關(guān)于我國(guó)發(fā)展租賃住房的幾點(diǎn)思考

摘要：我國(guó)1998年房改以來(lái)形成的以售為主的住房制度已難以滿足我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，發(fā)展租賃住房成為了不二選擇。然而，受傳統(tǒng)思想的影響，加之我國(guó)目前的租賃市場(chǎng)制度不健全、市場(chǎng)吸引力不足，僅通過(guò)市場(chǎng)力量難以使我國(guó)的住房租賃行業(yè)快速發(fā)展。借鑒德國(guó)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，短期內(nèi)，我國(guó)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)政府干預(yù)力度，為住房租賃行業(yè)的發(fā)展提供政策支持，當(dāng)住房租賃市場(chǎng)逐漸成熟時(shí)再逐漸減少干預(yù)。

關(guān)鍵詞：租賃住房;德國(guó);經(jīng)驗(yàn)

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2021）05-0029-32 收稿日期：2021-04-20

作者簡(jiǎn)介：?jiǎn)嗡》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心，助理研究員。

1998年房改以來(lái)，我國(guó)住房市場(chǎng)迅速發(fā)展，逐漸形成以售為主的住房制度，解決了數(shù)億城鎮(zhèn)居民的住房問(wèn)題，房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)。但隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，其弊端逐漸顯露，尤其是2008年金融危機(jī)以來(lái)，住房?jī)r(jià)格不斷攀升，吸收了大量社會(huì)資源，擠占了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的金融資源和居民消費(fèi)，既增加了居民的住房負(fù)擔(dān)，也不利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。

在此狀況下，租房居住成為了越來(lái)越多人的選擇。我愛我家的相關(guān)研究顯示，2017年我國(guó)住房租賃市場(chǎng)交易總量約1.2萬(wàn)億元，租房人口1.94億人。預(yù)計(jì)到2025年，租賃市場(chǎng)規(guī)模將首次超過(guò)3萬(wàn)億元，租賃人口增至2.52億人。到2030年，租賃市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4.6萬(wàn)億元，有接近3億人通過(guò)租房實(shí)現(xiàn)“住有所居”。發(fā)展租賃住房也受到了越來(lái)越多的重視，《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃綱要》再次強(qiáng)調(diào)“租購(gòu)并舉”，指出要“探索支持利用集體建設(shè)用地按照規(guī)劃建設(shè)租賃住房，完善長(zhǎng)租房政策，擴(kuò)大保障性租賃住房供給”。在去年的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽強(qiáng)調(diào)，要大力發(fā)展租賃住房。各地也開始紛紛出臺(tái)文件推動(dòng)租賃住房發(fā)展。

1 發(fā)展租賃住房是完善我國(guó)住房體系的必然選擇

目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由迅速發(fā)展階段步入高質(zhì)量發(fā)展階段，在新發(fā)展階段中，新發(fā)展格局下，以售為主的住房制度已無(wú)法適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展要求。一方面，現(xiàn)有住房制度越來(lái)越難以滿足居民的住房需求。在新時(shí)期，都市圈與城市群已逐漸成為我國(guó)城市發(fā)展的主要模式，在集聚效應(yīng)的影響下，人口會(huì)繼續(xù)向都市群，向核心城市流動(dòng)，形成規(guī)模龐大的新市民群體，而核心城市的房?jī)r(jià)水平通常較高，對(duì)于新市民而言難以負(fù)擔(dān)。同時(shí)，人口和產(chǎn)業(yè)的集聚會(huì)帶來(lái)城市規(guī)模的擴(kuò)張，市中心高昂的居住成本令許多新市民不得不居住在郊區(qū)，遠(yuǎn)離工作地點(diǎn)，這不但增加了上班族的通勤時(shí)間，降低了他們的幸福感，也減少了其可自主支配的時(shí)間，不利于其人力資本的積累。另一方面，以售為主的住房制度也不利于暢通國(guó)內(nèi)大循環(huán)。從生產(chǎn)方面來(lái)看，資本、勞動(dòng)力、土地是三種重要的生產(chǎn)要素，而在以售為主的住房制度下，一來(lái)住房的投資屬性被強(qiáng)化，大量資本流入住房市場(chǎng)，擠占了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的金融資源;二來(lái)高昂的房?jī)r(jià)抬高了勞動(dòng)者的居住成本和勞動(dòng)力的價(jià)格;三來(lái)房?jī)r(jià)的上漲帶動(dòng)了地價(jià)的上漲。三方面的壓力提高了企業(yè)的生產(chǎn)成本，降低了企業(yè)活力和競(jìng)爭(zhēng)力。從消費(fèi)方面來(lái)看，以售為主的住房制度不但使居民的大部分工資收入流向了住房，還將居民的大量財(cái)富固定在了住房上，抑制了居民消費(fèi)能力的提高。

面對(duì)現(xiàn)有住房體系帶來(lái)的上述問(wèn)題，發(fā)展租賃住房成為了一個(gè)新的可行選項(xiàng)。一方面，租賃住房可以有效地緩解上述問(wèn)題。第一，與房?jī)r(jià)相比，我國(guó)目前的住房租金水平不高，通過(guò)發(fā)展租賃住房，居民的住房負(fù)擔(dān)可以得到減輕，新市民的住房問(wèn)題也可以得到有效緩解，有利于解決職住平衡問(wèn)題，提高居民的幸福感。第二，發(fā)展租賃住房可以分流大量的購(gòu)房需求，平抑住房?jī)r(jià)格和土地價(jià)格的上漲趨勢(shì)，降低住房的投資屬性，降低勞動(dòng)者的居住成本，提高其消費(fèi)能力，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。另一方面，我國(guó)目前的住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間較大。第一，我國(guó)目前的租賃人口僅占總?cè)丝诒壤蛔?0%，遠(yuǎn)低于世界各發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，仍有較大的上升空間。第二，隨著都市圈的發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，我國(guó)的流動(dòng)人口數(shù)量會(huì)繼續(xù)增加，帶來(lái)大量的租賃住房潛在需求。

2 當(dāng)下住房租賃行業(yè)發(fā)展面臨的問(wèn)題

目前，我國(guó)的租賃住房市場(chǎng)發(fā)展速度仍然緩慢，主要是由于仍存在諸多阻礙。第一，“居者有其屋”的思想依然深入人心。受我國(guó)千百年農(nóng)耕文明和儒家文化的影響，我國(guó)住房自有率一直處于較高水平，在我國(guó)居民心中，擁有一套自己的住房依然是首選，雖然越來(lái)越多的人能夠接受長(zhǎng)期租房居住，但仍有許多人認(rèn)為，擁有一套自己的住房不但是成家的前提，也是立業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)。

第二，住房租賃制度建設(shè)依然不完善。近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓爆雷事件頻出，尤其是“蛋殼”爆雷，受影響的房東及租客達(dá)數(shù)十萬(wàn)人，雖然相關(guān)部門已經(jīng)加強(qiáng)了對(duì)長(zhǎng)租公寓和租金貸問(wèn)題的監(jiān)管，但截至目前，我國(guó)依然缺少規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，維護(hù)房東、租客合法權(quán)益的相關(guān)法律法規(guī)。同時(shí)，與購(gòu)房者相比，租房者在享受教育、醫(yī)療等公共服務(wù)方面的差距依然較大。疫情期間，租戶難以進(jìn)入小區(qū)等現(xiàn)象也反映出了租房者在遇到問(wèn)題時(shí)仍難以享受到和購(gòu)房者同等的權(quán)利。

第三，租賃住房對(duì)市場(chǎng)的吸引力不足。由于房租相對(duì)于房?jī)r(jià)處于較低水平，租賃住房投資回報(bào)率低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總是熱衷于投資用于銷售的商品住房，而不愿投資租賃住房，甚至出現(xiàn)了“以租代售”的奇特現(xiàn)象。同時(shí)，受先前十余年我國(guó)住房?jī)r(jià)格飛速上漲的影響，社會(huì)上仍普遍認(rèn)為住房是優(yōu)質(zhì)的投資品，仍普遍存在房?jī)r(jià)會(huì)上漲的預(yù)期，很多消費(fèi)者出于獲取投資收益和節(jié)省租金的考慮，也會(huì)優(yōu)先選擇買房而非租房。受此影響，我國(guó)的租賃住房供求間仍存在一定缺口，部分人口凈流入的核心城市租賃住房供需矛盾加劇，加之房地產(chǎn)商更加傾向于開發(fā)大戶型住宅，低租金、小戶型、區(qū)位合適的租賃住房供應(yīng)更難以滿足市場(chǎng)需求，結(jié)構(gòu)性矛盾突出。

3 德國(guó)租賃住房發(fā)展情況

第二次世界大戰(zhàn)期間，西德225萬(wàn)房屋被毀，住房存量減少約20%，此外，還有200到225萬(wàn)房屋受損（Voigtl?nder，2009）。1945年后，二戰(zhàn)期間流落他國(guó)的德國(guó)人大量回國(guó)，加劇了房屋短缺問(wèn)題。1950年時(shí)，西德房屋短缺量超過(guò)450萬(wàn)套（Voigtl?nder，2009）。

為解決住房短缺問(wèn)題、增加住房供應(yīng)，西德政府對(duì)住房租賃市場(chǎng)大力干預(yù)，在1950年頒布了第一步《住房建設(shè)法》，提出6年內(nèi)建設(shè)180萬(wàn)套社會(huì)住房的目標(biāo)，并在土地、稅收、貸款等方面為其提供政策支持。從1949年到1959年，德國(guó)新建住房共約500萬(wàn)套，其中70%是靠政府公共租金資助下建設(shè)的社會(huì)住房。作為條件，這部分社會(huì)住房的所有者不能自主選擇租客，住房租金水平也遠(yuǎn)低于市場(chǎng)租金，社會(huì)住房必須按政府要求服役滿一定年限后才可進(jìn)入市場(chǎng)，而租客則必須證明自己的收入低于某個(gè)水平，社會(huì)住房為發(fā)達(dá)的租賃市場(chǎng)奠定了基礎(chǔ)。1968年，隨著經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)和住房短缺問(wèn)題的緩解，西德政府開始逐漸取消對(duì)房租的管制，市場(chǎng)機(jī)制在租賃市場(chǎng)上開始發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。

針對(duì)住房租賃市場(chǎng)，1960年、1965年、1970年、1971年，西德政府先后出臺(tái)《關(guān)于減少住房強(qiáng)制經(jīng)濟(jì)和關(guān)于社會(huì)性租賃權(quán)和居住權(quán)的法律》《住房補(bǔ)貼法》《住房租賃法》和《租賃住房解約保護(hù)法》，并在后來(lái)進(jìn)行了多次修訂，有效地保護(hù)了租客的利益。目前，德國(guó)相關(guān)法律對(duì)租客的合法權(quán)益保護(hù)力度依然很大。租金方面，規(guī)定房東在3年內(nèi)累計(jì)租金漲價(jià)不得超過(guò)20%;租期方面，規(guī)定租賃合同一旦簽訂即為無(wú)限期合同，房東不得隨意解除，若解除需要提前通知租客;享受公共服務(wù)方面，規(guī)定只要能夠依法納稅，租戶也能夠享受到與購(gòu)房者同等的教育、醫(yī)療等資源;房租補(bǔ)貼方面，對(duì)符合要求的低收入家庭，按實(shí)際租金和可承受租金的差額提供長(zhǎng)期補(bǔ)貼。此外，德國(guó)還建立了完善的住房合作社制度，得益于政府在貸款、土地、稅收等方面的補(bǔ)貼，住房合作社也成為了德國(guó)租賃住房市場(chǎng)上的重要供給方，2017年，住房合作社提供了德國(guó)10%的租賃住房。

目前，德國(guó)政府對(duì)租賃住房的政策支持力度已經(jīng)有所減輕，1950年出臺(tái)的推動(dòng)社會(huì)住房建設(shè)的《住房建設(shè)法》已于2001年廢止，原先面對(duì)社會(huì)中低收入群體的住房合作社由于收入有限，運(yùn)營(yíng)壓力較大，也開始放棄政府的土地、資金優(yōu)惠，轉(zhuǎn)向?yàn)槿w公民提供市場(chǎng)住房，德國(guó)住房租賃市場(chǎng)上的房源已主要以私人房源和專業(yè)私人機(jī)構(gòu)的房源為主。雖然如此，但德國(guó)完善的租賃住房制度仍帶來(lái)了居民對(duì)租賃住房的需求，具有一定吸引力的租賃住房投資回報(bào)率則保障了市場(chǎng)對(duì)租賃住房的供給，使租賃一直是德國(guó)居民解決住房問(wèn)題的主要方式。德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2014年，德國(guó)租賃住房占總住房數(shù)的比例為56.0%，住房自有率為45.5%，有54.5%的人口居住于租賃住房中。

4 對(duì)我國(guó)租賃住房發(fā)展的啟示

第一，政府要對(duì)租賃住房市場(chǎng)發(fā)展提供政策支持。雖然與第二次世界大戰(zhàn)后的德國(guó)不同，我國(guó)目前的住房供給不存在那么大的缺口，但我國(guó)同樣面臨租賃住房供給短缺的問(wèn)題，只是這種短缺主要具有區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性的特征。在目前的市場(chǎng)條件下，租賃住房盈利空間較小，僅依靠市場(chǎng)力量解決租賃住房供給不足的問(wèn)題是不夠的，必須提供一定的政策支持。一方面，政府可以自主建設(shè)或通過(guò)國(guó)有企業(yè)建設(shè)一批租賃住房，以緩解當(dāng)下租賃住房供給不足的問(wèn)題。另一方面，政府需要通過(guò)土地、金融、財(cái)稅方面的政策，幫助租賃住房供給方降低成本和增加收入。降低成本主要可以通過(guò)土地、金融、稅收方面的支持政策實(shí)現(xiàn)。土地方面，可以增加租賃住房用地供給，并降低用地價(jià)格;金融方面，可以為建設(shè)租賃住房提供長(zhǎng)期的低息或無(wú)息貸款;稅收方面，可以減免住房租賃企業(yè)的房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅稅率，以及個(gè)人房東因出租住房需繳納的個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、增值稅的稅率。增加收入可以通過(guò)財(cái)政支持政策實(shí)現(xiàn)。對(duì)于在本地?zé)o房的低收入群體和新市民可以通過(guò)增加其貨幣補(bǔ)貼的形式增強(qiáng)其對(duì)租賃住房的消費(fèi)能力。

第二，健全租賃住房制度。與德國(guó)相比，我國(guó)的租賃住房制度漏洞較多，致使租房人群普遍缺乏歸屬感，很多租客都未將租住的房子視作自己的真正的家。為此，首先要完善租購(gòu)?fù)瑱?quán)，保障租房者與購(gòu)房者能夠享受到同等水平的社會(huì)公共服務(wù);其次要盡快出臺(tái)相關(guān)法律法規(guī)，保證租客租房的穩(wěn)定性，確保房租不能隨意上漲，沒(méi)有違反合同約定的租客不會(huì)被驅(qū)逐。

第三，充分發(fā)揮市場(chǎng)在配置資源方面的基礎(chǔ)性作用。長(zhǎng)期而言，仍需以市場(chǎng)作為配置資源的主要方式，為此，我國(guó)政府需要做好發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期規(guī)劃，在政策干預(yù)的同時(shí)，引導(dǎo)建立健全租賃住房市場(chǎng)制度，當(dāng)其作為一種長(zhǎng)期解決住房問(wèn)題的方式逐漸被人們所接受，可持續(xù)性的盈利模式逐漸形成之后，政府再逐步減少對(duì)住房租賃市場(chǎng)的干預(yù)。

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