抵押類不良資產價值評估研究

庹樹豪

商業銀行不良資產是銀行體系主要風險源頭。隨金融體系市場化的推進，不良資產市場化轉讓，即不良出表已經成為商業銀行處置不良的主要手段。而不良資產的價值評估則是其中的關鍵環節。由于不良資產本身的特殊性質，其定價估值一直是業內的難題，傳統方法適用性較低。本文選取一類典型的不良資產——附抵押的不良資產，根據其資產性質、價值特征，提出一種新型評估方法，或能為不良資產評估提供一種新思路。

一、引言

近年來，我國商業銀行體系的不良資產余額和不良資產率呈現“雙升”態勢。從結構上看，農商行和部分城商行由于法人治理結構落后、內部控制體系不夠審慎、經營風格過于激進，是不良的高發地。近年甚至出現了增資時要求股東按比例收購行內不良的情況。新冠疫情后，為支持實體經濟，國有大行與頭部股份制銀行加大了信貸投放力度，伴隨資產端的利率下調，各類銀行的不良壓力再次顯現。商業銀行作為金融體系最重要的環節，過高的不良資產余額和比例會降低銀行的經營效率與利潤，其對資本的侵蝕還會引發銀行的流動性和信用危機。若不加控制，銀行體系內的不良危機將蔓延至整個金融體系乃至國民經濟。

雖然不良資產是商業銀行市場化經營的必然結果，但其去化與處置卻一直存在問題。而癥結的中心就是不良資產的市場化定價。不良資產作為一種兼具權益與固收屬性的非標資產，既無公開市場的可比案例，也無法保證確定的現金回流，因而傳統方法在評估不良資產價值時均有不同程度的失靈。不良資產的轉讓、處置以其合理定價為基礎，因而不良資產的公允定價對提升不良資產流動性、提升銀行不良去化效率、維護銀行體系穩定性有著重要的意義。

二、不良資產業務鏈條綜述

我國不良資產市場已經漸成規模，形成了以持牌AMC和銀行為主體的一級市場、以非持牌投資者和法律、評估、資金、處置等方面的服務商為主的處置市場。為避免國有資產流失，銀行不良資產批量轉讓的受讓方只能是國有資本的持牌AMC。持牌AMC本身具有雄厚的處置資源，但相比于不良資產的海量供給，其無法完全消化。因此大批具有相關經驗和資源的民間投資者進場，形成了較為活躍的處置市場。商業銀行通過不良資產的剝離和商業化轉讓至AMC，將不良資產風險陽光化，“甩掉包袱、輕裝上陣”。既彌補了部分貸款損失、釋放了不良對資本的占用。對于受讓方而言，債權較大程度的折扣轉讓則意味著潛在的高收益。不良資產市場參與主體眾多，從不良資產投資者視角，可將業務鏈條分為收購—評估—處置三個環節。

（一）收購

商業銀行貸款屬于國有資產，在其商業化批量轉讓（3戶以上）過程中，為避免國有資產流失，受讓方只能是持牌AMC。轉讓方式一般為網絡拍賣、投標、協議轉讓。此為不良資產一級市場。在不良資產的二級市場里，民間投資者再從AMC處受讓不良資產，進行處置。

（二） 評估

無論是一級市場還是二級市場，對不良資產包價值的挖掘和評估是重中之重。雖然對于各類市場主體，基于不同市場條件、風險偏好、資源儲備等因素的差異，對不良資產的價值各有判斷，但其中還是有共通的邏輯。不良資產收益是封頂的，其價值邊際主要取決于其收購和處置成本。從微觀層面講，對不良資產轉讓價格進行合理審慎的評估，得出適宜的轉讓價格能使供需雙方各取所需，互利共贏;從宏觀層面，合理的評估價格才能保持市場的活躍性，銀行不良資產的風險才能高效化解。

（三）處置

理論上，不良資產處置方法較為多元化。主要可分為如下三大類：

第一類：直接清收。（1）與債務人談判，達成債務回購。與債務人的償債意愿關聯密切.（2）訴訟清收。司法訴訟，申請強制執行，以抵押物司法拍賣所得償債。實踐中最為常見的處置方式。（3）申請破產清算。按債權在企業整體債務中的地位和金額獲取相應回款。對企業資產規模有要求。

第二類：盤活重整。（1）債務重組。對債務協議進行重新安排，減輕當下債務負擔。以期扭轉經營態勢，恢復償債能力。（2）債轉股。將對企業的債權按一定對價轉換為股權，減輕了利息負擔。同時，新引入的股權投資者或許能幫助規范企業治理、改善企業經營情況。（3）盤活重整類的處置方式對債權人和債務人都有較高要求。債務人應是有著良好經營基礎或發展潛力，只是被債務負擔錯殺的企業;債權人或管理人也應具備雄厚資金與業界信譽以及其他相關資源。比如浙江省的持牌AMC浙商資產對浙江本土上市企業億利達的債轉股成功實施。

第三類：流轉類。（1）不良資產證券化。將不良資產真實出售給SPV，實現破產隔離。以不良資產的未來產生的現金流為基礎發行標準化證券。一般由銀行直接出售。（2）不良基金。以私募基金、信托等方式為通道，引入投資者認購不良資產收益權份額。值得注意的是，流轉類的處置方式為實現最終收益，仍然要依托于直接清收或盤活處置。

三、不良資產評估

（一）現行評估方法存在的問題

現行對于不良資產的評估方法主要有：假設清算法、案例分析法、信用評級法、德爾菲法，以及其他如實物期權、灰度預測、回歸分析等較為理論化的方法。但普遍存在對實務指導不足的問題：理論過于數理化、過分依賴歷史數據、評估前提不符合商業邏輯等。此外，現有不良資產評估方法太過籠統，沒有針對不良資產特定類型作區別對待。即使有所謂的使用前提，也與實踐相去甚遠，導致評估結果不被認可或是經不起市場檢驗。現行評估方法有這樣幾個問題：

1.不良資產評估方法與各類特定不良資產類型在理論上沒有建立足夠可靠的關聯，評估時一概而論。比如：假設清算法以債務人企業清算為原理計算債權回收額進而得出不良資產價值。但實踐中由于時間成本和執行難度等原因，申請破產清算不一定是投資人的最佳選擇。此外，對于一些輕資產的中小企業，其破產價值并不能完全反映債權回收額。

2.評估過于理論化，實際評估結果與市場成交結果大相徑庭，比如實物期權、灰度分析，以及理論基礎不可靠的回歸分析法。回歸分析建立在大樣本數據、一定的市場透明度，而我國當下不良資產市場均不符合，由此建立的分析方法在理論上就是不可行的。

（二）修正視角下的不良資產評估

銀行不良資產本質是一種難以在合同時限內收回或已經逾期的債權。是否附有擔保物權是不良債權的一個重大區分，其中又可進一步分為附有抵押權和質押權。實踐中附有抵押權的不良債權是銀行批量轉讓不良資產的主要形式。基于此，對附有抵押權的不良資產專項分析。

對于不良資產投資者，期初資金投入后，項目現金流的回流時點與金額具有高度不確定性，取決于投資者的資源整合與項目運作能力。其投資性質已不同于初始狀態的固定收益類型，而在一定程度轉變為權益型投資。對于附有抵押物的不良資產，無論中間采取何種處置方法，除債務人回購外，其最終化解都將落實到訴訟清收。而訴訟清收的現金流來源于抵押物的處置，故此類不良資產的價格很大程度取決于一定條件下其抵押物的價值。

對于附抵押權的不良資產，對其價值的評估可分為兩個層次：1 對抵押物在一定條件下變現價值評估;2 以抵押物變現價值為基礎，考慮其他因素，得出對應不良資產的債權轉讓價格。

隨風控意識的提升，現行我國銀行體系的授信往往都要求借款人提供一定抵押物。債務逾期后，債務人無力償債或是償債意愿低的情況下，抵押物的處置則是債權回收的主要現金流來源。因此應將評估的重點放在特定抵押物在一定市場條件和限制下的變現價值評估。

（三）抵押物變現價值評估

貸款抵押物一般以住房商鋪、工業廠房、土地、相關在建工程為主。與對上述不動產的常規評估不同，不良資產的抵押物評估在評估假設、價值類型、市場條件等方面都存在限制，這樣導致了常規評估方法的失效。具體而言，若以司法訴訟處置不良資產，則評估的是抵押資產在附有一系列價值減損因素下的變現價值。常見的價值減損因素如下：

1.附租賃，租金已被提取

2.抵押資產附有多輪抵押，本戶債權處于后續順位

3.抵押資產被多個債權人申請過財產保全措施，比如輪候查封

4.房地產土地性質，如劃撥土地、集體土地

5.抵押物業態、產權變化：如違建、涉及拆遷、產權爭議

6.司法環境進程，比如是否勝訴、執行情況。包括本地司法環境

7.相關稅金、費用。如增值稅、土地出讓金等

上述因素影響了抵押物的變現價值與變現時間，在理論上和實踐中都是需要納入考慮的價值減損因素。因此，基于抵押物的評估的思路可以表示為：

V抵押物變現=常規價值-價值減損

價值減損=常規價值

常規價值即在常規條件下抵押物的正常變現價值，可針對抵押物的不同形態按市場法（住宅等）、收益法（商鋪）、成本法計算（工業廠房）。代表了各類價值減損因素代表的折扣因子，其大小反映了處置團隊的風險偏好和對抵押物的價值發掘程度，具體確定可根據相關評估人員的經驗、相關因子歷史數據再結合當下市場環境修正得到。因為評估結果最終是要到市場上經受檢驗的，較高的評估值或許能夠在拍賣中順利拍得資產包，但也增加了資金成本、縮減了利潤空間，變相提高了處置難度;較低的評估值雖然反應了評估人員的較為謹慎的態度，但在市場上卻可能缺乏競爭力。

四、研究結論

傳統市場法、收益法、成本法不直接適用于不良資產評估;而灰色模型、回歸定價等過度依賴數學理論的評估方法得出的結果也往往不能得到市場各方的認可。但抵押類不良資產的價值評估還是有跡可循的，關鍵是對不良資產回款來源進行鎖定、分析，進而依靠從業者經驗及市場數據對抵押物的價值減損因素進行量化。

（作者單位：重慶理工大學）