智慧城市時代的智慧房地產發展研究

楊慧 鄒琳華

摘要：在全球智慧城市趨勢背景下我國開始進入智慧城市時代，作為智慧城市建設的重點內容，房地產將逐步轉型升級發展智慧房地產。從智慧房地產與智慧城市的相互關系、傳統房地產發展現狀及存在的問題、智慧房地產發展的必要性及發展趨勢四個方面對智慧房地產發展進行研究。在智慧城市發展及傳統房地產發展模式難以為繼的宏觀背景下，探討智慧房地產發展對于傳統房地產轉型升級及宏觀經濟可持續發展具有重要的理論和實踐意義。

關鍵詞：智慧城市;智慧房地產;升級轉型

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）04-0027-34 收稿日期：2021-02-10

作者簡介：楊慧，北京信息科技大學副教授，碩士研究生導師，中國社科院經濟學博士和博士后。

鄒琳華，中國社會科學院財經戰略研究院副研究員。

基金項目：北京社科基金青年項目（16YJC053）。

1 引言

我國經歷了多年快速城鎮化的過程，帶動了經濟社會的迅速發展，但同時也產生了資源緊張、環境污染及交通擁擠等一系列問題。隨著我國傳統城鎮化向新型城鎮化進行轉型，智慧城市成為“集約、智能、綠色、低碳”新型城鎮化道路的一種探索道路和必然模式，智慧城市是智能信息化與城市化的融合發展，以智能科技實現城市的運營管理，以新技術支持實現交通出行、能源利用和產業升級更好地發展，對民生各種需求做出的智能呼應，體現了新型城鎮化從人口向人本的轉型。智慧城市是國內外城市發展正在建設和探索的城市模式，是城市發展的目標。2012年住建部發布《關于開展智慧城市試點工作的通知》，自2013年1月住房和城鄉建設部公布了首批90個國家智慧城市試點。截至目前，我國智慧城市發展數量已經超過500個，處于全球領先的狀態;2014年《國家新型城鎮化規劃2014-2020》提出要推進智慧城市建設，智慧城市正式納入國家級戰略規劃，中國開始進入智慧城市時代。

智慧城市試點及建設如火如荼進行，離不開智慧房地產的參與，智慧房地產是智慧城市得以運行發展的物質載體和實現形態。智慧房地產是將智能信息化與房地產深度融合而發展起來的新型房地產發展模式，包括綠色智慧建筑、智慧家居、智慧社區以及基于智能信息化的房地產信息資源整合、共享和協同;政府房產管理決策;民生服務、信息服務以及智慧應用。1998年我國房地產全面市場化以來，伴隨著城鎮居民的巨大需求釋放，我國房地產經歷了長達30年快速發展時期，其發展基礎是需求，根據城鎮居民各階段需求的不同，房地產相應也可劃分為不同的階段：第一階段是1998-2009年剛需和改善性需求集中釋放的房地產快速發展階段，全面市場化以前多年積累的房地產市場需求在這一階段集中釋放，房地產市場需求旺盛，價格不斷上漲。此期間人們對房地產的主要需求是剛性和改善性需求，因而房地產發展處于規模化擴張階段。房地產開發商主要通過新建住宅小區來滿足人們對住房大空間和新社區的需求。第二階段是2010年至今的抑制投資投機性需求階段，經過前期剛性和改善性需求的集中釋放，國家密集并持續性出臺了一系列房地產宏觀調控政策，以抑制投資投機性需求導致房價過高且過快發展。進入第二階段，在國家宏觀調控政策從緊的環境中，房地產開發商開始注重房地產開發質量的提高，房地產開發從原有的規模化擴張發展到城市綜合體的開發，注重房產給居民提供便利和多功能。以后隨著智慧城市發展及智慧理念不斷深入，城鎮居民必然會逐步加大對智慧房產和智慧社區的需求，房地產在智慧城市發展趨勢下必然會進入智慧房地產發展階段。

2 智慧房地產與智慧城市的相互關系

2.1 智慧城市為智慧房地產發展帶來契機

2010年以來，我國開始了密集且持續性的房地產宏觀調控政策，各類城市在宏觀調控政策的作用下房地產市場不斷深化調整，房地產投資增速、施工面積增速、新開工增速及銷售面積增速均從2位數下降為1位數，房地產市場從規模化時代進入了深化調整時代，從城鎮居民對大面積住房的改善性需求進入到更高更多元化需求時代。智慧城市的快速發展給房地產轉型帶來了機會，智慧房地產是房地產發展趨勢。此外，國家推出的“智慧城市”政策大大推動了智慧社區和綠色建筑等的發展。“智慧”類房地產產品相比過去增強了物業價值，資源重復使用，告別單一盈利模式，給房地產發展帶來了挑戰，也帶來了新的發展轉型機遇。

2.2 智慧房地產是智慧城市的重要內容

2014年《國家智慧城市（區、鎮）試點指標體系（試行）》提出智慧房地產是智慧城市的重要指標。從表1中可以看到，智慧城市中的“智慧建設與宜居”和“智慧管理與服務”等很多內容與智慧房地產相關。

2.3 智慧房地產是智慧城市的基礎

智慧城市理念是資源最少化、環境友好化、以人為本的綠色發展道路，而作為智慧城市建設運營載體和主體形態的智慧房地產則是智慧城市發展的基礎。由于快速城鎮化我國每年新建建筑面積一直在持續快速增長中，但是建筑耗能現象嚴重，據相關資料顯示我國單位建筑能耗高出發達國家平均水平2.5～3倍，智慧綠色建筑的發展是智慧城市的重要組成部分，也是智慧城市發展的基礎。中國建筑節能協會數據顯示2015年國家在綠色建筑領域投入大于400億元，智慧建筑占比將不斷提高。智慧建筑的推行必然會對智慧城市發展起到促進作用，房地產綠色建筑發展直接影響到智慧城市的實現。

3 傳統房地產發展現狀及問題

3.1 傳統房地產發展現狀

3.1.1 房地產投資增速從2015年開始出現斷崖式下降

1998-2020年我國房地產開發投資額從3614億元增加到141442億元，年均增長率為18.1%。從圖1可以看出，投資增速呈現出較為明顯的兩階段特征，第一階段是1998-2014年，投資從3614億元增長到95036億元，年均增長率為22.7%;第二階段為2015-2020年，投資從95979億元增長到141442億元，年均增速僅為8.1%。

3.1.2 施工增速從2位數跌落至1位數

1998-2020年我國房地產施工面積從50770萬平方米增加到926759萬平方米，年均增長率為14.1%。從圖2可以看出，施工增速呈現出兩個較為明顯的階段特征，第一階段是1998-2014年，投資從50770萬平方米增長到726482萬平方米，年均增長率為18.1%;第二階段為2015-2017年，投資從735693萬平方米增長到926759萬平方米，年均增速僅為4.7%。

3.1.3 新開工增速從2位數轉變為負增長

1998-2020年我國房地產新開工面積從20388萬平方米增加到224433萬平方米，年均增長率為11.5%。從圖3可以看出，新開工增速呈現出兩個較為明顯的階段特征，第一階段是1998-2011年，新開工從20388萬平方米增長到191237萬平方米，年均增長率為18.8%;第二階段為2012-2020年，投資從177333萬平方米增長到224433萬平方米，年均增速僅為3.0%。

3.1.4 銷售面積由高速增長過渡到低速增長

1998-2020年我國銷售面積從12185萬平方米增加到1760868萬平方米，年均增長率為12.9%。從圖4可以看出，銷售面積增速呈現出兩個較為明顯的兩階段特征，第一階段是1998-2009年的高速增長期，銷售面積從12185萬平方米增長到94755萬平方米，年均增長率為20.5%;第二階段為2010-2020年的高低波動起伏期，銷售面積從104765萬平方米增長到176086萬平方米，年均增速僅為5.3%，高低起伏波動大，期間最高增速為2016年的22.5%，最低增速為2014年的-7.6%。

3.1.5 房價由高速增長期進入為低穩增長期

1998-2020年我國商品房房價從2063元/平方米上漲到9860元/平方米，年均增長率為7.3%。從圖5可以看出，銷售面積增速呈現出兩個較為明顯的三階段特征，第一階段是1998-2003年的低速攀升期，房價從2063元/平方米增長到2359元/平方米，年均增長率為2.7%;第二階段為2004-2009年的高速增長期（2008年經濟危機除外），房價從2714元平方米增長到4681元/平方米，年均增速為11.5%，期間最高增速為2009年的23.2%，最低增速為2008年的-1.7%;第三階段為2010-2020年的平穩回落期，房價從5032元/平方米上升到9860元/平方米，年均增速僅為7.0。

3.2 傳統房地產發展存在的問題

3.2.1 國家房地產政策重大調整，房地產需求受到巨大沖擊

我國房地產宏觀調控的目標主要是促進經濟增長、遏制房價過快上漲、加快保障房建設、防范金融風險以及控制土地供應等。2010年以來，房地產宏觀調控不斷升級。特別是2016年底2017年初以來，多個城市相繼出臺或者升級了限購政策。從近年來的調控政策可以發現，國家房地產調控基調趨穩，投資投機性預期得到有效遏制。在供給方面：增加住房供給，保障剛性需求。一方面增加保障性住房供給，加大公租房（廉租房）、自住房及共有產權房供給。另一方面，促進商品房供給結構的合理化。從土地供給為切入點，保障90平方米以下住房的供應。在需求方面：一方面保障剛性需求者住房需求，另一方面抑制投資性需求。通過經濟政策和行政政策雙管齊下，供給需求雙面調控，房地產市場逐步趨穩。從宏觀調控政策主基調可以看出，我國政府具有保障房地產市場穩定的決心和恒心。在政府嚴厲宏觀調控政策下，房地產市場投資投機性需求得到了抑制，但是改善性需求和一部分剛性需求者也受到影響，整體需求下降。經過1998-2020年長達20余年的房地產市場化過程中，剛性需求得到了釋放，未來房地產市場如何促進和吸引需求，是房地產企業需要重點解決的問題。智慧房地產的發展，為傳統房地產市場轉型提供了良好契機，通過房地產市場智能化的發展，房地產宜居和舒適體驗感的增加，能大幅提升人們的改善性需求，從而推動房地產市場需求的穩定。

3.2.2 房地產產品同質化嚴重，企業間競爭加大

房地產產品同質化嚴重，價格戰影響企業利潤回報。1998年全面市場化以來，房地產剛性需求得到集中釋放，未來房地產市場將由剛性需求向中高端改善性需求轉變。然而，在商品房市場中高端化背景下，產品競爭逐漸加劇，同質化現象嚴重，造成了價格戰，對企業利潤保障帶來了挑戰。因此，差異化發展及住房產品品質提升成為提高房地產企業競爭力的重要突破點。同時，隨著房地產“限購令”以及頻繁加息政策的出臺，消費者對于選購住房越發謹慎。人們不再局限于滿足有沒有住房，而更多考慮住房的舒適性、便利性、安全性和宜居程度。在高質量住房需求的推動下，“智慧小區”概念成為房地產未來發展的重要趨勢。

3.2.3 “智慧城市”逐漸興起，智慧房地產成為房企開發新趨勢

2014年以來推動智慧城市建設的相關政策陸續出臺，智慧城市成為城市建設發展的新型模式。2014年國家發展改革委員會、住房和城鄉建設部等8部委聯合發布《關于促進智慧城市健康發展的指導意見》，正式提出盡快大力發展智能家居和智慧社區，智慧房地產受到越來越多的關注。之后國家陸續出臺了近20項智慧城市建設國家政策和規劃性文件。在國家大力推進智慧城市建設背景下，部分有實力的企業有機會獲得國家試點項目，打造標桿項目，提升品牌形象，同時獲得一定金額的補貼，有助于企業成功轉型和長遠發展。同時，“智慧小區”概念成為房地產開發商未來開發房地產項目的新理念，促進企業關注信息產業，加速跨界發展，從而提高行業競爭門檻，通過智慧房地產規范化發展以及企業之間的競爭，促進房地產健康發展。

3.2.4 互聯網思維引領時代，互聯網逐步滲透房地產產業鏈

2003年以來，我國房地產經過了多年的房價快速上漲時期，依靠規模擴張和囤地捂地方式獲取暴利。隨著宏觀環境轉變及政府調控加強，房地產市場逐步趨于平穩。互聯網時代“互聯網+房地產”成為一種新的發展模式。互聯網思維的發展對房地產市場發展同樣具有重要的影響作用，其中的一大重要影響為尊重客戶需求，根據客戶需求創新房地產產品，提升社區物業服務及管理能力及水平。未來，房地產開發商將會面臨三大主力消費群體帶來的商機和挑戰。一是隨著年輕消費群體消費能力的提升，其消費理念對市場的影響作用將逐步加強;二是隨著老齡化發展，老年人群體房地產產品需求將不斷增加;三是隨著城市更新及品質升級城市公共設施及公共空間發展需求將持續增加。新客戶新需求給房地產開發商帶來新機遇的同時，也帶來新的挑戰，房地產開發模式在新形勢下亟待變革。

3.2.5 物業服務成本上升，經營模式亟待創新

隨著行業長期快速發展，產業鏈上下游得到充分發展情況下同領域競爭逐步加劇，從而促進企業跨領域尋到新的發展空間。在這一背景下消費終端社區成為商家重要發展領域。近年來物業服務與管理成本呈現不斷上漲趨勢，給物業服務企業發展帶來了巨大挑戰。未來物業服務企業經營模式需要轉變，要在做好傳統物業服務基礎上積極開拓經營，轉變傳統物業服務方式，發展以社區消費主導的新型物業服務。

4 智慧房地產發展的必要性分析

4.1 國家房地產政策重大調整，房地產需求受到重大沖擊

我國房地產宏觀調控政策以2010年為界，2010年之前的房地產宏觀調控政策以抑制房價過高且過快上漲為主要目標，政策持續性較差，由于房地產市場對政策預期較差，時常出現越調越高的怪象。2010年之后，房地產宏觀調控以深化市場調整，促進房地產市場健康發展為主要調控目標，堅持房地產宏觀調控之策不放松，促進產業結構深化調整，宏觀調控效果較為顯著。如圖1和圖4所示，房地產開發投資增速和銷售面積增速在2010年之后出現了較大幅度下跌，從前期持續多年的2位數增長下降到1位數增長（2008年金融危機除外）。在嚴厲宏觀調控政策下，投資投機性需求得以有效抑制，房地產以往依靠規模擴張獲取利潤的方式在新形勢下顯然無法持續。智慧房地產的發展，給傳統房地產市場轉型提供了良好契機，通過房地產市場智能化及房地產宜居和舒適體驗感的增強，滿足新時期人對房地產多元化智能化的高標準需求，從而改變房地產規模化擴張模式，以智能信息升級來滿足新時期購房者的需求。

4.2 房地產市場從賣方市場向買方市場轉變，智慧房地產成為房企核心競爭力

多年來我國房地產市場以賣方市場為主，市場需求在剛性需求和改善性需求集中釋放的推動作用下，房地產開發主要采取規模化擴張的方式來滿足人們的需求，因此出現了房地產產品較為單一，同質化現象嚴重。隨著房地產市場從賣房市場向買房市場的轉變，市場需求者開始更多關注房產品質和家居社區的智能信息便利度，以及個人偏好的多元化需求開始逐步體現。在市場環境轉變的大背景下，企業間競爭非常大，不少企業開始通過智慧社區、智慧家居等形式來增強競爭力，智慧房地產成為新時期房地產企業的重要競爭力。

4.3 房地產服務成本高漲，房地產物業、中介服務業轉型勢不可擋

傳統物業服務投入大量人力物力，物業服務成本費不斷高漲。但另一方面是業主對不斷攀升的物業管理服務費不堪重負，從而不愿意支付過高物業費用。物業服務企業與業主之間的矛盾不斷加劇。從房地產中介服務來看，隨著房地產市場轉型，原有房地產服務依靠不斷提高的提成費用來獲取利潤的方式難以為繼。綜上可以看出，房地產物業及房地產中介等服務部門在智能信息化時代單純依靠提高收費獲取利潤的方式在新時期顯然難以維持。新時期房地產服務部門需要借助智能信息技術，優化服務同時節省成本，以促進房地產傳統服務方式向智慧化房地產服務方式轉變。

5 智慧房地產發展趨勢

隨著智慧城市的發展，智慧房地產還處于起步階段，存在著諸多的不足：其一，智慧房地產還沒有統一的行業標準，因此各地沒有一種標準規范去發展符合標準的智慧房地產，制定統一受認可的智慧房地產標準是亟需解決的問題;其二，當前智慧房地產在諸多領域已經開始實施應用，包括社區服務O2O服務等智慧社區的建設運營，但是當前這些智慧房地產的運用僅僅處于點狀的試運行狀態，實用性和可接受度還沒有得到市場的廣泛認同。從點狀到全面鋪開還需要一定的時間;此外，受地區經濟社會發展差距的影響，各地區智慧房地產發展差距較大，經濟發達區域智慧房地產發展較為超前，而經濟落后地區智慧房地產發展也較為落后。隨著智慧城市啟動而剛剛起步的智慧房地產當前發展還存在著諸多的問題，未來隨著城市化和信息化的逐步融合，智慧房地產發展也將進入快車道。

5.1 房地產與信息化深度融合將帶動智慧房地產大力發展

當前智慧房地產中的智能家居和智慧社區已經開始試點展開，部分企業已經開始通過智慧城市項目展開了智慧房地產的建設，企業競爭力開始轉型并得到了一定程度的提升，但是由于其發展處于起步階段并沒有得到大力發展。未來隨著房地產與智能信息的進一步深度融合，互聯網和物聯網在城鎮居民家庭中的普及率將得到進一步提升，智慧房地產將會迎來快速發展，傳統房地產企業通過規模和價格競爭的商業模式將向利用先進互聯網技術和物聯網技術的信息智慧房地產商業模式轉變。

5.2 社區O2O商業模式將成為智慧房地產服務的核心競爭力

房地產物業及中介等服務部門在新形勢下原有依靠提高收費標準來獲取利潤的方式難以繼續維持，未來房地產服務企業的核心競爭力將通過智慧信息的充分運用來降低運營成本，給客戶帶來便捷和利益，服務質量競爭將成為服務企業之間競爭獲勝的關鍵。隨著智慧城市的發展，互聯網、物聯網和大數據的應用環境下房地產服務企業將逐步開啟O2O商業運營模式，立足客戶需求，運用信息科技降低運營成本，將成為企業在競爭中獲勝的重點，社區信息化運用立足于消費者，服務于消費者，這是智慧城市和智慧房地產進行智慧信息化的市場切入點，社區O2O商業模式的成功運營也將成為未來房地產物業及中介等房地產服務業的核心競爭力。

5.3 注重多元化需求是智慧房地產發展的重點突破口

隨著多年來剛性需求和改善性需求的集中釋放，未來人們對房地產的需求不再局限于單一的居住空間和視覺化需求，而是轉向生活便利度及更多具有個人特色的多元化需求，因此原有的規模化擴張及統一裝修的房地產發展模式已經不能再滿足新的需求。未來房地產開發和服務企業要以個人特色需求及多元化需求為重點突破口，在房地產開發和服務中充分運用互聯網、物聯網和大數據等技術，提高生活的便利度和智能化，滿足人們不同層次的多元化需求。同時，特殊人群也是房地產開發和服務企業需要重點關注的對象，一方面是年輕人的居住消費需求。年輕人是購房的主力軍，也是智能信息最直接的應用者，隨著智慧信息化的發展，年輕人對家居和社區的智能信息化將有更高的要求，房地產開發和服務始終要把握年輕人的多元化需求，這是傳統房地產向智慧房地產轉型升級的核心突破口。另一方面是養老地產的需求。我國現在已經進入老齡社會，當前養老模式主要是居家養老，未來隨著養老問題的加重社區養老和機構養老的比例將會逐步提高。房地產開發和服務企業在未來的房地產發展中藥充分運用智能信息化來解決老齡化社會的機構和社區養老，勢必會成為房地產企業轉型發展的新突破口。

參考文獻：

1.陳加偉 王蓓蓓 張秋萍.基于共享經濟背景的智慧企業發展趨勢分析.商業經濟研究.2017.09

2.陳銘 王乾晨 張曉海 等.“智慧城市”評價指標體系研究——以“智慧南京”建設為例.城市發展研究.2011.05

3.蔣承杰 楊舒 董雪慧.經濟轉型背景下智慧城市建設對地區經濟發展影響的實證研究.建筑經濟.2017.12

4.辜勝阻 王敏.智慧城市建設的理論思考與戰略選擇.中國人口·資源與環境.2012.05

5.辜勝阻 楊建武 劉江日.當前我國智慧城市建設中的問題與對策.中國軟科學.2013.01

6.巫細波 楊再高.智慧城市理念與未來城市發展.城市發展研究.2010.11

7.吳宇迪.淺議我國智慧城市建設與發展問題.建筑經濟.2012.08

8.許慶瑞 吳志巖 陳力田.智慧城市的愿景與架構.管理工程學報.2012.04

9.張堯 夏穎.智慧城市建設的經驗比較及實現路徑分析.商業經濟研究.2017.13