借力數(shù)字化打通住宅專項維修資金堵點

摘要：住宅專項維修資金是小區(qū)業(yè)主為了維修養(yǎng)護小區(qū)內(nèi)的共用設施、設備及公共區(qū)域而繳納的款項，但使用比例與效率低下時常遭到詬病，甚至被調(diào)侃為最不透明的資金之一。隨著《民法典》的實施和數(shù)字化技術(shù)的發(fā)展，利用數(shù)字化技術(shù)提升住宅專項維修資金的管理水平，成為管理部門一個新的課題。

關(guān)鍵詞：數(shù)字化;住宅專項維修資金;管理水平

中圖分類號：F287.8 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）03-0059-61 收稿日期：2021-02-07

作者簡介：商磊，山東省壽光市房產(chǎn)服務中心。

1 《民法典》對住宅專項維修資金規(guī)定的變化

一是要定期公布使用情況。《民法典》第281條規(guī)定，建筑物及其附屬設施維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。公布住宅專項維修資金使用情況成為管理部門的法定義務，這是《民法典》生效后新的規(guī)定，管理部門應該積極應對，完善公布制度，制訂公布流程。目前，由于相關(guān)具體細則尚未出臺，對外公布的范圍如何界定亟需明確。

二是使用要求降低。《民法典》第278條規(guī)定，業(yè)主共同決定“使用建筑物及其附屬設施的維修資金”等其他事項時，應當有“雙三分之二以上”業(yè)主參加表決，并經(jīng)參與表決業(yè)主的“雙過半”業(yè)主同意。這意味著在此條規(guī)定的情形下，業(yè)主共同表決通過一般事項的最低門檻，是全體業(yè)主的三分之一以上同意即可。較原《物權(quán)法》第76條規(guī)定的“雙過半”同意，使用的要求標準明顯降低。

三是更注重大多數(shù)人利益。《民法典》第278條規(guī)定，“業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”。即，業(yè)主大會會議召開或者議事啟動需要“雙三分之二以上”業(yè)主參加，與《物業(yè)管理條例》規(guī)定的雙過半相比要求提高了。

《民法典》第278條還規(guī)定，業(yè)主共同決定“籌集建筑物及其附屬設施的維修資金”“改建、重建建筑物及其附屬設施”以及“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。要求參與表決人員數(shù)量的增加，體現(xiàn)了保護絕大多數(shù)業(yè)主利益的宗旨。

2 數(shù)字化運用的幾個場景

住宅專項維修資金包含繳存、管理和使用三個環(huán)節(jié)，“收的上、管的好、用的快”成為住宅專項維修資金管理部門的重心。

隨著城市化進程加快，住宅專項維修資金的數(shù)額成幾何倍數(shù)增長。由于以前大都為新建建筑，住宅專項維修資金動用較少，但近幾年住宅專項維修資金的利用頻度不斷加大，數(shù)額逐漸增長。如果不能借助信息化手段進行管理，將無法滿足現(xiàn)時的需要。

住宅專項維修資金的利用事關(guān)消防、電梯、外墻及老舊小區(qū)改造，如果不能做到公開、透明，將會嚴重影響業(yè)主的參與熱情，降低群眾的幸福指數(shù)。另外，業(yè)主委員會的成立具有滯后性，街道和社區(qū)受限于業(yè)務能力和人員問題，致使最終的指導不夠完善。信息化技術(shù)的運用，能夠讓住宅專項維修資金“齊抓共管”成為可能，讓業(yè)主明白繳費、清晰使用成為現(xiàn)實。

一是多方式歸集。為避免住宅專項維修資金被物業(yè)服務企業(yè)截留挪用，部分城市禁止物業(yè)服務企業(yè)代收。因此，業(yè)主繳存住宅專項維修資金需到政務服務大廳窗口，費時又費力，給辦事群眾和企業(yè)造成了諸多不便。采用數(shù)字化模式建立住宅專項維修資金管理系統(tǒng)，業(yè)務辦理可線下和線上結(jié)合，構(gòu)建“上下聯(lián)動、標準統(tǒng)一、就近服務、全面覆蓋”的資金管理體系。業(yè)主可通過支付寶、手機銀行、自助一體機、物業(yè)服務企業(yè)端等多種渠道進行繳存，解決了時空、地域等限制，進一步提升了住宅專項維修資金繳存使用的服務覆蓋面和便捷度。

二是精準化管理。在筆者對住宅專項維修資金管理系統(tǒng)的構(gòu)思中，系統(tǒng)需要對住宅專項維修資金的繳存、使用情況進行實時動態(tài)管理。通過地圖標注系統(tǒng)，物業(yè)樓盤采用地圖化管理，對繳存住宅專項維修資金的物業(yè)樓盤采用GIS地圖精準定位，標注四至座落位置，可同時顯示物業(yè)服務企業(yè)信息、資金繳存和使用等情況。業(yè)主進行實名注冊后，需要繳存的住宅專項維修資金就會在小程序或APP中顯示，業(yè)主可隨時掌控自己名下的資金情況。如果有需要繳納或者補繳的情況，可選擇單項或全部繳存。繳存通過后，系統(tǒng)根據(jù)GIS地圖定位，自動將業(yè)主本地或異地繳存的資金存入相應監(jiān)管賬戶。

根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第26條規(guī)定，在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項維修資金用于購買國債。利用住宅專項維修資金購買國債，應當在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。住宅專項維修資金的升值被明確限制了只能購買國債，并且需要持有到期。但何時需要動用住宅專項維修資金具有不可確定性，如果購買的國債不到期，需要利用住宅專項維修資金該如何處理？據(jù)了解，部分城市已經(jīng)開始研究住宅專項維修資金的升值問題，并通過數(shù)字化數(shù)據(jù)存儲，利用資金數(shù)額較大等優(yōu)勢，與銀行等金融機構(gòu)合作，以實現(xiàn)升值利益的最大化。同時，數(shù)字化模式可以讓業(yè)主隨時調(diào)取自己名下住宅專項維修資金的流向情況，讓業(yè)主放心。

三是規(guī)范化使用。多年來，住宅專項維修資金使用表決業(yè)主現(xiàn)場簽字一直是影響資金使用的難題，有些業(yè)主由于各種原因無法到場簽字，致使達不到規(guī)定的最低同意使用標準，影響了資金的及時使用。啟用住宅專項維修資金管理系統(tǒng)后，一旦業(yè)主委員會或管理部門啟動表決程序，業(yè)主可通過手機刷臉認證 （或者密碼認證） ，點擊“資金使用表決”選擇同意或不同意，無需現(xiàn)場簽字也能通過網(wǎng)絡手段表達意見。

四是數(shù)字化票據(jù)。以往繳存住宅專項維修資金后出具紙質(zhì)票據(jù)，保管不當容易丟失。采用電子票據(jù)后，業(yè)主可通過手機出示票據(jù)，也可即時打印。相關(guān)部門也可直接調(diào)取利用，真正做到實時共享。

3 不見面辦理將成為常態(tài)化模式

《優(yōu)化營商環(huán)境條例》出臺已經(jīng)1年多，不見面辦理已經(jīng)成為政府服務部門采用的常規(guī)方式。“不見面辦理”成為常態(tài)機制后，受益的不只是需要辦理業(yè)務的個人或企業(yè)，效率的提高也能讓負責審批的資金監(jiān)管部門擺脫疲于應付的局面，最終的受益者也將是整個社會。

由于以往住宅專項維修資金繳存、使用相關(guān)信息的查詢不夠便捷、公示不夠及時，部分業(yè)主主動繳費、續(xù)籌的意愿不強，導致有些老舊小區(qū)住宅專項維修資金的補建、續(xù)籌難度大。通過建設住宅專項維修資金管理系統(tǒng)，業(yè)主對自己所在樓房的住宅專項維修資金繳存、使用、結(jié)息情況一目了然，真正實現(xiàn)業(yè)主明明白白交費、清清楚楚消費，既增強了工作透明度，又降低了工作難度。

住宅專項維修資金管理系統(tǒng)完成后，極有可能產(chǎn)生一種新型的服務關(guān)系，即業(yè)主直接與物業(yè)服務人員形成服務關(guān)系。由于小區(qū)公共部分的收入和其他小區(qū)獲得的利潤都會在系統(tǒng)中顯示，業(yè)主可以隨時在系統(tǒng)中對物業(yè)服務的內(nèi)容進行表決，去掉物業(yè)服務企業(yè)管理層的費用，將利潤用于對物業(yè)服務人員的獎勵，也將會更加有利于調(diào)動物業(yè)人員的積極性。