房地產企業資金管理內部控制優化研究

賀燦艷

我國建筑行業在近些年取得了蓬勃發展，很多房地產企業在這種大背景下得到了進一步的發展和改進，但是在內部控制中仍然存在一定的不足，比如資金管理問題。大部分企業可以對企業資金鏈進行合理高效的管控，但是在經營過程中也不乏不足之處。為此，本文在明確房地產企業資金管理重要性的基礎上，就房地產企業資金管理特點和當前常見的一些問題進行總結，從而提出優化資金內部控制的一些建議，僅供參考。

充足的資金是保證順利開發房地產項目的基礎和前提。我國房地產行業隨著社會經濟的發展以及建筑行業的進步迎來了新的機遇和挑戰，企業想要在激烈的競爭中不斷向前，就要堅定信念，提升資金管理水平，提高資金利用價值，為企業創造更多的經濟效益。

資金管理概述

房地產企業資金管理的重要性

作為資金密集型的企業，房地產企業需要大量的資金，并且有著較高的風險，需要較長的回款周期，所以可以說，房地產企業核心競爭力可以通過資金使用管理水平體現出來。為了幫助企業對各個階段資金使用情況進行清晰明確的了解，需要結合企業自身資金使用情況合理制定資金管理方案，避免發生資金周轉不靈甚至是斷裂的不良現象。同時通過合理開展資金管理能夠有效融合房地產企業和市場，能夠幫助企業實現可持續發展。在未來發展中，房地產企業資金管理必然會在很大程度上受到市場的影響，所以當前需要有效地對接市場，對企業資金管理情況進行深入的研究分析，尋找和企業發展模式更加匹配的管理方式，提升企業內部資金管理質量和效率。通過加強企業資金管理還有助于充分融合房地產企業和市場，幫助企業進一步發展。在未來發展中，房地產企業資金管理將會發揮越來越重要的作用，所以應當有效對接當前企業和市場，加強企業資金管理方式的深入研究，不斷優化企業發展模式，將企業資金管理質量和效率全面提升。

房地產企業資金管理特點

流動性是貨幣資金最典型的特點，其中主要包括三種形式，分別為庫存現金、賬戶余額和銀行存款。房地產企業大多通過資金收付實現收支業務。在不同的發展時期，房地產企業的運營資金需求情況差異性也較大。在開發初期，企業主要將資金用于購置土地使用權、設計開發方案。在前期階段，企業內部自有資金是主要資金活動來源。在正式進入到開發階段需要申請銀行貸款或者通過融資等方式建設房地產項目。在施工結算階段需要將資金支出重點放在預售證、銷售等方面，此時企業可以逐漸回籠資金。具體來講，房地產企業的資金管理主要有如下幾個特點：

第一，房地產開發過程中對資金有著較高的需求量，并且拿地、規劃設計、安裝等所有的環節都需要投入較多的資金，需要投入較多的材料、人員、設備等，這就導致房地產企業對資金的需求量持續偏高。

第二，需要較長的回籠周期。房地產行業從項目開發到營銷結束整個過程需要持續2～5年的周期，較長的資金回收周期導致期間容易受到國家宏觀政策調整、企業運營情況等諸多方面的影響。

第三，較高的投資風險。和其他普通產品不同，房地產產品較難變現，這就導致資金流動風險較高，同時加上金融機構逐漸提高了貸款的門檻，導致融資日漸緊張，很多不確定風險因素較多，導致資金管理和投資的風險都大大提升。

現階段房地產企業資金管理中常見問題

房地產項目缺乏科學的可行性研究

當前國內外建筑市場存在諸多的影響因素，很多房地產企業沒有對政府的調控方向、消費者需求變化進行充分考慮，導致投資估算、資金籌措、進度安排、項目銷售周期等都缺乏深入研究和準確判斷，可行性研究科學性不足，導致企業在項目開發過程中容易出現資金周轉困難的情況。

資金管理效果不佳

有的中小型房地產企業缺乏足夠的資金，負債率較高，有的投資十分盲目且不理智，受到國家調控等政策的影響，容易出現資金回籠周期延長、過多占用資金、資金風險控制效果不佳等問題，甚至發生資金鏈斷裂的嚴重問題。

資金預算管理制度有待完善

有的房地產企業沒有合理預算企業資金情況，資金管理責任不明確，資金使用情況缺乏有力的監督，導致企業資金管理問題頻發。

融資渠道狹窄

完善的資產運營體制是保證企業發展的基礎。當前很多房地產企業在籌集資金的過程中都難以通過股票發行或者募集債券的方式解決融資問題，大部分籌集資金的方式為銀行貸款。但是隨著國家宏觀調控越來越嚴格，銀行貸款門檻逐漸提高，這會大大增加房地產企業融資的難度。

完善房地產企業資金管理的對策措施

對投資項目進行可行性分析

系統性和綜合性是房地產企業資金管理的主要特征，和其他行業不同，房地產行業需要涉及較多的內容和專業，國家宏觀政策影響大，需要較長的時間回籠資金。為此，企業在投資之前，需要通過開展可行性研究分析慎重地考慮并且綜合評價各項影響因素，盡量將成本降低，達到節省資金風險控制的效果。

重視預算管理工作，健全完善資金管理制度

資金預算是資金管理中非常重要的一項工作內容。為了高效利用資金，企業財務部門需要從實際出發對資金加強管理，通過預算對企業的發展目標、經濟行為過程進行規范化管理，在房地產開發過程中對管理行為進行適當調整，保證盡量貼合發展目標，確保高效落實各級目標、策略、政策和規劃，加強管理體系的構建，做好管理機制的設置，將資金預算的可行性提高，保證所有負責人都全面了解預算方案。工作人員通過分析預算和實際情況的差異性能夠更好地反饋管理情況，從而合理制定資金管理辦法。

資金使用期

通過強化預算考核能夠進一步將房地產企業資金使用效率提升，為此，企業內部需要高度重視預算考核工作，內部管理人員要按照預算考核標準定期完成自己的工作內容。預算計劃的制訂和完善要充分考慮房地產企業資金使用量和資金使用方向，在預算報表內詳細地記錄每一筆資金的使用情況，針對其中和預期條件不符合的情況及時查找并且解決。比如要及時記錄市場因素造成的房地產企業資金變化情況，將企業資金風險盡量降低，保證房地產企業資金使用風險能夠在預算管理工作的輔助下盡量降低，有效保障房地產企業的資金利用率。還可以通過優化成本的管理方式提升房地產企業內部資金使用效率。房地產企業為了充分滿足動態成本管理的需求可以建立動態成本管理方案，企業采用全方位的成本控制方式，推動企業資金利用率提升，為企業創造更多價值，推動企業持續發展。相關管理人員根據預算表、企業運營情況、成本信息合理地分析房地產項目的成本運行情況，做好相關內容的及時調整，將房地產企業的資金管理質量提升優化。當前很多房地產企業內部還沒有充分落實資金審計工作，這不利于企業未來發展，所以，企業應當保證內部審計工作的高效開展，加強審計人員綜合素質的培養。

構建企業多元化融資渠道

當前我國需要進一步完善房地產企業融資情況。很多房地產企業采用的是銀行貸款、民間貸款的融資方式，隨著企業不斷發展，逐漸促進了融資渠道多元化發展，但是仍然存在融資不足的情況，為此，應當重點從以下幾方面拓展融資渠道：

第一，樹立企業良好的信譽，加強和銀行融資關系的改善和優化。第二，利用相對成本較低的債券融資策略。第三，利用股權融資戰略加強與其他部門的合作，通過轉讓股權的方式加大對投資者的吸引力度。第四，利用留存利潤再投資同時不能將公司的信息向外部披露，達到節約融資成本的效果。第五，采用銷售資產融資的方式，將部分有價值的資產銷售達到融資的目的。

加快企業的銷售進度及回款速度

房地產銷售是快速回籠資金的主要方式之一，通過創新銷售思路、加快銷售進度，制定不同的銷售策略和優惠政策能夠將銷售的速度顯著提升，通過這種方式企業可以將回款的速度提高。在購房合同簽訂時要將合同條款明確并且將做好銷售流程的嚴格控制。如果是按揭貸款的客戶，那么考核指標為回款指標，由專門的人負責銷售回款的催繳，將資金周轉的周期盡量縮短。

結 語

總而言之，我國建筑行業在新時代背景下發展的同時也面臨著諸多挑戰，房地產企業作為直接影響民生的產業在近些年的發展速度逐漸放緩，雖然房地產行業的建設規模處于不斷擴大的趨勢，但是每個企業面臨的市場競爭也越來越激烈，為此，房地產企業需要加強資金管理，支持企業的運營。

（佳兆業物業管理（深圳）有限公司）

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