談?wù)勍恋丶泄?yīng)的影響

趙奉軍

從今年2月底開始，22個重點城市開始實行住宅用地集中供應(yīng)政策，即“集中發(fā)布土地出讓公告、集中組織土地出讓”。這項政策是繼針對開發(fā)商的“三道紅線”和針對商業(yè)銀行“兩道紅線”等金融監(jiān)管措施之后，針對地方政府土地出讓市場的全新措施，且事先沒有任何風(fēng)聲，相當(dāng)突然。截止到目前，已經(jīng)有一些城市如廣州、深圳、北京和杭州等發(fā)布了首批集中土地出讓公告。

如何評判這項政策的影響，囿于目前可得的信息甚少，很難全面評判。在此，僅從政府監(jiān)管、開發(fā)商行為和市場影響三個維度做一個簡單的預(yù)判。

首先，在后疫情時代，國內(nèi)外經(jīng)濟基本面會迅速反彈，中央政府確定的經(jīng)濟增長目標(biāo)其實比較保守。有人預(yù)計今年一季度的宏觀經(jīng)濟增速將同比增長20%，但由于物價仍然萎靡不振，流動性沒有明顯緊縮的跡象，這會對房地產(chǎn)市場穩(wěn)定房價產(chǎn)生很大的壓力，尤其是那些人口流入明顯的重點城市。既然在疫情最嚴(yán)重期間本該放松的調(diào)控都咬牙堅持下來了，那在經(jīng)濟恢復(fù)階段，房地產(chǎn)此時對經(jīng)濟的拉動作用相對降低，政府的經(jīng)濟增長目標(biāo)有了其他抓手，那就更不要奢望政府會改弦更張。這是我們要明白該政策出臺的首要背景。

同時，今年的政府工作報告中提出“解決好大城市住房突出問題”，是因為一直以來都解決得不大好。從目前看來，地方政府試圖通過新房限價并限定購房資格，重點滿足新市民和無房家庭的住房需求。新房限價，自然會對土地出讓價格有限定。以往的分散式不定期土地出讓行為，上層政府包括住建部和自然資源部面對各地紛繁復(fù)雜的土地出讓信息，難以判定究竟是區(qū)域行為還是整體市場層面，某一個地方出“地王”可能完全是由于該區(qū)域差異化的供求形勢，而普遍創(chuàng)新高更可能是市場整體形勢發(fā)生變化。改為一年不超過三次土地集中出讓后，信息傳遞相對單一且易于掌控，調(diào)控部門更容易及時判斷和監(jiān)管土地市場形勢并有針對性的出臺相關(guān)政策。

其次，從開發(fā)商行為來看，很多人的一個基本判斷是利好頭部開發(fā)商。我的理解有所不同，在當(dāng)前限地價并限制房價的前提下，大量開發(fā)商正在淪為“代建商”。盡管在正常市場條件下，政府設(shè)定的房價還能保證開發(fā)商有合理利潤，但再沒有以前那種高額利潤了，即使是加快周轉(zhuǎn)提高杠桿（“三道紅線”本身對杠桿有嚴(yán)格限制），回報率也一般，房地產(chǎn)行業(yè)對開發(fā)商而言已經(jīng)很難有驚喜。這一點，從股市上眾多房地產(chǎn)上市公司股價近兩年的走勢可以看出，投資者普遍判斷開發(fā)商難有超額收益。至于有人認(rèn)為，土地集中供應(yīng)后，大型開發(fā)商因為有資金優(yōu)勢，更能滿足集中供地的保證金要求，此政策傳聞當(dāng)日，房地產(chǎn)上市公司股價大多漲停就是明證。但這個只是硬幣的一面。

另一面是，即使是大開發(fā)商，在同一時期舉牌不同地區(qū)眾多集中供應(yīng)的地塊也是不可能的任務(wù)，不僅是資金實力難以達(dá)標(biāo)且各種前期準(zhǔn)備工作繁重，必須有所取舍，也有可能更多出現(xiàn)開發(fā)商聯(lián)合行為。這意味著土拍市場的競爭烈度會有所降低，這對中小型開發(fā)商是有利的，有更多的撿漏機會。不過，中小型開發(fā)商本身面臨著商業(yè)銀行“兩道紅線”的更大沖擊（商業(yè)銀行如果要削減房地產(chǎn)開發(fā)貸款滿足央行規(guī)定的比例要求，首選自然是中小型開發(fā)商），未來的日子確實要難過得多。還有一點是，由于集中供應(yīng)土地，以往那種名為“招拍掛”，實則“定向出讓”的行為可能再難有操作空間。

最后，從大家關(guān)注的市場影響和房價來看，如果土地市場競爭程度下降，自然有助于降低土地溢價并減少地方政府土地出讓收入，這未必能讓地方政府滿意，但地方政府本身的目標(biāo)是多元的，滿足上層金融穩(wěn)定的要求、減少新市民的怨言以及提高城市吸引力也很重要。此項政策并不是一個減少土地供應(yīng)的緊縮政策，相反，自然資源部的要求是“各重點城市今年繼續(xù)增加住宅用地供應(yīng)量”，并“將保障供地規(guī)模作為第一要求”。再加之金融端的多條紅線政策，綜合來看土地溢價及新房價格很難有所作為。

很多人擔(dān)心土地集中供應(yīng)可能導(dǎo)致未來新房集中上市，從而導(dǎo)致新房價格下跌。實際情況是，地方政府在緩慢提高新房限價，以縮小新房和二手房的價格差距。即使新房集中上市，最多也只是給新市民和無房家庭短期更多選擇空間，不至于動輒“萬人搖”，更難以出現(xiàn)新房價格下跌。另外，現(xiàn)在新房在重點城市基本上已經(jīng)是定向配售給新市民和無房家庭，限價、限售、限購的新房價格已經(jīng)失去市場信號意義，二手房價才是真正的市場價格。真正令一些無房家庭和新市民無所適從的，是新房搖號屢搖不中，而二手房價卻扶搖直上，至少在杭州，這種跡象非常明顯。地方政府制定的二手房指導(dǎo)價格也無濟于事。解決好大城市的住房突出問題，確實是個不斷變化的難題。