房地產(chǎn)查封業(yè)務有關(guān)問題探討

樊守清

【摘要】隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展以及經(jīng)濟糾紛的逐年增多，房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)參與市場流通也在逐漸頻繁，法院在房地產(chǎn)查封方面的業(yè)務也在同比增多，由此引發(fā)出房地產(chǎn)權(quán)等各式問題，為保證房地產(chǎn)查封業(yè)務的長遠發(fā)展，以下就房地產(chǎn)查封業(yè)務有關(guān)問題展開探討與研究。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);查封業(yè)務;相關(guān)問題

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

22.016

土地和房產(chǎn)作為資產(chǎn)的一項進入市場后，土地和房產(chǎn)就具備了可出租、抵押、交換、轉(zhuǎn)讓等各項商品特性，這為市場經(jīng)濟帶來了很大的活力以及生機。但是土地在流通時，作為資產(chǎn)標較大，而且土地上存在著廠房、寫字樓、商場等附屬物，經(jīng)常會有著機構(gòu)變遷、債務、產(chǎn)權(quán)等難以調(diào)和的各種矛盾，矛盾雙方在這種狀況下就會選擇通過法院進行解決。而在法院查封房地產(chǎn)時，還需注意一些問題，比如查封程序、查封原則等，以下進行詳細論述。

1、房地產(chǎn)查封程序

房地產(chǎn)作為市場流通過程中的其中一項不動產(chǎn)，本身有著一定的特殊性，比如在進行典當、抵押、買賣時是通過產(chǎn)權(quán)以及相關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)移進行的，因此在查封過程中，主要是以限制產(chǎn)權(quán)以及相關(guān)權(quán)利為目的。房地產(chǎn)查封分為“活封”以及“死封”兩種形式，“死封”指的是在房屋進出口張貼封條，對房屋的一切使用權(quán)進行限制;“活封”指的是原租住人在房屋使用不受影響的條件下，通過相關(guān)部門限制其產(chǎn)權(quán)以及相關(guān)權(quán)利，在法院解封前禁止其進入市場進行各種形式的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，當前房地產(chǎn)查封業(yè)務多以“活封”為主，其基本流程如下所示：

其一，法院在經(jīng)過專業(yè)的調(diào)查取證后，以此為基礎進行裁決或者裁定，保全原告財產(chǎn)的同時，查封被告房地產(chǎn)以及相關(guān)資產(chǎn);其二，法院通過相關(guān)流程向有關(guān)部門呈送《協(xié)助執(zhí)行通知書》;其三，相關(guān)部門執(zhí)行《協(xié)助執(zhí)行通知書》，在該項房屋解封前不被允許評估，如此就不能進入市場，且土地出租、抵押、轉(zhuǎn)讓等相關(guān)手續(xù)不予辦理。通過各種措施實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)以及相關(guān)權(quán)利的限制，使得該項房地產(chǎn)難以進入市場流通，以此來降低原告損失。

2、房地產(chǎn)合一

現(xiàn)階段房地產(chǎn)在進行查封時存在著房、地分離的狀況，部分法院在房屋查封時未對房產(chǎn)使用權(quán)進行綜合考慮，單方面對其所有權(quán)進行查封，而地價是對房屋價款影響最大的一種因素。此外部分法院在進行土地查封時未考慮到其地上建筑物，這使得法院的相關(guān)裁決在貫徹落實時受到很大的阻礙，因此法院在進行相關(guān)裁決業(yè)務時應做到房地產(chǎn)合一，在時間以及條件允許的狀況下及時到相關(guān)部門查清楚具體狀況以便做出合理的裁決裁定[1]。

3、房地產(chǎn)查封時避免超標

法院在進行發(fā)地產(chǎn)查封業(yè)務時，主要目的是對被告做出督促，使其能夠出于緊迫感而快速還清債務，并不是單純的進行被告的財產(chǎn)處置。法院在進行房地產(chǎn)查封時，規(guī)定其價值應在底價30%以內(nèi)，而當查封時出現(xiàn)被告?zhèn)鶆张c對應的宗地價值出現(xiàn)較大的差距時，會導致超標的問題發(fā)生，主要分為以下三種狀況：

其一，被告擁有不低于兩處的房地產(chǎn)時，法院在進行相關(guān)的房地產(chǎn)查封時不應該在原告呈交上被告土地房產(chǎn)證明后進行房地產(chǎn)的直接查封，而是應當在了解被告全部房產(chǎn)信息后，查封與其標大致相當?shù)姆慨a(chǎn)為妥。

其二，房屋以及土地難以有效分隔時，且被告無其他房產(chǎn)用以查封，此時可整宗查封被告房地產(chǎn)。比如：在規(guī)劃完畢但尚未建成的地產(chǎn)，類似單體高層建筑，在進行房、地分隔時會使得整體方案難以為繼，必須要進行分割時也需經(jīng)過相關(guān)部門批準與同意;又如：建設完畢的房地產(chǎn)在運作以及設計等程序中已經(jīng)統(tǒng)一化難以分割時可整宗查封。

4、已經(jīng)售出的房屋及其配套實施不得查封

被告人所處單位房地產(chǎn)中存在住宅用地時，應將已經(jīng)得到土地證、房產(chǎn)證的住宅剝離出來;對于生活小區(qū)之類的查封對象，應預留小區(qū)內(nèi)的綠化、公共建筑、通道等，若必須拍賣時也需在業(yè)主委員會同意后進行，通過這種方式保障小區(qū)居民本身的合法權(quán)益。

5、劃撥形式得到土地使用權(quán)的相關(guān)房地產(chǎn)應繳納轉(zhuǎn)讓金

單位利用劃撥得到土地使用權(quán)，這種形式得到的房地產(chǎn)屬于不完全性資產(chǎn)，國家規(guī)定這種狀況需進行土地出讓手續(xù)辦理才可轉(zhuǎn)讓該片土地的使用權(quán)，因此在進行這種類型房地產(chǎn)的處理時需在所得價款中抽取部分款項資金用于出讓使用權(quán)后，被告才可進行后續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)人在此過程中具備優(yōu)先受償權(quán)。據(jù)此可知在房地產(chǎn)查封時需綜合考慮該項款項，不容納很有可能出現(xiàn)受查封款額不夠賠付的狀況[2]。

6、明確查封房地產(chǎn)具體期限

部分法院在進行房地產(chǎn)查封的執(zhí)行通知書上沒有對查封期限進行明確，造成查封期限的無限延長。法院一般狀況下是六個月結(jié)案，同時還要考慮到訴訟案件的二審制，因此最好以六個月或者一年作為查封期限，若有特殊狀況需延長查封期限時也可根據(jù)實際狀況進行適當延長，但是不宜時間過長，否則對經(jīng)濟快速發(fā)展有著不利影響。

7、對未按照規(guī)定條例與流程進行法定手續(xù)辦理的房地產(chǎn)需妥善處置

法院在辦理相關(guān)房地產(chǎn)查封業(yè)務時，必須做到無爭議以及來源合法，并且在相關(guān)法律法規(guī)要求方面已經(jīng)做到位。但是在實際的查封工作中，一些問題還需根據(jù)實際狀況進行具體對待，不然較多的房地產(chǎn)無法正常的進行查封工作。比如以下這四種狀況：

其一，被查封單位已經(jīng)具備政府批文并經(jīng)過相關(guān)部門協(xié)調(diào)后，且具備合法的會議紀要，即其來源無爭議，但未進行房產(chǎn)證、使用證辦理的，可直接進行查封工作。

其二，在《土地管理法》還未頒發(fā)時進行的違法用地并已經(jīng)成為事實的狀況，若土地管理部門依托《土地權(quán)屬爭議處理條例》可依法處理的，法院有權(quán)對其進行查封;對于難以進行調(diào)解，經(jīng)過房產(chǎn)部、土地部協(xié)商后決定判給被告的房地產(chǎn)法院可依法查封。

其三，被告房地產(chǎn)有著合法來源，但是存在爭議的狀況，法院可請求房產(chǎn)部門以及土地部門進行調(diào)解，在矛盾得到解決后，法院可進行查封，對于難以調(diào)解的狀況，由房產(chǎn)部門、土地部門進行處理，被告所屬的房地產(chǎn)可按照流程進行查封。

其四，法院在進行房地產(chǎn)查封時，若發(fā)現(xiàn)被告存在不合法房產(chǎn)或者非法占據(jù)土地的狀況應當將其狀況遞交給土地管理部門處理，情況嚴重時還需進行立案調(diào)查;對于存在違章建筑的狀況，則邀請規(guī)劃部門協(xié)助處理相關(guān)工作。

8、法院立案后原告律師有權(quán)利查詢被告名下房產(chǎn)

《不動產(chǎn)登記資料查詢暫行辦法》二十二、二十三條中有關(guān)于律師查詢的相關(guān)規(guī)定：當受到當事人委托，律師可以代理人身份進行被告名下房產(chǎn)查詢，但是查詢權(quán)限受到原告權(quán)限限制，只可以人查房，且根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，律師并非不動產(chǎn)查詢主體，只能以權(quán)利人或者被告代理人的身份進行不動產(chǎn)信息查詢，不能依托調(diào)查取證權(quán)而成為獨立查詢主體。

結(jié)語：

法院在進行房地產(chǎn)查封時，既要保障被告權(quán)益，也應不給被告人造成額外的損失，因此在實際操作時要把握好其中的“度”。隨著《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》等政策法規(guī)的逐漸完善，相信在其后的房地產(chǎn)查封中能夠更加體現(xiàn)出法律的科學合理以及公平公正性。

參考文獻：

[1]陳年好.淺析房地產(chǎn)查封的有關(guān)問題[J].房地產(chǎn)市場，2017，（18）：33.

[2]鄭江虹.查封房地產(chǎn)時需注意的幾個問題[J].當代建設，2018，（5）：27.