淺談房地產項目前期報建的現狀及展望

石天 唐鵬年

【摘要】中國房地產行業邁上高質高效發展的道路是大勢所趨。在這樣的背景下，前期報建作為項目管理的重要內容，也面臨著更高標準的要求。本文從房地產項目前期報建的現狀入手，分析了具體工作內容以及現存的問題，并結合實際對未來的優化提升空間做出了若干點展望。

【關鍵詞】房地產;前期報建;展望

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

22.015

隨著社會經濟的快速發展，2014-2018年，我國房地產行業迎來轉型分化期，即從高速增長逐漸向提質增效轉型[1]。與中國經濟同步高質量發展，是未來房地產行業的必然趨勢。在這樣的大背景下，國家對于房地產開發項目的管理會愈發規范，這對項目前期報建工作提出了更高的要求。

1、房地產項目前期報建的內容

普遍意義上的項目前期報建是指建設單位從征地、立項到規劃、設計，直至取得施工許可證的過程[2]，另外也有研究人員將該過程劃分為前期報建和建設報建[3]，當中涉及眾多政府部門，多環節多程序穿插并進，流程繁雜，耗時較長。

1.1 立項環節

立項環節主要是對項目進行可行性綜合論證，涵蓋規劃方案、征地移民、環境保護、資源利用、投資招商等方面內容，并報送相關政府主管單位審批。以筆者跟進的項目所在地無錫為例，立項環節需辦理的材料包括環評批復、能評批復、穩評備案、項目申請報告、立項批復等，涉及環保局、發改委等政府部門。

1.2 用地許可環節

用地許可環節主要目的是獲取《建設用地規劃許可證》，該證是建設單位向土地管理部門申請征用、劃撥土地之前，經城鄉規劃行政主管部門確認建設項目區位及范圍合規的法定憑證，是建設單位用地的法律通行證。《建設用地規劃許可證》辦理主管部門為規劃局，所需材料為立項批復、地規證申請表、環評批復、土地出讓合同和方案圖等。

1.3 方案設計環節

方案設計環節的報建工作重心在于規劃，方案設計完成后，總平圖會放置在規劃局和項目現場進行公示，同時還需要征詢交警、衛生、環保、消防等政府職能部門的意見。待各部門審批回復后，設計單位根據意見修改方案文本并報送規劃局，取得方案批復。

1.4 總體設計環節

也稱擴初設計環節，該環節的目標是辦理《建設工程規劃許可證》。與方案設計環節類似，將符合編制深度的設計文本及圖紙再次報送各政府職能部門審批，獲得總體設計文件批復后深化設計方案，出施工圖。由專業施工圖審圖公司審查通過后取得審圖合格證，之后便可向規劃部門申辦《建設工程規劃許可證》，這是項目前期報建最重要的節點。

此外，在設計方案和總體方案報審時，各職能部門會要求建設單位提供專項方案作為設計深化論證的依據，例如日照分析報告、環境影響評價、節水評估、交通影響評價、節能評估、水土保持報告等，這些專項方案一般是建設單位委托第三方單位編制。

1.5 施工許可環節

取得《建設工程規劃許可證》意味著項目得到了當地規劃部門的許可，具備了辦理施工證和施工招投標的條件。建設單位完成施工招標合同備案之后，還需繳納城市基礎配套費用、落實安全質量監督申報手續并且確保資金到位，方可申請《建筑工程施工許可證》。至此，前期報建工作取得標志性成果，項目從法律層面具備了正式施工的資格。

2、房地產項目前期報建現存問題

和發達國家相比，我國房地產市場目前的總體表現仍然比較“亂”。項目前期報建工作雖然有明文規定的審批流程，但是由于行業遍地開花，轉型如火如荼，很多問題也隨之暴露。

2.1 企業重視度不夠

房地產項目前期報建工作是項目管理的重要內容，需要與眾多的政府職能部門打交道，審批過程繁瑣、嚴格。但很多建設單位對此不重視，認為這只是個整理材料跑腿的差事，從而造成前期報建人員素質普遍不高，報建工作頻繁碰壁，耽誤項目的開發進程。其實整理材料和跑政府部門只是報建的基礎工作，像一些地產巨頭都設有報建團隊，成員各司其職，統籌考慮成本、設計、工程、銷售等，為公司贏得更多的利潤空間。

2.2 政策缺乏合理性

造成房地產項目前期報建工作難以高效開展的另一個重要原因便是政策不合理。相關部門在制定政策時，未能統籌兼顧，廣泛調研，忽略了前期報建多環節交錯并進的很多細節問題，進而導致政府部門職能模糊，報建流程繁瑣，審批所需的材料冗雜，時常讓建設單位感到迷茫，嚴重阻礙了項目進展。

2.3 政府監管不到位

在房地產項目開發過程中，政府起到主導作用。很多項目前期報建工作不能平穩高效推進，很大程度上歸結于政府監管不到位。我國地方政府重視項目的引進，鼓勵優秀房地產企業落戶本地，例如華僑城受邀入駐無錫，政府僅僅是引進了項目，但是對于具體的開發過程并未給予足夠的重視和支持，各職能部門僅從自身出發，對建設企業提出報審要求，而沒有提供切實可行的幫助。因此，很多企業因為不熟悉當地政策和規則，前期報建時困難重重，返工頻繁，效率低下。

3、展望

中國房地產行業必然朝著高質量邁進，機遇與挑戰并存。行業的良性發展必然離不開前期報建工作的不斷優化和改進，這值得政府以及所有建設企業引起重視。針對房地產項目前期報建未來的優化提升空間，本文做出以下幾點展望：

3.1報建審批制度的完善

房地產項目前期報建工作不能順利推進，根源在于報建制度不合理、不科學。相關政府部門應當更多地從建設企業的角度出發，深入調研各類公司和項目，通盤考慮項目開發的各個環節，制定出科學合理的政策，在保證審批內容充分的前提下刪繁就簡，冗雜的報建流程不僅對建設單位造成困擾，也加重了政府部門自身的工作量。目前一些城市已經率先展開改革，比較典型的就是并聯審批改革，例如以南京、廈門為首的“864”并聯審批時限改革和以杭州、寧波為首的“政府代辦”并聯審批改革[4]。

3.2報建信息化程度的提高

信息化是幾乎所有行業發展都繞不開的問題。和發達國家相比，我國最顯著的就是信息化程度不高。很多地方的報建審批系統仍比較原始，智能化程度較低，且后期維護不力，這在很大程度上降低了前期報建的效率。相關政府部門和建設企業都應當重視新技術、新方法的引進和開發，緊跟時代潮流，充分利用大數據技術、云平臺、互聯網+，推動行業內行政審批數字化，使得前期報建越來越便捷。

3.3報建人員綜合素質的提升

房地產項目前期報建是一項綜合性很強的工作，在房地產開發企業中具有重要地位。一名合格的前期報建人員應當綜合素質出眾，一方面，不僅要熟悉分內的業務知識，還要對設計、施工、成本等領域均有所涉獵;另一方面，由于前期報建工作需要頻繁和政府部門打交道，出色的溝通能力頁必不可少，對內對外都需要維持良好的人際關系;同時，還需要時刻了解政策走向，尤其是新進駐某城市的項目，更需要對當地的政策法規做到了熟于心，這樣才能從宏觀層面把控時間節點，為企業帶來更好的效益。此外，房地產企業要注重開發報建團隊的建立和運作，從人才的選拔上優先擇取專業人士，并且要經常組織報建人員進行培訓學習，不斷拓展業務能力。

參考文獻：

[1]高雅等.高質量發展背景下房地產業生態轉型研究[J].基于河南省第四次經濟普查數據，2021（1）： 10-17.

[2]孫紅艷.淺談工程項目前期報建管理[J].中國工程咨詢，2015（3）： 44-45.

[3]黃芙佳.報建在房地產項目運作中的重要性研究[J].現代物業，2017，391（06）：12-13.

[4]李冰潔.我國建筑工程項目報建流程中并聯審批優化研究[D].華北水利水電大學，2020.

作者簡介：

石天（1994.06-），男，漢，江蘇泰州人，碩士，助理工程師，房地產開發報建及工程管理。