“營改增”對房地產企業財務管理的影響分析

周穎怡

無錫職業技術學院

一、“營改增”的政策簡介

這是稅制的重大改革。營業稅和增值稅是我國社會兩大稅體，但兩者計稅依據企業不同，營業稅為價內稅，以營業額為計稅依據，存在一些重復征稅管理問題；而增值稅只對自己產品信息或者提供服務的增值部分通過納稅。從營業稅向增值稅轉變的最大特點是減少反復納稅的環節，有利于企業減輕稅收負擔。營業稅和增值稅是互斥互補的關系，在之前對于一項應稅行為，要么交營業稅，要么交增值稅。如果交了營業稅就不會在繳納增值稅，這一點與消費稅不一樣，比如進口的汽車交了增值稅也要交消費稅。增值稅的征收分兩類，一類是一般計稅方法，一類是簡易計稅方法。采用哪一類，一般納稅人可以自主選擇，但是一經選擇，36個月內不得變更。

二、對房地產企業財務管理的影響

（一）對房地產財務績效的影響

1.對企業資產負債表的影響。對于資產負債表來說呢，增加對企業會計報告的影響主要體現在固定資產和應付稅款的列報上。從資產原值中扣除增值稅所得稅之后，將導致固定資產凈值的減少。即使企業購買的一些相關的物資和器械供應商不能夠提供增值稅發票，相關的增值稅進項稅款也不能扣除，這樣一來會增加企業的負債。

2.對企業現金流量的影響。營變動對現金流量表的影響主要體現在兩個方面。營業稅改征收增值稅，這樣一來房地產企業所應承受的相關稅費就會減少，房地產企業前期開發發生一些費用會取得大額進項稅額，但此部分無論是否營變動，都有企業來承擔，房地產企業預售階段的一定期間不需要再征收增值稅，但是受現在的市場環境的影響，很多房地產企業面臨的是資金困難的問題，開發前期承擔大額進項稅金成本，企業的現金流出便會增加。

3.對企業利潤的影響。政策實施后，房地產公司的毛利率低于以前。如果一部分成本不能排除增值稅，相應的成本就會增加，利潤就會降低。

（二）對房地產企業稅務管理的影響

營業稅變更為增值稅后，新的納稅方式的變化，房地產企業需要大量的財務人員來整理稅收，進行繁重的稅收籌劃。由于“營改增”對房地產企業的財務風險管理會計工作人員提出更高的要求，所以，房地產企業發展需要我們正確的應對并且好好的運用“營改增”政策，要高度重視納稅的籌劃管理研究工作，完善信息管理控制制度建設以及教育工作流程，對納稅主體的相關稅費進行科學合理的轉移。

（三）對房地產企業經營管理的影響

房地產企業應當加強對分支機構、附屬機構涉及采購、造價、合同、工程、銷售、財務等相關部門人員的“營業增值”政策專業培訓，加強分支機構、附屬機構和部門之間的協作。

三、面對新政策房地產企業的對策

（一）做好企業的稅收籌劃管理工作

若2016年4月30日開工的項目符合新政策實施時間，可變更稅收標準，按5%計算。然后企業可以選擇自己的納稅方式，充分利用新政策實現利益最大化。企業要結合自身發展實際，制定正確的步驟。比如納稅人身份的規劃空間、物資采購的規劃、固定資產的購買規劃等，通過合乎法律的手段達到合理減稅的目的。

（二）選擇優質的合作伙伴

企業應該優先選擇具有行業資質和增值稅納稅人資格，并且能夠提供足夠數額的增值稅發票的企業進行合作。為提高供應商的管理效率，在“營改增”實施后，房地產企業將更加關注供應商，不僅要考慮供應商是否有承擔風險的能力，還要考慮能否為房地產企業開具增值稅專用發票。此時房地產企業要擦亮眼睛，選擇合適的供應商，挑選優質的合作伙伴。

（三）改進企業的財務處理

第一，為了能夠適應新的稅制改革，企業要健全完善我國現有的會計核算管理制度，按現行法律規定可以進行增值稅的會計數據處理，嚴格按照國家規定進行增值稅的相關業務成本核算，提供真實更具說服力的稅務資料。第二，對于新的業務，企業必須開發一組財務操作來適應流程，保證這些操作能夠可靠地實施。第三，企業應進一步探索財務處理手段，在法律范圍內最大限度地減少稅額，降低稅負成本，增加利潤。

（四）提高企業自身綜合素質

作為中國房地產行業的企業，面臨經營發展情況進行比較復雜而且受到國家政策的影響比較大，這就需要一個具有全面的自身文化素質，應對外界的各項改變。從企業內部分析，就是要根據當前形勢調整企業的結構，檢查稅務工作的籌劃，減輕企業的壓力，定期補償和提升財務人員，跟上國家政策的變化，并采取相應措施，調動他們的工作積極性。增加財務人員的要求，要更高、更嚴格的要求他們。營變動后企業的會計核算體系會發生一定的變化，在同時呢，開票系統、保稅系統、認證抵扣等操作方面也會產生一些新的問題，只有財務處理規范的企業才能夠正確的申報納稅，所以對于財務工作應該會增加更多要求，企業也勿忘提高自身的綜合素質。

結語：國家提出“營改增”政策，是國家宏觀層面上的大事，對房地產企業既有好的影響，也有不好的影響，但在一定程度上還是會帶動企業的發展，企業在發展過程中，要充分利用好新政策，實現最大利益，對于不好的因素呢，要制定相應的計劃減少對企業發展的影響，合理規劃，積極應對，充分利用本次增值稅轉型機會，為社會文明的進步做出重大的貢獻。