觀察深圳的二手住房 成交參考價格發布機制

作者簡介：

廖俊平，中山大學嶺南學院教授。

2021年2月8日，深圳市住房和建設局發布了《關于建立二手住房成交參考價格發布機制的通知》（深建房產〔2021〕2號，以下簡稱《通知》），分析研究這個問題，肯定可以寫出不止一篇博士論文。但本專欄一向是觀察而不評論，不進行系統理論分析。讀者諸君如果想稍微多了解一些理論性強一點的內容，可以看2月11日綜合開發研究院發的一篇文章《為深圳二八新政提供一些理論》（網址是https：//www.toutiao.com/i6927667327630721543/），而這篇文章最后的結論是：“深圳及全國其他先進地區的房價調控是社會主義市場經濟體制建設的一個重要探索，并無太多先例可循。所以，以解決問題為導向而非奉經典理論為圭臬”。

這篇文章里面提到的需要解決的問題，當然是深圳住宅房價持續高漲。

深圳市為了讓本地剛需家庭能夠買得起住房，這些年針對新建商品住房早已采取了各種價格調控措施，同時也帶來了上述文章所說的需要解決的另一個問題：新建住房價格和存量住房價格倒掛。

深圳這次發布的《通知》，針對的是二手住房成交參考價格，和之前的一系列針對新建商品住房銷售定價的政策規定不同，這次發布二手住房成交參考價格目的是“有利于加大二手住房交易信息公開力度，引導市場理性交易，引導房地產經紀機構合理發布掛牌價格，引導商業銀行合理發放二手住房貸款，防控個人住房信貸風險，穩定市場預期”。

與《通知》同時發布的是《深圳市住宅小區二手房成交參考價格表》，由“深圳市房地產和城市建設發展研究中心在調查分析基礎上，以二手住房網簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，綜合形成全市住宅小區二手住房成交參考價格，并按照市域全覆蓋、區域網格化原則，以住宅小區為區域網格單元，發布全市3595個住宅小區二手住房成交參考價格”。

深圳市房地產和城市建設發展研究中心多年來早已建立了非常完備的全市住房成交價格數據庫和實時采樣更新機制。

2月9日中午，深圳市房地產中介協會也發布了《關于貫徹二手住房成交參考價格發布機制 做好專業服務的鄭重提示》，要求“各房地產中介機構、中介人員應堅決貫徹執行二手住房成交參考價格發布機制，向業主主動宣講《通知》要求，敦促業主合理調整委托放盤價格”，即“引導房地產經紀機構合理發布掛牌價格”。據了解，一些房地產經紀機構服從引導，立即刪除了已經發布的房源價格信息。

綜合開發研究院宋丁先生認為：“3月份以后，只要銀行貸款嚴格參照政府的參考價執行，深圳的二手房市場就會大幅冷卻，成交量會明顯下滑，實際成交價格也會出現一定的回落”。

縱觀歷史，深圳房價既有過大漲，也有過大跌，“一定（程度）的回落”是可以預期的，需要進一步觀察的是程度究竟多大，以及大到怎樣的程度會讓銀行感覺到壓力。