變動(dòng)后企業(yè)的會計(jì)核算體系會發(fā)生一定的變化，在同時(shí)呢，開票系統(tǒng)、保稅系統(tǒng)、認(rèn)證抵扣等操作方面也會產(chǎn)生一些新的問題，只有財(cái)務(wù)處理規(guī)范的企業(yè)才能夠正確的申報(bào)納稅，所以對于財(cái)務(wù)工作應(yīng)該會增加更多要求，企業(yè)也勿忘提高自身的綜合素質(zhì)。

結(jié)語：國家提出“營改增”政策，是國家宏觀層面上的大事，對房地產(chǎn)企業(yè)既有好的影響，也有不好的影響，但在一定程度上還是會帶動(dòng)企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)在發(fā)展過程中，要充分利用好新政策，實(shí)現(xiàn)最大利益，對于不好的因素呢，要制定相應(yīng)的計(jì)劃減少對企業(yè)發(fā)展的影響，合理規(guī)劃，積極應(yīng)對，充分利用本次增值稅轉(zhuǎn)型機(jī)會，為社會文明的進(jìn)步做出重大的貢獻(xiàn)。