房地產企業投資性與公允價值計量的應用

時代進步、科技發展，我國房地產企業的快速成長的同時國家對房地產企業公允價值計量模式的提出能夠讓我國房地產企業的會計計量更好的與國際會計計量模式保持相一致，為我國企業與境外企業之間的會計信息交流提供了便利，有效促進與境外企業之間的溝通和協作，優化了我國經濟實現全球化的發展條件。公允價值計量模式的運用能夠提高會計信息的相關性，但是在房地產企業并沒有得到廣泛運用。本文通過分析公允價值計量對會計利潤的影響以及后續應用建議，以此為公允價值計量模式在我國房地產企業的會計信息運用中提供借鑒。

一、投資性房地產公允價值計量模式的基本原理

投資性房地產主要是指用于出租或增值轉讓的房地產，主要包括：（1）已出租的土地使用權;（2）持有并準備增值后轉讓的土地使用權，但是要求閑置期不能太長，國家認定的閑置土地不屬于持有并準備增值后轉讓的土地使用權;（3）已出租的建筑物，但是企業持有以備經營出租的空置建筑物，管理當局作出正式書面決議，有意圖明確經營出租的，也作為投資性房地產。

投資性房地產公允價值計量模式的選擇前提是公允價能持續可靠取得，在后續會計處理中不計提折舊，不進行攤銷，不提減值。期初選擇成本模式計量可以在后續經營中轉換為公允模式計量，這個轉換是屬于會計政策變更，需要追溯調整期初留存收益，但是選擇公允模式計量的不能再轉換為成本模式計量，簡單來說投資性房地產后續計量模式一經確定，不得隨意變更。對于外購的投資性房地產，企業選用公允價值計量模式的，初始入賬計入“投資性房地產-成本”科目，對于自建房地產后續計量模式采用公允價值計量的，在自建房產達到預定可使用狀態時，按照確認的實際成本將“在建工程”結轉至“投資性房地產-成本”，持有期間公允價值波動產生的損益通過“投資性房地產-公允價值變動”科目來反映。

二、房地產企業投資性房地產公允價值計量模式應用的影響分析

1.采用公允價值計量模式后續計量的影響。投資性房地產后續計量采用公允價值模式的，持有期間如果公允價值持續增加，增加的金額直接計入當期損益，影響當期會計利潤，而成本模式下則要求計提投資性房地產累計折舊，會減少當期利潤。在該種情況下，公允價值計量與成本計量模式相比，會導致資產增加、盈利會“虛高”;如果公允價值波動幅度較大，則會導致利潤的不穩定。

2.投資性房地產計量模式變更的影響。成本模式轉公允模式，將成本模式下投資性房地產賬面價、折舊攤銷和減值一并結轉，以公允價入“投資性房地產-成本”，當公允價大于賬面價時，差異的25%計提遞延所得稅資產或負債，并提取剩余部分的10%入“盈余公積”，最后剩余的部分入“未分配利潤”;當公允價小于賬面價時，差額部分先沖“盈余公積”，盈余公積不夠時再沖減“未分配利潤”;由此可見成本模式轉公允模式，對會計利潤本身沒有影響，主要是對留存收益的調整，直接影響所有者權益。隨著市場經濟全球化進程不斷加快，房地產市場的高速發展，導致投資性房地產的公允價值高于成本價，而成本模式轉換為公允價值模式從很大程度上會提高當期未分配利潤，也直接增加了所有者權益。

3.投資性房地產公允模式下轉換計量的影響。公允模式下的投資性房地產轉換主要分兩種，第一種是投資性房地產轉為自用房地產（固定資產、無形資產或存貨），以轉換當日公允價直接計入自用資產，公允價與賬面價的差額計入“公允價值變動損益”;第二種是自用房地產轉投資性房地產，以轉換當日公允價計入投資性房地產——成本，將自用資產賬面價、累計折舊和相關減值準備一并結轉，存在差異時，如果公允大于賬面，差額貸記“其他綜合收益”，如果公允小于賬面，差額借記“公允價值變動損益”，損益類科目直接影響當期會計利潤，在房地產行業普遍公允價高于成本價的行情下，必然會造成利潤增加，而“其他綜合收益”直接關系著所有者權益的變動量。

4.投資性房地產公允模式下處置的影響。公允模式下投資性房地產處置時的收入直接計入 “其他業務收入”，同時將“投資性房地產-成本”科目余額和“投資性房地產-公允價值變動”科目余額一并結轉至“其他業務成本”，持有期間的公允價值浮動造成的變動損益涉及到“其他綜合收益”的部分一并結轉至“其他業務成本”，這里需要注意點，持有期間變動造成的“公允價值變動損益”理論上也應該結轉至“其他業務成本”，但是這兩個科目同為損益結轉，因此并不會影響損益，故而可以不用處理，而真正影響利潤的，是“其他業務收入”，“其他業務成本”及“其他綜合收益”的結轉，如果處置收入高于成本，會提高當期會計利潤，反之，則降低當期利潤。

三、投資性房地產公允價值計量的應用建議

1.規范市場、加強外部監督提高公允價取得的可靠性。公允價值的取得一般都是通過第三方專業機構對資產進行評估，評估的方法有收益現值法、重置成本法、現行市價法等，但是都有一定的局限性，收益現值法對資產的未來收益做一個預期，運用折現率進行估值，這個方法往往忽略了無形的損耗;重置成本法是將資產作為一個新資產按照現下行情重新計算購置成本，但是房地產市場波動比較大，往往差異就比較大;現行價格法是選擇市場上相同或類似的資產作為參照物進項比較作價，但是房產結構和選材等區別，還是具有一定的差異。方法的選擇取決于評估人員的專業水平和經驗，最終的評估值是多少，很大程度上受到評估人員自身的主觀影響，我國普遍選擇現行市價法，隨著經濟的快速發展，房地產行業本身存在經濟泡沫化，從而增加了估價的難度和準確性。因此，如果采用公允價值模式計量，需要提高公允價值的可靠性，避免出現因為評估人員主觀影響、利用評估技術選擇、以及企業為了實現利潤最大化利用評估機構獲得有目的的數據，必須對公允價值的計量標準進行規范，對估值方法做相應的規定，加強對評估機構的監管力度。

2.制訂投資性房地產公允價值計量模式下的轉換規則。首先公允價值的取得因為通過第三方專業機構獲得而需要企業支付相應的評估費用，費用一般比較高，增加企業成本;其次公允價值模式下不提折舊，不提攤銷，不提減值，三不提很大程度上減少了費用成本，從而虛增利潤，也是因為如此雖然國家發布了相應的會計準則，允許企業自行選擇計量模式，但是大部分房地產企業仍舊沿用之前的成本模式計量;還有雖然投資性房地產公允價值計量模式不能轉換為成本模式，但是也規定了如果有依據表明持有的投資性房地產的目的或者實際用途確實發生了改變的情況下，是可以根據實際情況將投資性房地產轉為自用資產。在公允價值模式下的投資性房地產轉自用資產時，以轉換當日賬面價結轉投資性房地產，以當日公允價入自用資產，差額貸記“公允價值變動損益”。這種轉換公允價一般都大于賬面價，導致資產價值的提高，公允價與賬面價之間的變動損益增加了利潤。相反的，如果公允價小于賬面價，應借記“公允價值變動損益”，導致資產和利潤減少。由此公允價值計量模式下的投資性房地產的轉換需要更加嚴謹的規則進行規范，避免企業人為操作利潤的可能。

3.不同屬性的投資性房地產選擇不同的計量模式。投資性房地產成本模式下定期計提折舊（作為存貨時不計提折舊），稅法規定這部分折舊是可以在計算應納稅所得額時允許稅前扣除，但是公允價值模式下，是不折舊不攤銷不減值的，導致應納稅所得額增加，自然增加了企業所得稅的支出。另外從成本模式轉為公允價值模式，在轉換日的會計處理，調整期初留存收益，導致遞延所得稅資產或負債的增加。雖然準則規定投資性房地產后續計量模式一經確定，不得隨意變更，但是也有根據實際情況及需求，確實需要變更的情況存在，這類變更同樣存在人為調節利潤的可能，像這類資產，建議在期初確認計量模式時就因資產屬性及未來預期方向，確定計量模式，并一直沿用，不得變更。這樣企業就可以應對資產情況選用不同的計量模式，而不是一貫通用。

4.提高會計人員對于公允價值模式的認識。就目前的現狀而言，我國多數房地產企業對于投資性房地產仍用成本模式計量的部分原因首先是會計人員對于投資性房地產公允價值計量模式不熟悉，對于管理層提出的要求，尚不能處理公允價值計量模式帶來的經濟影響，對報表分析不夠細致;其次對于公允價值這一計量模式會計人員的主觀意識和經驗不足，這樣容易使得會計信息缺乏可靠性;另外會計人員專業能力不足，而不能及時向領導層反饋和提供公允價值計量模式相關建議。作為財務工作人員，應該保持與企業領導層的交流溝通，并及時傳遞相關財務會計準則及信息，這樣能夠在管理層制定工作方向和規劃時給與一定的財務信息支持。

綜上所述，就我國房地產企業目前的經濟狀況及發展目標而言，公允價值模式的選擇更加符合我國經濟發展需求。通過對投資性房地產公允價值計量的闡述、應用和分析，希望為公允價值這一計量模式在我國房地產企業的實際工作中的應用提供一定參考價值，從而促進房地產企業的穩定健康發展。

（作者單位：上海欣賽生物科技有限公司）