房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資測(cè)算探思

陳凌 任冠卉 王凱

【摘要】房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要組成部分，對(duì)于推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展發(fā)揮著不可替代的作用。在新時(shí)期背景下，房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩與房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目不合理的問題越來越突出，如果不能及時(shí)解決上述問題，很容易對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資造成不利的影響，不僅會(huì)阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，而且還會(huì)對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成一定的沖擊。為此，本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資測(cè)算進(jìn)行分析和研究，闡述了具體的測(cè)算模型和影響因素，僅供大家參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目;投資測(cè)算;影響因素

近年來，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)得到了有效的整頓，但是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目供大于求的問題仍沒有得到解決，長(zhǎng)此以往，不僅會(huì)影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，而且還會(huì)阻礙我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。為此，相關(guān)研究人員必須要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資測(cè)算工作的重視，不斷提高預(yù)算評(píng)估的合理性與科學(xué)性，爭(zhēng)取在為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資提供參考依據(jù)的同時(shí)，也能促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，從而營(yíng)造良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境。

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模測(cè)算

本文房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模用的是房地產(chǎn)開發(fā)投資與全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比率。包海利運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法，根據(jù)實(shí)際工作中積累的項(xiàng)目數(shù)據(jù)、經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資測(cè)算分析的方法、模型進(jìn)行研究，最后確立投資測(cè)算分析模型。[1]據(jù)悉，2016年一季度商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中略升，但仍然不能完全改善房地產(chǎn)行業(yè)大量商品房積壓和滯銷這一情況，大量的商品房被閑置，不僅加劇了房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩的問題，而且還連累了相關(guān)產(chǎn)業(yè)。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)產(chǎn)量過程首先波及到的行業(yè)就是建筑業(yè)，在過去的幾年里，我國(guó)建筑業(yè)生產(chǎn)量不斷下降，實(shí)際收入也明顯縮水，歸根究底，還是房地產(chǎn)庫存過大導(dǎo)致的。仿真實(shí)驗(yàn)結(jié)果反映采用HT模型，可以更精準(zhǔn)呈現(xiàn)房地產(chǎn)去庫存壓力下建筑行業(yè)的收入情況。目前，建筑業(yè)總體情況雖有所好轉(zhuǎn)，但房地產(chǎn)行業(yè)和與其相關(guān)行業(yè)產(chǎn)能過剩這一情況仍然存在，這就要求相關(guān)研究人員必須要全面掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的影響因素，以便將其作為測(cè)算房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的有效依據(jù)，這樣不僅能夠提高測(cè)算結(jié)果的合理性與準(zhǔn)確性，而且還能為國(guó)家宏觀調(diào)控政策的制定提供可靠的保障。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的影響因素

2.1通貨膨脹

所謂通貨膨脹是指在供小于求的情況下，市場(chǎng)上流通的貨幣增多，人們?yōu)榱速?gòu)買到心儀的商品，總是在不停的觀望，而商品價(jià)格會(huì)持續(xù)上漲。在這種情況下，貨幣將會(huì)大幅度貶值，人們?yōu)榱藴p少損失，通常會(huì)通過購(gòu)買固定商品來進(jìn)行等價(jià)交換，而房產(chǎn)作為典型的固定商品，不僅不會(huì)貶值，在未來的一段時(shí)間內(nèi)還有增值的可能。[2]因此，在通貨膨脹的影響下，房地產(chǎn)的銷售量將會(huì)大大提升。值得注意的是，由于房產(chǎn)屬于稀缺類資源，房產(chǎn)持有者往往會(huì)將房產(chǎn)囤積在自己的手中，導(dǎo)致房產(chǎn)開發(fā)得不到滿足，最終影響了房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模。與此同時(shí)，在通貨膨脹的影響下，人們對(duì)于房產(chǎn)的需求不斷上漲，在供應(yīng)不足的前提下，需求量的增多只會(huì)加劇房產(chǎn)資源緊張的狀況，久而久之，便會(huì)導(dǎo)致供求關(guān)系失衡。在這種情況下，房產(chǎn)的價(jià)格會(huì)不斷上漲，最終影響了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資規(guī)模。

2.2城市化進(jìn)程

城市化進(jìn)程決定著整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平又反映出了城市人口的數(shù)量，也從一定程度上反映了房地產(chǎn)的需求量。具體來說，城市化程度越高，人口數(shù)量越多，對(duì)于房地產(chǎn)的需求量也就越大，反之則越小。從城市性能上來說，大城市的房地產(chǎn)的硬件設(shè)備都比較完善，比如物業(yè)、公園等設(shè)施，價(jià)值決定價(jià)格，同時(shí)大城市的房地產(chǎn)價(jià)格水平也普遍比小城市的房地產(chǎn)水平較高，如此又促進(jìn)了房地產(chǎn)的投資規(guī)模。當(dāng)然，還有其他部分的原因，比如隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市的土地面積有限，不夠城市的建設(shè)使用，因此，城市只好向周邊地區(qū)不斷推進(jìn)，不斷利用周邊農(nóng)村的土地資源，導(dǎo)致居住在農(nóng)村的農(nóng)民失去了土地，政府和開發(fā)商為了安撫農(nóng)民需要支付安置費(fèi)用或者一些用來安置農(nóng)民住處的安置房，如此又使房地產(chǎn)投資開發(fā)的成本不斷地上升，最后影響了房地產(chǎn)投資開發(fā)規(guī)模。[3]還有另外一個(gè)原因，與農(nóng)村相比，城市的工資水平相對(duì)較高，許多農(nóng)民為了謀求發(fā)展，大批量涌入城市，導(dǎo)致房產(chǎn)需求量不斷上升，從而影響了投資規(guī)模。

2.3財(cái)務(wù)現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的費(fèi)用主要包括銷售、財(cái)務(wù)、管理三個(gè)方面，雖然費(fèi)用在總體投入的額度中占有的比重不是最大的，但是因?yàn)殇N售以及管理兩種費(fèi)用極其容易因?yàn)橐恍┎淮_定外在的原因所影響，因此費(fèi)用也是極其需重視的一個(gè)支出。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其開發(fā)的費(fèi)用產(chǎn)生于前期資金融資而需要支付給銀行的利息，所以要引起注意的是，對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行控制，就是對(duì)融資的額度規(guī)模進(jìn)行控制。如此，可以從根源上對(duì)財(cái)務(wù)的成本費(fèi)用進(jìn)行更好地控制，財(cái)務(wù)的良好控制現(xiàn)狀，可以促進(jìn)對(duì)房地產(chǎn)的投資規(guī)模的改善。房地產(chǎn)企業(yè)的資金究竟運(yùn)用到哪些領(lǐng)域，每個(gè)環(huán)節(jié)分別占用多少的份額，因此房地產(chǎn)企業(yè)建筑開發(fā)需要加強(qiáng)其財(cái)務(wù)資金成本的使用范圍的準(zhǔn)控。

2.4第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平

第三產(chǎn)業(yè)是服務(wù)產(chǎn)業(yè)，需要一大堆的勞動(dòng)力，其發(fā)展水平能代表一個(gè)區(qū)域或者一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的地區(qū)都是勞動(dòng)密集型地區(qū)，其對(duì)勞動(dòng)力有極大的需求，因此第三產(chǎn)業(yè)是影響我國(guó)房地產(chǎn)投資與規(guī)模的極其重要因素。第一、第二產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)力很容易被大機(jī)器、科學(xué)技術(shù)所代替，而第三產(chǎn)業(yè)主要依靠的是人力勞動(dòng)，在短期之內(nèi)并不會(huì)被科學(xué)技術(shù)所取代，這不僅是由產(chǎn)業(yè)性質(zhì)決定的，而且還與第三產(chǎn)業(yè)的投資成本息息相關(guān)。只要第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平高的地方，其商業(yè)化水平和交通水平也是很高的，這無疑給房地產(chǎn)投資規(guī)模的變動(dòng)帶來了深刻的影響。

結(jié)語：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的影響因素眾多，任何影響因素的變動(dòng)都會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定的影響。這就要求相關(guān)投資人員必須要掌握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的影響因素，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算和評(píng)估，爭(zhēng)取在改善當(dāng)前房地產(chǎn)供求關(guān)系的同時(shí)，也能推動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展，從而更好地實(shí)現(xiàn)供給側(cè)改革的根本目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

[1]房艷杰.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資測(cè)算分析[J].貿(mào)易投資，2019（10）.

[2]柯俊君.房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資收益測(cè)算[J].經(jīng)貿(mào)實(shí)踐，2017（23）.

[3]向?yàn)槊瘢跛?我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模測(cè)算及影響因素研究[J].重慶理工大學(xué)學(xué)報(bào)，2016（07）.