房地產開發公司企業所得稅納稅申報分析

謝靜 王良明

[摘 要]房地產行業作為影響國計民生的重要行業，關系到國家經濟的穩定發展，也與人們的生活息息相關，而房地產行業由于其收入的行業特征，在申報納稅上有其一定的特殊性，并且由于房地產企業的高成本、長周期，造成了其稅負較重，進而一定程度上造成了房價的居高不下。因此，對于房地產企業的納稅申報分析很有必要，這可以促進房地產行業節約成本，規避納稅風險。文章通過分析房地產企業收入的特征以及運用稅收申報的相關知識，對房地產行業收入納稅申報進行了針對性的分析。

[關鍵詞]房地產;企業所得稅;納稅申報

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.08.133

1 理論回顧

1.1 房地產開發經營業務收入的范圍

房地產開發企業取得的收入主要包括兩大類：主營業務收入與其他業務收入。房地產行業收入的確認之所以特殊，在于與其他行業企業比較而言，其投資大，收款期限長，商品交付時間與收款時間存在較大差異，不確定性高，銷售方式多以預售方式、分期收款方式為主。

1.2 房地產開發企業會計收入與應稅收入的對比

會計上將企業的“所得”作為利潤的內涵，但在稅法中只把企業“應納稅的所得”作為利潤的定義，可以看出，兩者在利潤的概念上存在很大區別。因此，在納稅申報時，只有正確認識并處理會計準則與稅收處理之間的差異，才能準確計算出企業應繳納所得稅的計稅基礎，才能提高公司納稅申報工作的科學性和效率。

1.2.1 代收款項的處理

房地產開發企業的主要代收費用有政府收取的基金、房屋輔助功能費用，如取暖費以及專項維修基金等。稅法規定對此類代收項目是否作為應稅收入的判斷標準是以是否納入價內或者是否由企業開票，如果符合上述標準，應將其全部作為應稅收入征收企業所得稅;不符合上述標準，應將這些代收款項單獨作為代收代繳款項進行管理。但是會計準則上規定這類費用一般不確認為收入，通常通過應付、暫收或其他應付科目進行核算。

1.2.2 預售收款的處理

商品房預售是房地產開發企業進行房屋銷售的主要形式，其本質是一種期貨交易。在預售時房地產開發公司收到的房款或者定金，稅法上規定需要作為企業所得稅的納稅收入，但是會計上遵循謹慎性原則，一般在預收時不確認收入，而需要通過預收科目進行核算，如果金額不大，也可以通過應收科目核算。預售收款的處理是房地產開發公司業務中極其重要的一環，也是其與其他商業企業的本質區別。

1.2.3 視同銷售的處理

從會計準則對于收入的定義可以看出，只有當經濟利益很可能流入企業時，才確認收人的實現，而在稅法中恰恰不考慮這個因素，這也從根本上導致了會計和稅法收入核算中的差別。企業所得稅稅法和會計上規定房地產企業開發產品所有權屬發生改變一般視同銷售，比如企業將開發產品對外捐贈、投資或者用于分配抵債等行為應屬于視同銷售。在其他一些業務中，比如將外購的商品用作集體福利、個人消費時，或者將自產的產品用于無償贈送給他人或者商業交際推廣時，稅法上視同銷售，但會計上不作為收入。

2 案例分析

2.1 A房地產開發公司的基本情況

A集團是一家國有獨資企業，是一家承擔全市保障性住房融資和市本級公租房項目建設、運營、管理任務的專業化公司。截至2019年6月30日，集團合并會計報表（含控股子公司）總資產387.83億元、總負債187.55億元、凈資產200.28億元，資產負債率48.36%。根據A集團2016—2018年財務報表的數據，計算相關財務指標并進行分析，結果如表1和表2所示。

根據表1所示，A集團的資產負債率近三年基本保持平穩，2017年、2018年略有下降，預計2019年資產負債率會小幅上升。資產負債率代表負債總額與資產總額的比值，對于分析A集團的負債水平和財務風險具有重要意義，通常來說，資產負債率越低說明A集團的償債能力高，經營水平保持平穩，但過低說明A集團運用負債取得外部資金的能力較差，最適宜的情況是A集團維持一個既不過高也不過低的資產負債率水平。A公司2016年資產負債率過高的原因是其在8月發行了A集團債券23億元，全部用于保障性住房建設項目，此類保障房項目得到了市政府的大力支持，后期的財政補助將為此次發行債券的還本付息提供有力保障，因此2016年資產負債率偏高。從表1 資產凈利率和凈資產收益率可以分析出集團公司的整體盈利能力，變化趨勢相同：在2016年較高，2017年有明顯回落的走向，2018年保持平穩。盈利能力主要取決A集團的凈利潤和資產的利用效率，越高表明A集團資產利用的綜合效果越好，A集團2016年的高盈利水平主要是由在資金注入、項目開發等方面得到了政府的大力支持，隨著2016年大量在建項目的陸續完工，A集團取得了預期的收益和較高的利潤。集團總資產周轉率反映的是營業收入凈額與平均資產總額之間的配比關系，直接體現了A集團資產利用效率的高低。從表1還可以看出，A集團的總資產增長率在2016年數值極高，這與其在2016年完工的幾個在建工程項目密切相關。另外，由于A集團資產多為政府扶持的優質資產，資產收益率也位于同地區前列，必然會使得A公司的總資產周轉率十分可觀。根據表2所示，A公司的所得稅稅負水平較高，在近兩年已達到了5000多萬，同時A公司的業務復雜多樣，涉足住房金融服務、資產運營、股權投資等領域，因此，提高財務人員的涉稅綜合能力和防范涉稅風險能力有著重要意義。

2.2 分析收入在納稅申報時的處理

下面將通過A公司的案例分析來說明由于會計和企業所得稅法上關于收入認定的原則不同，而產生的對房地產開發公司納稅申報的影響。

2019年，A房地產開發公司發生以下業務：5月取得銷售商品現房收入3250萬元，市政府要求其代收行政事業收費200萬元，代收水、電、氣費用80萬元和有線電視費60萬元，并且這些代收款項未納入銷售商品價內并由A公司以外的其他單位收取并開具發票，7月將本公司開發產品捐贈給某福利機構，該批產品生產成本為52萬元，同類產品不含稅銷售價格為84萬元。A房地產開發公司于2018年取得1、2號商品房小區的開發，其中1號商品房小區在2019年取得商品房小區預售許可證并開始預售商品房，其均價為6800元/平方米，截至年底，已累計預售商品房3萬平方米，收取預售款20400萬元，預計2020年10月底完工交付;2號樓于2018年取得商品房小區預售許可證并開始預售，已于2019年8月月底竣工驗收并交付使用，2018年已收取定金850萬元。該公司所在地區規定開發商品房的預計計稅毛利率為11%。

根據稅法相關規定，上述代收款項屬于A公司代收代繳款項的管理范圍，會計上作為預收款項核算，因此這類業務不影響企業應納稅所得額的確定，即不需要在總收入3250萬元上再做調整。在稅法上，以自產產品對外捐贈應視同銷售處理，但會計上不確認收入，A公司應按捐贈產品的市場公允價作為計稅依據，同時調增應納稅所得額，其中視同銷售收入及成本分別為84萬元和52萬元。對于企業銷售未完工開發產品取得的預收款或定金款，稅法上規定，應先按預計計稅毛利率11%計算出預計毛利額，以此為依據作為當期應納稅所得額，并且可以在當年繳納企業所得稅前，扣除相應的根據預售收入計算的土地增值稅、城市維護建設稅及教育費附加，但在調整廣告宣傳費、業務招待費的可扣除標準時不得把預售收入作為基數計算。因此1號樓需納稅調增預計計稅毛利額2244萬元（20400×11%），調增企業應納稅所得額2244萬元，上年2號樓預收定金款已于上年計算預計毛利額93.5萬元（850×11%），并且已繳納了企業所得稅，因此2020年應該納稅調減93.5萬元。

參考文獻：

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[作者簡介]謝靜（1990— ），女，安徽蕪湖人，皖南醫學院第一附屬醫院弋磯山醫院，碩士研究生，研究方向：會計理論與實務。