住宅專項維修資金的使用及管理淺談

閆亞偉

摘要：住宅專項維修資金是由住宅的業主交存的、屬于業主所有的專用基金。住宅專項維修資金的設立目的是為了保障住宅在使用過程中的維修花費，但在實際的運作過程中卻出現了很多問題。為了讓住宅專項基金的使用與管理能夠真正起到作用，切實起到減輕住宅維修的資金壓力，需要做到轉變管理理念、跨部門協作決策、完善考評監督機制等，只有完善的住宅專項維修資金管理制度，才能物盡其用，讓資金用在住宅重建、修理、改造工作中去。

關鍵詞：住宅專項維修資金;管理;濫用

住宅的使用年限越長，住宅的公共設施和公有部分的老化現象就越發嚴重。從二十世紀八九十年代起，最早的一批住宅從建設之初歷經了四五十年的時間，這樣的住宅逐漸面臨小修、大修甚至改造重建的問題。隨著時間的推移，一批批的住宅都將逐步加入待修的隊列中去。商品房的維修耗資巨大，然而如果不對住宅進行維修，業主就會面臨生活不便、居住條件下降、房產難以保值的問題。住宅專項維修資金就是為解決這個問題而設定。但是在實際生活中，住宅專項維修資金的使用卻亂象頻生。為了解決這個問題，先要對住宅專項維修資金進行了解和分析，對亂象產生的原因進行探討，才能最終提出針對性的解決意見。

一、住宅專項維修資金的制度介紹與發展現狀

（一）住宅專項維修資金制度

我國住宅專項維修資金制度的起源可以追溯到上個世紀九十年代《住宅共用部分共用設施設備維修基金管理辦法》的發布，它是我國現代住宅專項維修資金制度的雛形。2008年頒布的《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱為“管理辦法”）則是我國住宅專項維修資金制度正式建立的標志。除此之外，地方政府根據中央頒布的管理辦法，根據各地情況的不同，做出了更細節化本土化的配套措施。這些地方政策與中央頒布的管理辦法一起構成了我國住宅專項維修資金制度。

（二）住宅專項維修資金制度的發展現狀

由管理辦法可知，我國的住宅專項維修資金可以由政府代管也可以由業主自管。但在實踐中由于我國業主組織管理水平的落后，大部分的住宅專項維修資金是由政府代管的。當前我國房地產市場管理部門主要負責我國住宅專項維修資金的管理，但該部門的主要工作是房地產宏觀調控，住宅專項維修資金不是主要職責。因此，在管理層面，住宅專項維修資金實際上缺乏專門的管理機構。在實踐層面，住宅專項維修資金經常面臨缺乏財務會計統計的問題和具體管理部門劃分不清楚的問題。更談不上住宅專項維修資金的保值和監督了。

從數據上看，全國660個城市中，住宅專項維修資金的籌集額超過一千六百億元，并且還在不斷的增加中。但是資金的結構存在不平衡的問題：新設小區的住宅專項維修資金籌措容易、金額較高，但部分老舊小區的住宅專項維修資金面臨用盡的困境，并且續籌艱難。

二、住宅專項維修資金管理面臨的困境

（一）住宅專項維修資金管理理念選擇困境

住宅專項維修資金的管理理念一直存在爭論。現有的管理理念分為兩種，一種是按照誰所有誰管理的理念，認為業主才是住宅專項維修資金的管理人。只有自己才是自身利益的最佳判斷者，從這個理論出發，只有業主或業主組成的委員會才能真正利用好這筆資金。另一種理念是大政府思路，也就是說應該把這筆資金的管理權上交給地方政府，因為目前以業主的自治水平，是不足以實現業主自治管理的，因此應當由地方政府部門進行代管。除此之外，地方政府還擁有一定的行政權力，能夠在資金提取問題上發揮作用，進行追責。但大政府的問題在于管理住宅專項維修資金畢竟不是政府的傳統職能，地方政府的管理水平也存在不足，所以住宅專項維修資金的管理理念一直存在爭議，實踐中，大部分住宅專項維修資金遵循的是大政府管理原則。

（二）住宅專項維修資金管理集體決策困境

我國住宅專項維修資金還面臨著集體決策的困境。在使用住宅專項維修資金時，按照相關法律，需要“雙三分之二”的業主表決通過才可以進行提取。實踐中“雙三分之二”的標準很難達到，一方面，不是所有的業主都關心住宅專項維修資金的使用問題，不少業主由于各項原因根本不行使表決權，這就使一部分投票權被棄置。另一方面，業主們的利益和訴求并不完全一致，比如在電梯的安裝問題上，低樓層業主和高樓層業主的利益就產生了沖突，在沒有特別的好處為前提的情況下，低樓層業主不太可能同意電梯的修建。這樣一來“雙三分之二”的要求就永遠不可能達成，住宅專項維修資金的提取就此被擱置。

（三）住宅專項維修資金管理濫用資金困境

我國住宅專項維修資金還存在著濫用的情況，這種情況分為合法的濫用和違法的濫用兩種。前一種情況往往發生在部分業主急于修繕住宅、解決基礎設施出現的問題，不考慮長期修繕計劃，花費高昂代價去修繕問題，這種情況下住宅專項維修資金雖然被浪費，但還在法律允許的范圍內;另一種情況是部分業主套用、冒領維修資金，以多開發票的方式，或者干脆整個業主委員會以擅自提取的方式濫用住宅專項維修資金。在實踐中就經常發生業主委員會成員雇傭自己的親朋好友進行住宅基礎設施的修繕，或將修繕工程發包給有利益牽連的公司進而套取住宅專項維修資金的事情，這就是典型的對住宅專項維修資金的濫用行為。

（四）住宅專項維修資金使用業主信任困境

業主自治管理住宅專項維修資金的前提是業主充分信任業主委員會。但在實踐中，大多數住宅小區的業主并不信任自己小區的業主委員會，比起自己小區的業主委員會，業主們對地方政府的信賴反而更多。不僅如此，超過半數以上的物業從業人員也更加信任地方政府作為住宅專項維修資金的管理者。業主和物業從業人員不信任業主委員會的理由有不相信業主委員會人員的專業度、缺乏監督機制等，總體來說，住宅專項維修資金要想從大政府轉變為業主自治還需要解決業主們的信任危機。

三、完善住宅專項維修資金的使用與管理制度的建議

（一）轉變住宅專項維修資金管理理念

大政府管理的住宅專項維修資金管理理念的問題在現階段已經凸顯，政府工作人員顯然不可能對每一個住宅的維修情況進行跟蹤管理，建立財務檔案，而房管部門的主要職責也不包括住宅專項維修資金的管理。如果要政府設立專門機構和專門的政府人員進行住宅專項維修資金的管理，在成本上不太經濟。最好的方式依舊是業主自治，這也符合政府“還權于民”的發展政策。為了從大政府管理過渡到業主自治，就需要推進業主委員會的創立，落實業主委員的獨立法人資格，對業主委員會的人員進行培訓，最終轉變住宅專項維修資金的管理理念。

（二）建立跨部門工作制度，提高集體決策效率

為了解決集體決策困境，一方面，要創新表決的方式，讓表決更加方便化、數字化，降低表決需要的時間成本。這樣一些不方便當面表決的業主和怕麻煩的業主就能夠有更多的機會加入到表決程序中去，減少棄權投票的產生。另一方面，也要創立更加靈活的表決制度，降低“雙三分之二”的表決難度，可以加入類似委托表決、異議表決、默認表決的方式，盡量促成表決事項，防止大量表決事項被擱置。

（三）細化維修資金使用制度，避免濫用資金

對待合法濫用的情況，可以采取提高資金使用透明度的方式加以杜絕。住宅專項維修資金的管理在未來必然會納入到智慧城市發展計劃之中，在智慧城市的建設之中，可以運用信息技術的手段搭建住宅專項維修資金的專有平臺，將住宅專項資金的流動數字化、智能化、透明化，并且可以開通查詢通道，讓業主們交得明白，用得放心，還能進行實時監督。業主們通過智慧物業可以更好地參與到小區的完善和建設中去。對待違法的濫用資金，小區業主要善于運用法律的武器，收集證據，積極去法院進行起訴，快速追回資金。

（四）建立公告考評機制，完善監督制度

不管是大政府的管理理念還是業主自治的管理理念，建立住宅專項維修資金的公告考評機制都有利于提高住宅專項資金的使用成效。公告考評機制應該以半年或一年為時間節點，對公告時間段內的住宅專項維修資金的使用進行考評，可以細分為使用程序是否合規、資金撥付是否及時、是否嚴格執行修繕工程、修繕質量如何、業主滿意度等幾個維度，讓全體業主進行打分，以最后得分來衡量政府或業主委員會的管理成效，據分數決定管理人的管理水平，督促他們真正站在業主角度進行住宅專項維修資金的管理和使用。

四、結語

本文從介紹住宅專項維修資金制度的歷史和現狀出發，分析了現階段住宅專項維修資金制度產生的問題和困境，比如住宅專項維修資金管理理念選擇困境、住宅專項維修資金管理集體決策困境、住宅專項維修資金管理濫用資金困境。針對這些困境，本文提出了轉變住宅專項維修資金管理理念、細化維修資金使用制度和建立公告考評機制的建議，這些建議已經在不同的地方得到了應用，是我國住宅專項維修資金的未來發展方向。

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（作者單位：萊西市住房資金服務中心）