產業地產項目全生命周期運營及盈利模式研究

湯海妹

（成都傳媒集團 成都智媒體城文化產業發展有限公司，四川 成都 610041）

近年來，產業地產作為推動產業發展的重要載體，一方面，對實現產業集聚、促進技術創新和區域經濟發展起到了重要作用；另一方面，房地產調控政策持續，各大龍頭房企紛紛以“產城運營商”的定位進軍產業地產。但無論從產業要求、盈利模式還是現金流保障來看，產業地產的運作模式遠比傳統地產的投資開發模式復雜，深耕運營成為產業地產成功的關鍵因素。

一、產業地產的運營概述

產業地產是指以產業為依托，以地產為載體，有機整合自然、社會、經濟等資源構建的產業價值一體化平臺。廣義的產業地產包括物流地產、旅游地產、工業地產、養老地產、主題游樂園等形式，是其他產業與地產的結合[1]。早期的產業地產多采取賺取土地升值和地產開發紅利的模式，通過產業用地與開發用地捆綁拿地爭取優惠，以開發利潤覆蓋自持物業投入。隨著經濟和政策環境的變化，房地產調控政策持續、資源要素向實體經濟集聚，政府對產業用地的出讓要求越來越嚴格，原有的地產驅動模式難以為繼，產業地產逐漸從重開發轉向重運營的產業驅動模式。

傳統的地產運營常常被理解為開發商對自持物業的經營管理。而在產業驅動模式下，產業地產運營涉及項目策劃規劃、開發建設、建成投運直至退出的全過程，形成以產業為核心的全生命周期運營模式[2]。產業地產發展商不僅為入駐企業提供空間載體和物業服務，更要為企業打造生態化的產業發展平臺，通過增值服務、股權投資及物業升值等多元化收益分享產業發展紅利。與全生命周期運營相對應，產業地產發展商的盈利模式將不再是傳統的“以開發利潤覆蓋持有物業投入”，而是要形成從開發、建設到證券化直至退出的閉環。

二、全生命周期運營

產業地產的開發運營需要統籌各利益相關方的價值需求，主要有，政府的價值需求、入駐企業及員工的價值需求、發展商的價值需求和社會公眾的價值需求。其中，政府一方面需要履行經濟職能，導入產業實現產值、稅收和就業增長；另一方面作為公眾利益的代表，通過對建設項目全過程的規范管理來保障社會公眾的價值需求?？梢姡a業地產涉及的專業領域廣、利益相關方眾多。構建開放的產業生態運營體系，與入駐企業共生發展的同時賦能城市發展，是統籌各方利益訴求的關鍵點，也是貫穿整個項目生命周期的重要舉措。

1.策劃規劃階段

在策劃規劃階段，產業地產發展商需要深入研究當地的城市發展戰略和產業規劃，充分溝通擬入駐企業的選址要求、物理空間需求、水電氣交通等市政負荷要求、上下游產業配套等因素，形成產業策劃和項目規劃方案。

對于多業態復合型項目而言，在此階段，尤其需要以生態化和平臺化的視角做好產業策劃的頂層設計，即：把項目作為所在區域產業體系的局部生態圈，導入契合區域產業規劃的主導產業，以龍頭企業為核心，通過產業鏈延伸和配套，整合資源形成相互賦能融合發展的多元化產業集合。同時，需要設計實現資源互補和共享的產業服務平臺，如智慧化運營管理系統、共享的數字化底座、涵蓋融資、交易、展示、人才、管理等服務的孵化器和加速器等。

策劃規劃階段的主要成果包括項目策劃規劃方案、龍頭企業的入駐或合作協議、與政府的投資協議。此階段對于整個項目周期而言至關重要，一方面整合產業資源，形成有生命力和競爭力的產業體系，賦能城市發展；另一方面通過對區域產值、稅收等經濟指標的貢獻向政府爭取更優惠的拿地條件，為后續開發運營的財務可行性創造更大空間。

2.開發建設階段

開發建設階段是對項目策劃規劃成果的落地實施。一方面，對于有配套可售物業的項目而言，將通過部分開發利潤的兌現，降低資金峰值。此類項目政府往往在土地出讓條件中將銷售物業的開工或預售時間與產業載體的建設進度掛鉤，以確保產業項目按時呈現。因此，從投資角度需關注項目現金流的保障情況，除傳統的地產融資模式外，也可爭取與產業相關的政策性貸款、產業基金、專項債等資金來源。

另一方面，開發建設階段將進一步圍繞主導產業的上下游和關聯產業招商選商，完善產業生態體系。建立多維度的產業入駐評審機制，以生態合作模式代替傳統的物業租售模式是實現產業集聚效益的有效途徑。具體做法是，根據產業地產項目的效益目標確定基準租金或售價，設定入駐項目評審指標（如按經濟效益、社會效益、產業生態貢獻等維度）并綜合量化評審指標，按照不同的評估分值設立準入分數線及優惠分數，實現資源的合理調配。同時，以股權入股、基金合伙、項目合作、服務采購、物業租售等多種方式，開放連接內外資源，形成不僅僅局限于物理空間的產業生態體系，賦能產業發展。

3.建成投運階段

建成投運是產業地產項目的價值實現階段。一方面，傳統產業園區一般由開發商下屬管理機構對園區配套設施和物業服務進行綜合管理，往往局限于“物管+政策優惠+工商代辦”。產業地產發展商作為項目產業生態的建設者、維護者和參與者，同時也是入駐企業的事業合伙人。通過建設和維護涵蓋行業技術、投融資服務、人才培養、展示交易、創業孵化、數據支持、信息交流、管理咨詢和生活配套的生態化產業發展平臺，助力企業發展，形成更強的產業吸附能力和資源議價能力；另一方面，通過增值服務、入股潛力企業及物業升值等分享產業發展紅利，而不僅僅限于物業租售收入。

尤其在“新基建”的助推力度增強和數字經濟強勢崛起的背景下，產業需求多元升級，智慧園區管理運營日益受到關注。2020年11月阿里云攜手德勤發布《數智園區白皮書》，提出圍繞政府、運營商、入駐企業及人的需求，運用人工智能、大數據、物聯網、區塊鏈、5G以及BIM技術，以數據運營為核心驅動力，構建具備場景化、全連接、可生長、自進化、優服務、重運營等特點的生態系統[3]，為數智賦能產業園區運營提出了實施路徑。

《數智園區白皮書》以價值導向，以真實價值實現的場景定義數智園區的本質，通過數據的連接和分析，實現園區功能場景及應用的開發和落地，滿足多元主體需求，實現園區的智慧化再升級。數智園區場景架構詳見圖1。

圖1 數智園區場景藍圖（來源：《數智園區白皮書》）

良好的運營帶來穩定增長的現金流，為項目通過資產證券化實現融資或退出創造條件。例如，對位于重點城市、核心區域或重點產業園的成熟運營、租約穩定的產業及商業地產項目，包括寫字樓、酒店、商業、物流園區等，可采取CMBS（商業地產抵押貸款支持證券）、類REITs等方式融資，收回前期建設資金投入。其中，CMBS因融資期限長（上交所18年以內）、融資規模高（抵押率可達70%），資金使用靈活、融資成本低，逐漸成為盤活存量資產的重要途徑。據中國資產證券化分析網（CNABS.com）統計，2020年國內發行CMBS/CMBN合計71單，發行總額1416.9億元，較2019年發行總額增長24.6%。

三、盈利模式

產業地產的盈利模式是在項目全生命周期的生態化運營基礎上，與產業共生發展獲取收益，主要有：地產開發收益、增值服務收益和金融投資收益。地產開發收益包括土地整理開發收益、物業租售（含定制）收益和配套設施開發收益，這是多數傳統地產企業的主要盈利點。增值服務收益包括對入駐企業提供的產業發展服務收益和智慧管理服務收益，也包括政府對產業地產商的稅收獎勵和招商服務費；金融投資收益包括對園區企業的股權投資收益、園區創投基金收益和不動產基金管理收益。

目前成功的產業地產企業其盈利模式多為以上一種或幾種方式的組合。例如，國外典型的產業地產盈利模式有美國普洛斯的“物業租售+基金管理”模式和奧斯汀資本工廠的“創投孵化”模式。國內產業地產盈利模式有華夏幸?；鶚I的“土地開發+配套開發+增值服務”模式，以及張江高科、天安數碼城的“物業租售+股權投資+增值服務”模式等。

另外，自持物業的資金占用量大、時間長，對現金流管理提出了更高的要求。從盈利模式的角度需要統籌考慮長短期收益的匹配，例如，將項目部分土地轉讓給入駐企業或其他產業地產投資商，提前兌現土地溢價收益；定制或出售物業回籠資金；在項目穩定運營后通過資產證券化進行變現；以增值服務獲取收益并提升物業價值，等等。

四、結語

可見，盈利模式和資本運作的基礎仍是運營。通過生態化運營集聚產業資源，構建有吸引力的產業生態系統，提升資源對價能力并最終實現持有物業的價值提升，形成以生態化運營賦能可持續發展的盈利模式，實現產業地產的良性發展。