法拍房限購堵住調控Bug

張宏羽

（圖/視覺中國）

1月21日，上海市住建委等8部門聯合發布樓市調控新政“滬十條”。隨后，上海打出一套樓市調控“組合拳”，將法拍房納入限購政策的首套房源。記者注意到，在公拍網、阿里拍賣等平臺上，打開上海法院司法拍賣的上海市商品住房頁面，就會彈出一條“限購”的特別提醒。提醒還指出：“拍賣成交確認后，因買受人無購房資格的，將依法承擔悔拍等法律后果。”上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰此前表示，上海出臺的一系列調控“組合拳”是對炒房行為的精準打擊。法拍房納入限購政策范圍，則堵住了漏洞。

近幾年，法拍房市場的熱度居高不下，一度成為樓市中的“新寵”。資料顯示，僅2020年一年，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市共計成交法拍房10154套。根據百度公開的搜索指數，2015年“法拍房”搜索指數的峰值僅為137，到了2020年，“法拍房”搜索指數的峰值竟達到了1631。短短5年時間，網民對法拍房的搜索量翻了十倍不止。社會的異常關注將這個原本小眾的市場迅速炒熱，但過熱的背后，也隱藏著一些亂象與風險。

法拍房市場的“初世代”

法拍房指的是遭法院強制執行拍賣的房屋。當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。

1991年，《民事訴訟法》正式確立司法拍賣制度。1998年通過并實施的《關于人民法院執行工作若干向題的規定》，確認司法拍賣是處置訴訟資產的主要方式，法院可以委托拍賣。2009年，《關于人民法院委托評估、拍賣和變賣工作的若干規定》通過并實施，規定由人民法院內部的司法技術輔助部門負責組織當事人選定拍賣機構，監督拍賣活動，使得委托拍賣已成為我國的司法拍賣的固定模式。

但在很長一段時間里，司法拍賣都是在線下進行，這樣的拍賣方式受到宣傳覆蓋面、地域、時間等的限制，競拍人數明顯不足，很多司法拍賣不能夠實現充分競價，甚至出現流拍。所以，最早的法拍房市場還是樓市的“冷門”。

2012年，浙江法院率先嘗試網絡拍賣，取得一定效果，線上司法拍賣就此萌芽。2013年3月，我國第一起以土地使用權和廠房為標的物的司法拍賣在網絡上成交，隨后，更多法院在線上開展拍賣房產變現的執行工作。2016年，《關于司法拍賣網絡服務提供者名單庫的公告》發布，確定將淘寶網、京東網、人民法院訴訟資產網、公拍網及中拍網5家平臺納入名單庫。2017年，《關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》正式實施，確立了網絡司法拍賣優先的原則。

當法拍房市場在線上“開花”，越來越多的人抱著“撿漏”的心態入場。2015年就開始關注法拍房的王先生告訴記者，當時他無意間看到了法院拍賣的頁面，那上面多是折價、平價的房子，他便心動了。那時候，為了“撿漏”，王先生還做了一番功課，比如預估地塊之后的潛力、弄懂法拍房的相關政策、看清競買公告上的每一處細節、鉆研出價技巧、預估競拍對手的心理……王先生表示，法拍房市場的“初世代”都較為冷靜與理性，很多時候都能實現“撿漏置業”。

香港一高校的經濟研究員繆兆寬告訴記者，最初能在法拍房市場“撿漏置業”，是因為法拍房較商品房主要有以下優勢：價格合理是其最大優勢，據統計，法拍房的價格通常比市價低10%至30%，因此吸引了一大批購房者;其次是政策原因，法拍房通常購房資格要求會較商品房更低，甚至有的城市不限購，這也相當于降低購買門檻;稀缺性也是法拍房的一大優勢，一些法拍房的區位條件十分優越，平日里少有類似房源出售，卻因種種原因被拍賣。

2016年，20個城市出臺限購新政，就在新政出臺的五個月后，全國樓市又迎來了新一輪的樓市調控，“房住不炒”成為房地產市場所遵循的基本原則。在隨后的幾年里，從一線城市到四線城市同時發力，調控政策如浪潮一樣不斷加碼，進行限購、限貸、限價、限售、限商。

然而，正如一些人所說，城市化的大潮中，房子早已不限于單純居住的功能，它仿佛成了一張張搶手的城市入場券，房子背后可能是更好的婚姻、子女教育、醫療、信息、營商環境、公共福利等資源支配權。當越來越多人涌向一線城市，面對房源緊張、房價過高的情況時，為了獲得一張入場券，通過法拍房“曲線置業”便成為一種選擇。法拍房越受公眾追捧，這就越意味著“撿漏”的空間正被不斷壓縮，“初世代”們的時代逐漸過去。

火爆背后暗潮涌動

2020年9月，成龍在北京NAGA上院的豪宅被法拍。雖然之后這場拍賣被法院撤回，然而明星效應在無形之中為法拍房拉來了一波熱度。在網絡司法拍賣中，房產的司法拍賣大多設有專門一欄。在法拍網站上圍觀競拍，也已成為一些網友的日常。

法拍房崛起得十分迅猛，很多人發現，從2020年下半年開始，住宅類的法拍房很少有流拍現象，多是溢價成交。今年1月中旬，上海外灘的一套法拍的江景豪宅，圍觀人數達到70430人次，成為當時最受關注的標的之一。1月下旬，上海閔行區龍茗路上的一套法拍房，在1天的競價周期內，出價達458次，成交價高達1524萬余元，比評估價高出近300萬元。

同樣是在今年1月，深圳龍崗萬科清林徑一“兇宅”（2018年有租客在屋內自殺身亡）被法拍，吸引了13人參與競拍，共競拍46次，圍觀人數過萬，成交總價達243萬余元。此前，阿里拍賣還發布過招聘帖，緊急招聘一名“兇宅試住主播”，通過淘寶直播24小時展示房屋房型及居住體驗。一些網友感慨，傳統的一些忌諱，似乎在購房需求面前顯得沒那么重要了。

根據貝殼研究院發布的2020年年報，二手房交易規模開始回升，2020年全國二手房交易規模達7.3萬億元，同比增長8.1%，成交量則達到了420萬套，2020年二手房交易額是2015年來的最大值。法拍房需求，正隨著二手房的需求“水漲船高”，價格也一路走高。

需要注意的是，這幾年法拍房行情火爆的背后，一些樓市投資客瞄準政策的漏洞，拍下就轉手，賺個差價。法拍房市場的發展歷程，可謂一個暗潮涌動的歷程：法拍房從折價到平價再到溢價，競拍者的心理也從“撿漏置業”到“曲線置業”再到投機炒房。當這一市場背離“房住不炒”的原則后，如何將這陣怪風及時剎住，是樓市調控的一道必答題。

此外，對于不了解法拍房的人來說，貿然競拍法拍房是存在一定風險的。有業內人士指出，法拍房首先面臨的可能是貸款障礙，違法搭建、屬于期房的房屋不能貸款;其次還有入住清場風險，一些遺留問題會導致房屋拍賣后無法居住，甚至長期無法騰房;再者還會面臨無法過戶的問題，產權不明的房屋可能會有此類風險。此外，競拍者還可能承擔高額稅費和欠費、房屋具有隱形瑕疵等風險。業內人士提醒，購房還需謹慎，要根據具體情況酌情選擇，不提倡盲目跟風。

劍指亂象化解風險

隨著一線城市迎來新一輪的樓市調控，上海也通過限購政策，給出法拍房這道必答題的答案。此次向樓市亂象亮劍，消除了法拍房市場長久以來存在的Bug，鞏固了“房住不炒”的原則。

據了解，對于樓市亂象的治理，上海等一線城市還在供給側持續發力，積極探索調控政策的2.0版本。1月30日，上海發布《上海市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標綱要》（簡稱《綱要》）。《綱要》指出，要保持房地產投資平穩增長，以穩地價、穩房價、穩預期為目標，加大住宅用地供應，完善住房供需平衡的長效機制。近期發布的《中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區住房發展“十四五”規劃》也顯示，“十四五”期間，臨港新片區將顯著增加住房供應總量，住房用地供應720公頃，較“十三五”增加約220%，預計新增供應各類住房1600萬平方米、約20萬套。

記者還注意到，對于法拍房存在的潛在風險，各方都在盡可能化解。除了在競拍公告里明確相關信息，一些法院也在清場騰房這一問題上想盡辦法，打消競拍者的顧慮。此前，上海二中院在一起借款合同糾紛案件的執行過程中，于2019年5月拍賣了被執行人名下一處五金交易中心400套房屋。由于被執行人涉案眾多，各類矛盾激化，400套房屋中有近100套被非法強占。為此，執行團隊分門別類厘清矛盾，有針對性地做好釋法說理工作，維護申請執行人、買受人的合法權益，最后400套房屋全部交付買受人。更多人能夠無后顧之憂地拍下法拍房，也成為司法權威樹立、司法環境提升的一個標志。