金融行業不良房地產處理中土地財務問題分析

林兵 林保

摘要：在我國經濟發展的背景下積累了數以萬億計的不良房地產資產，相關的資產雖然一部分已經從金融資產管理公司中脫離出去，一部分仍留在商業母體中，不良房地產造成的影響會影響我我國社會經濟建設，已經成為社會高度關注的熱點話題。針對房地產交易期間的各種不良現象本文將從經濟成因方面分析，給出解決金融行業不良房地產問題的辦法，防止出現土地資源浪費情況，解決土地交易引發的財務問題。

關鍵詞：房地產;金融行業;土地財務問題

在我國推出土地使用權后，發現金融行業在土地交易評價等活動中出現不良現象，因為房地產開發是土地價格逐漸增值，部分群體從中看到商機，由此使土地交易日益頻繁，而不良交易行為也在此過程中出現。土地交易行為應該按照政府相關要求以及政策進行，理性分析政策要求并在相關規制下使交易雙方可以實現利益最大化，本著此目標轉讓土地使用權。但是目前土地交易活動容易出現決策均衡失調，由此引出很多財務問題，下面將對此進行細致論述。

一、從經濟學方面分析資產

（一）外部性

國有銀行不良債權在發展過程中沒有消失，其存在與再生影響到國有經濟運行，還會對國有企業改革形成巨大的阻礙。國家國有銀行積累了不少的不良債權，致使自身在應力與經營成本獲利方面的能力均大幅度下滑，國有銀行也因此陷入艱難的困境，目前不良債務問題與國有企業盤根錯節的糾纏在一起，如果任由此種情況繼續下去，會引發新一輪的經濟危機，對社會運行造成不小的打擊。

（二）社會性

不良債權在國有銀行中存在，這是一個共性問題，同時其已經超越經濟含義，國有銀行不良債權問題已經逐漸向金融的其他領地滲透，使得國有經濟成分的國有經濟均出現問題，由此不難發現不良問題具備社會性。

（三）不可分割性

不僅是我國國有銀行存在不良資產問題，資本主義國家的銀行也同樣存在不良資產問題，其與國民經濟總體運營息息相關。對房地產不良資產進行分析，發現其存在責任不可分割性，因為其具備的性質導致不良債權也不法分割，這需要銀行、企業與國家政府一同努力進行處理。

二、基于金融行業視角分析房地產不良資產形成的原因

（一）土地抵押轉讓擔保中產生糾紛，由于法律關系難以厘清，由此無法開發;

（二）開發商因為資金不足或開發技術限制，使得土地開發無法進行;其四，政府在土地出讓方面，因為相關制度并不健全，所以出現毛地出讓、土地規劃變更，在無法得到配套服務的情況下，影響土地開發工作的進行;

（三）在前幾年大批量出讓土地，但是沒有對土地出讓給出科學的計劃，在后期出現閑置土地轉讓土地等違規行為。

（四）在我國房地產興起后，土地的價值隨之提升，而囤地也成為部分群體牟取暴利采用的方式，開發商針對此類現象也采取旁觀的態度等待時機，希望土地升值再進行土地轉讓與開發;

（五）很多資本家在土地轉讓期間采用違法的方式，進行相關工作并打著轉讓的名號，其實進行倒賣土地的勾當，比如以地入股、聯建分成等行為[1]。

（二）房地產交易環節

（一）交易階段非常容易出現違法違規行的不良行為，我國房管部門對房地產交易的違法行為進行嚴厲打擊，此項工作在2007年便已開始，由此可以在一定程度上遏制不良房地產土地方面的違規行為;

（二）在房地產開發前的一段時間中，房地產交易信息被地產經紀代理提前發布出去，類似相關行為出現，嚴重影響到土地使用情況;

（三）合同違約出現在房地產開發交易活動，房地產經濟沒有按照業主需求，使用與業主商談好的條件為業主辦理產權證，也沒有按照之前商議的內容向業主提供物業管理用房;

（四）在未批售的情況下便開始販賣房地產，未取得商品房預售許可證的時候不能提前售賣，但是地產經濟為了從項目中獲取經濟利益，并進行相關活動;房地產商擅自向社會發布房屋銷售的信息，并采用VIP或其他形式，打著優惠的名義向用戶收取預定款費用;

（五）在房產中介中違規，在交易完成后出現違法違規的行為，此種情況在我國較為頻繁，在交易完成后多收取業主土地交易服務等費用;

（六）沒有按照公示信息開展土地活動，通過違規違法行為從交易中獲得經濟收益[2]。

三、房地產開發企業違法違規行為財產問題分析

（一）客觀層面

抱著僥幸心理的房地產開發企業，為了從房地產開發經營活動中賺取更多利益，沒有按照規程工作，利用我國房地產市場制度與法規并不完善的漏洞，通過投機取巧的方式以此獲得利益。部分投資者受到利益的驅使，在房地產交易過程中沒有按照國家相關部門對房地產交易給出的要求進行活動，在利益的驅動下企業以利益最大化作為工作的原則，觸犯我國法律紅線，挑戰社會公眾道德。

（二）主觀層面

房地產開發經營期間因為監管措施不科學，沒有根據實際情況落實，所以不具備監管效果。在房地產發展期間關于房地產相關的法律逐漸完善，但是在政策實施期間，部分部門出于自己的利益考量，或是沒有形成政策法規意識，在執行方面沒有按照法律法規設置的要求工作[3]。

部分監管部門因為責任意識淡薄，沒有按照法制法規要求履行崗位任務，還有少數工作人員與監管人員收受開發商給的好處，對土地違規行為視而不見，目前權錢交易仍然存在。監督職責實行方面并沒有按照要求落實法規內容，導致違規現象難以遏制，引發財務問題。

四、解決了房地產交易財務問題的方法

房地產開發出現違規行為會對社會造成巨大的影響，為了解決相關問題，防止因房地產開發不良行為引發巨大的財務問題，需要維護房地產市場的秩序，還需要將房地產相關政策落到實處，嚴格按照政策要求開展工作，對惡化社會信用的不良行為需要予以打擊，針對侵害群眾合法權益的行為需要予以懲處。法律法規需要在制度保障下進行，通過法律保障大眾利益，維護社會公平正義，房地產開發存在的賄賂行為，會嚴重損害黨政府在人民心中的形象，也會對社會造成不良的影響，需要加強監督管控力度，防止公職人員出現腐敗問題。對房地產開發不良現象進行分析，逐漸完善我國房地產方面的政策，建立完善的監督管控體系，對土地違規行為進行打擊，由此解決因此引發的財務問題[4]。

結語：

土地對世界任何一個國家均為非常重要的資源，在我國社會經濟發展過程中，為了滿足社會發展需求，出現多種交易土地的方式。土地價值設定已成為我國當下高度的內容。我國是社會主義國家，土地按照農村與城市分類，前者為集體所有，后者為國家所有面，不良房地產土地交易中必須管控違規違法行為，提高土地交易的合規性，解決因其引發的財務問題。

參考文獻

[1]劉凌.淺談房地產企業財務分析存在的問題及對策[J].中國集體經濟，2020，634（14）：148-149.

[2]劉愛珠.房地產行業財務管理問題及對策分析[J].時代金融，2020，777（23）：116-117.

[4]楊瑩瑩.金融不良資產處置對策及法律問題分析[J].法制博覽，2020，792（04）：161-162.

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