REITs在物流地產行業的應用研究

摘 要：我國個人消費的不斷快速增長直接促進了我國電子商務這個行業的迅速健康發展，進而大大提升了對現代物流綜合倉儲的旺盛應用需求。同時，由于軌道交通、 高鐵站點和科技創業高新產業園等綜合建設發展需要，中國物流與房地產開發行業目前正處于絕佳的行業發展機遇時代， 但投資金額大、回收周期長、 變現服務能力弱等依舊一直是其目前面臨的最大難題。不動產產業信托投資管理基金（以下中文簡稱 REITs） 通過私募集合普通私募投資者的所有資金，專項資金投資于本市不動產登記項目。本文主要針對REITs對貨運代理行業的影響展開研究，其中涉及到的因素有：運輸能力、倉儲水平、運營效率、資金來源、基礎設施建設、人力資源狀況以及其他方面的問題等。

關鍵詞：REITs;物流地產;應用

引言

物流和房地產行業是目前中國不動產開發市場里最具發展前景的一個板塊， 以較低的房屋地價可以換取可觀的房屋租金、電商平臺持續利好消費帶來的旺盛消費需求、簡潔的運營模式、高效的生產建造施工周期等諸多優點，使得國際物流和房地產在逐漸進入遇冷的中國不動產開發市場里一枝獨秀。目前，個人消費的不斷快速增長直接促進了我國電子商務這個行業的迅速健康發展，進而大大增加了對現代物流綜合倉儲的旺盛應用需求，同時由于軌道交通、高鐵站點和科技創業高新產業園等綜合建設發展需要，中國中國物流與房地產開發行業目前正處于絕佳的市場發展機遇時代。

1相關概念及理論基礎

項目管理：項目的成功是建立在科學的理論基礎上的;而對于一個企業而言，只有在充分的理論指導下，才能更好地開展工作。是一種有組織的商業活動或系統的運行方式，目的在于滿足需求的愿望與需要，從而促進消費，擴大生產，提高經濟效益。成本分析與規劃（SWOT）：所謂的成本優勢，就是指能夠降低成本的潛力，而所謂的劣勢則意味著機會，即在競爭中的威脅性。

1.1 REITs的概念及發展

REITs應當是一種按照專門的相關法律法規程序專門從事企業不動產投資經營的證券投資管理機構[1]。不同于動產投資行業本身是一個長期資本密集型投資行業，REITs為中小企業投資者自身提供了企業進入該投資行業的很多機會，同時，也為一些不動產商業者提供了很多融資上的機會從而可以實現自身的企業經營發展目標。REITs應當作為一種證券投資交易工具應當出現在社會公眾面前時，很容易與普通股票投資混淆，因為REITs能像普通股票一樣進行交易。但是如阿里巴巴、萬科或者中國平安銀行等上市公司的發行股票與這些REITs略微有些不同，因為REITs同樣具備非常高的短期股利收益分紅分配比例以及更加溫和平穩的長期資本價格升值市場前景。由于REITs的投資特性，其常會被一些中小投資者錯誤認為就是類似于高風險收益的類型證券產品投資。事實上，這些高風險收益的類型證券產品投資通常主要投資目的也就是為了資本保值，風險低、波動小，同時它在資本價格升值后的前景也小甚至為零，REITs的價格波動性遠遠大于銀行債券之類的高風險收益類型證券，收益也遠遠高于這些類型證券。

1.2物流地產

物流地產是指企業為集中精力發展核心業務，通過對自身的資金投入和經營管理，從而形成的具有一定規模的集多功能的系統工程[2]。從廣義上來說，物流房地產產業是泛泛指以物流運輸、倉儲、裝卸以及搬運等產業為主要服務功能的產業綜合體，包括物流生產性產品服務項目和其他生活性產品服務業務。從狹義上說，其僅指倉儲業，即利用倉庫儲存貨物的過程;而廣義的物流地產則將其與供應鏈結合起來，即在采購原材料的同時進行加工制造，并將商品送達到消費者手中。

2 REITs相關理論及物流地產行業現狀分析

2.1 REITs的發展現狀

在國外， REITs 是一個非常先進的中國不動產投資金融體系， 正式中學創立的重要標志之一是 1960年美國已經修訂《國內稅法典》， 到目前為止， REITs 的歷史發展就是經歷了曲折跌宕的一個發展進化過程， 如今已經發展成為美國中國不動產業在金融市場上的重要結構組成分一部分。 對REITs擁有成熟工作經驗的澳洲、 北美、 歐洲已經研究總結制定出了一整套較為完善的規章制度管理規范， 與當前中國同為商業上的綜合信托投資策略計劃、 信托債券基金等產品有很多本質區別。

從發展程度看，REITs在美國和澳大利亞已經高度成熟， 亞洲中國市場正在快速健康發展。 美國、 日本及澳大利亞為當年全球排名領先的REITs市場， 截至 2019 年 3 月底，美國依然可以擁有最大的 REITs市場，REITs總公司市值從1962年底的4200萬美元增長到 12，290億美元，公開市場上市證券交易基金數量平均為252個;日本REITs總市值達到1，276億美元，公開市場上市股票交易額的數量如下為63個; 澳大利亞REITs規模從1991年的48億美元的年增長率達到949億美元， 公開市場上市股票交易公司數量列表為949個。

2.2物流地產 REITs 的發展現狀

由于我國目前房地產開發市場形勢整體上行和供需關系轉弱，物流行業土地出讓政策也隨之日漸緊張，且傳統的投融資管理模式中比如工商銀行私募資金等市場監管日漸趨嚴，物流和房地產商逐漸將投資目光開始轉移至以城市存量房產資源配置為主要基礎的資產如住宅土地、持有多家物流公司物業等的ABS、基金融資模式上。根據近幾年來對物流和房地產這個行業絕大部分的投融資成功案例進行統計，越來越多的新興產業機構資本和風險投資基金開始關注交通物流和房地產，并且也在政府產業供地政策趨緊下導致物流產業用地日益稀缺，市場上越來越多的交通物流和房地產商已經開始與土地投資商進行合作，存量大型工業用地及存量房屋基礎設施等大型不動產通過各種金融投資產品組合運作方式實現資產增值的高溢價的確是可持續發展或是未來的投資主旋律，物流和房地產逐漸發展成為中國資本市場追逐中的熱點。

3 REITs在物流地產行業發展中存在的問題

3.1缺少REITs專項制度

中國目前尚未正式推出一套REITs專項法律監管管理制度，相關法律制度都很不健全，盡管《公司法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》等術語可以為解決REITs的專項設立、運營管理流程等問題作為決策參考，但目前REITs依然普遍缺少專項的相關法律監管制度[3]。

3.2真正的公募REITs還未落地

從目前實際情況分析來看，我國REITs的教育發展還只是處于一個初級階段，很多企業的研發人員和管理者對REITs的認識還不夠，沒有意識到這個問題的重要性以及必要性。在這種狀況下，要想真正實施REITs，首先要將項目管理理念融入到公司的運營當中，將其與實際的業務相結合，在具體的操作中，可以通過建立相應的模型來進行模擬，這樣就能讓項目的開發過程更加的簡便，也能讓項目的風險控制更有效。而對于大多數的房地產企業來說，他們并不是非常重視成本效益的原則性，甚至還有一部分的房企，認為REITs是一種浪費時間的技術手段，并不會對自身的經營產生什么影響，因此即使有了該項目，但是由于其前期的投入大、周期長，因此房企很難獲得足夠的資金去支持。

3.3發行成本較高，存在雙重稅收問題

在國際上，稅收優惠是REITs的最大優勢，但在中國卻沒有妥善落實稅收優惠待遇。在早期，當時美國的稅法條款有利于避稅，所以即使當時美國的REITs同樣享受稅收優惠，但在早期的競爭優勢不大。而在20世紀80年代末期，美國稅法制度日趨完善和嚴格，REITs稅收優惠的優勢便逐漸明顯，從而使得REITs得以長足發展。由此可見，REITs非常依賴于稅收優惠政策。但中國REITs在持有環節、交易環節都要加稅，無形中提高了企業的發行成本。中國物流企業選擇在新加坡上市，很大原因正是由于可以獲得稅收優惠。但是，境外發行涉及跨境重組，因受“10號文”的限制，國內物流地產企業在國外發行REITs存在法律障礙。因此，在無需涉及關聯并購的國內發行REITs，若能再結合相應的稅收優惠制度，必定會大力推進REITs在中國內地的發展進程。

4 REITs在物流地產行業發展中的解決措施

4.1制定REITs專項法規

為了有效促進發行REITs產品在國際物流和房地產服務行業的快速健康發展，必須研究制定發行REITs的專項自律法規，包括但一般不限于以下幾個基本方面：①立法明確規定發行人與REITs相關產品的基本自律要求目前我國在制定設立發行REITs專項自律法規工作方面主要可以：充分借鑒亞洲其他國家的專項法規立法工作模式，對發行REITs的產品設立執行條件、對發行REITs的產品設立執行條件、運作管理流程、組織體制架構、產權登記轉移或轉讓變更產權登記等事項進行詳細規定。明確適用REITs的國家法律服務地位，使其最終成為我國底層建筑物業的合法所有權代表人。政府應當積極鼓勵企業設立私募權益型信托REITs，如果以信托投資形式進行設立，則信托可以分為采取公開或私下形式募集信托資金兩種方式。如果一個REITs不是以公司投資形式信托設立，這個私募基金必須公開掛牌上市。同時，要適當提高對關于REITs募集產品的相關信息公開披露頻率要求，如采取強制公開披露募集產品說明書、公開披露底層建筑物業整體經營效益狀況的披露頻率一般為半年一次等。

4.2加快推出公募 REITs

關于REITs的問題討論和解決爭議在我國由來已久，但到目前為止仍舊沒有機會推出真正實際意義上的REITs。而在國外，REITs采取企業公司制或信托制， 投資者必須持有銀行股份或信托投資憑證，滿足一定交易條件后方可在證券交易所企業上市公開交易，REITs可以直接申請收購公司物業運營資產并直接進行物業運營資產管理。目前，國內由于政律法規的諸多限制，公募證券基金一般只能用于投資證券上市場所交易的公司股票、債券以及國務院證券監督管理機構條款規定的其他金融證券及其相關衍生證券品種，不能直接對外投資于其他物業。 因此，在改變現有國家法律管理制度和司法實踐的新背景下，“公募基金+專項計劃”的結構較為可行。

4.3完善REITs稅收優惠制度

目前我國還沒有正式出臺與稅相關的消費優惠企業稅收政策，這會在很大一定程度上得到削弱REITs的競爭力。REITs從網站設立、運作和服務終止的整個過程中，和REITs相關的企業納稅管理環節主要包括對內收購和對外轉讓國有資產納稅環節、發行和證券購買時證券交易環節、項目投資取得固定收益第一環節、分派交易收益管理環節等其他交易管理行為。根據證券交易所的性質，目前屬于我國REITs式式所涉及的企業稅收主要項目有企業增值稅、土地增值稅、所得稅、契稅、印花稅和個人房產稅等。因此，落實稅收相關優惠政策也將是促進不動產產權信托投資綜合競爭力的提升制勝關鍵法寶。

結束語

本文旨在探究目前REITs在探討我國現代物流及房地產開發行業及其應用所普遍存在的一些問題及其形成原因，結合REITs在新加坡國際物流及房地產服務行業的成熟快速發展積累經驗，對我國物流地產REITs發展中所面臨遇到的一些問題需要提出具體解決政策措施，以期時間為中國我市加快發展物流商業地產 REITs的產業發展規劃提供政策建議。儲架中的發行資金能夠有效充分保證發行資金長期使用的基本靈活性、 降低中小企業債券發行資金成本、 提高發行效率、 提升企業形象。免除個人投資者REITs分紅的個人所得稅等優惠措施等也可以有效解決雙重性的稅收分配問題，完善稅收制度。同時還要繼續加大中央地方各級政府專項資金重點支持項目管理投入力度、制定REITs專項法規能促進REITs的快速發展。

參考文獻：

[1] 張立， 郭杰群. 基礎設施REITs的發展路徑[J]. 中國金融， 2021（4）：3.

[2] 鐘騰， 王文湛， 易潔菲. 中國類REITs產品投資屬性研究——基于三個典型案例的分析[J]. 金融論壇， 2020， 25（3）：10.

[3] 劉標勝， 劉芳雄. 發展農田房地產投資信托基金F-REITs的思考[J]. 金融理論與實踐， 2020（1）：6.

作者簡介：李婧，女，漢，南京，1985.03.0 9，本科 ，工作單位：東陵投資控股有限公司 職稱：CEO， 主要研究方向或者從事工作：工業地產， 郵編：999077