物業管理企業內部控制探究

熊華

【摘 ?要】物業管理企業在競爭日趨激烈的社會環境下致力于推動企業未來的發展，整合當前物業管理企業內部的規劃設計，實行有效的發展改革措施。物業管理企業面臨較大的發展壓力，其想要達到預期的經營目標，就必須對企業內部的各項政策進行深化調整，提出完善科學的應對措施和應對機制，規避各項管理風險。鑒于此，論文結合多年工作經驗，對加強物業管理企業內部控制提出了一些建議，以供參考。

【Abstract】In the increasingly competitive social environment， property management enterprises are committed to promoting the future development of enterprises， integrating the current planning and design within the property management enterprises， and implementing effective development and reform measures. Property management enterprises are facing greater development pressure. If they want to achieve the expected business objectives， they must deepen the adjustment of various policies within the enterprises， put forward perfect scientific response measures and response mechanism， and avoid various management risks. In view of this， combined with many years of work experience， this paper puts forward some suggestions on strengthening the internal control of property management enterprises， for reference.

【關鍵詞】物業管理企業;內部控制;措施

【Keywords】property management enterprises; internal control; measures

【中圖分類號】F299.23;F275 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻標志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文章編號】1673-1069（2021）05-0018-02

1 引言

物業管理企業進行內部控制是實現企業進一步發展的必然要求。物業管理企業需要建立完善的內部控制制度，要切實提高財務控制工作者的工作技能和職業素養，要努力優化內部審計監督工作，還需要提高物業管理企業內部的交流和溝通效率。只有做到這些工作，強化內部控制才能真正起到作用，才能利于物業管理企業的高質量發展。

2 物業管理企業內部控制存在的問題

目前，物業管理企業內部控制面臨較多問題，企業若想實現較高質量的內部控制，就必須找到經營過程中的各項問題并進行針對性突破，以下是我國物業管理企業內部控制中存在的一些不足：

第一，物業管理企業的內部控制在執行方面還存在較大的發展空間。一些企業雖然針對員工建立了較為完善的內部控制系統，但是由于監督系統不健全、高層管理者不重視等原因，使得物業管理人員在執行工作任務時不能端正自身態度。物業管理人員缺乏正確的工作思想和工作理念，在具體的管理任務中，不能運用新型的管理方法和管理技巧，導致管理質量和管理效率與企業的目標還存在較大差距。此外，一部分工作人員缺乏實際的工作經驗，對現有的物業管理工作認識不足，導致在工作任務執行中不能以科學的方法進行系統管理，造成企業的實際內控失效。內控人員的受教育程度較低，在上崗之前沒有經過系統的培訓，導致內控的結果和預期相比存在較大差距，這也進一步影響了內部控制的執行力提升。

第二，企業的內部控制制度不夠科學。中國的物業管理企業的發展時間相對較短，企業的規模也相對較小，運營資金也較為短缺，導致物業管理企業的內控管理制度缺乏科學性。甚至一些企業為了節約經營成本，將企業的內部控制工作外包，依靠外界的財務企業進行內部控制管理，導致企業的內控制度形同虛設。借助外界的財務企業進行內部控制，不利于企業的風險調節。眾所周知，財務企業僅僅是通過企業的報表了解企業的實際經營狀況，但是財務企業不能對企業的各項經營細節進行系統整理，得到最真實的經營信息和經營流程，使得內控制度與實際經營存在嚴重脫節現象。

第三，一些企業缺乏科學合理的預算管理。企業在開展經營活動之前，都要預先對未來一年的各項支出進行預算編制，這能有效地對企業的經營活動作出系統規劃。預算編制是依據企業的戰略規劃進行的，不科學、不合理的預算體制會造成物業管理企業的經營出現嚴重問題。在預算編制過程中，企業內部的財務工作人員僅僅按照往常年度的收入和支出簡單地設計預算，導致物業管理企業的預算制度流于形式，不能為企業未來的經營發展提供科學指導。

第四，大多數物業管理企業在內部控制中缺乏科學的管理依據，企業在經營過程之中進行決策時，不能借助實際的數據支撐，僅僅憑借主觀判斷完成重大投資或融資決策，加大了企業的運營風險和資金使用風險。

第五，企業缺乏科學系統的風險防范機制，導致物業管理的業務經營面臨嚴重的市場風險、信用風險、操作風險、法律風險。一旦企業的負債大于資產，企業就會面臨資不抵債的現象，進而出現破產風險，特別是流動性問題，很多物業管理企業忽視了暫時性的資金支出，引發資金鏈斷裂，造成了經營不善的結果。

3 加強物業管理企業內部控制的措施

3.1 增強全體人員的內控意識

內控制度的深入發展需要企業整體具備科學的監督思想和管理思想，企業的高層要從根本上為員工樹立正確的內控意識，在企業內部的所有工作業務和工作流程中，重視內控意識的落實與深化。具體來看，企業可以加強企業文化的宣傳與貫徹，在企業文化中重視內控思想的融入，讓管理人員和基層工作人員都意識到內控工作的重要性，共同配合內控部門進行風險防范。

3.2 制定合理的業務收費標準

與工業產業不同，物業管理企業的資金規模相對較小，企業的固定資產占比相對較少。物業管理企業的經營主要涉及建筑內部的場地維護、環境整理、巡查工作、衛生狀況維護等，因此，其內部的經營支出主要包括一些人工費用和材料費用。物業管理企業想要實現較高水平的內部控制，就必須從細節之處做起，制定嚴格規范的業務收費標準，運用科學合理的財務核算制度對物業管理企業內部的各項業務進行記錄。作業成本法是當前物業管理企業內部常見的成本管理手段，其能進一步優化財務管理工作，建立科學的成本管理體系，提高內控管理效益。在制定收費標準時，物業操作人員必須結合當前的市場環境和該房地產周邊的消費狀況，選擇合理科學的收費方式。物業管理企業也必須進行明確的戰略規劃，只有這樣才能為企業的未來發展指明道路。

3.3 改善內控環境，完善內控體系

完善的內控體系是幫助企業實現內控質量提高的重要制度支撐。眾所周知，在企業的經營活動之中一定離不開嚴格的制度規劃，科學合理的制度能夠有效地提高內控質量。物業管理企業可以就當前的企業文化塑造較強的內控精神，從而在整體的企業經營管理中加入合適的內控思想與內控意識。在建立健全企業制度的過程中，相關負責人員必須結合企業的實際情況進行制度選擇，除了健全企業的內控管理制度之外，還要注重對各項財務管理制度的完善。當前，預算管理制度、成本控制制度、費用報銷流程制度、核算管理機制制度、不相容崗位相分離制度等都是重要的內控制度組成環節，內控人員要嚴格按照這些制度執行工作內容，確保每一位員工都在完善的監督體系之內。內控人員還要注意對企業流程的合規性進行檢查，企業高層要建立專門的內控機構，在企業內部形成高效的內控管理機制，形成互相制約、互相監管的權力模式，減少企業內部的違法違紀現象，避免財務人員、采購人員、監督人員不作為現象的發生，有效制止員工的貪污腐敗、吃回扣等惡劣行為，維護企業的經營權益。

3.4 推廣信息化建設理念

信息化技術的發展讓我國的內控管理也越來越先進。眾所周知，當前企業內部已經初步形成了完善的信息化管理系統，其能有效地將企業內部的各項資源信息實現有效整合，從而為內控人員提供較為全面科學的經營管理內容。應用信息化控制系統可以提高內控工作人員的工作效率，物業管理企業可以在信息技術應用中加入一定的軟件，進一步規范業務流程管理與信息數據傳播，實現工作效率與工作質量的飛速提升。

作業成本法是當前我國物業管理企業最常用的成本核算方法，內控人員可以借助該項方法完善收費標準和管理規范。物業工作相對煩瑣，科學的工作方法能夠有效地規范業務流程、精簡工作細節。作業成本法適用于物業管理企業的科學化收費政策，恰當利用能夠為企業利潤的增加提供助力。

3.5 加強資產內控管理

資產管理問題是當前所有企業都較為重視的一項管理問題，通過落實內控制度，嚴格地審查內部資產的使用狀況，一旦發現資產使用不合理，就要向上級部門申請調查。物業管理企業的主要資產包括現金資產、存貨、固定資產等，對待這些不同的資產，相應負責人員要選擇合理的管理制度進行核查，定期地盤點資產損失狀況，并及時匯報記錄。

4 結語

物業管理企業的管理者要強化內控意識，建立健全企業內控體系，改進和完善企業的內控機制，全面提升企業的內控能力水平，助力企業實現長遠的戰略發展目標。

【參考文獻】

【1】孫巍.物業管理企業加強內部控制的探討[J].經濟師，2019（11）：279+281.

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