談談土地集中供應的影響

趙奉軍

從今年2月底開始，22個重點城市開始實行住宅用地集中供應政策，即“集中發布土地出讓公告、集中組織土地出讓”。這項政策是繼針對開發商的“三道紅線”和針對商業銀行“兩道紅線”等金融監管措施之后，針對地方政府土地出讓市場的全新措施，且事先沒有任何風聲，相當突然。截止到目前，已經有一些城市如廣州、深圳、北京和杭州等發布了首批集中土地出讓公告。

如何評判這項政策的影響，囿于目前可得的信息甚少，很難全面評判。在此，僅從政府監管、開發商行為和市場影響三個維度做一個簡單的預判。

首先，在后疫情時代，國內外經濟基本面會迅速反彈，中央政府確定的經濟增長目標其實比較保守。有人預計今年一季度的宏觀經濟增速將同比增長20%，但由于物價仍然萎靡不振，流動性沒有明顯緊縮的跡象，這會對房地產市場穩定房價產生很大的壓力，尤其是那些人口流入明顯的重點城市。既然在疫情最嚴重期間本該放松的調控都咬牙堅持下來了，那在經濟恢復階段，房地產此時對經濟的拉動作用相對降低，政府的經濟增長目標有了其他抓手，那就更不要奢望政府會改弦更張。這是我們要明白該政策出臺的首要背景。

同時，今年的政府工作報告中提出“解決好大城市住房突出問題”，是因為一直以來都解決得不大好。從目前看來，地方政府試圖通過新房限價并限定購房資格，重點滿足新市民和無房家庭的住房需求。新房限價，自然會對土地出讓價格有限定。以往的分散式不定期土地出讓行為，上層政府包括住建部和自然資源部面對各地紛繁復雜的土地出讓信息，難以判定究竟是區域行為還是整體市場層面，某一個地方出“地王”可能完全是由于該區域差異化的供求形勢，而普遍創新高更可能是市場整體形勢發生變化。改為一年不超過三次土地集中出讓后，信息傳遞相對單一且易于掌控，調控部門更容易及時判斷和監管土地市場形勢并有針對性的出臺相關政策。

其次，從開發商行為來看，很多人的一個基本判斷是利好頭部開發商。我的理解有所不同，在當前限地價并限制房價的前提下，大量開發商正在淪為“代建商”。盡管在正常市場條件下，政府設定的房價還能保證開發商有合理利潤，但再沒有以前那種高額利潤了，即使是加快周轉提高杠桿（“三道紅線”本身對杠桿有嚴格限制），回報率也一般，房地產行業對開發商而言已經很難有驚喜。這一點，從股市上眾多房地產上市公司股價近兩年的走勢可以看出，投資者普遍判斷開發商難有超額收益。至于有人認為，土地集中供應后，大型開發商因為有資金優勢，更能滿足集中供地的保證金要求，此政策傳聞當日，房地產上市公司股價大多漲停就是明證。但這個只是硬幣的一面。

另一面是，即使是大開發商，在同一時期舉牌不同地區眾多集中供應的地塊也是不可能的任務，不僅是資金實力難以達標且各種前期準備工作繁重，必須有所取舍，也有可能更多出現開發商聯合行為。這意味著土拍市場的競爭烈度會有所降低，這對中小型開發商是有利的，有更多的撿漏機會。不過，中小型開發商本身面臨著商業銀行“兩道紅線”的更大沖擊（商業銀行如果要削減房地產開發貸款滿足央行規定的比例要求，首選自然是中小型開發商），未來的日子確實要難過得多。還有一點是，由于集中供應土地，以往那種名為“招拍掛”，實則“定向出讓”的行為可能再難有操作空間。

最后，從大家關注的市場影響和房價來看，如果土地市場競爭程度下降，自然有助于降低土地溢價并減少地方政府土地出讓收入，這未必能讓地方政府滿意，但地方政府本身的目標是多元的，滿足上層金融穩定的要求、減少新市民的怨言以及提高城市吸引力也很重要。此項政策并不是一個減少土地供應的緊縮政策，相反，自然資源部的要求是“各重點城市今年繼續增加住宅用地供應量”，并“將保障供地規模作為第一要求”。再加之金融端的多條紅線政策，綜合來看土地溢價及新房價格很難有所作為。

很多人擔心土地集中供應可能導致未來新房集中上市，從而導致新房價格下跌。實際情況是，地方政府在緩慢提高新房限價，以縮小新房和二手房的價格差距。即使新房集中上市，最多也只是給新市民和無房家庭短期更多選擇空間，不至于動輒“萬人搖”，更難以出現新房價格下跌。另外，現在新房在重點城市基本上已經是定向配售給新市民和無房家庭，限價、限售、限購的新房價格已經失去市場信號意義，二手房價才是真正的市場價格。真正令一些無房家庭和新市民無所適從的，是新房搖號屢搖不中，而二手房價卻扶搖直上，至少在杭州，這種跡象非常明顯。地方政府制定的二手房指導價格也無濟于事。解決好大城市的住房突出問題，確實是個不斷變化的難題。