警惕“公寓樓”陷阱

張宏羽

（圖/IC photo）

最近，想買房的許小姐無意中在某房產網站上看見一個令人心動的消息：某處49.5平方米的“商住公寓”售價僅為69萬元，折合下來每平方米不到1.4萬元，而且宣稱不限購、不限貸，而周邊的房價普遍在每平方米3萬元以上。以為“撿漏”的許小姐立刻聯系房產中介商談購房事宜，并約定好了看房時間。

隨后，她將“撿漏”的消息告訴了自己的好友，好友卻給她澆了一盆冷水。原來，好友聽到這一消息后覺得“事出反常必有妖”，在網上核實房產信息后發現，這個“商住公寓”實則為工業用地上建造的類住宅樓，相關的權益很可能得不到保障。聽完好友的一席話，許小姐的心中充滿了疑惑：既然是工業用地，中介公司宣稱是商住公寓，這算不算欺瞞呢？若真是工業用地上的類住宅樓，能不能像普通住宅一樣正常交易呢，會不會有風險呢？

記者注意到，近年來，大城市的住房問題受到關注，“買房焦慮”成為了壓在一些人身上的稻草。一部分人抱著和許小姐類似的想法，希望能夠“撿漏置業”，一不小心就會掉進“坑”中。于是，記者對許小姐打算買下的“公寓樓”進行了調查，試圖一探“公寓樓”中的亂象和陷阱。

亂象一：此“商住”非彼商住

記者首先向多個房產中介了解了該“公寓樓”的相關信息，中介均表示“這是商住公寓，不會有什么問題的”。記者查閱當地政府發布的公開信息后發現，該區域并非是房產中介口中的商住公寓，而是在工業用地上建造的類住宅樓。相關信息顯示，該區域是2004年由當地政府出讓給開發商，建設成為類住宅樓，建筑面積為95000平方米。該區域建筑形態目前為居民樓，套內面積約100平方米，實際用途為人才公寓和住宅，土地性質為工業用地，共有小產權房705套，產證性質為廠房。可見，該區域明顯存在實際用途與土地性質不符的情況。

這里需明確的是，商住用地一般是指兼容商業和住宅的綜合用地。工業用地則是指獨立設置的工廠、車間、手工業作坊、建筑安裝的生產場地、排渣（灰）場地等用地。

記者咨詢一位律師后得知，目前，我國實行嚴格的土地用途管理制度，土地用途一旦確定，不可擅自改變。國家也嚴禁在工業用地上開發建設除工業廠房、工業辦公用房、工業配套用房之外的任何形式的“公寓住房”。若工業用地要改變為住宅用途或商業用途，按照現行土地出讓辦法的規定，其出讓應當通過招標、拍賣或掛牌等方式公開進行，工業用地原使用人和買受人不得自行進行買賣。

經記者查詢，該區域從未通過“招拍掛”程序變更過用途。也就是說，中介公司稱該區域為商住用地的行為未盡到忠實義務。根據我國的法律法規，中介公司作為中間介紹方應當如實告知購房者訂立《房屋買賣合同》的有關事項和其他相關信息。若故意隱瞞與訂立《房屋買賣合同》有關的重要事項或者提供虛假情況，損害購房者的利益的，購房者可以拒絕向中介公司支付中介費，已經提前支付的，可以要求中介公司返還;同時，購房者可以與中介公司協商，要求中介公司承擔由此造成的損失。此外，購房者還可以到當地住建部門或者房地產中介行業協會投訴中介公司提供虛假信息的欺瞞行為。

既然該區域是工業用地，那么能不能像普通住宅一樣正常交易呢，會不會有風險呢？律師告訴記者，因為工業用地上不可以建設住宅，所以，工業用地上的住宅無法像普通住宅一樣正常交易。若購房者購買了工業用地上建設的住宅，即使雙方簽訂的《房屋買賣合同》合法有效，也辦不了產權手續、過不了戶，無法按照住宅取得其相應合法權利。此外，若原房東有債務的話，也有可能執行拍賣該房屋等。

亂象二：一度成為監管盲區

記者在調查時發現，該“公寓樓”不僅實際用途與土地性質不符，還一度存在管理屬性不明確、開發商和物業管理缺位、安全隱患等問題。

當地政府公開的一份文件中提到，由于該區域土地性質為工業用地，實際用途為居住，政府對該區域進行行政審批、監管和社會管理時，存在操作手續不清、參照標準不明等難題，造成一定的監管盲區。該區域內小作坊、小商鋪、公寓各種業態混雜，相關整治和社會管理無法常態化落實。并且，開發商已名存實亡，無法承擔任何開發商應盡的責任，其委托的物業管理公司對現場缺乏基本的管理，導致小區基礎設施設備老化，環境臟亂差，存在重大消防安全隱患等問題。據了解，該區域還曾被列為區級政府掛牌督辦的10大火災隱患單位及2020年度市級重大火災隱患政府掛牌督辦項目。

此外，由于該區域土地性質為工業用地，原電表水表采用工業收費標準，整個區域只有一個電表和一個水表。由于電費水費收繳不到位，該小區長期拖欠電費和水費，電力公司多次發出停電通知。

記者注意到，當地政府已經為此開展了一系列綜合整治，包括整治樓道堆物、違法搭建、破壞綠化、電瓶車違規接線等現象，加大消防整改力度，完成雨污水混排改造工程和水電分表到戶整改工程等。

土地性質與實際用途不符，是造成該“公寓樓”現狀混亂的根本癥結所在。是根據土地和房屋性質按照工業廠房進行管理，還是根據房屋形態和實際用途參照住宅進行管理，關系到其中3000余名入住者的生活問題，成為擺在監管面前的“兩難命題”。

亂象三：工業用地“變戲法”

據記者了解，此前，湖北某工貿有限公司競得位于浠水縣某工業園的國有建設用地使用權，該地塊為工業用地。隨后，該公司將原規劃的輔助車間、辦公樓、科研中心改建為住宅，改變了原審批規劃用途。當地政府決定沒收上述違法建筑，并處建設工程造價百分之十的罰款。此類事例并非個案，鄧州市某公司就曾在鄧州市古城辦事處南一環路南側占用880平方米的工業用地建住宅。因違反了《土地管理法》相關規定，當地自然資源和規劃局責令其交還土地，并處以罰款。

面對火熱的樓市，近年來，部分企業不惜違反相關規定，在工業用地上“變起戲法”。企業常見的手法是將工業用地上房屋分割出售、將無產權權屬證明的房屋轉讓，從而獲取利益。要知道，工業用地上的住宅因其土地工業用途的限制，小區消防、采光、通風設計沒有規劃部門把關，質量安全和交易安全都沒有保障。非法用地的行為不僅侵害著購房者的權利，也擾亂了國家土地與房地產管理秩序，甚至還會對社會的長治久安產生負面影響。

對此，政府應該予以重視，進一步強化監管工作，明確操作原則和監管標準，對于違反規定擅自改變房屋實際用途并銷售的行為從嚴查處，加大懲罰力度，增加違法成本，使非法用地者無利可圖。設立“黑名單”，將違反規定的相關責任單位或人員拉入“黑名單”中。同時也要加強清理的力度，提高清理的頻率，尤其是在各類工業園區中，對于實際用途與土地性質不符的建筑，應及時整改及收回，以免形成歷史遺留問題。

此外，記者注意到，在工業用地違規改變土地用途的情況下，以住宅形式對外出售的《房屋買賣合同》的效力，現行的法律并沒有明確的規定。這就導致了對法律理解適用的不同，裁判標準也并不統一。

多數學者認為應肯定合同效力。《土地管理法》與《土地管理法實施條例》中，不得擅自改變土地用途的相關規定屬于管理性強制性規定，而非效力性強制性規定。違反該規定，僅導致相關行政管理機關對其進行行政處罰的法律后果，不必然導致改變工業用途的買賣合同無效。有少數學者認為應否定合同效力，認為不得擅自改變土地用途的相關規定屬于效力性強制性規定，其目的在于否定改變土地用途的行為在民商法上的效力，以引導民商事主體遵循我國土地用途管制的基本原則，按照既定土地用途合理使用土地，否則，土地用途管制將形同虛設。一位業界人士向記者表示，解決合同效力認定的分歧，亟須完善立法，對該類買賣合同的效力作出明確規定，避免出現裁判混亂的情形。