存量房買賣轉移與抵押登記聯合網辦的探索

黃安盛 趙春 林彩云

作者簡介：黃安盛，廈門市自然資源和規劃局。

趙春、林彩云，廈門市不動產登記中心。

1 背景情況

自2017年11月1日起，廈門市開始推行“互聯網+不動產登記”，不動產抵押權全部注銷全程網辦上線運行。2018年9月26日，廈門市不動產抵押權登記全程網辦項目推介會如期舉辦，在建設銀行、工商銀行、農業銀行、中國銀行、交通銀行、廈門銀行等22家金融機構設立了22個不動產登記便民服務處（以下簡稱“便民服務處”），覆蓋82個辦理地點。2020年5月25日，存量房轉移登記全程網辦上線運行，在廈門市公證處、鷺江公證處、開元公證處等5家機構設置5個便民服務處，覆蓋15個辦理地點。同年9月30日，商品房買賣合同（網簽）登記備案、預購商品房預告登記、商品房分戶轉移登記啟動全程網辦，由開發商發起，申請人授權，依托廈門市不動產登記中心全程網辦系統及掌上辦事大廳，實現全程無紙化、一趟不用跑。至此，廈門市以“互聯網+不動產登記”的模式，構建了從商品房買賣合同網簽、合同備案及分戶登記、存量房轉移登記、不動產抵押登記全流程網辦的集成式服務鏈，讓便民利企措施向更高層級發展。

2018年，廈門市不動產抵押權登記全年業務量近12萬件，網辦率占比11.33%;2019年全年業務量近17萬件，網辦率占比35.05%;2020年全年業務量近18萬件，網辦率占比64.41%;2021年截至4月1日業務量47848件，網辦數量31844件，網辦率占比66.55%，社會和群眾對“互聯網+不動產登記”全程網辦業務接受度越來越高。

2 存量房買賣轉移登記與抵押登記聯合網辦業務流程

目前，自然人購買存量房時，大多需向金融機構申請抵押貸款。據此，市資源規劃局利用在金融機構設立的便民服務處，增加提交存量房買賣轉移登記申請職能，將不動產登記窗口延伸到金融機構，依托金融機構身份核驗、人臉識別的設備，由金融機構核驗買賣雙方身份信息，代為提交登記申請材料，雙方申請人不再需要來登記機構窗口提起登記申請，便利群眾的同時，也大大減輕了登記機構窗口工作人員的業務壓力。

存量房買賣轉移登記與抵押登記聯合網辦業務流程：第一步：買賣雙方授權房產經紀機構查詢不動產信息、網簽存量房買賣合同，提交轉移預告登記申請。第二步：金融機構預審抵押貸款申請。若涉及組合貸款，系統同步向住房公積金管理中心推送申請材料，住房公積金管理中心預審后反饋金融機構。第三步：買賣雙方取得轉移預告登記證明，繳納稅款后，共同到便民服務處核驗身份信息，提交合并辦理申請。第四步：登記機構合并辦理存量房買賣轉移登記、抵押登記業務，審核通過后，買方可即時獲取電子不動產權證書，抵押權人可即時獲取電子不動產登記證明。

3 信息共享與互聯網技術應用

3.1 進一步推廣使用電子證照和電子材料

在存量房交易、不動產登記、申報納稅和抵押放貸等服務中，推廣使用電子簽名、電子印章、電子合同、電子證書證明，符合規定條件的電子簽名與手寫簽名或蓋章、電子印章與實物印章具有同等法律效力，經電子簽名或加蓋電子印章的電子材料合法有效，通過共享獲得的信息以及當事人提交的電子材料可以作為辦事依據，電子材料不再以紙質形式歸檔。

3.2 推廣應用房屋所有權轉移預告登記證明

在網簽存量房買賣合同時，買賣雙方可同步申請辦理房屋所有權轉移預告登記，轉移預告登記證明以電子形式提供給買賣雙方，并推送給買賣雙方意向的貸款銀行或住房公積金管理中心。存量房買賣合同和轉移預告登記證明可以作為貸款審批中房屋權屬認定的依據。

3.3 加強納稅與住房公積金貸款銜接

通過部門間信息共享機制，實現稅務、存量房交易、不動產登記和住房公積金之間的關聯互動。申報納稅的資料以電子材料形式由不動產登記機構內轉稅務機關，計稅價和完稅結果以電子形式反饋不動產登記中心，住房公積金管理部門可直接向不動產登記中心調用。稅務機關反饋的計稅價可作為住房公積金貸款的房屋價值認定依據。

3.4 加強不動產登記機構與銀行間信息共享

貸款銀行可通過不動產交易登記“一窗受理”平臺共享房屋的登記信息。貸款銀行、住房公積金管理中心審批按揭抵押貸款（包括商業和住房公積金貸款）需要的資料，可以通過不動產交易登記“一窗受理”平臺調取的（買賣雙方身份戶籍信息、婚姻證明材料、住房套數認定表等），不再要求申請人提交。抵押人轉讓抵押不動產的，應當及時通知抵押權人;在抵押權人出具已收到抵押人通知的文件后，貸款銀行方可審批按揭貸款。

3.5 深化不動產單元代碼應用

探索在轉移登記和抵押登記合并辦理的買賣合同、抵押合同、稅款征收等材料中，統一應用不動產單元代碼，用不動產單元代碼關聯不動產交易、稅款征收、轉移登記、抵押貸款、抵押登記等各項業務，實現“一碼關聯”，確保業務環節前后銜接一致、真實準確，便利共享查詢追溯。

3.6 試點應用“抵押合同信息表”

進一步簡化抵押登記申請材料，提高抵押登記審核工作效率，以簡化的“抵押合同信息表”代替目前登記要求的抵押合同或借款抵押合同。

3.7 深化不動產登記和金融協同

繼續推進不動產登記向銀行便民服務處延伸并深化服務內容，買賣雙方繳納房屋轉移的稅款后，可以在貸款銀行設立的不動產登記便民服務處共同申請辦理存量房轉移登記和抵押登記，不需要到登記機構窗口辦理。

3.8 確保貸款資金存入約定收款賬戶

登記機構一并辦理轉移和抵押登記，并推送電子不動產登記證明給貸款銀行。貸款銀行收到登記證明后，應及時將按揭貸款存入買賣雙方約定的收款賬戶。前手抵押未注銷帶押過戶的，貸款銀行應在發放購房貸款后10個工作日內，聯系原抵押銀行辦理前手抵押注銷登記。

4 預期效益

4.1 集成統一的網上“一窗受理”平臺

存量房買賣轉移登記與抵押登記聯合網辦，實現不動產交易、抵押 “一窗受理、并行辦理”，同時與稅收征管等系統無縫銜接，實現一次受理、自動分發、并行辦理、依法銜接、一網通辦，杜絕“進多站、跑多網”，實行一套服務標準、一個辦理平臺，科學配備不同單位與人員，實現集成服務。

4.2 辦事“最多跑一趟”

自2018年起，市資源規劃局不斷推進不動產登記向銀行業金融機構延伸服務網點并深化服務內容，加強登記機構與金融機構協同，為辦事群眾提供多種選擇，構建多層次、多維度不動產登記辦理模式，方便辦事群眾便捷辦、更快辦、優先辦，并逐步實現全城通辦、就近能辦、異地可辦。存量房買賣轉移登記與抵押登記聯合網辦首先在已設立便民服務處的6家銀行開展試點工作，運行成熟后向全市推廣。在疫情期間，便民服務處在分流辦事群眾、避免人員聚集，縮短辦理時間，助力企業復工復產等方面起到了積極作用。

4.3 降低交易成本與風險

無需提前解壓，不用過橋貸，免資金監管的抵押中過戶模式，切切實實降低買受人交易成本。同時，實現從存量房買賣轉移登記到不動產抵押登記的閉環管理，有效遏制已轉移未抵押，侵害原權利人的行為。相較以往的模式，聯合網辦更加安全、便利。

5 工作建議

5.1 建立完善信息更新共享常態化機制

根據《國務院關于在線政務服務的若干規定》（國務院令第716號）和《國務院辦公廳關于壓縮不動產登記辦理時間的通知》（國辦發

〔2019〕8號）以及《福建省自然資源廳關于不動產共享相關部門信息的通知》（自然資登記函〔2019〕16號）的要求，不動產登記工作中通過相關部門間共享獲取的信息，可以作為不動產登記申請材料，不得要求登記申請人重復提交。日常業務辦理過程中，因部門間數據更新不及時，導致審核人員因共享信息不準確，對于申請人補充提交的紙質證明材料真實性存疑，影響業務件辦理的情況時有發生。依福建省人民政府辦公廳《福建省政務信息共享管理辦法》第4條第2款規定：機關單位應依據職能，分工采集相關政務信息;及時響應其他機關單位依據履職需要提出的信息共享需求，并配合提供相關信息。由此，各部門間應建立信息更新共享常態化機制，齊抓共管，確保數據及時更新，抓好信息共享工作落實。

5.2 構建“互聯網+不動產登記”數據監控平臺

“互聯網+”是不動產登記的發展趨勢。目前，雖然商品房買賣合同（網簽）登記備案及預購商品房預告登記、商品房分戶轉移登記、存量房轉移登記、存量房買賣轉移登記與抵押登記聯合網辦等業務均已實現全程網辦，未來大量不動產登記業務將依托新型登記體系開展，但登記數據質量和信息系統風險依然存在。應通過構建“互聯網+不動產登記”數據監控平臺，嚴格執行容災備份、異地備份相關要求，提高安全等級，妥善、審慎管理好數據，從制度、流程及業務規范上預防風險。

同時，強化信息安全意識，做好用戶身份認證管理、數據安全監測審計、應用安全防護手段等建設工作，嚴格執行網絡安全等級保護和國家秘密信息系統分級保護制度，加強個人隱私信息保護。