基于房地產企業視角的裝配式建筑成本管理及優化

楊澤峰

【摘要】本文從房地產企業的角度出發，重點闡述裝配式建筑建安成本的管理策略和可能的優化路徑，希望為后續項目提供一些寶貴的經驗和建議。

【關鍵詞】房地產;裝配式建筑;成本管理

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.02.103

近年來國家出臺了一系列政策推進裝配式建筑規模化發展，并鼓勵地方政府因地制宜探索裝配式建筑發展新模式。然而在項目實踐中，鮮有房地產企業主動采用裝配式建筑的情況，建造成本高是影響開發商開發裝配式建筑的重要原因之一。

1、裝配式建筑的成本管理特點

房地產項目開發流程大致分為投資決策、前期準備、規劃設計、工程建設、驗收交付等幾個階段。在開發過程中，大多數房地產企業將建安成本的控制重點放在了施工階段。這是因為，基于傳統建造模式的項目開發是前一階段推動后一階段的工作流程，每個階段的工作相對獨立。不同于傳統建造，裝配式建筑增加了構件設計、生產和運輸環節，這一變化要求項目團隊必須將成本控制理念前移，并貫穿于開發全過程。同時還要注重企業內部各職能部門間協作，打破單一環節的管理模式。比如在投資決策階段進行土地篩選時，投資部應聯合設計部、工程部對目標地塊周邊的預制工廠情況進行合理分析，避免項目后期構件生產運輸過程中產生的風險成本。其次，建造環節增加也直接導致了項目參建主體的數量發生變化，企業間的關系也更復雜。因此，房地產企業應充分發揮中樞作用，重點加強企業間合作溝通，爭取創造多方共贏的最終結果。

2、裝配式建筑的成本構成及分析

裝配式建筑的建造成本主要集中在預制構件的設計、生產、運輸及安裝階段。在構件設計階段，區別于現澆混凝土模式的按圖施工，裝配式建造需要在總圖的基礎上進行二次拆分設計。遇到復雜生產工藝時還需要專家進行技術指導。因此，構件設計階段的成本主要來自于深化設計費用和專家咨詢費。

在構件生產階段，成本主要來自于材料采購、構件制作等費用。由于其建造特點，裝配式構件在生產過程中往往會產生無法忽視的成本增量。一是多數工程都是施工圖完成之后進行預制構件的拆分和二次設計，非標構件較多，導致模具的重復利用率極低，造成制作費用增加。二是處于安全考慮的節點構造和臨界條件造成的成本增加。比如，豎向構件采用套筒灌漿連接時，連接部位水平分布鋼筋的加密會導致構件的含鋼量增加。三是由于建筑構件采用工廠預制，需要監理單位派專人駐場監督，導致監理費用增加。

在構件運輸階段，運輸距離長、構件體積大等是造成物流成本偏高的主要因素。在現場安裝階段，由于裝配式建筑對吊裝作業、施工人員的綜合素質要求較高，成本更多來自于大型構件的垂直運輸費用和構件裝卸的人工費用。

3、裝配式建筑的成本管理策略

3.1投資決策階段

項目決策階段的主要工作包括目標地塊的調研與篩選、可行性研究等。在裝配式建筑項目開發過程中，前期策劃與后期成本控制密切相關。因此，投資部應重點完成以下工作：一是考察目標地塊周邊情況，充分了解鄰近加工廠的運輸距離和生產能力;二是掌握當地政府出臺的裝配式建筑政策，認真研究關于項目融資、稅收等方面的優惠條款，為后期降低項目的資金成本提供有效依據;三是根據咨詢公司提供的報告，收集整理有利于降低成本的資料和建議;

在準備過程中，投資部應加強與設計部、成本部的信息交流，比如土地規劃設計條件中關于裝配率的要求、構件加工廠的企業信息等。成本部根據投資部提供的資料和設計部提供的強排方案進行成本測算。然后投資部基于強排設計方案和成本測算結果對目標地塊的投資收益率進行合理預估。

3.2規劃設計階段

在設計階段，設計部應要求設計單位參與項目開發的各個階段，并加強其與各個參建企業的溝通交流，根據項目實施情況及時調整設計方案。同時，設計部應通過多種手段對設計方案進行合理優化，減少項目實施階段產生的工程變更成本。一是制定檢查計劃，對設計單位的設計成果進行定期檢查，提出優化意見和調整方案。二是定期召開設計研討會，要求各參建主體單位及企業內部各職能部參加，從生產、運輸、施工等不同角度考慮問題，共同探討設計的可優化之處，減少各個階段的風險成本。

3.3生產-運輸階段

在選擇構件加工廠時，招采部應加強與設計部、工程部的溝通，重點考察廠家的生產規模和生產技術是否滿足項目需求。在合理運距范圍內，招采部應優先選擇具有規模化、標準化生產線的加工廠。在構件生產過程中，開發商應要求廠家編制完整的生產計劃，并定期組織技術交底，通過交底加強加工廠、設計單位、施工單位三方技術人員的常態化交流，最大限度降低構件生產偏差造成的成本風險。在運輸階段中，工程部應加強運輸公司與施工單位的溝通，并要求其根據施工進度調整運輸計劃，準時、高效地完成運輸任務，降低現場堆積、工人窩工等帶來的成本增加。同時應要求施工單位將構件堆放區安置在吊裝作業區附近，避免二次搬運等費用的產生。

3.4現場裝配階段

招采部在選擇施工單位時，并聯合工程部、設計部對企業資質、專業人員配置等進行認真審核，優先選擇經驗豐富的施工團隊，降低后期現場簽證帶來的成本風險。在現場安裝階段，工程部應做到精細化管控，協調加工廠、物流公司、總包單位間的合作，建立全過程跟蹤管理，避免由于三者溝通不暢帶來的成本風險。同時，工程部應建立量化考核機制，并將考核結果及時反饋招采部，淘汰不合格的企業，培養長期合作的優秀企業，降低后續項目的試錯成本。

4、裝配式建筑成本管理的優化路徑

第三節詳細闡述了裝配式建筑項目成本控制的基本策略。但是，要想進一步推動裝配式建筑項目商業開發，需要引入新的手段對成本管理體系進行優化。筆者在此提出了兩種優化方案：一是搭建信息化交流平臺;二是開發企業內部標準化構件庫。

4.1搭建信息化交流平臺

相較傳統模式，裝配式建筑項目的參建主體跟多，企業間的溝通也更復雜。因此通過BIM技術搭建信息化平臺，將信息高效、及時、準確地傳遞十分必要。設計單位通過BIM技術建立結構、電氣等專業模型，檢查管線碰撞情況，優化構件尺寸。構件加工廠通過BIM信息平臺獲得修正后的構件模型，進行構件批量生產。施工單位可以利用BIM信息平臺的模型進行預安裝和模擬交底，并將模擬結果反饋給構件加工廠和運輸公司，及時調整生產運輸計劃。在整個流程中，開發商各職能部門借助信息平臺，及時了解項目實施階段的真實情況，高效、流暢地完成成本控制管理工作。

4.2開發企業內部標準構件庫

由于國內裝配式建筑設計還處于起步階段，設計人員缺乏全局性思維，導致大部分項目依然需要預制構件二次拆分，構件規格較多且不統一。因此，房地產企業應充分利用BIM技術建立構件模型庫。通過多個項目的積淀，不斷修正和改進構件的尺寸、功能和類型，并遵循“多組合少規格”的設計原則，探索高效率低成本的構件，不斷強化構件設計的標準程度。在后續項目中，通過使用企業內部標準化構件模型庫，提升加工廠模具重復利用率，大幅度節約構件的設計和生產成本。

結語：

綜上所述，打通企業內部環節，加強外部企業間的合作交流，一定程度上可以降低裝配式建筑的建安成本，有利于提高房地產企業對裝配式建筑的接納程度。同時，利用信息化和標準化的管理理念，可以優化房地產企業成本管控體系，進一步促進了裝配式建筑項目商業開發的良性循環。