產城發展

縱觀2020年，更多房地產企業被迫轉型已成為事實，產業地產開發商亦面臨著鞏固基本盤與謀求轉型之間的平衡問題。

2020年，各行各業均受到新冠疫情不同程度影響，但得益于疫情防控工作的快速推進和常態化，國內經濟活動得以快速重啟。數據上看，二季度GDP增長3.2%，已經由負轉正;三季度增長4.9%，四季度增長6.5%，呈現階梯式上升;全年GDP達到101.6萬億元，同比增長2.3%，成為全球唯一實現經濟正增長的主要經濟體。

發改委在2020年4月20日明確了新基建的范疇，地方政府對相關產業的支撐亦提上日程。同樣在4月，證監會、發改委聯合發布了基建公募REITs試點通知，標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。這預示著未來資本對資產的價值要求更高，直接影響未來園區運營商的投拓選址和資產運營能力。

1 積極提升資管能力，半導體和醫療成招商熱門

招商蛇口將2020年其定義為“資管年”，資產梳理再盤活，積極擁抱公募REITs。

張江高科作為張江高科技園區的主力開發企業，從區位、政策上獲益甚多，年內繼續加強“產業投行”定位，在醫療、芯片乃至新能源汽車領域都有參與，產業投資和科創基金帶來的業績貢獻越發喜人。

聯東集團作為產業地產領域高周轉、規模化的代表，2020年管理層提出“2025年全國布局700個園區”的目標。聯東集團更加重視運營服務，特別是U谷金融這一金融服務平臺的建立，對于聯東整合金融資源以服務入園企業有相當助益。

從全年動態來看，國內產業地產開發商不斷加大在物聯網、大數據、半導體、新能源汽車等產業方面的招商引資力度，同時在疫情影響下，園區對醫療新技術的投入同樣正在加快，醫療領域的簽約及開工也在增多。

招商方面，2020年年內代表性事件有張江高科參與上海微電子裝備的A輪融資，并引入聯仁健康運營總部、和黃醫藥腫瘤藥生產基地，以及博騰藥業上海制劑研發中心。

重大項目開工方面，聯東集團公布了旗下6個園區的新開工狀況，中新集團公布了4個。除此之外，華夏幸福、東湖高新、星河產業、金地威新等均在下半年積極啟動新園區建設。

2 盈利能力仍受影響，輕重資產或成增收關鍵

本文選取12家產業地產上市企業進行部分盈利指標對比，在中期營業收入方面，僅招商蛇口和東湖高新實現了同比增長，分別為45.74%和9.57%，招商蛇口園區開發與運營業務同比增長更是達到78.31%。其余企業則不同程度下跌，特別是蘇州高新和北大資源，分別下跌72.40%和68.58%。對于營業收入的大幅下跌，蘇州高新方面表示，系因房地產交付結轉同比減少;而北大資源亦表示，營收下降源于“物業發展項目已交付面積減少”。見圖1。

扣非歸母凈利潤同比變化上，12家中有4家實現了同比增長，為東湖高新、上海臨港、張江高科和中新集團，分別增長61.57%、547.19%、242.62%和22.81%，其余企業均同比下降。見圖2。

張江高科扣非凈利潤大幅增長主要源于公司的投資收益，其下屬合營企業Shanghai ZJ Hi-Tech Investment Corporation持有的已上市股票在期內錄得較大投資收益;而上海臨港的大幅增長，源于上年同期發生的企業合并所造成的凈損益，本期并無該項發生。

從毛利率看，12家企業中，2020年上半年毛利率較2019年年末有所上升的企業有4家，分別為華夏幸福、中國宏泰發展、中新集團和北大資源。見圖3。

其中，宏泰發展毛利率達到82.6%新高位，主要由于龍河高新區的土地使用權出讓收入占整體收入比例較同期高，而該收入毛利率高于其他園區的土地整理投資服務及物業銷售。

2020年產業地產企業的盈利能力普遍受到疫情影響，主要圍繞兩點：一是房地產交付結轉大幅減少;二是因租金減免或優惠政策導致收入減少，特別是對于一些國有園區平臺。困難之下，企業更加重視輕重結合的發展方式。如億達中國繼續在輕資產平臺“億達未來”上發力，提供以智能化為基礎的園區輕資產服務，包括園區管理、招商運營、企業服務、技術服務、產業研究等。

2020年10月，中集產城輕資產項目東莞松山湖中集產城數字科技產業園開業，管理面積超過20萬平方米。中集產城年內引進戰略投資者曲江文投，碧桂園亦繼續增加投資擴大對中集產城的持股，由此中集產城成為聯營公司從中集集團出表。合作方對短期盈利、盈利周期以及發展速度的要求會否改變中集產城未來的發展戰略，值得持續關注。

3 三家企業公布REITs計劃，園區資產證券化未來可期

2020年4月，證監會、發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，標志著境內基礎設施領域公募REITs試點正式起步。而在基礎設施包含范圍里，文件提到了倉儲物流、國家戰略性新興產業集群、高科技產業園區、特色產業園區等，給市場情緒打了一劑“強心針”。對一直以來困擾產業地產行業的投融資痛點而言，REITs是一個巨大利好，也是目前國內投融資體系里急需且具有較大潛力的融資模式。

從發行REITs的資產條件上看，要求項目具有成熟的經營模式及市場化運營能力，已產生持續、穩定的收益及現金流，投資回報良好，并具有持續經營能力和較好的增長潛力，規定上有效排除了部分經營不善的園區資產。東湖高新首先發力，于2020年9月份發出公告，稱擬開展公開募集基礎設施證券投資基金（基礎設施公募REITs）的申報發行工作，擬選取資產是位于東湖高新區的武漢軟件新城1.1期產業園項目，初步募集規模約8.5億元。東湖高新也因此成為國內產業地產行業首個公開披露園區資產公募REITs方案的企業。這一單REITs將采取“公募基金+ABS”的結構，并可能會加入“股+債”的私募基金層級。見圖4。

上海臨港方面則于2020年10月傳出消息，將以位于臨港新片區的2處優質工業廠房資產為基礎資產，與戰略合作伙伴東久集團將位于上海和蘇州、無錫、常州的4處工業廠房資產共同發起設立公募REITs，資產包共計六處產業園。該部分資產現金流穩定，具有持續經營能力和較好的增長潛力，符合試點要求。截至2020年7月整體出租率達95%，整體估值約22億元。

政策層面，臨港新片區管委會于2020年5月8日會同人民銀行上海總部、上海銀保監局、上海證監局、市金融工作局共同發布《全面推進中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區金融開放與創新發展的若干措施》，REITs是其中的關鍵部分。另外，還在12月發布了《關于報送臨港新片區基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）儲備項目的通知》。

于2019年12月實現REITs赴港上市的招商蛇口也已經申報本次的基礎設施公募REIT，該申報項目是第一批申報中唯一的“央企+工改工”概念。

招商蛇口本次申請的REITs資產包將涵蓋位于深圳蛇口網谷的四棟寫字樓：萬維大樓、萬聯大廈、萬融大廈和萬海大廈，總建筑面積達20萬平方米，其中產業用房部分面積約15萬平方米，全部由招商蛇口自持出租。