房地產企業破產中商品房消費者的利益保護探究

摘要：房屋是百姓基本生活的重要保障，房地產開發企業為了獲取資金，采用商品房預售的方式進行融資是普遍存在的現象。房地產企業破產時，為保護消費者利益，在賦予商品房消費者的優先權的同時，必須嚴格限制消費者身份，合理行使消費者的取回權及購房款返還請求權，以實現實質公平。

關鍵詞：優先權;取回權;購房款返還請求權

當房地產企業陷入破產困境時，企業財產無力清償全部債務，而在眾多不同類別的債權人中，商品房消費者的權益是否能夠得到有效保護就顯得尤為重要，最高人民法院在《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》（以下簡稱“批復”）中，對消費者購房人權利的優先性給出了明確答復，但如何實現消費者購房人的權利仍需探討和厘清。

一、商品房消費者的范圍界定

批復第二條規定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”根據現有的法律法規及司法解釋，結合最高人民法院在民商事審判工作中的指導意見，這一規定可理解為交付全部或大部分款項的商品房消費者的權利優于同時存在的建設工程價款優先受償權、抵押權及其他債權。這是為了保護消費者生存利益所作出的特別規定，因此必須嚴格把握適用范圍，以免動搖優先權的基本原則。

首先，該規定中的消費者應當僅指自然人消費者。對消費者進行優先保護，其目的主要是為了保護個人消費者的生存權，公司等其他主體不應適用該規定。

其次，購買商品房的用途應為居住，且為購房人唯一住房。若購房系用于投資經營，如購買商鋪、寫字樓等并非用于居住的商品房，不應認定為商品房消費者。

再次，購房人已經交付了全部或大部分購房款。筆者認為，在法院受理破產案件之日前，購房人應當已經支付超過總房款50%的購房款[1]。此處所指的交付須為實際交付，在破產實務中，通過以房抵債方式取得房屋權利的債權人不屬于消費者，僅為普通債權人，其權利不具有優先性。

在司法實踐中，對商品房消費者的范圍界定尚缺乏明確標準，對于確認消費者身份的上述限制條件，還需要根據具體案件的具體情況，結合商品房消費者的家庭情況、經濟水平等因素綜合分析和衡量。

二、商品房消費者的房屋取回權

我國企業破產法規定，在破產程序中，權利人可以向破產管理人請求返還“債務人占有的不屬于債務人的財產”，即取回權[2]。雖然法律明確規定了財產權利人的取回權，但對在房地產開發企業破產時，尚未取得房屋產權登記的購房人是否有權行使取回權的問題仍存在爭議。

筆者認為，從保護消費者利益的角度來看，房屋已經具備交付、辦證條件的，應當允許已經支付全部購房款的消費者行使取回權，請求破產管理人協助辦理房屋產權證書。在實踐中，部分消費者已經支付了全部購房款，甚至已經實際占有使用了房屋，其對獲得房屋所有權具有合理期待，若因為房地產開發企業破產，導致消費者的權利變為普通債權，增加了權利落空的風險。此外，房地產開發企業在破產前，如果已經取得了房屋的對價，仍然占據房屋所有權是一種明顯不合理的狀態，不僅嚴重損害了消費者債權人的利益，更背離了公平原則。

三、商品房消費者購房款返還請求權

在房地產開發企業進入破產清算程序的情況下，一般均存在逾期交房、抵押等違約行為，導致房屋買賣合同無法繼續履行，商品房買受人可以依照合同解除的相關規定行使解除權。從理論上看，消費者優先受償權是基于要求返還房屋而形成的物權請求權，而基于合同解除所形成的購房款返還請求權在性質上屬于債權請求權[3]。對消費者要求解除購房合同的，其返還購房款的請求權是否具有優先性，批復中并未明確。根據最高人民法院在答復濟南彩石山莊房屋買賣合同糾紛一案中的處理意見，為了保護處于相對弱勢地位的商品房消費者，對批復中規定的“承包人的工程價款優先受償權不得對抗買受人”，應分兩種情況理解，第一，在房屋已經建成的情況下，不得對抗買受人的房屋交付請求權，第二，在房屋未建成的情況下，不得對抗買受人的購房款返還請求權。據此，房地產開發企業進入破產程序后，商品房消費者要求解除合同的，消費者的購房款返還請求權亦應當優先于其他債權受償。

在實踐中，為了防止對消費者優先受償權的濫用，對于具備商品房消費者身份的購房人要求返還購房款的處理，需注意以下兩個問題：第一，享有優先權的金額應僅限于已支付購房款。為了平衡不同類別債權人的利益，商品房消費者的購房款返還請求權應當以已支付購房款金額為限，對于購房人提出的逾期交房違約金、逾期辦證違約金等主張，應認定為普通債權;對于購房人提出的雙倍返還購房款或賠償金等懲罰性違約金等主張，應認定為劣后債權。第二，可優先受償財產的范圍不應局限于交易房屋本身。例如，在一房多賣的情形下存在數個權利人，若房屋已交付給請求繼續履行合同的購房人，則無法作為債務人破產財產進行處置，又如，在房屋尚未建成的情況下，交易房屋事實上并不存在，亦無法進行處置。因此，如果將優先權實現的范圍局限于房屋本身，將會使商品房消費者所享有的優先權形同虛設。

四、結語

優先權設立的目的在于實現實質公平，是對債權平等原則的突破，賦予商品房消費者優先受償權，是保護商品房消費者生存利益的必要措施，符合現階段我國社會和經濟發展的需要，有利于維護和穩定社會秩序，也更契合優先權制度追求的價值目標。另一方面，房地產開發企業破產所涉及法律關系十分復雜，社會影響較大，過度擴張優先權的適用范圍勢必會對其他債權人的利益造成損害，因此要嚴格限制優先受償權的主體范圍，根據不同情況合理區分權利行使的邊界，在實現債務人財產最大化的前提下，保障消費者優先受償權的實現。

參考文獻

[1]陸曉燕.保障生存利益與維護交易安全的平衡[J].法律適用.2016（03）.

[2]王欣新，張思明.房地產開發企業破產中的房屋產權界定與合同履行[J].人民司法.2016（07）.

[3]夏正芳，李薦.房地產開發企業破產債權的清償順序[J].人民司法.2016（07）.

作者簡介：劉天嬌，女，遼寧鐵嶺人，碩士研究生，沈陽市大東區人民法院法官助理。

（沈陽市大東區人民法院 ?遼寧 ?沈陽 ?110041）