投資性房地產公允價值模式利弊分析
——以城市軌道交通企業為例

萬明濱 翁穆丹

（廣州地鐵集團有限公司 廣東 廣州 510335）

一、問題的提出

為與國際會計慣例趨同，我國財政部在《企業會計準則第3號——投資性房地產》中，適度、有條件地引入公允價值計量模式。近年來，隨著我國房地產行業的發展，房地產的實際價值普遍高于賬面價值。面對這一新的經濟增長點，軌道交通企業該如何選擇合適的后續計量模式，公允價值模式的應用會給企業帶來何種影響？企業在做出選擇時應考慮哪些因素？值得我們深思和探究。

二、文獻綜述

《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定了企業在選擇應用公允價值模式時所要滿足的條件以及相應的會計處理要求。《企業會計準則第3號——投資性房地產應用指南》規定，同一企業內部在應用投資性房地產后續計量模式上須保持一致。證監會在《關于做好與新會計準則相關信息披露工作的通知》（證監發[2006]136號）中提出選擇公允價值模式的企業，須具備與之相對應的完備的決策體系。

在學術界，支持公允價值模式的觀點主要有：（1）公允價值計量模式能提高會計信息相關性。Dietrich et al基于英國公司年報數據進行研究，發現年報中披露的投資性房地產賬面價值普遍低于實際銷售價格，但是相較成本模式，采用公允價值模式能減小二者之間的偏差[1]。黃長江、李瑞雪（2009）認為，采用公允價值模式進行后續計量，更有助于報表使用者及時掌握企業持有的投資性房地產的市場價值[2]。（2）公允價值模式能提高企業融資能力。鄒燕等（2013）以同一地區同一行業里的不同企業為樣本，研究發現，公允價值模式優化了案例公司津濱發展的財務指標表現，提升了其融資能力[3]。其他學者也普遍提出，公允價值模式能優化企業的經營成果，有利于公司在資本市場上獲得更加樂觀積極的評價，促進企業融資[4-6]。

反對采用公允價值對投資性房地產進行后續計量的觀點主要有：（1）取得持續可靠的公允價值難度大，成本高。張奇峰（2011）認為，企業應權衡該計量模式的成本與收益，如果投資性房地產所在地不存在活躍的房地產交易市場，則不建議采用公允價值模式，因為資產評估的難度和成本較高[7]。任月君和李文文（2013）認為，在房地產市場價格波動較大的宏觀環境下，采用公允價值模式提高了企業在資產價值評估方面的成本，且信息披露環節的工作量和成本也較高[6]。（2）公允價值模式不利于平滑各期利潤。龍靜（2007）認為，公允價值計量模式下，資產重估增值確認的損益為非經常性損益，導致企業各期利潤波動較大[8]。孟冰（2009）以2008年金融危機為例，指出從長遠角度看，如果投資性房地產的價格被高估，那么企業在未來可能將面臨利潤大幅下滑的風險[9]；公允價值加劇了宏觀經濟環境對企業利潤的影響（鄒燕等，2013）。劉永澤、馬妍（2010）認為，業績趨于穩定的上市公司傾向于采用成本模式來降低投資性房地產的價格風險[10]。

三、公允價值模式應用現狀

2019年，我國房地產行業A股上市公司中，采用公允價值模式對投資性房地產進行后續計量的企業占比逐漸上升，在2019年，該比重為21%（詳見表1）。

表1 投資性房地產后續計量模式應用統計（房地產行業A股上市公司）

在我國軌道交通行業，目前有天津地鐵、武漢地鐵、南昌地鐵3家企業以及香港地鐵采用公允價值模式（詳見表2）。

表2 投資性房地產后續計量模式應用統計（10家城市軌道交通企業）

四、公允價值模式財務影響分析

（一）積極影響。運用公允價值對投資性房地產進行后續計量的積極影響主要體現在：提高會計信息相關性、在房地產市場上升期里提升企業資產價值和經營業績。

1.提高會計信息相關性。本質上，公允價值模式更加符合投資性房地產的會計屬性，尤其在我國房價波動較大的環境中，采用該計量模式能夠更好地反映資產的市場價值，同時，對企業內部管理而言，也有助于管理層更好地了解公司經營與資產狀況，及時調整公司的戰略規劃。

2.提升資產價值和經營業績。在房地產市場上升期里，采用公允價值計量模式，有助于優化企業資產價值和經營業績，提升企業融資能力。在資產負債表層面，公允價值模式可使資產增值顯性化，并且無需計提折舊，提升企業投資性房地產的賬面價值，優化資產負債結構。近5年，在房地產行業A股上市公司中，采用成本計量模式的公司群體總資產總額年均增長率為23%；采用公允價值計量模式的公司群體總資產總額年均增長率為47%，總體高于前者（詳見表3）。但同時，公允價值模式對資產價值的貢獻呈下降趨勢（詳見下頁表4）。

表3 不同計量模式下總資產增長（房地產行業A股上市公司）

表4 公允價值模式對資產賬面價值的影響趨勢（房地產行業A股上市公司）

近5年，在本文選取的10家城市軌道交通企業中，采用成本計量模式的公司群體總資產總額年均增長率為13%；采用公允價值計量模式的公司群體總資產總額年均增長率為14%，總體高于前者（詳見下頁表5）。但同時，公允價值模式對資產價值的貢獻呈下降趨勢（詳見表6）。

表5 不同計量模式下總資產增長（10家城市軌道交通企業）

表6 公允價值模式對資產賬面價值的影響趨勢（10家城市軌道交通企業）

在利潤表層面，公允價值模式下資產重估增值以及節省的折舊成本，均能提升企業當期利潤。

近5年，在房地產行業A股上市公司中，采用成本模式的公司群體凈利潤總額年均增長率為21%，采用公允價值模式的公司群體凈利潤總額年均增長率為44%，總體高于前者（詳見表7）。但同時，公允價值模式對凈利潤的貢獻也呈下降趨勢（詳見表8）。

表7 不同計量模式下凈利潤增長（房地產行業A股上市公司）

表8 公允價值模式對凈利潤的影響趨勢 （房地產行業A股上市公司）

近5年，在本文選取的10家城市軌道交通企業中，采用成本模式的公司群體凈利潤總額年均增長率為31%，采用公允價值模式的公司群體凈利潤總額年均增長率為-3%，總體低于前者（詳表9）。同時，公允價值模式對凈利潤的貢獻也呈下降趨勢（見表10）。

表9 不同計量模式下凈利潤增長 （10家城市軌道交通企業）

表10 公允價值模式對凈利潤的影響趨勢 （10家城市軌道交通企業）

（二）不利影響。運用公允價值對投資性房地產進行后續計量的不利影響主要體現在：加大收益不確定風險，提高估值成本，增加納稅調整工作量，影響會計信息可比性等方面。

1.加大收益不確定風險。在公允價值模式下，宏觀經濟環境中房地產市場價格波動風險將卷入企業的業績當中，如果企業隨著房地產的升溫而對投資性房地產的公允價值作了過高的評估，那么當泡沫破滅時，企業將面臨新的危機。而根據限制性條款，企業不得從公允價值模式轉回成本模式，所以當房價下跌時，企業將比較被動。

2.提高估值成本。公允價值模式下，企業需每年聘請資產評估機構對投資性房地產進行價值評估，從而增加經營成本。

3.增加納稅調整工作量。成本模式下，我國企業會計準則和《中華人民共和國企業所得稅法》規定的處理基本一致。公允價值模式下確認的會計利潤，同企業應納稅所得額之間存在較大差異，由此增加了納稅調整的工作量。

4.影響會計信息可比性。由于我國會計準則對公允價值的計量依據沒有特別限定，企業在實際應用中可能采用市場法、收益法、成本法等多種不同的方法來確定公允價值，從而在一定程度上影響不同企業之間會計信息的橫向可比性。

五、軌道交通企業投資性房地產后續計量模式選擇分析

綜合上述影響分析，企業在判斷是否選擇公允價值模式時，應綜合考慮以下幾方面因素：企業自身風險偏好、在投資性房地產開發和經營上的長遠規劃、融資需求，以及投資性房地產的規模和估值成本等。

（一）風險偏好。受宏觀環境影響，公允價值計量模式會加大利潤不可預見性。如前文所述，公允價值將加大企業收益不確定風險。從該角度看，由于未來房地產價格走勢并不明朗（詳見圖1），對于風險厭惡型企業，若投資性房地產公允價值波動風險不在可接受范圍內，不建議選擇公允價值模式。

圖1 國房景氣指數（數據來源：國家統計局）

（二）長遠規劃。微觀環境層面，企業在投資性房地產開發、經營上的長遠規劃，也將影響該類資產在未來的增值空間。在公允價值模式下，投資性房地產未來收益現值的增長確認為公允價值變動損益，其實質是將投資性房地產未來收益提前于當期確認。企業在考慮是否采用公允價值模式作為投資性房地產后續計量模式時，可從以下兩方面審視其長遠規劃。

首先，企業應考慮后續開發規劃方向，即在整體開發規劃中是否有持續新增的投資性房地產，以支撐可預期未來投資性房地產收益現值的持續增長。過去五年，在本文選取的10家城市軌道交通企業中，投資性房地產的規模普遍呈上升趨勢（見圖2），實施公允價值模式的收益相對可觀，采用公允價值模式具有一定意義。

圖2 投資性房地產規模（10家城市軌道交通企業）（數據來源：各企業年報）

面向未來，在新一輪粵港澳大灣區線路建設中，軌道交通企業已逐步探索實踐PPP、土地綜合開發（BODT）等創新的融資模式，通過政府配置土地資源，軌道交通企業引入多方社會資本的模式，取代傳統的由財政資金對線路進行補虧的模式，減輕財政出資壓力，切斷政府隱形債務鏈條。在具體實施路徑中，軌道交通企業作為政府方出資代表，與社會資本方成立項目公司負責線路建設與運營，政府圈定土地開發規模，注入土地資源，所配置的土地資源的一級、二級開發收益將作為社會資本分紅與退出的資金來源。因此，在新一輪粵港澳大灣區線路投融資模式下，軌道交通企業投資性房地產的規模增長，將支撐可預期未來投資性房地產收益現值的持續增長。

其次，企業應考慮其投資性房地產的建設和經營模式能否支持投資性房地產的保值增值。過去5年，對2018—2020年我國商品房平均銷售價格與地鐵運營里程的回歸分析結果顯示，二者之間存在顯著正相關關系（見圖3），“地鐵+物業”的房地產經營模式將有利于企業投資性房地產的保值增值。

圖3 2012—2020年我國商品房平均銷售價格與地鐵運營里程（數據來源：國家統計局）

面向未來，以公共交通為導向的發展模式——TOD綜合開發模式（Transit-Oriented Development）下，將成為新一輪城市更新發展的主導模式。城市軌道交通TOD綜合開發模式倡導以城市軌道交通站點為中心區域，建立集商業、居住、教育、文化等功能等為一體的城市中心，以協調交通擁堵、用地不足等近年來城市發展所面臨的困境。在城市軌道交通TOD綜合開發模式的引導下，軌道交通場站綜合體與軌道交通站點同步選址、同步規劃、同步設計、同步建設，將有助于理順城市規劃與軌道交通線路規劃二者的銜接機制，在實現對城市格局和城市經濟的重塑和提升的進程中，也為軌道交通場站綜合體未來的保值增值奠定良好基礎。

綜上，從長遠經營規劃的角度看，建議城市軌道交通企業選擇公允價值模式。

（三）融資需求。公允價值模式的優勢主要體現在提高企業融資能力方面，企業應判斷采用公允價值模式對于融資的貢獻是否足以補償相應的風險成本。

當前我國城市軌道交通行業已進入高速發展期，未來投資建設規模將持續增大，資金需求較大（詳見表11）；同時，軌道交通企業融資模式正逐漸由依托“政府信用”向依托“企業信用”轉變，在城市軌道交通建設資金來源中，地方財政資金所占比重逐漸下降，作為市場主體的城市軌道交通企業自主融資需求逐漸增大。從該角度出發，建議城市軌道交通企業采用公允價值模式，以促進企業融資和行業發展。

表11 新一輪粵港澳大灣區軌道交通項目資金需求單位：億元

（四）估值成本。企業應考慮投資性房地產所布局的區域是否有活躍的交易市場，因為這將影響公允價值能否持續可靠取得。對2012—2020年我國商品房銷售面積與地鐵運營里程的回歸分析結果顯示，二者之間存在一定正相關關系（詳見圖4）。在城市軌道交通企業，城市軌道交通建設具有較強的正外部效應，有助于在軌道交通周邊形成活躍的房地產交易市場，從而有助于公允價值的獲得。因此，在軌道交通企業，采用公允價值模式具有一定可行性。

圖4 2012—2020年我國商品房銷售面積與地鐵運營里程（數據來源：國家統計局）

六、結論與建議

在選擇投資性房地產進行后續計量模式時，公允價值模式的優勢主要體現在：提高會計信息相關性、在房地產市場上升期里提升企業資產價值和經營業績；其不利影響主要體現在：加大收益不確定風險，提高估值成本，增加納稅調整工作量，影響會計信息可比性等方面。企業選擇公允價值模式應綜合考慮自身風險偏好、長遠規劃、融資需求、以及投資性房地產的資產規模等因素。

綜合本文的分析，對于投資性房地產公允價值波動風險在可接受范圍內的城市軌道交通企業，建議選擇公允價值模式；對于該風險不在可接受范圍內的企業，則不建議采用公允價值模式。