不動產買受人執行異議之訴的困境與出路

文/郝鈺麟

一、問題的提出

案例一:陜西A公司與B資產管理公司、C房產公司案外人執行異議之訴案

2004年9月，C公司與中國工商銀行股份有限公司某支行（以下簡稱某支行）簽訂借款合同與抵押合同，C公司以文景花園3、4、5號樓在建工程提供抵押擔保。2007年2月，某支行申請對文景花園3、4、5號樓尚未售出的46套房產予以查封。2015年1月，B公司以其與某支行之間訂立債權轉讓協議為由，申請變更執行人。2015年6月，陜西A公司以其與C公司訂立的《XX聯合開發合同書》為依據，認為其對被查封的46套房屋享有所有權，向一審法院提出案外人執行異議。一審法院認定A公司對被查封標的物享有所有權并可排除強制執行，支持原告訴請。二審法院認為A公司并無所有權，撤銷原判并駁回了原告訴請。兩次判決結果雖有不同，但在判決理由部分兩級法院均認為，所有權屬于“足以排除強制執行的民事權益”，“B公司對C公司僅享有一般的金錢債權”，“該普通債權不能對抗”涉案房屋所有權。判決結果的不同只是由所有權權屬不同導致。

案例二:河南某開發公司與劉某及第三人河南某建設公司案外人執行異議之訴案

河南某開發公司與河南某建設公司之間簽訂有《XX標段施工合同書》、《XX第三標段施工合同書》和《XX施工合同書》，根據合同內容，開發公司共計需向建設公司支付工程款16470506.23元。但是開發公司財務人員因操作失誤向建設公司多轉款項4244670.06元，建設公司承認多收取開發公司款項4244670.06元。在尚未回轉款項前，因建設公司與劉某另案訴訟執行問題，法院根據劉某的申請對建設公司銀行賬戶進行凍結。開發公司以其對案涉款項有所有權為由，提起執行異議，被一審法院駁回后，提起執行異議之訴。二審法院改判后，劉某提出再審申請，被最高人民法院駁回。本案經三級法院審查，認定的分歧點在于開發公司是否對該款項享有所有權，但都不否認案外人所有權具有排除強制執行的效力。

案例三:李某與孟某、長春某建筑公司等案外人執行異議之訴案

長春某建筑公司設有分公司，李某與該建筑公司簽訂有內部協議，對外以分公司名義承攬施工合同，款項打入分公司賬戶，對內由李某與該建筑公司按約定分成。后因孟某與該建筑公司另案訴訟執行問題，擬對分公司賬戶進行凍結。李某以其為分公司賬戶款項實際所有人為由，提起案外人執行異議之訴。一審法院支持了李某的訴請，認定李某對案涉款項享有所有權，得排除強制執行。后二審法院改判，再審法院維持了二審判決，認定分公司享有所有權，遂不得排除強制執行。

案例四:某銀行沈陽分行與D建材公司、鄭某案外人執行異議之訴案

D公司與鄭某簽訂有借款合同，約定借款金額為8000萬元。D公司與某銀行沈陽分行（以下簡稱沈陽分行）簽訂有一份《匯票承兌合同》，匯票金額共計8000萬元，D公司為此提供8000萬元的保證金存入沈陽分行。后因D公司與鄭某之間借款合同到期，D公司對鄭某4000萬元的債權無力償還，鄭某取得勝訴判決后請求強制執行，法院對D公司存在沈陽分行的4000萬元保證金進行了凍結。沈陽分行向法院提起案外人異議之訴。再審法院認為，存于沈陽分行的4000萬元屬于具有金錢質押效力的保證金，基于銀行的承兌行為對該4000萬元享有優先受償的質權。根據《中華人民共和國物權法》第一百七十條和第二百零八條的規定，沈陽分行在履行匯票承兌義務之后，對D公司享有債權，并依法享有就擔保財產優先受償的權利。因為質權屬于擔保物權，具備了物權的基本特征和法律效力。物權相較于債權具有優先性，質權相較于債權也具有優先性，所以當本案中沈陽分行主張的質權與鄭某主張的債權相沖突時，應當認定沈陽分行對該筆保證金享有優先受償權，得排除鄭某債權所生強制執行措施。

案例五:鐘某與王某、林某案外人執行異議糾紛案

鐘某與林某夫妻二人于1996年7月22日協議離婚，《離婚協議書》中約定夫妻共有房產（即案涉房產）歸鐘某及其子女所有，且一直未辦理過戶登記。2013年王某因股權轉讓糾紛，根據生效判決申請法院對登記在林某名下案涉房產進行查封，鐘某遂提起案外人異議之訴。最高法認為，鐘某一直未辦理過戶登記的原因在于1996年二人離婚之際《物權法》尚未出臺，所以法院認為鐘某請求林某辦理過戶登記手續的債權一直存在。王某與林某之間的債權關系是在林某與鐘某婚姻關系解除之后發生的，屬于林某的個人債務。在該債權債務發生時，案涉房產已基于離婚協議實質地被排除在林某責任財產范圍之外，“鐘某的請求權即使排除王某債權的執行，也并未對王某的債權實現形成不利。”最終法院判定，鐘某未辦理過戶登記雖存在過錯，但不足以動搖對案涉房產享有的阻卻執行的權利。

在案例一、案例二和案例三中，最高人民法院秉持的觀點認為，所有權屬于“足以排除強制執行的民事權益”，申請執行人擁有的債權是普通債權，[1]裁判中案外人權益“足以排除強制執行”性質的認定，是通過所有權相對普通債權的優先性獲得證成的。案例四則從物權優于債權的角度出發，得出擔保物權得排除強制執行的結論。如此論證說理中，似乎暗含了對排除強制執行的案外人民事權益相比申請執行人債權更高的要求，即形成一種要求案外人所主張的權利必須優先于查封債權人才能排除強制執行的審判思路。[2]

這一點，在上海市第一中級人民法院的一則公報案例中也有所體現。

在“付某訴呂某、劉某鋒案外人執行異議之訴案”中，付某與劉某鋒于1989年10月登記結婚，并與2007年10月29日登記離婚。二人于離婚協議中約定，婚后購買的兩處房產全部歸原告所有，但一直未辦理過戶登記手續。2012年，呂某與劉某鋒發生股權爭議，呂某依生效判決文書向法院申請執行登記于劉某鋒名下的兩處房產。付某遂提出執行異議之訴。對此，上海市第一中級人民法院認為，付某雖可基于離婚協議對劉某鋒享有請求過戶案涉房屋的債權，但是該房屋終究未發生變更登記，從物權角度講劉某鋒仍為所有權人。法院的強制執行行為雖然的確會妨礙付某債權實現，但終究因其喪失物權進而喪失所有權，沒有取得相對于呂某債權的優先性，所以不得排除強制執行。

但是，通過對比“付某案”與案例五，可以發現付某與鐘某同樣未辦理過戶登記手續，同樣以其過戶登記請求權的債權為由提起案外人執行異議之訴，得到的結果卻大相徑庭。“付某案”中上海第一中級人民法院從《物權法》的角度得出不得排除強制執行的結論，而并非從兩個債權的對比中得出結論。反言之，付某欲排除強制執行需要其權利達到《物權法》上的效力，即物權之效力優先于債權。案例五中，最高人民法院比較了兩個債權，并從鐘某債權內容實現效果的角度得出排除強制執行的結論。

無獨有偶，最高人民法院在“劉某生與杜某案外人執行異議之訴糾紛再審案”的判決書中，更加明確地從責任財產范圍角度出發，在尊重債權平等關系的基礎上，從債權內容置換角度得出得排除強制執行的結論。首先，法院否定了申請執行人債權得到優先保護的必要性，認為并非需要案外人所主張權益達到優先于申請執行人的債權方可排除強制執行，這樣的要求有違債權平等主義。其次，根據權利義務對等原則，法院認為在劉某生已經依約交付房屋價款并實際占有房屋的情況下，過戶登記請求權被作為給付價款的對待給付內容。劉某生未辦理過戶登記雖存在過錯，有違《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條和《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條中對不動產買受人主觀狀態的要求，但這一主觀過錯的存在不足以減損過戶登記請求權的債權內容與優先次序，并直接影響到能否排除強制執行。最后，從責任財產范圍的角度出發，劉某生通過給付約定價款，置換了被劃定在被執行人責任財產范圍中的標的房屋所有權，因此劉某生享有的債權得排除強制執行。①

在執行異議之訴案件的討論中，判斷案外人對執行標的享有的民事權益是否足以排除強制執行，實踐中一般按照以下三個步驟進行審查：第一步，審查被執行人對執行標的是否享有實體權益；第二步，在確認被執行人對執行標的享有實體權益的基礎上，若案外人對該執行標的也享有實體權益，則判斷案外人享有該實體權益是否對于申請執行人所持執行依據中享有的債權具有優先效力，且該優先權利的判斷以現存為限；第三步，判斷強制執行是否會妨害案外人對該執行標的的權利實現。[3]如此，對“足以排除強制執行的民事權益”的考察，從對權利妨礙效果的判斷，前置到了對權利優先級的比較上。

在這幾則公報案例中，最高人民法院的裁判呈現出兩種不同的審判思路：一種是通過認定案外人權益相對申請執行人債權具有優先性的方式，實現排除強制執行的效果；另一種是通過對比兩個平等債權的內容，從責任財產范圍劃定的相互排斥中得出排除強制執行的結論。同時，這些思路否定了以不動產買受人主觀過錯作為衡量案外人民事權益是否達到“足以排除強制執行”的標準。如此，在判斷民事權益是否“足以排除強制執行”的過程中，對案外人課以優先級要求的審判思路合理性存疑。同時在金錢債權執行中，買受人主觀過錯改變了兩個民事權益之間“足以排除”關系的成立進而影響到執行異議之訴的審判結果的合理性也不無疑問。

二、理論的分析

（一）案外人權利性質的確定

《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第三百十二條第1款規定：“對案外人提起的執行異議之訴，人民法院經審理，按照下列情形分別處理：（一）案外人就執行標的享有足以排除強制執行的民事權益的，判決不得執行該執行標的；（二）案外人就執行標的不享有足以排除強制執行的民事權益的，判決駁回訴訟請求。”因此，案外人就執行標的享有的民事權益與強制執行的法律效果上應表現為互斥狀態，才可實現排除強制執行的目的。申請執行人申請強制執行的依據在于其擁有可供執行的民事權益，因該民事權益履行期限屆滿不能得償而進入執行程序。所以，案外人主張的民事權益與申請執行人享有的民事權益，在法律效果上也應呈現為互斥狀態。

所謂互斥，即A與非A的關系，其中非A作為A的否定狀態存在。在案外人執行異議之訴中，案外人欲排除強制執行，需要證明其民事權益成立對申請執行人賴以執行之民事權益的否定。具體說來，金錢債權執行中，申請執行人與被執行人之間存在債權債務關系，被執行人以其全部財產作為清償此債務的一般保證，在被執行人不能清償債務時申請執行人可就其一般保證物申請強制執行。要對這一強制執行法律關系進行否定，只需證明案涉執行標的不屬于被執行人清償債務的一般保證，即將執行標的劃定在被執行人責任財產范圍之外。[4][5]

關于被執行人責任財產范圍的劃定，學界與實踐中一般通過對“足以排除強制執行的民事權益”加以類型化進行。[1]具體主要以案外人對執行標的的所有權、所有權保留、擔保物權、租賃權和用益物權等[6]，論證其相比申請執行人債權的優先性，得出案外人執行異議之訴得排除強制執行的結論，在實體效果上表現為案涉執行標的從被執行人責任財產中劃分出來，免予執行。[7][8]因此，案涉執行標的被劃定在被執行人責任財產范圍之外的排斥效果，是可以通過證明案外人民事權益之于申請執行人債權的優先性實現的。但是該排斥效果的產生，并不限定于此兩種民事權益的優先關系上。若甲擁有某幅字畫，甲乙之間就該字畫成立買賣合同關系，甲丙之間同樣就該字畫成立買賣合同關系，此兩者同為平等債權關系，但就基于字畫所有權的債權內容實現上成立互斥關系，乙丙中僅一人可得此字畫。由此，若可證明案外人就執行標的享有的民事權益與申請執行人的債權為同一優先級，同樣可得出案外人執行異議之訴得排除強制執行的結論。

因此，“足以排除強制執行的民事權益”的證成，應在效果層面求得互斥關系。此種互斥效果的產生在兩個具體民事權益關系的表現形式上，不僅可以是優先關系，還包括平等關系。兩種關系類型都可實現互斥效果，從而排除強制執行。

由此看來，審判實踐中直接從權利優先級的角度出發，要求案外人主張排除強制執行的權利相較申請執行人債權具有優先性，才得排除強制執行的裁判思路，是對“足以排除”的狹隘解釋。除此之外，以不存在優先級為由拒絕對案外人主張的民事權益進行實質分析，而徑行判決不得排除強制執行，更是剝奪了對案外人主張民事權益進行法律評價的程序利益，即在程序中預設地剔除了相比申請執行人債權不具有優先級性質的權利受法院裁判的可能性。案外人處于程序上的劣勢地位。

（二）不動產買受人權利的確定

由不動產買受人提出的案外人執行異議之訴中，一般認為在不動產買賣合同開始履行，但尚未轉移登記之前，買受人擁有的民事權益表現為對出賣人請求過戶登記的請求權。性質上，這一權益既不屬于物權，也不屬于債權，而是介于二者之間的期待權。物權期待權雖不是物權，但因其最終可過渡到物權，[9]故優先于申請執行人之債權，也可獲得排除強制執行的效力。[10]

如若采此說法，當買受人對未辦理過戶登記存在過錯時，其過錯會貶損物權期待權之效力，從而產生不能排除強制執行的效果。其中暗含的邏輯前提，即在喪失物權期待權的情況下，買受人與被執行人之間的債權降低到申請執行人擁有的債權層級之下。這實在有違債權平等主義。

也許有觀點認為，被執行人以其全部財產作為實現申請執行人之債權的一般擔保，因而成立擔保債權，應當優于不動產買受人的債權。但是不動產買賣合同同樣建立起合同之債，出賣人應當以其全部財產作為履行交付房屋所有權義務的一般擔保。在這一層面上，申請執行人債權并不因一般擔保的存在取得相對不動產買受人債權的優先級，而仍由不動產買受人與出賣人之間的債權債務關系和申請執行人與被執行人（出賣人）之間的債權債務關系進行實質比較。

不動產買受人擁有的民事權益，應當由不動產買賣合同內容確定。在權利義務對等的基礎上，買受人一方負擔交付房屋價款并配合出賣人過戶登記的義務，享有取得房屋所有權的權利，出賣人一方享有收取房屋價款的權利，負擔交付房屋所有權的義務。我國《物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”因此，若買受人雖實際占有了房屋，但尚未辦理房屋登記，則依然未獲得房屋所有權。出賣人為買受人辦理房屋過戶登記手續屬于履行交付房屋所有權義務的內容。[11]相應地，買受人以其交付合同約定價款享有獲得過戶登記之對價，并表現為過戶登記請求權。該權利的屬性，應當是基于當事人合意的契約之債。[12]

（三）主觀過錯對債權關系的扭曲

不動產買受人主觀過錯作為案外人執行異議之訴中唯一的主觀要件，其立法初衷強調的是避免買受人消極不行使權利與惡意串通逃避執行的行為。[13]在實踐中，對案外人過錯的把握一般采取從嚴標準。②但即便如此，主觀過錯要件的設置依舊欠缺合理性。

根據法律規定，在同等條件下，當事人主觀過錯的有無將得出兩個截然相反的裁判結果。

1.主觀過錯不存在。當認定主觀過錯不存在時，不動產買受人執行異議之訴勝訴，雖得排除強制執行，但買受人為此需負擔舉證責任：不僅要證明其不存在主觀過錯，且要進一步證明其主張的民事權益達到足以排除強制執行的程度。這其中暗含的邏輯前提是：對民事權益達到足以排除強制執行的效果判斷中，買受人過戶登記主觀過錯的存否，會影響到買受人基于買賣合同請求出賣人履行合同義務的債權效力。就是該債權是否達到“債權平等主義”下一般債權的效力層級。如果過錯存在，則買受人的債權處于一般債權效力層級之下。申請執行人對被執行人的債權就是此處“一般債權”效力層級的代表，買受人的債權此時不得排除申請執行人的債權。換言之，法律為不動產買受人排除強制執行提出了更高的要求：基于物權公示基礎，法律為申請執行人債權擬制了優先級。

2.主觀過錯存在。當認定主觀過錯存在時，不動產買受人執行異議之訴敗訴，不得排除強制執行，登記在被執行人名下的、應在不動產買賣合同中交付的標的房屋進入執行程序，并以其拍賣價款清償申請執行人的債權。而不動產買受人因出賣人對買賣合同中標的物喪失所有權構成根本違約，得撤銷合同，請求出賣人返還價款，或提起不當得利之訴。但此時，鑒于被申請人實際經濟狀況，不動產買受人只能就其請求返還不當得利的債權，擁有理論上得償的可能性，而實際處于不能得償的地位。[10]雖然一般認為，“某債權人先為強制執行而受清償時，其他債權人，縱其債權發生在前，亦僅能就剩余財產受償”[12]，但僅以主觀過錯為由，致使正在進行中的給付行為被迫中斷，并將其給付內容轉而清償另一債權，不得不令人懷疑該主觀過錯得足以打破債權平等性的合理性所在。

不僅如此，以主觀過錯存在而不得排除強制執行還有擴大被執行人責任財產范圍之虞。以不動產買受人執行異議之訴為例，買受人與出賣人之間簽訂有不動產買賣合同，雙方互為給付。其中，房屋作為買受人給付價款之對價，從出賣人財產中劃出為買受人所有，而出賣人對應地享有房屋價款所有權，或部分款項所有權及一部分債權。基于現代社會民事責任的承擔以財產責任為主的實際，該買賣合同的本質可看作房屋與一定量貨幣所有權的交換，房屋所有權成為一定量貨幣所有權的對價物，交易行為成為一定量貨幣所有權與對價物的置換和流轉過程。[4]因此，在強制執行中，登記在被執行人名下的、處于交易過程中的標的房屋，已經被置換為一定數量的貨幣所有權。若對標的房屋強制執行，則標的房屋所代表的該特定數量的貨幣所有權在債務清償過程中被計算了兩次。換言之，被執行人責任財產范圍中不僅包含了該房屋的貨幣對價，還包括了房屋本身。被執行人責任財產范圍被不當擴大的同時，與被執行人責任財產范圍中房屋價值的重復計算相對應的，是不動產買受人的巨大損失——不僅不能拿回房屋價款，也沒有得到對價的房屋所有權。即使事后不動產買受人可提起另訴，但在本訴中，強制執行以損害買受人債權實現可能性的方式，成全了申請執行人的債權。主觀過錯雖然不屬于債權債務關系成立時的約定內容，但已實際影響到買受人債權的效力評級，實體上將不動產買受人置于劣勢地位。

三、總結

與其他案外人執行異議之訴不同，不動產買受人主張的“足以排除強制執行的民事權益”在我國登記公示主義背景下，其擁有受到《物權法》的規制。在已經訂立合同且基本履行合同義務但尚未辦理過戶登記的情況下，買受人的民事權益處于由債權向物權過渡的尷尬境地。若將其解釋為物權期待權，則因“物權法定原則”的存在，尚不足以獲得法律上的優先效力進而排除執行。以此為一般論證思路的裁判也難免陷入法理上進退兩難的矛盾中。在案外人執行異議之訴中，應當將“足以排除”限定為法律效果。一般裁判中先論證案外人權利的優先性，再得出“足以排除強制執行”認定的裁判思路是對“足以排除”關系的狹隘解釋，侵害了案外人主張民事權益的程序利益。案外人主張的民事權益與申請執行人的金錢債權在法律效果的實現上應當是互斥關系，而非優先關系。該互斥關系也是被執行人責任財產范圍劃定的應有之義。在此基礎上，不動產買受人執行異議之訴案件中不動產買受人的權益主張才得以脫離《物權法》的限定，以債權關系加入是否“足以排除強制執行”的論證中去。

然而，不動產買受人提起執行異議之訴中，買受人主觀過錯的條件設置又將裁判思路引到此前的路徑上。由于買受人主觀過錯仍是從物權角度出發建立起的規制要求，立法對其課以更高要求的證明標準，不論是否存在主觀過錯，不動產買受人在排除強制執行中都被置于先驗的不利地位。此外，強制執行不當擴大了被執行人的責任財產范圍，以犧牲買受人債權實現可能性的方式保全申請執行人債權，實質貶損了買受人權益。

不動產買受人在執行異議之訴中處于劣勢地位，究其根本在于不動產買賣中債物轉化環節性質認定的空缺。買受人基于債權取得房屋所有權與《物權法》上取得不動產所有權的形式外觀對接異步，主觀過錯條件的設置使得對接異步中買受人程序與實體上的不利顯性化。因此，在買受人實際擁有不動產物權之前應當維持其債權認定，并就履行情況決定被申請人責任財產范圍的劃定。買受人交付價款并實際占有的行為符合《物權法》第一百四十二條但書規定精神，構成對申請執行人債權的排斥。[14]否定買受人主觀過錯的“一票否決”效力，也是基于基本法理的應然選擇。

注釋

①2011年《黑龍江省高級人民法院關于審理執行異議之訴案件若干問題的解答》第10條第4項否定了案外人僅僅依據債權請求權即可提出執行異議之訴乃至排除強制執行的可能。

②《北京市高級人民法院關于審理執行異議之訴案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第16條第2款規定：“第三人對此沒有過錯”，是指案外人（第三人）未辦理產權過戶登記手續是由于被執行人不予協助、辦理登記存在客觀障礙、登記機關原因等案外人意志以外的原因造成。案外人為規避法律、行政法規規定或逃避債務，故意將財產登記在被執行人名下的，應當認定其具有過錯。