房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)管理及對(duì)策探究

王寶華

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷變更，房地產(chǎn)作為公共服務(wù)業(yè)的龍頭，與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展密不可分。房地產(chǎn)為較大的商品，不僅投資成本高，而且耗損周期長(zhǎng)，是房地產(chǎn)交易的重要風(fēng)險(xiǎn)因素，一旦產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)事故，不僅會(huì)使購(gòu)買者經(jīng)濟(jì)受損，而且不利于房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展。本文在闡述房地產(chǎn)交易特點(diǎn)及管理的基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)，提出相應(yīng)的對(duì)策管理。

房地產(chǎn)交易的特點(diǎn)及管理

房地產(chǎn)交易特點(diǎn)

房地產(chǎn)交易主要指，房屋及土地供應(yīng)與需求雙方實(shí)施的買賣交易活動(dòng)，從而將房屋所有權(quán)和土地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移的過程。房地產(chǎn)交易包含多種類型，不僅包含房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，而且涉及租賃。通常房產(chǎn)交易進(jìn)程中是由中介公司帶領(lǐng)客戶查看房源，最終促成交易。房產(chǎn)交易與其他產(chǎn)品相比，流程煩瑣，影響交易因素較多。立足本質(zhì)層面，房產(chǎn)交易主要指房地產(chǎn)交易主體間以房地產(chǎn)特殊產(chǎn)品為交易對(duì)象所從事的市場(chǎng)交易活動(dòng)，擁有較多特征。首先，不發(fā)生物體的空間移動(dòng)。房產(chǎn)交易中，由于房產(chǎn)具有不可流動(dòng)性，不能以實(shí)物形態(tài)進(jìn)入交易場(chǎng)所。因此，房產(chǎn)商品交易，只有所有權(quán)或使用權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)移，并不存在物流形態(tài)；其次，房產(chǎn)價(jià)格隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，處于穩(wěn)步上升趨勢(shì)。

房地產(chǎn)交易的管理

房地產(chǎn)交易管理，主要指為避免房產(chǎn)交易中的不良行為，政府以法律形式、行政手段等，對(duì)房地產(chǎn)管理部門實(shí)施約束，促使其交易規(guī)范化，對(duì)交易過程進(jìn)行監(jiān)督，防止出現(xiàn)違法行為，針對(duì)不良違法交易應(yīng)嚴(yán)厲打擊。政府對(duì)房產(chǎn)交易進(jìn)行引導(dǎo)，彰顯其在交易中的監(jiān)督能效。依據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》，對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押的規(guī)定，在交易中遵循公平、自由等原則，確保交易行為處于我國(guó)法律紅線內(nèi)。此外，根據(jù)《2019年中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)法律法規(guī)全書》指明，房地產(chǎn)交易中，不僅應(yīng)將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，而且還包含土地使用權(quán)，該制度極大程度地消除了房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)。

房屋交易過程中存在風(fēng)險(xiǎn)的房屋

房產(chǎn)交易過程中，部分房屋的自身特性，致使其買賣具有一定風(fēng)險(xiǎn)，針對(duì)此類房產(chǎn)，購(gòu)買者應(yīng)加以規(guī)避，主要包含以下幾種類型：1.沒有房產(chǎn)證的房子。證件齊全、房產(chǎn)證產(chǎn)權(quán)清晰，才能明證房主對(duì)房屋享有所有權(quán)，也為證明買房權(quán)力的唯一憑證。若購(gòu)買沒有房產(chǎn)證的房屋，其可能處于抵押或轉(zhuǎn)賣狀態(tài)，無法保障購(gòu)買者的經(jīng)濟(jì)權(quán)益。2.小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)通常為集體所有土地開發(fā)房產(chǎn)，售價(jià)與商品房相比較低，但根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，小產(chǎn)權(quán)房未有合法流轉(zhuǎn)空間，禁止對(duì)外銷售，購(gòu)買此類房屋無法獲取產(chǎn)權(quán)證。3.未滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房。此類房屋未滿5年禁止上市交易，此類房屋交易不受法律保護(hù)。

房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)

與開發(fā)商交易中的風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)房產(chǎn)開發(fā)商而言，其核心目標(biāo)為獲取更多的利益，實(shí)際開發(fā)進(jìn)程中，將核心置于利益層面，對(duì)城市規(guī)劃改造具有一定隨意性，譬如占用綠地等時(shí)有發(fā)生，此類行為對(duì)城市規(guī)劃建設(shè)造成一定影響，不利于城市文明建設(shè)；同時(shí)，部分開發(fā)商在實(shí)際開發(fā)進(jìn)程中，出于利益考量，未能嚴(yán)控建筑工程建設(shè)質(zhì)量，導(dǎo)致房產(chǎn)存在一定安全隱患，會(huì)給消費(fèi)者造成較大損失。此外，房地產(chǎn)實(shí)際營(yíng)銷中，為吸引客戶眼球，對(duì)自身房產(chǎn)宣傳真實(shí)性有待深究，若客戶在購(gòu)房中對(duì)交易風(fēng)險(xiǎn)未能正確把控，可能在支付房款之后無法如期入住，或部分客戶難以獲取相關(guān)的法律證件，不同程度上使消費(fèi)者利益受損。

房地產(chǎn)中介交易風(fēng)險(xiǎn)

一般房地產(chǎn)交易中，主要包含兩種類型，即為一手房、二手房交易，其中一手房為消費(fèi)者與開發(fā)商間的交易；二手房主要依附于房產(chǎn)中介實(shí)施。房地產(chǎn)中介承擔(dān)的職能較多，不僅包含房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、咨詢，而且涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)等。當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房屋價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入高峰期，市場(chǎng)上出現(xiàn)大量房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。其中，部分中介不正規(guī)，出于自身利益考量，為吸引更多消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)促成交易，發(fā)布房源實(shí)際信息不真實(shí)，造成買賣雙方信息缺乏對(duì)稱性。房地產(chǎn)中介從賣方獲取相應(yīng)的房源，將房屋價(jià)格提升，從而獲取相關(guān)利潤(rùn)；房地產(chǎn)中介在房主未授權(quán)情況下，將房屋在網(wǎng)上掛賣，且私自配取房主鑰匙，帶領(lǐng)購(gòu)買者看房，均易增加房地產(chǎn)交易管理風(fēng)險(xiǎn)。

購(gòu)買者缺乏相應(yīng)的法律知識(shí)

購(gòu)買者在購(gòu)買房屋的進(jìn)程中，主要將核心置于房屋質(zhì)量、開發(fā)商可靠性層面，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律缺乏掌握，對(duì)周邊未來規(guī)劃及設(shè)施未全方位了解，支付定金具有一定的盲目性。房地產(chǎn)交易存在的風(fēng)險(xiǎn)，主要包含兩個(gè)核心點(diǎn)，即銷售及交付。風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在買賣合同不平等、假按揭等，增加了房屋交易風(fēng)險(xiǎn)。此外，需特別注意的是，房屋存在缺陷或未辦理相關(guān)預(yù)售許可證，可能為查封或抵押等房源，所以購(gòu)房者在購(gòu)房之前，應(yīng)積極掌握交易相關(guān)法律知識(shí)，避免增加交易風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策

完善房地產(chǎn)法律法規(guī)

完善的法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)交易具有一定的導(dǎo)向，使其交易趨于規(guī)范化。當(dāng)前，我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)交易中的法律缺乏完善，導(dǎo)致交易中的風(fēng)險(xiǎn)增加，從而使購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)利益容易受損。因此，國(guó)家及政府相關(guān)部門應(yīng)加以重視，針對(duì)房地產(chǎn)交易現(xiàn)狀，將相關(guān)法律法規(guī)完善，杜絕房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)各類不良行為，為廣大群眾提供安全的購(gòu)房環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)。

宣傳誠(chéng)信理念，倡導(dǎo)誠(chéng)信價(jià)值觀

開發(fā)商未持有正確的開發(fā)建設(shè)理念，是房地產(chǎn)交易存在風(fēng)險(xiǎn)的重要成因，一是，在相關(guān)法律法規(guī)完善的基礎(chǔ)上，政府應(yīng)通過各類媒介加大城市理念宣傳，提升開發(fā)商的誠(chéng)信水平。二是，政府應(yīng)積極利用大數(shù)據(jù)技術(shù)，給予全國(guó)誠(chéng)信度低、違反相關(guān)法律的開發(fā)商相關(guān)懲罰，并積極采取正確的引導(dǎo)措施，加強(qiáng)培訓(xùn)及教育，不定期對(duì)此類機(jī)構(gòu)嚴(yán)格檢查，對(duì)其各類活動(dòng)實(shí)施監(jiān)管，構(gòu)建良好的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)環(huán)境。

建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息體系

伴隨“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代的到來，各類信息技術(shù)被廣泛應(yīng)用于各行各業(yè)中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，應(yīng)加快信息體系建設(shè)，減少交易進(jìn)程中的各類風(fēng)險(xiǎn)。利用信息技術(shù)，構(gòu)建完善的房地產(chǎn)信息交易平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)房源信息共享，可切實(shí)監(jiān)督房地產(chǎn)交易中的各類活動(dòng)，針對(duì)違規(guī)操作，及時(shí)給予相關(guān)的調(diào)整，使房地產(chǎn)交易更具可靠性及安全性。同時(shí)，在網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管平臺(tái)上設(shè)定相應(yīng)的反饋模塊，建立消費(fèi)者交流區(qū)，消費(fèi)者可通過該平臺(tái)進(jìn)行交流，以此實(shí)現(xiàn)信息共享，不斷減少房地產(chǎn)交易中的各類風(fēng)險(xiǎn)，提升消費(fèi)者購(gòu)房的滿意度。以季度為單位，根據(jù)平臺(tái)消費(fèi)者反饋的意見，將其予以整理、匯總，為今后房地產(chǎn)交易工作調(diào)整提供方向。

加大工作人員培訓(xùn)力度

房產(chǎn)中介人員作為房地產(chǎn)交易核心協(xié)調(diào)者，需擁有良好的綜合素養(yǎng)，可及時(shí)準(zhǔn)確地識(shí)別各類交易風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)為消費(fèi)者安全購(gòu)房提供參考。房地產(chǎn)中介企業(yè)，應(yīng)根據(jù)實(shí)際狀況，積極組織工作人員學(xué)習(xí)各類法律相關(guān)知識(shí)，增強(qiáng)工作人員的法律觀念，確保在實(shí)際工作中不被利益所誤導(dǎo)。同時(shí)，為進(jìn)一步提升房地產(chǎn)工作人員的專業(yè)性，應(yīng)積極開展相關(guān)系統(tǒng)教育考核，并不斷加強(qiáng)工作人員的綜合素養(yǎng)，從源頭遏制交易風(fēng)險(xiǎn)。此外，為使員工樹立正確的價(jià)值觀及道德觀，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)文化建設(shè)，將其理念滲透于培訓(xùn)中，切實(shí)為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

實(shí)施穩(wěn)健的政府調(diào)控政策

經(jīng)濟(jì)體制主要依附于市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)，但與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，交易金額較大，致使房地產(chǎn)波動(dòng)頻次較高。因此，為進(jìn)一步改善房地產(chǎn)交易的規(guī)范性，政府應(yīng)通過調(diào)控手段，制定完善的調(diào)控策略，避免房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)較大，造成不良影響。實(shí)施調(diào)控時(shí)，應(yīng)注意各地區(qū)的差異性，做到因地制宜。從宏觀層面加強(qiáng)金融監(jiān)管，建立約束房地產(chǎn)投機(jī)的長(zhǎng)效機(jī)制。

加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督管理，建立監(jiān)督機(jī)制

房地產(chǎn)交易中，針對(duì)其交易環(huán)節(jié)及主體應(yīng)采取相關(guān)管理手段，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)管控，形成完善的管理體系，確保政府調(diào)控成效。建立完善的交易全程監(jiān)管機(jī)制，針對(duì)商品房交易，不僅需監(jiān)管預(yù)售許可、銷售公示，而且應(yīng)將房源質(zhì)量予以審核，使其各環(huán)節(jié)趨于規(guī)范化及標(biāo)準(zhǔn)化。

結(jié) 語

伴隨經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境變更，人們對(duì)房屋的需求不斷增加，房地產(chǎn)交易中存在多個(gè)變量，對(duì)交易管理提出了新要求。因此，為進(jìn)一步提升房地產(chǎn)交易的規(guī)范性，應(yīng)積極完善相關(guān)法律法規(guī)，并加強(qiáng)房產(chǎn)中介人員的綜合素質(zhì)培養(yǎng)力度，建立安全信息體系，從多方面加強(qiáng)房地產(chǎn)交易管控，從而保障消費(fèi)者權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)交易健康發(fā)展。

（德州市自然資源局不動(dòng)產(chǎn)交易服務(wù)中心）