物業服務

回首2020，疫情在全球蔓延，盡管多方因素導致資本市場劇烈動蕩，但物業上市潮并未減退，資本價值得以再度挖掘，行業迎來了新的發展節點。

1 存量物業添磚瓦，物業行業風好正揚帆

近年來，得益于我國城鎮化水平及人均可支配收入顯著提高，物業服務行業得以快速發展。據國家統計局數據顯示，中國城鎮化率從1999年的34.8%升至2019年的60.6%。根據《國家人口發展規劃（2016-2030年）》預期發展目標，預計2030年城鎮化率升至70%，城鎮化率提升將帶來物業服務增量需求。

公開數據顯示，2014年國內物業服務企業的總在管面積規模為278.24億平方米。隨著行業發展，2019年物業服務企業總在管面積增加至345.18億平方米，復合增長率達到4.4%，而到了2020年，國內物業服務企業的總在管面積可以達到355.19億平方米，見圖1。

行業存量規模穩步增加，帶動營業收入大幅度增長。數據顯示，2014年全國物業服務營收規模約2076億元，2020年升至3478億元，6年間增長幅度達到67.53%。

另一方面，城市從增量向存量發展，老舊小區的改造亦為物業服務市場帶來新的切入點。2020年4月14日，國務院常務會議部署將加大城鎮老舊小區改造力度。另根據住建部2019年披露的數據顯示，全國共有老舊小區近16萬個，涉及居民超4200萬戶，建筑面積約40億平方米。老舊社區改造工程正加快推進，市場空間巨大。

近年來政府不斷加強對全國老舊小區的改造力度，并且鼓勵運用市場化方式吸引社會力量參與，這一舉措亦將給物業企業的發展帶來巨大的想象空間。

2 資本大年，年內18家物業企業成功上市

距離2014年第一家物業服務企業上市，物業服務企業開啟獨立資本化路途已有6年之久。盡管2020年內多方因素導致資本市場劇烈動蕩，但物業上市潮并未減退，資本價值得以再度挖掘，行業迎來了新的發展節點。

據統計，2020年末進入資本市場的內地物業服務企業達到42家，其中38家在港股、4家在A股。2020年共計18家物業服務企業通過介紹或整體上市的方式登陸資本市場，其中H股17家，A股1家，遠超2019年的11家，創下了歷年以來的最高峰。

聚焦港股市場，2020年港交所新上市企業共計146家，其中物業服務企業占比12.33%，這一數據在2018年、2019年分別為2.29%、4.92%，見圖2。

可見，在2020年整體行情淡薄的情況下，現金流與增長預期穩定的物業服務企業深受市場青睞，物業服務板塊在資本市場逐漸占據重要地位。

3 企業分化加劇，規模物企市值與營收占優

市值表現方面，截至2020年12月31日，38家港股物業服務企業的市值為7301.1億元，而2019年，港股市場物業板塊總市值僅2062.86億元。

隨著物業上市企業增多，市場稀缺性逐漸減少，企業間的市值分化程度也逐步加劇。憑借龐大的管理規模、強勁的成長性以及優異的抗風險能力，物業服務行業逐漸成為資本市場的寵兒，而不斷涌入的熱錢也使得物業服務企業的發展勢頭如鯉躍龍門，強者愈強。規模預示著物業服務企業可在財年內獲得可預期的現金流收入，在當下國際經濟動蕩的背景下，資本避險情緒明顯，具有大規模在管面積的物業服務企業更容易獲得資本市場認可。

規模并不是影響企業市值的唯一因素。從營收層面看，物業服務企業的市值與營收間基本呈現正相關關系（見圖3）。大部分營收規模在20億元以下的物業服務企業，市值分布在200億元以下，但由于各個物業服務企業存在一定的經營差異，個別總營收較低的物業服務企業卻能獲得較好的資本市場關注度。從上市物業服務企業收入構成來看，基礎物管服務仍是目前絕大多數物業服務企業的主要營收渠道，行業短期內仍無法擺脫規模論。

盡管當下營收、規模與成長性在物業資本市場三足鼎立，但隨著上市物業服務企業數量的增多，專注商辦類的物業服務企業亦開始靠近資本市場。而這一群體由于單位面積收入溢價相對較高，在物業細分領域優勢明顯，更容易吸引市場注意。

4 關聯方影響持續減弱，獨立市場化路途仍遠

物管公司通常通過關聯企業交付面積輸送、獨立第三方招投標以及收并購三種方式來獲取新的在管項目。其中，第一種獲取方式雖然可以為物業企業帶來穩定的增量面積，但比較依賴關聯企業的發展狀況，同時受宏觀經濟因素影響較大。

但就目前情況來看，市場規模物業服務企業的獨立市場化拓展程度較低。除去部分獨立第三方物業服務企業外，絕大多數物企對關聯方的依賴程度較高，后者的項目輸送仍為物業企業擴展規模主要著力點。

5 “跑馬圈地”愈發激烈，收并購成擴張主渠道

據不完全統計，2020年上市物業服務企業披露的收并購事件數達到59起，涉及金額近100億元，平均交易金額為1.7億元。而2019年同期發生的收并購案例35起，涉及金額約64億元，平均交易金額為1.83億元。這從側面反映出，隨著收并購競爭升級，過去依靠并購優質標的企業以實現規模與業務快速提升的渠道在收窄。

同時，隨著上市物企增多，市場稀缺性減少。一些屬于優質標的物業公司在尋求并購意向時，傾向于平臺更高、規模更大、運營經驗更豐富的企業，進一步提高了收并購的門檻。

若細分被收并購企業的業務類型，可以發現，2020年物業服務企業仍堅持以擴張規模為主，多種經營業務為輔的收并購策略。發生在環衛清潔、康養醫美、保險業務等延伸領域的并購越發頻繁。

6 增值服務多點開發，行業發力點明確

社區增值服務收入占比方面，大部分頭部物業服務企業不超過15%，社區增值服務還遠不是主要的收入來源，見圖4。

當前，物業服務企業發展社區增值服務的盈利模式并不完全成熟，還需要對服務內容和方式做進一步的拓展和優化。同時，社區增值服務與基礎服務共享人工，具有較高的毛利率，對物業服務企業增收減負的貢獻更加突出。

另一方面，承接網絡平臺的繁榮發展勢頭，網絡消費已成為普通民眾一種新的生活消費方式，除了火爆異常的線上購物平臺外，服務類的消費需求也日趨增加。

物業服務企業已經開始主動挖掘管理區域客戶的消費潛力。線上平臺的搭建亦成為不少物業服務企業重點布局的領域。表1為部分頭部物業服務企業社區增值服務類型。