我國公募REITs的發展歷程研究

馮芳

摘 要：2021年6月15日，滬深交易所首批9只基礎設施公募REITs（房地產信托投資基金）發布上市交易公告書，相關公募REITs產品將于6月21日正式上市，標志著中國公募REITs試點實現了從零到一的突破。REITs作為資產管理行業的重要領域之一，逐漸成為全球資本競相合作的目標。文章通過分析我國基礎設施公募REITs產品的發展過程、現狀和特點，以期能為相關人員提供借鑒。

關鍵詞：公募;REITs;發展歷程

一、引言

近年國家一系列新法律法規的出臺，要求政府債務規模限額管理，對地方政府債務管控加強，基礎設施項目建設已由主要依賴地方政府融資平臺，向依賴PPP模式為主的多元化方式轉變，但是中長期融資工具的缺乏和資產流動性不足，制約包括PPP在內的基礎設施投融資模式的發展，迫切需要進一步發展標準化的資本市場工具，緩解政府舉債融資受限和繼續擴大基礎設施投資需求之間的矛盾。在我國經濟數十年快速增長后，早已積累了大量存量基礎設施資產。在地方政府債務高企、新建投資受限的背景下，基礎設施公募REITs的推出可成為盤活存量基礎設施資產，吸引社會資本參與基礎設施建設、更新與升級的重要手段。基礎設施公募REITs 具有流動性較強、收益相對穩定、安全性較強、低杠桿和稅收中性等特點。長期看有利于降低實體經濟杠桿，完善儲蓄轉化投資機制;短期來看，它有利于廣泛籌集項目資金，降低債務風險。

2020年受新冠肺炎疫情影響，基礎設施公募REITs的重要性更是被提到前所未有的高度。2020年9月，上交所、深交所分別發布《公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）業務辦法（試行）》和《基礎設施證券投資基金（REITs）發售業務指引（試行）》等相關配套規則，整體細化了業務與審核流程制度，聚焦基金發售操作和執行，是搭建基礎設施公募REITs試點業務規劃體系框架的重要一環。在疫情對經濟的嚴重沖擊下，選擇以基礎設施公募REITs為突破口，既可以調動各方的積極性，又能和房地產市場做好隔離。

二、我國REITs發展過程

（一）我國離岸REITs的發展

我國的REITs市場起步并不晚，2005年越秀房產基金就在中國香港上市，是我國內地資產首次在資本市場上發行的REITs，由此開始了我國REITs的實踐之路。2006年7月住建部發布了《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》（下稱“171 號文”），明確規定：“境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，應當遵循商業存在的原則，按照外商投資房地產的有關規定，申請設立外商投資企業。”這項規定將我國物業海外REITs的上市歷程劃分為了前后兩個階段。

2005年在香港聯交所上市的越秀房地產投資信托基金，是171號文發布之前我國離岸REITs的典型案例，結構較為簡單。越秀地產和越秀集團合計持有公司38.39%的基金份額，其余61.61%的基金份額由其他基金持有人持有。2005年發行時，越秀房產基金通過注冊在BVI的避稅公司持有4處物業，基金管理人是越秀房托資產管理有限公司（越秀地產的全資子公司），信托人是匯豐機構信托服務（亞洲）有限公司。稅收方面，在171號文出臺之前，根據《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》規定，BVI公司作為在中國無常設機構的外國企業，按租金收入以10%的稅率繳交預提所得稅，而REITs層面則按所在地規定執行。

（二）我國類REITs的發展

除了離岸REITs，我國內地目前仍以類REITs業務為主，主要是在資產證券化業務框架下，基于穩定現金流的不動產構建資產支持證券，并以私募基金作為持有項目公司權益的載體，發起設立類REITs。類REITs作為我國在推進REITs進程中的產物，和普通公募REITs存在較多的不同：類REITs為私募發行，在公開市場上流動性弱，投資范圍單一，且在管理模式上多為被動等，但是類REITs的發展也為我國公募REITs 制度的發展和完善積累了不少經驗。

2014年我國發起的第一單類REITs項目“中信啟航專項資產管理計劃”，之后兩年發展緩慢，2017年之后明顯加大了發行規模和發行數量，截至2020年底，我國共計存續74支類REITs，余額共計1210.1億元。我國類REITs涉及的底層資產較為多樣。

（三）我國公募REITs發展進程

進入2014年后，我國第一支真正的權益類REITs“中信啟航REITs”發行，此后，類REITs和CMBS產品涌現，且規模顯著增長;同時，關于REITs相關的法律法規也陸續出臺，并逐漸完善。直至2020年4月30日，中國證監會與國家發展改革委員會聯合發布了《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，這標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。2021年1月29日晚，滬深交易所發布公募 REITs 相關配套業務規則，包括公募REITs業務辦法（以下簡稱《業務辦法》）、發售指引和審核關注事項指引，明確了基礎設施公募REITs的業務流程、審查標準和發售流程。且深交所基礎設施公募REITs審核業務系統、信息公開網站和網下發售系統也已于2021年3月1日正式啟用。

繼2021年6月首批基礎設施公募REITs上市后，11月第二批公募REITs產品開始發售，市場反應積極，兩只首發產品網下平均認購倍數超50倍，發售首日即售罄。專家表示，從首批公募REITs上市表現來看，產品收益穩定增長，市場認可度較高，在盤活基礎設施存量資產、提高直接融資比重等方面發揮出積極作用，未來隨著保險、銀行、養老金、企業年金等機構投資者不斷加入，我國公募REITs 將獲得長足發展。

三、總結

通過對國內外REITs相關文章梳理以及我國從離岸REITs到類REITs，再到基礎設施公募REITs的發展歷程整理，我們不難發現：基礎設施投資具有較強的正外部性，基礎設施建設不僅滿足人民對公共基礎服務的需求，更對整個地區的經濟增長具有一定的促進作用。REITs作為國際上成熟的不動產證券化工具，在我國的部分實踐證明了其將會成為我國存量基礎設施重要的融資模式。

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