城市商業街區更新改造路徑探析

王東寰

1 、 傳統商業街區面臨的困境及問題

商業街區，也稱為街區式商業。傳統街區定義為在城市發展經歷中，通過長期的歷史積累和商業周而復始的發展演變，由傳統建筑、街巷及公共空間構成的生活性聚居區，不僅是一座城市的底蘊，也是一座城市的人文符號和精神象征。商業街區同傳統商業最顯著的區別在于：一是開放式生活消費模式，一是封閉式商業生態模式。

傳統商業街區曾作為城市當中最具核心價值的生活中心，也一度是城市經濟發展的支柱。雖然城市更新的擴張迅速，但大部分仍舊位于老城區市中心，地理區位相當優越，由于商業發展滯后、歷史和人文環境風貌破落等原因，整體已經與現代城市更新的發展顯得格格不入。更加由于自身商業功能老化、新興商業模式的崛起、消費者消費水平的普遍升級等諸多因素的多重疊加影響，正面臨發展停滯甚至衰敗的困境。

⑴、系統性規劃與經營成本的不平衡

按商業變革的自然規律而言，傳統商業街區的變革也免不了具有周期循環特性。早期，新的商業街區門店往往以新品牌，以低廉的價格吸引消費者，擴大銷售額，逐漸擴張到街區，以規模輻射效應優勢占據市場。

隨著我國租賃市場的發展，到中期，傳統商業街區的門店租賃價格逐年增加，而又處于黃金地段，租金的上漲使得品牌商戶的經營成本逐年上升，利潤逐年下降，直接導致商戶處于生存臨界點。

直至后期，租賃行為較為隨意，缺乏有組織的整體規劃，存在內部經營品類相互矛盾、商業業態不能滿足居民的需求和品質要求、與周邊街區商業無法形成閉環等現象。商戶基本難以盈利，商戶的穩定性出現松動，更換業態頻繁，進入惡性循環過程。

⑵、商業模式的局限性

傳統商業街區依然局限在傳統的商業模式，“批、零、售”等貿易行為以先下為主，沿街商店及專賣店等為主要業態，依靠沿街客流的轉化成銷售額，賺取商品渠道價格的差價利潤，充分挖掘商品價值、實現規模效應。

但隨著居民消費模式的改變，新商業模式興起及互聯網技術的快速發展，使得傳統商業街區的沿街客流的轉化出現了下滑，越來越難以實現新的利潤增長。

⑶、業態模型的凌亂

全國品牌連鎖加盟模式對中國商業發展影響深遠，按照“盈利即復制”的口號，造成了傳統商業街區大面積同質化，已經分不清哪個是市中心哪個是副中心。商業無序化擴張逐漸導致無差異化，容易造成消費者在購物過程中的“審美疲勞”。

線上線下價格的不一致，更是招致更多消費者愿意“線下體驗，線上購物”的方式，導致商業街區商戶顧客資源流失、店鋪形象及品牌利益受損。無序化的價格差，招致商品流通出現阻塞，加大了經營風險。

⑷、空間肌理功能的喪失

傳統街區空間肌理與現代商業街區的需求存在著巨大的審美沖突。現代商業街區有很強的指向性，能有效匹配城市結構肌理，傳統商業街區的空間肌理片區是缺乏核心的。而現代商業街區是作為城市標志性核心，因此，傳統商業街區缺乏可視化的象征性與體驗式的場所感。

⑸、商業功能的模糊

統街區商業不僅是居民交往空間的重要載體，還要維持著街區居民生活配套的服務功能。一些歷史原因，傳統老店衰弱倒閉，基本的商業特色已經變得索然無味，功能定位開始模糊，消費客流難以實現正向增長，外來客流也難以吸引過來，商業氛圍逐漸消失。因此，街區居民希望配套商業的定向功能強化，清晰商業的定位來解決負面影響。

2 、 傳統商業街區的優化治理

商業街是一個單線程的概念，孤立的存在，而商業街區是一個區域整體概念，需要鏈接各個商業街節點與開發式空間。傳統商業街區需要注入新的活力，文化人文、藝術延展，強化街區功能特色，使其重新復興。城市更新中，通過建筑肌理的獨特形成，商業模式多樣的平衡組合，服務配套優化從單一的商業，向購物綜合體、服務、文化、休閑等多樣性的高級市場功能轉變，全面提升消費能級，樹立系統性業態模型，形成商業街區的精神核心，實現從“舊街”到“新街”的轉變。

（1） 租金與業態模型

商業街區的主要收入來源無疑是租金，租金上漲是一個永恒的話題，但不能一味的不漲租金或一味的增長租金，需要綜合分析，細化業態與區位，分清主次商戶的功能，客觀判斷。

前期分析需要通過網絡查詢、實地勘察、區位位置、中介咨詢、計算商戶實際銷售額、經驗判斷等獲取信息，而后同傳統商業街區未來資產的投入產出比做比較，合理規劃投資收益，精準控制每年的租金收益計劃。其次，通過前后入駐及主次入駐，分配相應的租金補貼政策，以更好的完成整體規劃。最后，按業態劃分承租水平。例如：餐飲類承租水平較高，一般為營業額的8%~12%；電器賣場的承租能力就偏弱，一般控制在銷售額5%~6%等等。

同時，通過不同的商務條件組合，使銷售額同租金有效動態匹配，客觀評價商戶的價值，以此保留優秀商業，淘汰落后商業，形成商業業態模型的良性循環。

（2） 系統性業態規劃

任何規劃都離不開客流，合理導向客流流向，控制客流流速，實現較好客流的均衡度。而傳統商業街區往往在城市更新中的案例中失敗較多，地理位置得天獨厚，卻因為不專業的升級而最終以失敗告終。

現代化的商業街應該具備購物、生活、娛樂、服務、休閑、金融、交通、餐飲等等15項基本業態，細分60到70個商業品類。傳統商業街規劃中應側重1~2項基本業態，重點突出2-3個商業品類，其余小部分業態作為相應的服務配套規劃，強化商業街定位，擴大專業度。折射到商業街區，要把這些品類巧妙結合，注重分工明確，通過商業街各節點有效串聯，強化個性消費，提供高度的專業化。以大路為主路，明確業態，以支路為輔路，擴充商業基本配套。

（3）擴充商業業態機能

傳統商業街區應以政府為引導、市場為主導、以人為本、創新驅動、多元發展、激活存量、提升復購率。

商業街區應該作為一個共建平臺，不僅強化核心業態，也需有效充實配套商業，引入“一點多用，一店多能”概念。例如：便利店適度搭載書報經營、打印復印、代扣代繳、代收代發、商品回收等服務。使技能深度挖掘。探索商業創新模式，拓展服務模式、深化購物消費體驗、推動智能優化治理。

（4）設計肌理功能強化

商業街區的設計是傳統商業城市更新中的重中之重。在當今的商業街區設計上，設計者大多從歷史文化角度出發，挖掘商業街歷史價值，形成一套自身所獨有的歷史風貌和人文氣象。避免千篇一律的出現，那么設計上就要融合當地傳統文化。遵循“以文建街、以史造街、以情養街”的設計原則。

要以人性消費習慣的需求為出發點，完善功能配置。設計上要突出本地的歷史文化，同時融合商業業態，樹立起鮮明的特色。空間場所進深的設計不但是設計簡化的方式，同時涵蓋兩層功能，一是商業休閑的空間場所。二是展示地域歷史文化的窗口。不僅提供可持續發展的商業價值，同時帶動區域文化的傳播，吸引外在客流的導入。

（5） 商業功能的強化

大規模的商業街區城市更新背后都有招商運營團隊，大量的品牌庫作為支撐，運營以及配套已經相當成熟。需要周邊做詳盡的商業分析，選擇最適合的功能業態，強化商業細分定位，同時做好備選方案，能做到平穩過渡。即便在前期出現偏差，也能主動做好戰略調整。利用地理位置的優勢、環境特色，利用城市更新的建筑品質，使傳統商業街區具有顯著的標志性和特點鮮明的城市名片。

3 、總結

未來10年，商業街區將占全社會商業支出總額的1/3，所以傳統商業街區城市更新將開拓未來的市場核心。商業街區永遠圍繞人做文章，必須明確商業功能定位及合理的業態規劃。傳統商業街區有著悠久的歷史和優良的地理位置，挖掘商業的潛力，實現更大經濟價值，人文精神傳播的雙豐收。透過城市更新的開展，重現現代感的歷史風貌，統籌租金收益，系統有效的明確主次分工，帶動新興消費觀。使傳統變得新穎，使商業變得與時俱進，使消費更具指向性。