房地產企業現金流管理優化研究

李錦盈 李興平

摘? ?要：房地產行業的持續發展有賴于資金的大量支持，現金流是其發展的動力之一。隨著“房住不炒”一系列調控政策的落實，房地產企業融資成本走高、籌資渠道變窄，資金投入和回收時間不匹配，因此通過高效、科學的手段對房地產項目的現金流進行管理就顯得極為重要。通過對H公司現金流管理的現狀進行分析，發現其在現金流管理方面存在的問題，并提出相應的改進措施，為房地產行業其他公司加強現金流管理提供一定的借鑒。

關鍵詞：房地產企業;現金流管理;財務風險

中圖分類號：F27? 文獻標志碼：A? ? ? ? 文章編號：1673-291X（2021）14-0092-03

近年來，房地產行業經過幾輪調控后，其融資能力以及銷售能力都受到影響，房地產行業資金鏈以及現金周轉都面臨著嚴峻的挑戰。企業生存和發展的根基是擁有安全穩定健康的現金流，這對房地產企業來說至關重要。在行業低迷的大背景下，H公司如果想實現持續穩定的發展，就應當提前對公司的現金流進行控制和規劃，為公司今后的發展做足準備。

一、H公司現金流管理現狀分析

（一）H公司概況

H公司在全國眾多一二三線城市擁有500多個地產項目，連續三年在全國房企行業中排名第一。其經營業務主要以房地產開發、設計以及建筑為主，兼顧監理和物業管理，實現了工、商、貿、飲食和娛樂綜合發展的現代化、規范化以及集約化。該公司已經了完成多元化產業布局，實現了向“房地產+服務業”的轉型和向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”模式的轉變，成功步入世界五百強企業。

（二）現金流流量分析

從表1中可以看出，H公司2017年經營活動現金流量凈額為-1 509.73億元，主要原因是近兩年公司采取擴張戰略，不斷進行大額土地采購和房地產項目的開發，以滿足商品房銷售的需要。2019年經營活動現金流量凈額-673.57，為負數的原因是其銷售成本大幅上升和利息支出明顯增加。另外，2017—2019年H公司的投資活動現金流量凈額都為負數，說明其對外投資較多，2019年主要投資方向是新能源汽車。2017—2019年H公司籌資活動現金流量凈額分別為1 529.13億元、-176.51億元、1 431.63億元，說明公司2018年銷路順暢，經營狀況好，能滿足公司內部發展的資金需要。而到了2019年，由于公司銷路不暢，存貨和應收賬款占用資金變多，導致對外籌資規模擴大，長此以往，公司可能面臨較大財務風險，甚至破產。

（三）現金流流速分析

通過表2可知，H公司的現金周轉期從2017—2019年呈逐年縮短的趨勢，在2017年時速度最慢，高達1 084天，在2019年時速最快，達到793天。雖然2019年現金周轉期相比于2017年有明顯的下降，但是現金周轉期仍然過于冗長。2017—2018年，隨著應收賬款周轉期的增加，存貨周轉期縮短和應付賬款周轉期的增加是引起H公司現金周轉期減少的主要原因，而導致H公司應付賬款周期過長的原因是其資金流出現了問題。2018—2019年，H公司現金周轉期減少的主要原因是應付賬款周轉期的增加。此時，H公司想要改善現金流周轉狀況，就必須加強現金流管理，不斷提高存貨和應收賬款周轉率。

（四）獲現能力分析

全部資產現金回收率這個指標說明公司全部資產產生現金的能力;每股經營現金流量這個指標反映公司最大分派現金股利的能力;銷售現金比率這個指標反映每元銷售收入獲得的經營現金流量。這三個指標的分子都是經營活動現金流量凈額。通過表3可知，2017—2019年，H公司全部資產現金回收率都為負數，說明H公司全部資產產生現金的能力較弱，需要進一步加強現金流管理;每股經營現金流量都為負數，說明H公司現金流較差，給股東分紅派息的能力較弱;銷售現金比率都為負數，說明H公司企業銷售收入收到的現金較少，經營能力較弱。

（五）財務風險評估

Altman（1968）以多元判別分析法提出了多元線性判別Z計分模型，它是用來衡量企業面臨風險的程度。Z值越大，面臨的風險越低，Z值越小，面臨的風險越高。公式如下：

Z =6.56X1 + 3.26X2 + 6.72X3 + 1.05X4

各項指標設定如下：

X1 =（期末流動資產-期末流動負債）/期末總資產

X2 =期末留存收益/期末總資產

X3 =（利潤總額+折舊+攤銷+利息支出）/資產總額

X4 =期末股東權益市場價值/期末總負債

如果Z<2.675，企業被劃入違約組;反之，如果Z≥2.675，企業被劃入非違約組;當1.81

二、H公司現金流管理存在的問題

（一）經營活動現金造血能力不足

從表3可以看出，2019年H公司的銷售現金比率為-0.14，說明每元的銷售收入帶來的經營活動凈現金流量

為-0.14元;從凈利潤現金比率來看，H公司為-2.01。這兩項指標均表明H公司近年來的擴張都是依靠外部融資來維持的，這種情況將會導致公司外債規模擴大，若不加防范，就可能會出現財務危機。另外，近年來H公司的待售商品房庫存有增加的趨勢，說明H公司的經營能力開始變弱，可能會產生現金流危機。

（二）債務風險較高

H公司近三年通過銀行長短期借款方式籌集的債務融資金額分別為7 326億元、6 732億元、7 999億元。2017年、2018年和2019年銀行借款占債務融資總額的比率分別為66%、52%和58%，總體呈下降趨勢。可以看出，H公司目前主要通過銀行長短期借款和公司債券來滿足本公司的債務融資需求。由于H公司屬于房地產行業，需要大額資金投入，因此必須通過源源不斷的外部融資來支撐公司的發展。但這樣會降低公司的財務靈活性，并且資產負債率較高也會給公司發展帶來一定的風險。

（三）缺乏現金流的風險識別機制

通過有數據分析發現，許多房地產公司雖然都設有相應的風險識別和評估機構，但大多都是依靠傳統經驗進行風險預測。H公司也是一樣，從表4可以看出，H公司近三年的Z值都處于灰色區域，并且逐年下降，說明H公司的財務狀況不穩定，存在一定的破產風險。同時也反映出H公司對制定完備的現金流的風險機制缺乏正確的認識，在財務資金管理方面沒有明確的目標，也沒有建立相對完備的機制，不能讓各部門之間分工合作，這必然會影響風險控制的效果。

三、 H公司現金流管理的優化措施

（一）提高經營活動現金周轉率

（1）加強庫存管理：H公司應重點關注庫齡超過三年的項目，加強銷售管理，以促進公司現金的回收。（2）加強應收賬款管理：H公司應劃分專業部門開展對應收賬款的催收管理，降低長期賬齡占比，提高應收賬款周轉率。對那些拖欠時間相對較短的單位，要以委婉催收的方式進行應收賬款回收。而對于那些拖欠較長時間的單位，應通過電話、正式公文甚至是法律手段等催收方式進行催收，以有效避免自身承擔過高的財務風險。

（二）拓寬籌資渠道

目前，H公司采用的是以債務融資為主、以股權融資為輔的融資方式，融資方式較為單一。H公司應當拓寬融資渠道，增加新型融資方式，如融資租賃、保理、委托貸款和貸款擔保等，以利于融資結構的優化;不但如此，還能有效緩解H公司的還債壓力，降低公司的融資風險，也對促進公司持續健康穩定的發展有積極意義。

（三）完善財務風險預警機制

H公司領導層對現金流的管理意識較為薄弱，也沒有設置專業的部門進行管控，集團在全國分公司眾多，靠總部管理層很難掌控全局，信息的傳遞也不通暢。因此，H公司應設立專門的現金流管控部門，通過預警系統對其財務風險進行全面預警，這是當前公司現金流管理工作的重中之重。各分公司應按月向集團總部現金流管控部門匯報其資金使用情況，管控部門對這些情況進行匯總，再基于公司的實際發展規劃出發，分析可能產生的結果，并將結果準時呈報公司的管理層和決策層。同時，各分公司也需要依據集團總部要求設立自己的資金預警系統，一旦系統發出報警，立即上報公司管理層，并根據分析的原因提出解決的方案，降低公司的財務風險。

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