試論房地產業需求側管理

文/牧子犁

2021年，房地產業如何貫徹中央工作會議精神，緊緊抓住供給側結構性改革這條主線，注重需求側管理，為構建新發展格局作出新貢獻，需要認真研究。

一、 什么是房地產業需求側管理

2020年末召開的中央經濟工作會議提出，加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局，要緊緊扭住供給側結構性改革這條主線，注重需求側管理，打通堵點，補齊短板，貫通生產、分配、流通、消費各環節，形成需求牽引供給、供給創造需求的更高水平動態平衡，提升國民經濟體系整體效能。

這次中央經濟工作會議首次提及“注重需求側管理”。筆者的理解是：強調“注重需求側管理”（在經濟界也稱“需求側改革”），是由于在疫情和國際政治態勢和國內社會經濟形勢的多重影響下，人們一方面被疫情限制了社會活動，從而限制了消費，另一方面由于就業壓力或經濟乏力，收入下降或收入預期下降而抑制了需求，影響了我國經濟發展。這在客觀上要求不能再將注意力都放在供給側，需求側的變革同樣要引起重視，即通過供給側和需求側的同時變革，應對我國經濟面臨的嚴峻挑戰。相比供給側結構性改革，需求側改革沒有“結構性”三個字。供給側結構性改革主要解決供給“質”的問題，需求側改革則聚焦在需求“量”的擴張，就是把需求量提上去，努力發揮需求帶動經濟發展的作用。這是供給側結構性改革的遞進深化，也是我國以往發展戰略的整合提升，具有重大現實意義和深遠歷史意義。

從“注重需求側管理”引申到“房地產業需求側管理”，是因為需求側管理重點是做大消費的量，尤其是居民最終消費的量。房地產是人們需求和消費的主要領域之一，特別是住房作為居民消費的重要組成部分，需求規模依然很大，合理的住房消費仍然有較大的發展空間，是加快形成“雙循環”新發展格局的戰略高地之一。

所謂“房地產業需求側”，是指人們在可能的價格下愿意并且能夠購買的房地產商品和服務需求方面涉及的問題。所謂“房地產業需求側管理”，是指對房地產商品和服務需求的購買意愿、內容與數量、價格與支付能力等情況進行分析、預測、研判，從而有針對性地采取措施，以滿足房地產需求的行為。房地產業需求側管理的戰略基點是擴大內需，即及時貫通生產、分配、流通、消費各環節的循環，激發需求，擴大消費，促進需求與供給的有機結合，形成需求牽引供給、供給創造需求的更高水平動態平衡。

二、房地產業需求側的新變化

自2015年實施供給側結構性改革以來，房地產市場存在的供應結構失衡、供需矛盾突出、供給質量不高、成本不斷上升等短板問題逐步得到改善。與此同時，房地產業需求側也出現了新的變化，但尚未形成對應的有效供給，迫切需要房地產業與時俱進，積極作為，確保房地產市場穩定健康發展。

（一）新型城鎮化中新市民住房的需求

隨著新型城鎮化的推進，如今進入城市的人群主體已經不再是農民工，而是90后的新移民，包括二代農民工以及高校畢業的學生群體（以下簡稱“新市民”）。這些年輕人進城不僅是他們追求新生活的需要，也是城市保持活力和增強發展動力的客觀需要，由此形成在新形勢下的城市人才競爭。人才競爭首先要解決他們的住房問題。新市民在城市中已經不能接受“群租”的居住方式，而是追求住有所居的生存狀態。但是，城市這幾年的新房供應越來越豪宅化，低總價、小戶型的住房越來越少，買房如果沒有父母支撐，很難支撐起購買力。他們面對的不僅是高房價，還有水漲船高的租金。而收入預期下降，導致有的退出高租金的長租公寓，轉到低租金的出租屋或選擇“合租”。當下，共有產權住房面向的是在城市已落腳幾年的新市民，老舊小區改造針對的是有住房但無住房新消費（裝修、換房）的人群，而住房最困難的是剛進城的新市民，他們屬于買不起商品房又夠不上保障房的“夾心層”，住房消費需求一直被壓抑著，這是住房“需求側管理”核心的內容。

（二）老齡化社會對老齡住宅的需求

我國已經從人口紅利時代，進入了準老齡化社會。2014底，我國65歲及以上人口1.38億，占總人口比例10.1%，2025年將增加到2億。但在房地產業供給側，適老住宅供應非常少，服務供應也非常少，無法滿足老齡化社會需求。即使有一些集診療所、康復中心、老年公寓、介護型機構等于一體的綜合型養老機構，顧及老人的多種需求，也只是在“基本需求”（生存、安全、基本醫療）上做文章，僅滿足較低層次生活需求，忽視老人高層次生命需求的滿足。有些養老地產項目雖然配備了高端設施，房間裝修得富麗堂皇，但是服務人員缺乏專業培訓，缺少服務意識，再加上缺少對老人全生命周期的服務產品，管理體系的人性化服務不到位，老人難以對養老機構產生信賴，在住區安心安身。因此，老齡化社會對適老住宅的需求，不僅是房地產業供給側結構性改革的方向和目標，也是住房“需求側管理”的一大領域，即努力發展養老地產，向老人提供有尊嚴、多層次、全方位、全生命周期的服務。

（三）居民對社區配套完善的需求

當前，我國住房消費從“有房住”向“住好房”轉變，住房需求向多層次、個性化、高品質轉變。首套住房需求群體購房追求的是低總價、高得房率，即中小套型、中低價位住房。改善性購房者追求的是康居、善居、逸居、尊居的上乘住房，其設計要充分考慮生活空間的便捷性、舒適性。一是生活方便性：配套日常購物、餐飲、休閑娛樂等設施，提供集物業、商業、養老、教育等于一體的社區服務。二是居住安全性：加強治安、交通安全、防災宣傳、應急避難管理。三是自然環境舒適度：注意對周邊公園綠化的利用，注意居住區綠化、公共活動場所與社區景致的融合。四是出行便捷度：妥善利用公交設施，保證工作學習等的通勤便利。五是居住健康性：規范雨污水排放，防止水污染，消除垃圾堆放產生的污染。物業管理不能再停留在安全、衛生等最基本的水平，而是要升級服務方式和內容，實現高品質物業管理。例如，隨著移動互聯網技術的運用普及，可以利用CRM數據中心和云計算，打造信息化平臺，發布公告、公共信息，業主可以通過微博、微信等渠道了解信息、發布需求，社區可以搭建鄰里溝通平臺，注入鄰里文化，滿足鄰里交友、聚會等方面需求。

三、 房地產業需求側管理的主要內涵

中央經濟工作會議對我國2021年房地產業所作的整體布局，以及住建部對今年住房和城鄉建設發展的工作部署，為房地產業需求側管理實施提出了具體目標。由于房地產業需求側內涵十分豐富，納入需求側管理范圍的內容也非常廣泛，需要突出重點，聚焦熱點，破解以下主要難點。

（一）確保房價持續穩定

住房是人們生活的基本需求，安居樂業關系到民生福祉，而房價快速上漲在一定程度上抑制了居民消費意愿和消費能力，不僅透支居民購買力，也加劇了貧富分化的社會矛盾。據有關方面披露，2009年，中國居民儲蓄余額達到18萬億元，躍居全球第一位。2013年9月，儲蓄連續3個月超

過43萬億元，人均儲蓄也飆漲到了3萬元以上，成為全球第一儲蓄大國。然而，近些年來，儲蓄率開始呈現快速下降的態勢：一方面儲蓄率降低，另一方面信貸增加。根據分析機構尼爾森發布的《中國年輕人負債狀況報告》，超過86%的人都使用信貸產品，年輕人平均負債率達到41.75%，只有大約13.4%的年輕人負債為零，也就是說，現在超過86%的年輕人是負債度日的。“超過86%的年輕人都使用信貸產品”，表明個人購房貸款已經成為債務增長的主要力量，特別是一、二線城市，高房價加上教育、醫療、養老等現實問題，無法讓人們去放手消費，這已成為我國居民消費潛力釋放的重要掣肘。從這個意義上說，高房價已經成為“內循環”的“攔路虎”之一。 因此，實施需求側改革，首先就要控制房價。

2021年，必須繼續堅持“房住不炒”的定位，時刻繃緊房地產市場調控這根弦，全面落實房地產長效機制，因地制宜、多策并舉，確保房價持續穩定。一要完善政策協同機制，建立住房與土地、金融聯動機制，加強住宅用地管理，完善房地產金融宏觀審慎管理體系。二要健全部省市聯動管控機制，實施精準調控。三要建立監測預警和評價考核機制，落實城市主體責任，確保市場穩定。四要完善輿情監測和輿論引導機制。五要完善市場監管機制，開展整治房地產市場秩序專項行動，促進房地產市場平穩健康發展。

（二）重視租賃住房發展

大城市房地產業發展的重點是強化房地產民生屬性，重視租賃住房發展，以解決消費者需求和支付能力上的問題，這是當前房地產業需求側的突出問題。具體措施如下：一是加快構建以保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系。公租房主要面向城鎮戶籍住房和收入“雙困”家庭，政策性租賃住房主要面向無房新市民，包括從事基本公共服務的群體。二是重點發展政策性租賃住房，加快完善土地、財稅、金融等支持政策。探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房等。三是推動出臺《住房租賃條例》，加快完善長租房政策。整頓規范租賃市場秩序，減輕租賃住房稅費負擔，對租金水平進行合理調控。四是切實解決租售不同權問題，核心是改革目前我國落戶與“房屋所有權”掛鉤的政策，明確租購住房在享受公共服務方面的同等權利，切實解決“租房不能落戶，子女上學困難”的問題，促使人們將租房作為一種長期的居住選擇。五是發展共有產權住房，供應對象范圍從以戶籍人口為主，逐步擴大到常住人口。

（三）全面推進城市更新

中小城市房地產業發展的重點是全面推進城市更新,目標是建設宜居、綠色、韌性、智慧、人文城市。具體措施如下：一是研究制定城鎮體系建設方案，構建以中心城市、都市圈、城市群為主體，大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局。二是實施城市生態修復和功能完善工程，合理確定城市規模、人口密度，優化城市布局，提升人居環境質量。三是強化歷史文化保護，塑造城市風貌。四是加快建設安全健康、設施完善、管理有序的完整居住社區。五是加快推進基于信息化、數字化、智能化的新型城市基礎設施建設和改造。六是全面推進城鎮老舊小區改造。

（四）持續提振房地產業內需

為構建新發展格局，中央經濟工作會議提出“要緊緊扭住供給側結構性改革這條主線，注重需求側管理”。因此，2021年房地產業的重要任務之一，就是著力發揮住房等撬動房地產業內需的重要支點的作用，把實施擴大房地產內需戰略同深化供給側結構性改革有機結合起來。只有供需雙側的雙管齊下、相互配合，才能達到相輔相成、相互促進的效果。需求側管理可以為供給側改革創造更有利的條件，而供給側改革又可以為需求側管理提供動力。

2021年房地產業發展，除了加快住房租賃市場發展、建設保障性住房、城市更新和老舊小區改造外，還要繼續拓寬房地產業內需，例如舊公房電梯加裝、居家環境適老改造、住房維修養護和裝飾裝修、物業管理個性化服務。面對房地產業需求側的新變化，供給側（生產端）要適應發展變化，隨時調整供應結構，充分滿足需求。政策助力內需加快釋放，房地產消費升級是大勢所趨，隨著5G、大數據、工業互聯網、人工智能等高新技術的發展和長期積淀，房地產領域會出現某一個點的爆發。例如在線教育、大健康、養老等行業現在處于發展的初期，在投資和消費領域都有很大的需求空間，將給房地產業帶來新的機遇。

四、房地產業需求側管理依靠綜合改革發力助推

房地產業需求側管理的戰略基點是擴大內需，而擴大內需的問題是一個長期的基礎性問題，不能僅依靠單項消費政策調整，還要依靠綜合改革發力助推，建立符合經濟規律的體制機制。

（一）促進就業，擴大中等收入群體

中央經濟工作會議提出：“擴大消費最根本的是促進就業，完善社保，優化收入分配結構，擴大中等收入群體，扎實推進共同富裕。”當前，制約居民消費水平的核心“堵點”就是消費能力，而提高居民收入最重要的是提高工薪階層的收入增長速度，這一增速有賴于城鎮化的發展來增加就業機會。發展勞動密集型和服務型產業，以吸納勞動力；組織技能培訓，培養技術型員工；鼓勵大學生創業，提高就業門檻和酬金水平；以戶籍制度和土地制度改革的相互配合來解決農民工市民化的問題。通過優化初次分配結構，提高勞動收入在總收入中的比重；通過稅收結構調整，增加勞動者可支配收入；通過社會保障體系的完善，強化居民的即期消費傾向。

（二）促進居民儲蓄向投資轉化

日前，中國證監會明確了2021年資本市場重點工作，其中之一是“增強財富管理功能，促進居民儲蓄向投資轉化，助力擴大內需”，即吸引居民理性投資股市，在股市上獲得收益。股票投資是居民獲得財產性收入的有效途徑之一，財產性收入的補充能提高居民的收入水平，有利于拉動消費增長。促進居民儲蓄向投資轉化，是資本市場發展的必經之路，有助于提高直接融資比重，可持續增強資本市場服務實體經濟的能力。

（三）擴大公共產品投資

投資對經濟增長的促進作用，主要表現為兩個方面：一是投資需求對經濟增長的拉動作用，凱恩斯對此提出了著名的投資乘數理論；二是投資供給對經濟增長的推動作用，即通過生產性固定資產投資，或非生產性固定資產投資，直接或間接地促進經濟的增長。當前，我國存在的投資短板主要集中于基礎設施與社會民生領域。一是鄉村基礎設施建設方面的任務還很重；二是教育、醫療衛生、文化、體育、養老、嬰幼兒托育等領域的相關設施存在不小的短板。隨著城鎮化的加快推進，新農村建設和城鄉一體化會產生大量的公共產品需求。因此，合理增加公共消費投資，特別是提高脫貧住房、棚戶改造、公租房等保障房，醫療、養老、育幼、教育等公共服務支出的效率，可以起到促進經濟社會發展的綜合性作用，同時還能使民眾減少住房、醫療、教育等剛性支出，從而進一步釋放國民消費潛力。

（四）進一步改善消費環境

認真貫徹實施民法典，以法律保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利，努力建立完善的市場體系，形成一體化、誠信交易、充分競爭的市場環境。隨著促進市場化競爭、優化營商環境等政策的不斷落地，中小房地產企業的生存空間得到有效拓展，經濟活力得到提升，可進一步激發活力和創造力，確保有效供應，滿足房地產業的各種需求。有序取消一些限制消費的行政性規定，使需求得到充分滿足。總之，房地產業需求側管理的目標有三：一是增加居民收入，縮小收入差距，讓人們能消費；二是改善消費環境，讓人們敢消費；三是完善消費基礎設施，讓人們便捷消費。