土地財政對于中國城市住房價格的影響

華聞釵 宣 奇

（1.同濟大學經濟與管理學院，上海 200092；2.同濟大學測繪與地理信息學院，上海 200092）

對土地財政的相關研究，從理論上看，不乏有地租理論、財政分權理論和房地產價格形成機制等。從研究現狀看，首先，大部分研究是將土地財政與城市住房價格因素分開研究，而非聯系起來；其次，學者對于土地財政收入影響的觀點不一，其中，國外學者普遍認為土地財政收入對城市建設起到正面效應，而國內學者則認為中國的土地財政政策會導致泡沫，即對城市無益；最后，大部分的研究是理論研究，實證研究相對較少。總體而言，本文基于上述背景，將土地財政收入與城市住房價格進行實證研究。

一、文獻綜述

國外發達國家對土地財政和房產價格的研究起步比較早，Peterson（2010）認為，發展中國家的城市發展勢必要經歷土地財政變化過程。在城市高速發展期，土地財政將成為政府發展房地產業、鼓勵土地交易的根本動因。在動因的驅使下，地方政府會大力進行基礎設施建設，為城市新開發的部分提供基本服務。Hodge（2012）則從當地土地財政和產業結構變化的角度探討了發展中國家稅收快速增長的問題，他認為地財政已經成為發展中政府扶持地方產業、推進產業融資的必要資金來源。保證土地財政的充足是發展中國家地方政府的首要目標，所以發展房地產業勢必會成為他們的首要選擇，因為房地產業的發達會提高土地價格，使得政府能夠通過土地出讓方式獲得充足的財政收入。Atkinson（2017）探討了中國地方政府赤字，土地融資和房地產市場之間的關系。該研究利用1999 年～2016年中國31 個省份的面板數據建立面板平滑過渡回歸模型。

國內學者對土地財政和城市房產價格的研究起步較晚，但隨著中國房地產業的飛速發展和房產價格的急劇上漲，越來越多的學者對土地財政和房地產價格進行了研究。李鐵（2012）認為，隨著中國經濟快速增長，非農業用地，特別是工業用地在城郊地區內顯著擴張。本文以長江三角洲的江陰和珠江三角洲的順德兩個典型的城市周邊地區為例，應用景觀生態學指標，通過對2001 年～2010 年土地利用圖進行疊加分析，研究表明，鄉鎮政府和村集體等地方干部利用土地財政作為對抗1994 年分稅制帶來的中央地方權力轉移的策略。黃英成（2017）認為，無論從宏觀經濟還是微觀經濟角度來看，房地產價格的走勢似乎都是中國的一大問題。在衡量大都市區各區域空間房地產價格關系時起到重要的影響作用。這里提出的經驗框架將使用向量自回歸模型和協整理論來檢驗區域房地產價格的長期空間市場整合。

圖1 影響城市住房價格的因素邏輯圖

二、理論基礎

1.地租理論

最早的地租理論是由威廉·配第提出的，他在亞當·斯密研究成果的基礎上，提出土地租用價格是由土地的肥沃程度和分布位置決定的，毫無疑問，越肥沃的土地，距離核心區域越近的土地價格越高。威廉·配第的研究是馬克思主義地租理論中級差地租理論的基礎。在威廉·配第之后，馬克思在撰寫《資本論》時，對地租理論進行了更詳細的分類研究，認為級差地租是資本主義經濟發展之初的表現形式，而當資本主義經濟發展深化之后，土地將大量壟斷在資本家手中，級差地租的形式會越來越少，大部分土地將實行絕對地租，甚至壟斷地租。

2.財政分權理論

根據西方經濟學家的理論，財政分權方法有助于提高經濟發展的速度。因為財政分權給予了地方政府充分的自主性，使得財政政策和經濟發展政策更為靈活，更符合當地的現實情況。我國目前采用的財政分權政策，毫無疑問為我國經濟的飛速發展起到了積極的促進作用。但財政分權理論也有其缺點，最主要的缺點在于，當市場普遍失去理性之后，財政分權下的地方政府很難實行有效的處理策略，因為地方財政與經濟泡沫間存在普遍的依存關系，而中央政府推行的政策在地方政府也很難有效地推行，因為在財政分權狀態下，地方財政對中央的依賴性較小。

3.住房價格形成理論

影響住房價格的因素有內生因素和外生因素。內生因素包括地價、建筑成本和經濟發展帶來的社會需求等，外生因素包括利率、區位、政策等。外生因素一般是通過內生因素的傳導來實現對房地產價格的影響。從圖1 中可以看到，影響城市房價的因素多樣，按照一級指標進行劃分的話，可以分為總需求因素、總供給因素和其他因素。其中總需求因素包括地方住房政策、人口數量、人均收入、房屋存量等，總供給因素包括預期房價、土地價格、建安成本等。另外，產業政策、貨幣政策、利率因素和信貸配給因素會同時對總供給和總需求產生影響。

三、土地財政收入對城市住房價格的影響分析

1.土地財政收入構成

我國的土地財政收入主要由使用權出讓收入、稅收收入和其他相關收入三方面構成。

2.土地財政收入對城市住房價格的影響分析

（1）地方政府使用權出讓收入行為對房價的影響分析

地方政府對使用權出讓收入的過度依賴會對房地產市場影響深遠。首先，使用權出讓收入是開發商成本的一部分，目標為利潤最大化的前提下，開發商傾向于將這部分成本轉嫁到普通購房者頭上，進而提高了房價。其次，在土地出讓與流轉的過程中，增加了契稅、城鎮土地使用稅、房產稅、耕地占用稅與土地增值稅等土地及相關產業稅。最后，由于這一部分稅收均為地方政府的稅收收入，增加了稅收收入，并且促進了房地產業的發展。

（2）土地財政收入對城市住房價格的影響因素

土地財政收入對城市住房價格的影響體現在以下三個方面：土地價格、土地供應量以及土地供應方式與結構，主要基于使用權出讓收入的土地財政行為增加了土地的成本，從而推高了住房開發成本和房價。在土地融資的利益驅動下，地方政府不愿意通過降低土地出讓價格的方式來出售土地使用權，同時又不想因為開發商的報價低于底價而導致交易無法順利進行，因此，地方政府會選擇減少土地出讓供應量，從而扭曲了本可以通過市場機制進行調整的土地供應。通過這種方式，地方政府可以將土地出讓價格維持在較高水平，以確保其最大收益。近年來，在優先提供保障住房用地的背景下，土地供應結構不易發生較大偏差。但由于保障住房的供給結構不完善，保障住房不僅無法穩定房地產市場，而且很容易造成尋租行為。

3.土地財政收入對不同城市住房價格影響的差異

在理論基礎上，我們提出了以下假設：土地財政收入對不同城市住房價格的影響存在差異。并以一二線城市與三四線城市的相關數據進行驗證。通過Granger 因果檢驗，對時間序列差異性評估變量間因果關系進行評估，即對2005 年～2016 年城市住房價格與地方土地財政收入的數據進行分析研究，數據源于各省市《地方統計年鑒》以及中介網站的房屋價格數據。具體計算公式為：

計算結果如表1 和表2 所示。

表1 土地財政收入與一二線城市住房價格的Granger檢驗

表2 土地財政收入與三四線城市住房價格的Granger檢驗

從表1 中可以看到，對土地財政收入與一二線城市住房價格進行Granger 因果檢驗，結果顯示：Granger 統計量分別為503.68 和482.36，檢驗p 值均為0，檢驗結果顯著。即土地財政收入增加是一二線城市住房價格上漲的Granger 原因。

從表2 中可以看到，對土地財政收入與三四線城市住房價格進行Granger 因果檢驗，結果顯示：Granger 統計量分別為37.3 和28.7，檢驗p 值分別為0.236 和0.182，均大于0.1，檢驗結果不顯著。即土地財政收入增加并不是三四線城市房價上漲的Granger 原因。

綜上所述，通過實證分析證明，土地財政收入對不同城市住房價格的影響存在差異，土地財政收入的增加可以明顯促進一二線城市房價的上漲，但對三四線城市房價影響較小。

四、城市住房價格與土地財政收入的實證分析

1.中國土地財政規模估算

（1）指標選取和數據來源

本文中，各地土地稅收收入數據主要來源于《中國統計年鑒》和《中國財政統計年鑒》；土地非稅收收入和土地隱性收入的估算來源于《中國國土資源統計年鑒》《中國國土資源年鑒》。土地直接稅收收入是契稅、城鎮土地使用稅、房產稅、耕地占用稅與土地增值稅之和。

（2）估算結果與分析

估算結果顯示，2005 年～2019 年，各省份土地財政收入在財政總收入的占比介于20%與60%之間。總體而言，華北地區、西南地區、東部沿海地區的占比較大，普遍高于東北與西北等地區。

2.變量選取與模型構建

在上文對土地財政收入進行估算后，本文通過面板回歸模型，對土地財政收入對城市住房價格的影響進行檢驗分析。本文提出以下假設：土地財政收入對城市住房價格有顯著的影響，在控制其他變量不變時，土地財政收入增加，城市住房價格將隨之上漲。其中，被解釋變量為城市住房價格，解釋變量分別為土地財政收入、城鎮人口、城市居民可支配收入、城市土地供給量。數據來源為各省份《地方統計年鑒》以及中介網站的房屋價格數據。建立模型如下：

house_priceit＝β0+β1r1it+β2r2it+β3r3it+β4r4it+μit

其中house_priceit代表城市住房價格，β0是常數項，r1it是土地財政收入，r2it是城鎮人口，r3it是城市居民可支配收入，r4it是城市土地供給量。

3.實證結果分析

實證分析結果如表3 所示。

表3 面板回歸模型結果

首先，調整R2達到86.6，F 檢驗值為186.7，結果顯著，模型有很好的擬合性。其次，D.W 值為1.9，接近于2，即模型不存在異方差。最后，從各解釋變量上看，土地財政收入、城鎮人口、城市居民可支配收入對城市住房價格有顯著正向影響，城市土地供給量的系數為負，說明其對城市住房價格的產生負向作用。另外，土地財政收入的t 值為3.6，p 值為0.01，說明土地財政收入對城市房價的影響顯著。即原假設成立：土地財政收入對城市住房價格有顯著的影響，且控制其他變量不變，土地財政收入增加，城市住房價格會隨之上漲。

五、結論與建議

1.結論

本文通過建立了Granger 因果檢驗模型和面板回歸模型，實證分析驗證了土地財政收入對城市住房價格的影響。其中，Granger 檢驗表明，土地財政收入對不同城市住房價格的影響存在差異，土地財政收入的增加可以明顯促進一二線城市房價的上漲，但對三四線城市房價影響較小。另外，面板回歸模型檢驗表明，土地財政收入對城市住房價格有顯著的影響，且控制其他變量不變，土地財政收入增加，城市住房價格會隨之上漲。

2.建議

根據上文，本文提出如下兩點建議：

首先，我們應該積極改變地方政府的收入結構，減少地方財政對土地財政收入的依賴。從土地財政收入占財政總收入的比例來看，31 個省份的平均占比在20%至60%之間，這表明我國地方政府嚴重依賴土地財政收入。因此，盡管中央政府要求地方政府控制并降低住房價格，但由于地方政府的財政收入嚴重依賴于土地財政收入，導致地方政府缺乏控制住房價格的動力。因此，我們應該通過積極改變地方政府收入結構，進而減少地方政府財政收入對土地的依賴性。

其次，政府應該制定相關政策，通過減少房地產業的熱度，釋放房地產泡沫。由于我國房地產業的過熱發展與住房價格的不合理飛漲，我國的房地產業積累了很多泡沫。由于房地產業與金融行業息息相關，因此房地產泡沫中也包括大量的金融泡沫。一旦泡沫破裂，我國將面臨債務鏈斷裂和經濟危機等重大風險，因此，我們應該給房地產業降溫并釋放房地產泡沫。