居住權糾紛案例初探

文 陳廣鵬

居住權制度肇始于羅馬法，是指非所有權人因居住而使用他人所有的房屋的權利。2021年1月1日起施行的民法典開創性地設立居住權制度，其中物權編第十四章從三百六十六條至三百七十一條共六個條文，彌補了此前物權法關于居住權立法的空白，是重大的制度性進步。筆者對我國司法裁判文書資料庫中涉及居住權糾紛的公租房、以房養老、家庭成員墊資買房案例進行梳理，節選部分代表性案例并摘錄法院裁判要旨內容并進行分析，以期引起思考和重視。

居住權糾紛代表性案例與裁判要旨

案例一（公租房）：關于李金才、李柱才共有糾紛一案，昆明市中級人民法院于二〇一九年十二月二日作出〔2019〕云01民終6941號民事判決書。裁判要旨內容包括：“公租房是國家提供政策支持的福利性住房，且需滿足相關條件方可申請承租，案涉房屋是因被上訴人滿足有關安置條件而承租的公共租賃住房，其所針對的安置對象是特定相對人，上訴人是否符合相關安置條件承租公租房，是政府有關部門的行政權限，上訴人如符合有關承租條件，可自行向相關住房保障主管部門進行申請；上訴人對案涉房屋的居住權應基于被上訴人的準許，現被上訴人并未準許上訴人居住案涉房屋，且案涉安置房租賃協議也明確約定該住房必須由原承租人楊鴻及家庭成員居住，而上訴人并不符合協議約定的居住條件。故上訴人關于確認其對案涉房屋有權居住使用以及被上訴人返還上訴人應分的臨時安置過渡費的訴請，無事實和法律依據，不予支持。”

案例二（以房養老）：關于大連市甘井子區椒金山街道辦事處與大連森邦建設有限公司確認合同無效糾紛一案，大連市甘井子區人民法院于二〇一八年九月三十日作出〔2018〕遼0211民初904號民事判決書，裁判要旨內容包括：“本案需首先確認《居家養老用房合同》的性質是房屋買賣合同還是居家養老用房的投資代建合同。居家養老服務是指政府和社會力量依托社區，為居家的老年人提供生活照料、家政服務、康復護理和精神慰藉等方面服務的一種服務形式。居家養老用房應該是服務于居家養老，具有一定的公益性質，不能脫離居家養老服務的范圍，居家養老服務相關的合同具有主體的特定性和履行時間的階段性特點，案涉合同的主體不屬于現階段養老服務的特定對象范圍，使用期限70年也與常規的養老時間嚴重不符，被告與第三人簽訂的居家養老用房合同除名稱外，合同的具體內容與居家養老服務的內容并不一致。被告與第三人簽訂的《居家養老用房合同》實質為房屋買賣合同。本案案涉土地系原告以劃撥方式取得，并且對案涉土地及房屋享有所有權，被告并無將房屋‘居住權’出賣的權利，且其出賣行為顯然違反了《中華人民共和國城市房地產管理法》的上述法律規定，被告與第三人簽訂的《居家養老用房合同》因違反法律的強制性規定應認定為無效。”

案例三（家庭成員墊資買房）：關于劉柯妤訴劉茂勇、周忠容共有房屋分割一案，重慶市第五中級人民法院于2015年9月10日作出民事判決書，裁判要旨內容包括：“現有新證據證明，本案訟爭房屋系被申請人劉茂勇、周忠容及再審申請人劉柯妤按份共有。單從《中華人民共和國物權法》第九十七條之規定看，劉柯妤占份額90%，有權決定本案訟爭房屋的處分，但本案中劉茂勇、周忠容與劉柯妤系父母子女關系，雙方以居住為目的購房，從購房的相關證據看，大部分房款由劉茂勇、周忠容出資，劉茂勇、周忠容購房時將大部分財產份額登記在劉柯妤名下，超出劉柯妤出資部分，具有贈與性質，系父母疼愛子女的具體表現。‘百善孝為先’一直是中國社會各階層所尊崇的基本倫理道德。《中華人民共和國物權法》第七條明確規定：‘物權的取得和行使，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。’綜上，劉柯妤要求其父母轉讓財產份額的訴求與善良風俗、傳統美德的要求不符，法院不予支持。”

居住權糾紛代表性案例的概要分析

根據案例一至案例三的裁判要旨內容，筆者對居住權糾紛代表性案例做出如下概要分析：

1. 公租房屬于政策性用房，是國家或國家授權的公共機構以較低的價格出租給中低收入特定群體的住房。公租房具有保障性特征，是一種公共產品。因此，符合政策規定的特定人員取得公租房的居住權利，至少在政策允許的條件和年限內可以長期占有、使用房屋。如果將承租人的權利僅解釋為租賃權，既不具有足夠的穩定性，也不足以對抗所有人和第三人，明顯于承租人不利。若將其解釋為居住權，則有利于明確公租房和普通房屋租賃的區別。雖然公租房中有“租賃”的內容和性質，但人民法院報刊登的指導案例認為，公房承租權是一種復合型的權利，不僅僅是承租關系這一債權關系中的權利，同時也包含了物權的內容，受人身關系的限制。

2. 以房養老是近年來我國社會廣泛關注的熱點問題。我國已經是老齡化比較嚴重的國家之一，名下擁有房屋產權的老年人需要養老資金，鑒于房屋高價值但不便于流通變現的特點，如何充分利用及盤活房屋價值，同時不會降低進行融資的產權人生活水平，使老年人晚年生活質量得到保障與提升，亟待我們從制度層面進行思考與設計。在各種以房養老模式中，老人既獲取了基本生活費又繼續享有居住的權益，而經營者最終亦將有條件地獲得房屋所有權。我國司法實踐中，未來也將面臨越來越多各種形式存在的以房養老模式糾紛案件。

3. 家庭成員墊資買房主要表現為父母為子女、長輩為晚輩基于親情關系出資購房的情形，尤其是在高房價地區，子女靠工作積蓄難以實現買房或者交付按揭貸款首期的目標，父母在經濟條件允許的情況下為其墊資，實屬表達疼愛關懷之意，法律對此亦不做禁止。然而作為出資人究竟享有何種權利義務，礙于親情通常未做明確。而且因為戶口、限購等原因，該等房屋在購置后通常僅以子女名義作為房屋產權人進行登記。日后如產生分歧糾紛，甚至子女離異導致房屋被析產分割，可能使墊資人不能享受應有之權利，有違公平原則。在墊資買房行為中賦予墊資人居住權，對其合法權益予以物權保護，應是此類法律關系得以有效處理的傾向性方案。

我國現行居住權立法的探討與完善建議

（一）公租房是否列入居住權保護需要明確

前述案例涉及的公租房，承載的是國家對中低收入特定群體的關照義務，具有保障性特征。民法典頒布后，公租房是否歸入居住權立法范疇，在公租房內居住的人是否依法享有物權性質的居住權，目前尚待明確。公租房的所有權屬于國家，具體由國家授權的政府機關、事業單位、國有企業作為登記產權人，符合條件的特定群體以較低的價格承租房屋，且租賃關系較為穩定，居住期限通常為長期（符合條件的承租人可終生居住，去世后同住的近親屬按照政策規定可以申請繼續居住）。從民法典現行規定來看，與公租房的實踐做法和特征存在難以匹配內容：第三百六十六條中規定的“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要”，從立法表述習慣來看“他人”一般指自然人，應不包括作為公租房登記產權人的政府機關、事業單位、國有企業；第三百六十八條規定居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外，即原則上居住權應為無償設立，而公租房并非免租，而是以明顯低于市場價的金額租賃給特定群體；第三百六十八條規定居住權不得轉讓、繼承，第三百七十條規定居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。實踐中公租房也是禁止轉讓，但是同住的配偶、未成年子女在承租人身故后應可依據政策規定繼續居住，居住權發生轉移，并不是消滅。因此，民法典關于居住權的現有條款難以涵蓋公租房的現實需求。公租房的居住權既包含承租關系的債權內容，也包含具有人身關系限制的物權內容，筆者建議日后將公租房明確歸入民法典居住權的規制范疇，使廣大公租房實際居住群體受惠于物權意義上的法律保護。

（二）居住權的適格主體范疇應做明確限定

民法典第三百六十六條規定“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要”，其中“居住權人”是否限于自然人，還是法人也可以成為居住權適格主體，尚不甚明確。按照我國現行法律規定的法人類型，包括有限責任公司、股份有限公司、事業單位、社會團體和其他企業法人等多種形式。其中，有限責任公司、股份有限公司等企業法人均為營利法人，如果允許法人成為居住權主體，則居住權的無償設立以及不得轉讓等特征，可能與法人天然地應當為股東獲取利潤的設立目的相沖突，并在實踐中違背居住權幫扶困難人士的立法初衷。此外，民法典居住權立法對于居住權人和房屋所有權人是否應當具備一定的特定關系（包括配偶、親屬、對房屋取得產權有所貢獻、具有撫養關系、具有較長時間的雇傭關系等）作出規定。從本文中引述的有關案例可見，主張居住權的通常都是特定關系人，不會是陌生人。如果允許毫不相干的自然人，通過與產權人自行達成協議、辦理居住權登記手續而取得居住權，不但不符合居住權立法初衷，而且會給有失誠信的債務人（被執行人）惡意設置權利障礙提供可行性。因為設定了居住權的房屋，其市場流通價值必然大打折扣，買受人缺乏參與競買意愿，債務人（被執行人）由此躲避債權人提起訴訟及法院執行程序。建議通過進一步的立法對有權享有居住權的人群設定條件，要求必須與房屋產權人具有特定關系，該等審核權利在辦理居住權登記時由登記部門履行審核職能，由此避免權利人主體泛化以及權利濫用。

（漫畫/趙曉蘇）

（三）未進行登記的居住權是否有既定效力

民法典第三百六十七條規定“設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同”，第三百七十一條規定“以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定”，即居住權的來源為合同和遺囑兩種方式。第三百六十八條規定“設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立”。在司法實踐中，除了合同和遺囑兩種方式外，基于親屬關系、獲得房屋產權貢獻因素、傳統習慣、離婚判決、贍養判決等多種形式產生居住權比比皆是。這些缺乏合同和遺囑形式的居住權取得方式是否就不能辦理登記，即無法設立居住權，亟待實務中盡快明確解決。物權法第二十八條規定的“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力”，生效法律文書是物權設立的合法有效途徑之一。民法典對于具有物權性質的居住權，僅規定以合同和遺囑的意定方式取得，難以有效涵蓋社會復雜多變的現實需求。而且，當事人能否訂立合同、合同訂立后是否能夠維系，尚存在較多不穩定因素。如前述的家庭成員墊資買房等情形，當事人之間基于親情關系，往往礙于情面難于完成簽約，或者簽約后產生矛盾分歧又行使解除權，本應訂立合同但實際因為各種原因未能訂立合同的一方，應賦予其通過司法訴訟途徑，取得法律文書確定自身依法享有的居住權。筆者建議進一步拓寬居住權來源途徑，可以參照物權法的有關表述，增加“因人民法院、仲裁委員會的法律文書，導致居住權設立、變更或者消滅的，自法律文書生效時發生效力”的規定。

我國現今正在經歷百年一遇的“民法典時刻”，站在改革開放經濟快速發展的經濟基礎上重新認識居住權制度，有助于理解居住權在解決疑難復雜案件時所具有的特殊適用價值。隨著民法典的正式施行，有關居住權糾紛司法實踐中預計會不斷涌現新的現象或問題，相信屆時通過民法典各編的修訂立法以及最高人民法院司法解釋將得以有效解決。