長租公寓

1 冠寓、樂乎勢頭正勁，租賃式社區或將倍增

2020年，龍湖冠寓迎來了發展的第四個年頭，步入全新階段。9月8日，龍湖冠寓在重慶舉辦品牌發布會，推出租賃住房政企合作模型與全國首個“IPD”項目，對住房租賃市場供給側的優化將產生積極影響。截至2020年9月30日，冠寓進駐城市32個，官網掛牌門店數量達到了248家。

截至2020年6月，冠寓累計開業房間數量達7.9萬間，開業超過6個月的房源出租率為88.6%;上半年實現物業投資業務不含稅租金收入33.6億元，其中租賃住房占比達到21.8%。按此計算，目前龍湖冠寓營收規模約7.3億元。

2020年9月，旭輝領寓柚米社區上海浦江華僑城店正式入市，該項目是集多種業態于一體的綜合型租賃社區，占地面積超6.3萬平方米，擁有居住、商業、辦公以及娛樂等在內的八棟建筑物，其中公寓部分體量超1800套房源。該項目為旭輝領寓首個綜合租賃社區，此前萬科泊寓位于北京的成壽寺項目亦是同類型租賃項目。

目前國內綜合租賃社區主要是從租客實際需求及后期運營維護成本層面考慮，均含有一定比例的商業、餐飲以及教育等配套服務，并將整個社區商業與外部打通，輻射周邊，形成區域性商業中心。隨著集體建設用地入市和國有租賃型用地開發建設，未來租賃式社區數量或將成倍增多。房企若參與其中，難免要轉變建設運營理念，從“為售而建”到“為租而建”。

另一長租公寓企業樂乎公寓亦值得關注，2021年，該集團宣布將杭州作為北京之外的第二個座戰略城市。樂乎公寓主要運營模式是輕資產運營，采用托管與輕加盟模式拓展房源以降低初期成本。目前，樂乎公寓有近86%房源來自于輕加盟模式，在行業中顯現出較強的品牌效應?；仡檱鴥乳L租公寓企業的發展史，樂乎公寓是最早專注于輕資產運營的公寓企業，就目前來看，樂乎公寓輕資產策略成效顯著，據透露在疫情倒逼的情況下，2020年實現全集團盈利，目前進入雙回正階段。

2 租賃周期模式打破，多家企業入局藍領公寓

以往3月及7月是租賃旺季，2020年，在疫情、逆全球化等沖擊下，上述兩個月份的成交量及客流量大幅度下降，住房租賃行業的傳統租賃周期模式被打破。在13個租賃熱門城市中，大部分城市單間房源平均價格與年初相比略有回升。

盡管受到疫情沖擊，一線城市租金價格優勢地位還是比較穩固，目前四個一線城市的長租公寓平均單間租金均在1913.5元/月以上，其中北京的平均租金更是達到了2435元/間/月，而部分新興核心二線城市如杭州的租金水平超過了深圳、廣州。見圖1。究其原因，或許是因為深圳、廣州平均單間房源面積較低。

對公寓企業來說，單位租賃價格的影響，直接導致其生存壓力過大。一方面空置房源導致賬上需要消耗大量現金。另一方面，2020年下半年以來，疫情反復、用戶活躍數與訂單量遲遲未能達到理想狀態，部分公寓企業多方出擊尋求新的增長勢能以保衛生存。

對于部分現金流充裕、擁有穩健運營模式的長租企業來說，并購則是逆勢抄底的好時機。長租公寓收并購潮剛剛開始，優勝劣汰是行業發展進程中不可避免的現象。從另一方面看，這也會激勵現有企業更好地思考生存之道，在產品、服務上下功夫，從而推動整個行業向好發展。

值得注意的是，長租公寓行業并購事件頻繁，但大都是基于現有業務模式的擴張，如專注藍領公寓賽道的企業并購同類型企業、分散式公寓對同行的并購等。2020年11月末，深耕藍領公寓市場的安歆集團宣布完成與新起點公寓的戰略合并。這是繼去年7月宣布并購易企租公寓、戰略入股杭州諾巢故寓之后，安歆集團的第三起并購事件。安歆集團短期頻繁的并購，從側面說明藍領公寓擁有較強的市場抗風險能力。在疫情反復的背景下，普通客戶出現更高的違約、退租風險，對項目出租率產生較大影響。而藍領公寓的客戶主要為企業端，客源、租約相對穩定，經營模式也主要為直接與企業簽訂租賃合同，按床位定價、房間出租，為企業員工提供整體的租住解決方案。

目前國內藍領公寓市場仍在發展初期，相關政策正逐步完善。如2020年10月，十九屆五中全會將“房住不炒”寫進未來五年規劃。2020年6月，杭州明確提出要求各區藍領公寓租金價格不高于同等地段同等居住水平市場價的70%，還將籌集建設藍領公寓10000套。

由于租賃群體龐大，加之政策指引，目前藍領公寓市場已發展為巨大的賽道，且新玩家仍在不斷入局，表1為部分長租公寓藍領公寓品牌。行業風向的轉換，帶動企業開拓更多產品線。根據目標客戶消費能力的高低，長租公寓產品有著不同的定位，由上到下可以分為：高端服務型，中端白領型和低端藍領型三種，見表2。

就目前情況來看，公寓產品正由最初滿足人們租住需求向更高階段發展。隨著國內經濟發展逐年向好，客戶對高品質生活需求加大，倒逼長租企業在產品設計上著眼于服務與精神建設等層面。

3 租賃住房“剛性需求”加大，市場潛力凸顯

自2013年來，國內房地產竣工面積增速減緩，2015年甚至出現負增長。同時，自2018年起，國內房地產新開工面積增速逐年放緩，國內房地產行業進入存量時代，從增量開發切換至存量經營模式。見圖2。

在“租售并舉”政策導向影響下，房屋租賃快速發展。同時，長期以來存量資產運營效率較低，存在很大程度的資源閑置和浪費，而國內巨大的存量房屋資源也為租賃企業發展提供養料。長租公寓為存量資產運營、升值再生提供了很好的解題思路，近年來被長租公寓企業視為新的業務突破口。在環境驅動下，長租公寓憑借其靈活的居住與價格優勢，逐漸為市場所接受。

根據國家統計局2019年數據，中國流動人口數量達2.41億。同時，根據國家衛生計生委流動人口司報告顯示，流動人口中超過2/3人群選擇租賃住房，見圖3。據此計算，我國租賃人口有近1.63億人，這成為推動長租公寓行業發展的底層因素。同時，自2013年起，國的結婚率呈現逐年下降趨勢。據民政部數據顯示，我國結婚率已經連續6年下降，并且隨著婚姻觀念發生變化，社會包容度提高，很多“80后”“90后”，晚婚、不婚等現象越來越常見，從而間接導致了租房周期的拉長。

隨著經濟發展，一線城市及核心二線城市的房價經過了幾輪快速上漲，越來越多人望洋興嘆。在這種情況下，租房相對買房變得更加現實，進一步擴大了房屋租賃的市場空間。

4 租賃監管升級，行業“野蠻生長”迎來新局面

租賃住房剛需已無需多言。問題是隨著越來越多主體入局，長租公寓行業能否針對目前的亂象建立一套長效監管機制，這將是保持行業價值釋放的關鍵。

回顧2020年全年，租賃市場相關政策頻繁出臺，概括來看離不開鼓勵發展與加強行業規范雙向基調。國家層面以保障人民居住權為出發點，大力發展長租市場，在財政、立法、土地等方面都給予支持。同時，在立法端加強對市場的管理，進一步維護市場秩序。2020年9月7日，住建部發布《住房租賃條例（征求意見稿）》。該例文件是住房租賃領域首部條例性文件，出臺在長租公寓行業亂象頻現，急需補充監管綱領性政策的關鍵時刻，對規范行業經營行為具有非常重要的現實意義。當中值得公寓企業關注的是，第22條提出“住房租賃企業及從業人員不得違規提供金融產品和服務、不得利用承租人或者房屋權利人名義套取信貸資金，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款等”。

地方層面，2020年地方政策出臺密集，主要原因是行業“高收低租”的風險在疫情背景下爆發，破壞了市場的正常運行機制，給人民生活、社會穩定帶來了不良影響。除了在穩定市場秩序、規范市場主體行為上發力外，各地政府還在財政支持、疫情防控、市場供給增加等方面進行了一定傾斜，讓市場可以有序運作。此外，各地政府還嘗試讓其他非住宅業態轉型進入租賃市場。例如，一線城市許多辦公樓面臨著空置率過高的問題，一線以下的城市則更顯嚴峻。允許非住宅業態轉型租賃，也是對存量物業資產盤活的一種新思路。表3為2020年部分地方政府發布的有關租賃市場監管政策。

2021年伊始，針對住房租賃的政策逐步完善。監管層對租賃市場的表態規格亦較高，政策內容也十分細致。隨著強監管時代來臨，行業“野蠻生長”亂象將終止，迎來新的發展局面。

5 年內暴雷企業增多，中小企業融資難

2020年上半年，突如其來的疫情讓多家中小型長租公寓陷入經營困境。年內傳出暴雷消息的企業多達26家，大部分均因為創始初期依賴“高收低租”的擴張模式導致資金鏈斷裂，從而經營困難或倒閉。其中也不乏運營時間較長、已具規模的長租公寓企業。深究行業頻繁暴雷的原因，離不開部分公寓企業采用“高進低出”“長收短付”的“滾雪球”經營模式。長租公寓在管理模式上可分為集中式管理和分散式管理，近年暴雷的企業，分散式公寓較為突出。

分散式長租公寓需要搶占兩端的資源，一個是房源端，另一個是租客端。低收高租產生的價格差是最理想的營收手段，但由于大部分分散式公寓企業在創立初期并沒有充足房源，只能通過高收低租的方式擴大規模，因此該類公寓企業普遍存在盈利難的現象。部分擴張迅速的分散式公寓企業一直以來的收入難以覆蓋成本，擴張幅度越大，虧損也會隨之擴大;并且，在疫情影響下空置率大幅度提高，現有房源不能及時進行資金補充，只能無限滾雪球，被迫陷入擴大規模維持經營并入不敷出的絕境中。

另一方面，疫情使得長租公寓行業陷入危機，也促使企業更依賴于外部的資金支持。融資產品以住房租賃專項債及ABS為主，主體大都為長租公寓頭部企業或實力較為雄厚的房企公寓品牌，部分獨立第三方公寓企業融資難度比較大?；仡欉^往幾年，獨立第三方公寓企業的融資進程大部分停留在2018年。目前來看，這些品牌公寓除了安歆、魔方、V領地、樂乎等還在正常發展外，其他都各自出現了大小不一的問題，有的甚至面臨倒閉。

未來，隨著長租公寓市場規范以及業務模式逐漸成熟，相信公寓企業會得到更多資本市場的支持。