農村宅基地多元盤活利用中的農民權益實現

張勇 周麗

摘 要：盤活利用農村宅基地是提高土地資源利用效率、激活農村土地資源資產及激發鄉村發展活力、推動鄉村振興的有效途徑。在實踐中，必須堅持農民主體地位，堅守保護農民合法權益的底線，讓農民通過參與農村宅基地盤活利用得實惠、增收入。當前，農村宅基地的功能屬性體現在政治穩定、社會保障和經濟財產三個方面。各地因地制宜探索出了宅基地退出、回收、出租、入股等多元盤活利用路徑，不同路徑下的參與主體和實施內容等存在差異。在推進農村宅基地多元盤活利用中，無論采取何種路徑，都必須堅持農民主體地位，實現其政治權益;保障農民長遠生計，實現其社會權益;運用市場機制，實現其經濟權益。

關鍵詞：農村宅基地;多元盤活利用;農民權益

中圖分類號：F323.6文獻標識碼：A

文章編號：1003-0751（2021）04-0041-07

一、引言

宅基地是農民依法取得的用于建造住宅及其生活附屬設施的集體建設用地，是農民家庭基本的生活資料，也是保障農民住有所居和維護農村社會穩定的重要基礎。近年來，隨著城鎮化快速推進和鄉村社會經濟轉型發展，農業轉移人口數量不斷增加，農村宅基地和住宅閑置浪費問題日益突出，不僅形成了農村建設用地低效利用的不良現象，而且使得農村土地資源資產價值難以實現。①鑒于此，如何通過盤活利用農村閑置宅基地和閑置農房以提高農村土地資源利用效率、激發鄉村發展活力，為發展農村新產業新業態和促進鄉村振興提供有力支撐，已成為社會普遍關注的問題。②2018年中央一號文件提出“完善農民閑置宅基地和閑置農房政策”。2019年9月，農業農村部印發的《關于積極穩妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》指出要“探索盤活利用農村閑置宅基地和閑置住宅的有效途徑和政策措施”。2020年8月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發《深化農村宅基地制度改革試點方案》，標志著新一輪農村宅基地制度改革試點工作正式揭開序幕，方案提出要“探索農村集體經濟組織及其成員通過自營、出租、入股、合作等多種方式，盤活利用農村閑置宅基地和閑置住宅發展鄉村產業的有效途徑”。

農民是農村宅基地盤活利用的關鍵主體，充分尊重農民意愿、堅持農民主體地位、切實保護農民合法權益是開展農村宅基地盤活利用工作的重要前提，只有實現了農民的合法權益，讓農民通過參與農村宅基地盤活利用得實惠、增收入，才能調動農民參與的積極性和主動性。如何在農村宅基地盤活利用實踐中依法維護農民宅基地合法權益？這一問題引起了學術界的關注。從現有文獻來看，目前學術界圍繞農村宅基地盤活利用中的農民權益問題開展了相關研究，有學者認為應協同推進戶籍制度改革與農村土地制度改革，對自愿退出宅基地的進城落戶農民給予合理的經濟補償，以激勵已經市民化的農民主動退出宅基地③;有學者認為保護農民權益需拓展宅基地使用權的空間權屬性，分層設立宅基地使用權④;有學者提出要適度突破宅基地使用權流轉范圍和方式，通過拓展宅基地的經營性用途來保障和實現農民的宅基地財產權益。⑤

盡管如此，圍繞這一問題的研究成果還不多見，尤其是鮮有學者從農村宅基地的多功能屬性視角研究不同盤活利用路徑下的農民權益實現問題。當前，新一輪農村宅基地制度改革試點工作正在有序推進，如何以處理好農民和土地的關系為主線，以完善農村宅基地制度體系為重點，在探索農村宅基地多元盤活利用的實踐中切實保護和實現農民的合法權益，這些問題仍需深入研究。鑒于此，本文在已有研究基礎上，從農村宅基地的多功能屬性視角，結合各地在實踐中探索出的農村宅基地退出、回收、出租和入股等多元盤活利用路徑，對農村宅基地多元盤活利用中的農民權益實現問題進行探究，以期為推進新一輪農村宅基地制度改革試點、探索宅基地盤活利用的制度安排和具體路徑提供有益參考。

二、多元盤活利用中的農村宅基地多功能屬性

1.政治穩定功能

長期以來，我國實行“主體特定、福利分配、長期使用、限制流轉”的宅基地制度，對穩固國家政權、維護農村社會穩定發揮了重要作用。當前正在推進的新一輪農村宅基地制度改革是深化農村改革的重要內容，事關農民的切身利益，事關農村社會穩定和發展的大局。根據《深化農村宅基地制度改革試點方案》的總體要求，農村宅基地制度改革要以處理好農民和土地的關系為主線，以保障農民基本居住權為前提，尊重農民意愿、反映農民訴求，維護和實現農民合法權益，充分體現農民群眾的主體性。因此，探索盤活利用農村宅基地的有效途徑和政策措施，一方面，要嚴守集體土地公有制性質不改變、農民利益不受損及保障農民基本居住權的基本底線;另一方面，要建立通暢的農民利益訴求機制，讓農民的相關利益訴求可以充分表達，將調動農民參與農村宅基地盤活利用的積極性和主動性作為重要內生動力，確保農民在參與的全過程中享有充分的知情權、話語權及決策權等相關權利，切實保護和實現農民合法權益，避免在推進農村宅基地盤活利用過程中產生農民維權的激烈沖突或群體性事件，引發社會動蕩，確保宅基地繼續擔負其固有的政治穩定功能。⑥

2.社會保障功能

對于農民而言，宅基地和住宅是其家庭的基本生活資料，是實現“居者有其屋”的重要保障。因此，從制度變遷的路徑依賴來看，“三權分置”是深化農村宅基地制度改革的必然選擇。雖然宅基地原有的基于農村集體經濟組織成員身份屬性所具有的保障功能有所弱化，但在促進城鄉融合發展背景下宅基地的社會保障功能地位不會改變，宅基地的社會保障功能沒有完全喪失，尤其是在一些經濟欠發達地區或偏遠地區的農村，宅基地仍發揮著巨大的“蓄水池”作用。對這些農村地區的農民而言，如果過于凸顯宅基地的財產屬性而忽視其保障屬性，一旦農民在農村宅基地盤活利用中因主動退出宅基地而失去了宅基地和住宅導致其無處居住或進城后就業困難無法在城鎮生存下去，就會形成“出得去、回不來”的局面，進而產生農村社會不穩定因素。因此，筆者認為，在我國現行農村宅基地制度框架下，宅基地的社會保障功能仍是其重要的屬性，就是為廣大農民提供生存居住保障，并以此為基礎實現農村社會穩定。也正是因為擁有農村集體經濟組織成員身份的農民有了農村宅基地這個福利保障，才能消除其進城就業生活的后顧之憂，才能讓這些農民在城鎮化浪潮中有一個穩定的“退路”。

3.經濟財產功能

近年來，農村宅基地的經濟財產功能日益凸顯，尤其是農民對土地財產權利和資產價值的需求及流轉宅基地的意愿都越來越強烈，農民對宅基地的使用已經超出了居住保障功能的范疇，使得現實中宅基地的財產屬性不斷加強。一是近年來隨著城鎮化進程快速推進，一部分農業轉移人口進城落戶后成為市民，他們大多希望通過有效途徑來盤活利用其留在農村的宅基地和住宅，使這些“沉睡的”資源能夠變為資產，進而增加家庭財產性收入;二是一部分有能力在城鎮穩定就業生活且愿意、有條件舉家進城落戶的農民，其在農村的宅基地和住房大多也處于閑置狀態，但是在現行制度框架下其宅基地和住宅財產權難以實現，實際上對這部分農民來說，他們也有盤活利用宅基地來增加財產性收入的現實需求。隨著鄉村振興戰略的實施，農村宅基地的多種功能和多重價值被人們重新審視，尤其是在探索宅基地“三權分置”背景下，通過拓寬宅基地使用權流轉范圍，積極引導和鼓勵農村集體經濟組織及其成員采取自營、出租、入股、合作等多種方式，依法依規盤活閑置宅基地和閑置住宅，用于發展符合鄉村特點的休閑農業、鄉村旅游、餐飲民宿、文化體驗、創意辦公、健康養老及農產品倉儲、初加工等新產業新業態，不僅可以提高農村土地資源利用效率，還可以讓農民獲得租金、入股分紅、合作分成等經濟收益，增加農民財產性收入。

三、農村宅基地多元盤活利用路徑的實踐探索

1.宅基地退出路徑

2015年1月，中共中央辦公廳和國務院辦公廳聯合印發了《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，隨后，全國有33個縣（市、區）被列入宅基地制度改革試點地區，試點工作持續到2019年年底結束。其間，試點地區積極探索農村宅基地自愿有償退出路徑，如寧夏平羅、江西余江、浙江義烏和安徽金寨等地先后頒布了一系列與宅基地有償退出有關的政策，為探索和建立農村宅基地有償退出機制提供了實踐經驗。本文結合上一輪農村宅基地制度改革試點地區典型案例，總結了全國不同地域三種典型的宅基地退出路徑，具體見表1。

東部地區的浙江義烏探索了宅基地“變現式”退出路徑，主要內容是將農戶退出的宅基地整理復墾為耕地，騰出的建設用地指標在滿足鄉村發展建設所需后以“集地券”方式通過入市交易實現其資產價值，且“集地券”入市交易的增值收益由農戶和村集體共享。該路徑實現了農民的宅基地財產權，增加了農民的財產性收入。

中部地區的安徽金寨探索的是宅基地“置換式”退出路徑，主要是為了改善貧困戶、移民戶的居住條件，使貧困山區農民退出宅基地后能夠“搬下山、住新房”，結合易地扶貧搬遷和移民搬遷政策，按照一定的標準將農民退出的宅基地及地上的建筑物置換成在中心村、集鎮新建的住房或給予一次性的貨幣補償。該路徑由地方政府主導和推動，根據農民自身需求進行分類施策，以滿足不同農民的實際需求。對于選擇留在農村居住生活的農民可以置換住房以保障其住有所居，對于選擇自愿放棄申請宅基地并進城落戶的農民可以置換貨幣補償。該路徑主要是引導和鼓勵農村居民向城鎮及集鎮、中心村搬遷轉移并有償退出宅基地，切實改善搬遷農戶家庭的生活居住條件，讓搬遷農戶共享城鎮化發展成果及農村社區更好的基礎設施和公共服務資源。

西部地區的寧夏平羅探索的是宅基地“收儲式”退出路徑，主要是將農民退出宅基地與移民安置有機結合起來，對符合條件并自愿退出宅基地的農民按照不同等級的收儲價格給予一定的貨幣補償，再將本地生態移民進行分散插花安置。該路徑既盤活利用了農村閑置宅基地和閑置農房，又實現了農民宅基地和住房的財產權價值，增加了退出宅基地后進城落戶農民的財產性收入。⑦

2.宅基地回收路徑

2019年《土地管理法》第66條規定“因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的，可以由農村集體經濟組織收回土地使用權”。依據現行法律法規，對于因遷移而不再繼續使用原宅基地的、空閑超過兩年以上的宅基地及房屋坍塌、拆除兩年以上且不再繼續使用的宅基地，都應由農村集體經濟組織收回。因此，宅基地回收作為盤活利用農村宅基地的有效途徑，農村集體經濟組織收回的宅基地在符合國土空間規劃和用途管制的前提下，須按照“宜建則建、宜耕則耕、宜綠則綠”的原則，通過整理、復墾、復綠等方式進行綜合整治，并利用城鄉建設用地增減掛鉤政策實現就地再利用，為農民建房、鄉村公共設施及公益事業、鄉村產業發展等提供土地要素保障。從地方實踐來看，山東省2001年印發的《山東省人民政府關于加強宅基地管理的通知》就對宅基地回收做出了規定，“異地建新且另有一處住宅、宅基地面積超標、閑置空宅等，其宅基地應由村集體依法回收”。因此，在盤活利用農村宅基地實踐中探索的宅基地回收路徑主要是指對于依法取得宅基地使用權后未依法使用或已不符合宅基地使用條件的農戶，由農村集體經濟組織依法收回原宅基地使用權，且回收后由農村集體經濟組織統籌利用。結合部分地區實踐探索，筆者總結了不同地域實施的宅基地回收路徑，具體見表2。

從宅基地回收的主體來看，三種路徑中的回收方均為農村集體經濟組織，充分體現了農村集體土地所有者依法行使宅基地調整和統籌利用的權能，有效實現了宅基地集體所有權。從宅基地回收的補償方式來看，欠發達地區以貨幣補償方式為主，其中安徽屯溪對規定面積之外的地上建筑物和構筑物不予補償，從實際情況來看，這在一定程度上增加了村集體回收宅基地的難度。而發達地區基于堅持農民主體地位和農民需求的多樣化，探索出了宅基地回收的多元補償方式，該方式可以滿足不同農戶的多樣化補償需求，從而有效提高農戶參與宅基地回收的積極性和主動性，不僅能夠降低農村集體經濟組織回收宅基地的難度，同時有利于保護農民在參與宅基地回收中的合法權益。

3.宅基地出租路徑

早在2017年12月，原國土資源部和國家發改委聯合印發了《關于深入推進農業供給側結構性改革做好農村產業融合發展用地保障的通知》，該通知明確提出：“在充分保障農民宅基地用益物權的前提下，探索農村集體經濟組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農房及宅基地，按照規劃要求和用地標準，改造建設民宿民俗、創意辦公、休閑農業、鄉村旅游等農業農村體驗活動場所。”2019年9月，農業農村部印發的《關于積極穩妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》明確提出“在充分保障農民宅基地合法權益的前提下，支持農村集體經濟組織及其成員采取自營、出租、入股、合作等多種方式盤活利用農村閑置宅基地和閑置住宅”。2020年《深化農村宅基地制度改革試點方案》再次提出“探索農村集體經濟組織及其成員通過自營、出租、入股、合作等多種方式盤活利用農村閑置宅基地和閑置住宅發展鄉村產業的有效途徑”。需要注意的是，2019年9月，中央農辦和農業農村部出臺的《關于進一步加強農村宅基地管理的通知》中規定“城鎮居民、工商資本等租賃農房居住或開展經營的，要嚴格遵守合同法的規定，租賃合同的期限不得超過二十年”。綜上，宅基地出租是有效盤活利用農村閑置宅基地和閑置住宅的重要途徑，主要由農戶在合法取得宅基地使用權并建造房屋后，依據“房地一體”的原則將房屋連同宅基地使用權在一定年限內流轉給承租人居住或開展經營性活動。結合部分地區實踐探索，筆者總結了三種具有代表性的宅基地出租路徑，具體見表3。

從實施的目標來看，三種路徑均以提高農村土地資源利用效率、增加農民收入為目標，突出了因地制宜、服務鄉村振興，著眼于培育符合鄉村特點的休閑農業、鄉村旅游、鄉居康養、文化體驗等新產業新業態以及農產品初加工、倉儲等產業融合發展項目，為激活鄉村發展活力、促進鄉村振興提供了土地要素保障。從參與的主體來看，三種路徑都是在堅持農民主體地位、切實保護農民合法權益的前提下，由村委會、村集體經濟合作社、政府、企業、新型農業經營主體等多主體共同參與農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用，形成了多方參與、合作共贏的局面。從實施的內容來看，西安市高陵區張卜街道的“共享村落”和合肥市廬陽區三十崗鄉的“共享農房”路徑均充分利用了省會城市近郊區的區位優勢，順應了城鄉居民消費拓展升級的趨勢，結合當地資源稟賦，深入發掘農業農村的多種功能和多重價值，同時依托互聯網信息技術，融合共享經濟理念，優化農村土地資源配置，挖掘農村閑置宅基地和閑置住宅的資產價值，以滿足農民對土地財產權的訴求;具有較好的農業基礎設施和資源優勢的傳統農區如安徽省天長市仁和集鎮，則結合現有的果蔬采摘園和生態休閑基地等條件，由國家級示范合作社蘆龍農事服務專業合作社通過租賃的方式對周邊農民閑置宅基地和住宅進行統一盤活利用，為發展特色農業產業、促進一二三產業融合發展提供了用地保障。

4.宅基地入股路徑

2016年11月，原農業部印發的《全國農產品加工業與農村一二三產業融合發展規劃（2016—2020年）》首次提出“開展宅基地入股試點”。2018年9月，中共中央、國務院印發的《鄉村振興戰略規劃（2018—2022年）》提出，“深入推進農村集體產權制度改革，推動資源變資產、資金變股金、農民變股東，發展多種形式的股份合作”。此后，農業農村部又在《關于積極穩妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》《農村宅基地制度改革試點工作指引》等文件中多次強調，支持農村集體經濟組織及其成員采取自營、出租、入股、合作等多種方式盤活利用農村閑置宅基地和閑置住宅。由此可見，在當前深化農村宅基地制度改革背景下，宅基地入股是在落實宅基地集體所有權和保障宅基地農戶資格權的基礎上探索宅基地使用權流轉制度的主要路徑。近年來，部分地區結合農村集體經營性建設用地入市和宅基地制度改革積極探索宅基地入股路徑。⑧例如，2014年江蘇省在《關于全面深化農村改革深入實施農業現代化工程的意見》中提出要“引導和規范農村集體經營性建設用地流轉，允許并支持有條件地區的農戶將宅基地使用權及住房入股股份合作社”;2018年，山東省在《關于開展農村宅基地“三權分置”試點促進鄉村振興的實施意見》中提出要“探索農村閑置宅基地和住宅使用權放活方式，合理確定宅基地和住宅入股的適用范圍、流轉期限、途徑和用途”。鑒于此，在新一輪農村宅基地制度改革背景下，宅基地入股是基于“房地不可分”的原則將農戶的宅基地使用權作價入股作為資本，與村集體經濟組織、企業、專業合作社等進行聯營，農戶按照一定的股權參與收益分紅，實現宅基地和住宅資源變資產、資金變股金、農民變股東，有利于維護和實現農民宅基地合法權益、增加農民財產性收入。

結合部分地區實踐探索，筆者總結了以下三種具有代表性的宅基地入股路徑，具體見表4。從實施的目標來看，三種宅基地入股路徑均是在維護農民合法權益的基礎上，兼顧了農民、村集體和宅基地使用權受讓者三方主體的利益，通過盤活利用閑置宅基地和閑置住宅發展精品民宿、餐飲、農村電商等新產業新業態，把“死資產”變成“活資本”，真正實現了宅基地權益的資產化、股權化和市場化。從實施的成效來看，一是農民擁有的宅基地、房屋等資產價值得以體現，有效保障了農民的土地財產權，拓寬了農民增收的渠道，增加了農民財產性收入;二是村集體發揮了重要作用，并享受到宅基地入股分紅收益，壯大了村級集體經濟;三是釋放了農村發展活力，通過盤活利用農村閑置宅基地和閑置住宅，帶動了鄉村新產業新業態的發展，而且改善了農房品質和周邊環境，提升了農村基礎設施和公共服務水平，激發了農村發展新動能;四是推動了城鄉融合發展，通過盤活利用農村閑置宅基地和閑置住宅有力推動了鄉村資源轉化為鄉村發展資本，促進了資金、人才等各要素向鄉村流動，從而助力城鄉融合發展和鄉村振興。

四、農村宅基地多元盤活利用中實現農民權益的策略

1.堅持主體地位，實現農民的政治權益

回顧新中國成立以來我國農村宅基地制度的歷史變遷，其經歷了農民私有的“單一產權”到農村集體所有、農戶使用的“兩權分離”，再到農村集體所有、保障農戶資格、多元主體共享的“三權分置”。⑨雖然宅基地“三權分置”制度設計的核心是賦權強能，但是由于宅基地制度事關國家的政權穩固和農民的切身利益，其所擔負的政治穩定功能屬性不會改變。在推進農村宅基地盤活利用實踐中，充分尊重農戶意愿，堅持農民主體地位，維持宅基地所擔負的政治穩定功能，不僅有利于維護農村社會和諧穩定，而且可以保障農民在國家政治生活中的主人翁地位。因此，農民作為農村宅基地盤活利用的主體，在參與盤活利用的過程中應享有政策知情權、參與決定權、利益訴求話語權和監督檢舉權等多項政治權益，其中，政策知情權主要體現在農民應知曉宅基地退出、回收、出租、入股的具體政策，例如宅基地退出、回收路徑中的主客體、補償范圍、補償標準等，宅基地出租、入股路徑中的流轉期限、流轉途徑和具體用途及收益分配等;參與決定權主要體現在盤活利用政策實施通常由地方政府主導，應根據農民意愿由其確定是否退出、回收、出租、入股，地方政府或村集體經濟組織不得擅自替代農民做決定，不得強迫或干預農民的意愿;利益訴求話語權主要體現在宅基地退出和回收過程中針對補償方式、補償標準、補償范圍等關鍵問題存在爭議，可通過設置仲裁程序搭建農民與地方政府、村集體經濟組織之間的溝通“橋梁”，以助于農民表達個人利益訴求，在出租過程中可通過租期選擇以及租期內動態調整租金的談判等方式來體現農民話語權，在入股過程中對具體事項尚未達成一致意見的應充分了解農民意愿后再做決定;監督檢舉權主要體現在為避免農民和集體經濟組織權益受損，全過程應公開透明，同時接受以農民為主導的多元主體共同監督，對農民合法權益受到侵犯的，農民可以依法向相關部門申訴，并對違法違規行為依法檢舉。

2.保障長遠生計，實現農民的社會權益

我國現行的農村宅基地制度以“成員專享、一戶一宅、無償分配、長期使用”為基本特征，呈現出高度的身份屬性和福利性質，長期以來主要承載著維護農村和諧穩定、保障農民住有所居的基本功能，維系著農戶最基本的居住權和生存權。⑩近年來，隨著農業轉移人口數量不斷增加，城鄉居民消費升級持續加快，休閑農業、鄉村旅游、餐飲民宿、文化體驗、創意辦公等農村新產業新業態蓬勃發展，宅基地的功能呈現出由單一的居住功能向生產、經營等多功能轉變的態勢。尤其是近年來各地統籌考慮區位條件、資源稟賦、產業基礎等，積極探索宅基地退出、回收、出租、入股等符合鄉村發展特點、有助于激活農村土地資源資產及激發鄉村發展活力、促進鄉村振興的多元盤活利用路徑。在實踐中，無論探索實施何種路徑，都應圍繞增加農民財產性收入、讓農民有更多的獲得感，切實維護和實現好農民的合法權益。對于農民來說，無論選擇哪一條宅基地盤活利用路徑，其家庭成員的切身利益、未來的生計和發展等相關社會權益都要得到保障，包括農戶家庭居住、主要成員就業、子女接受教育、養老醫療保障等。只有當農民在參與宅基地盤活利用后的住房、就業、醫療、養老等長遠生計都得到保障了，農戶家庭整體福利水平及農民的獲得感、幸福感都提升了，才能真正消除其參與宅基地盤活利用的后顧之憂，才能更好地堅持農民的主體地位，切實保護和實現農民的各項社會權益，才能充分調動農民參與農村宅基地盤活利用的積極性和主動性。

3.運用市場機制，實現農民的經濟權益

宅基地作為農村土地要素的重要組成部分，也是農民家庭的重要財產，隨著宅基地功能的演變，現階段宅基地的財產屬性和資產價值日益凸顯。在宅基地退出和回收路徑中，農戶放棄宅基地使用權或把宅基地使用權交給農村集體經濟組織，也就意味著農戶不再享有宅基地使用權。為了維護和實現農民合法的住房財產權，一方面要對退出宅基地和交回宅基地的農民給予一定的經濟補償，另一方面要引入房地產評估機構對宅基地上的建筑物、構筑物等附屬設施進行評估，根據評估價對農民的住房及其附屬設施給予合理的經濟補償，以實現農民在宅基地退出、回收中的經濟權益。為體現宅基地的財產屬性、實現土地增值收益分配的公平性與合理性，農民還應享受宅基地退出或回收后的增值收益，以實現其土地發展權益。在宅基地出租和入股路徑中，主要是在“三權分置”背景下通過實現宅基地的“賦權擴能”，以凸顯宅基地的財產屬性和資產價值，進而增加農民的財產性收入。其中，在宅基地出租路徑中，依據“房地一體”原則，租金收入應包含宅基地及其住房兩部分，以體現出農民的宅基地及住房財產權出租收益。另外，根據《合同法》的規定，宅基地租期最長可達20年，因此在實踐中要考慮租期內租金的變化，為避免宅基地被承租方長期占用、租金無法隨市場變化的情況發生，需要對租金進行合理調整，建議在雙方協商的前提下，在租賃合同中明確規定，農戶的宅基地及住房租金在租期內可根據市場變化實行動態調整。在宅基地入股路徑下，農民將宅基地使用權、房屋及附屬物所有權作價入股參與經營的，需根據入股合同相關規定落實其股權權益，明確入股農民的股權數量、比例及如何參與收益分紅、如何動態調整等，切實保護和實現農民的合法經濟權益。

注釋

①張勇：《鄉村振興背景下農村宅基地盤活利用問題研究》，《中州學刊》2019年第6期。

②張勇：《農村宅基地制度改革的內在邏輯、現實困境與路徑選擇——基于農民市民化與鄉村振興協同視角》，《南京農業大學學報》（社會科學版）2018年第6期。

③金勵：《城鄉一體化背景下進城落戶農民土地權益保障研究》，《農業經濟問題》2017年第11期。

④陶鐘太朗、潘學飛：《論應還原宅基地使用權空間權屬性：實然規則、應然狀態及修法路徑》，《南京農業大學學報》（社會科學版）2020年第6期。

⑤張克俊、付宗平：《“三權分置”下放活宅基地使用權探析》，《農業經濟問題》2020年第5期。

⑥林超、譚峻：《農村宅基地制度改革研究——基于宅基地功能演變分析的視角》，《經濟體制改革》2013年第5期。

⑦魏后凱、劉同山：《農村宅基地退出的政策演變、模式比較及制度安排》，《東岳論叢》2016年第9期。

⑧董新輝：《新中國70年宅基地使用權流轉：制度變遷、現實困境、改革方向》，《中國農村經濟》2019年第6期。

⑨郭貫成、李學增、王茜月：《新中國成立70年宅基地制度變遷、困境與展望：一個分析框架》，《中國土地科學》2019年第12期。

⑩宋志紅：《鄉村振興背景下的宅基地權利制度重構》，《法學研究》2019年第3期。

責任編輯：澍 文

Abstract：Making full use of rural homestead is an effective way to improve the utilization efficiency of land resources， activate the assets of rural land resources， stimulate the vitality of rural development and promote rural revitalization. In practice， it is necessary to adhere to the dominant position of farmers， adhere to the bottom line of protecting the legitimate rights of farmers， so that farmers can gain benefits and increase income by participating in the active utilization of rural homestead. At present， the functional attributes of rural homestead are reflected in three aspects： political stability， social security and economic property. According to local conditions， various paths have been explored to revitalize the utilization of homestead， such as withdrawing， recycling， renting， and becoming a shareholder. In the process of promoting the diversified utilization of rural homestead， no matter what path is taken， it is necessary to adhere to the dominant position of farmers to realize their political rights， protect their long-term livelihood to realize their social rights， and use the market mechanism to realize their economic rights.

Key Words：rural homestead; multiple utilization; farmers′ rights