房地產開發全過程中的工程造價管控探討

王利華

【摘要】房地產在造價管理中涉及到多個環節，如決策環節、可行性研究環節、設計環節、招標環節等。這些工作使得房地產開發工程造價管理工作比較繁瑣。因此，房地產在開發過程中，為了能夠保證相應的收益，需要對其進行合理控制，并計算出工程造價。以便能夠降低成本，提高效益。保證企業能夠持續健康穩定的發展。本文主要對房地產開發過程中工程造價管控進行分析，并提出相關策略。

【關鍵詞】企業;房地產開發;工程造價;管控

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.

22.172

在現如今房地產企業已經得到了很大的發展，但是各個企業的競爭也十分激烈。因此，房地產要想能夠得以繼續發展。除了需要設計出符合市場需求的產品外，同時還需要能夠降低工程造價，提高投資收益。

1、房地產企業工程造價存在的問題

1.1造價成本控制管理理論不足

房地產成本控制是企業發展中的一個重要管理項目，但是在實際過程中還存在著一些問題。很多管理人員或者相關部門對成本控制管理理論掌握不足，盡管很多工程項目都比較重視成本控制理念，但其整體還是對管理理念深度的認識存在不足，未形成系統的成本管理理論及科學的管理方法。在實際工作中不能隨著形勢的變化而做出有價值的指導，從而在實際生產工作中，盲目的使用工作條例，導致工作難以維持，失去了預期的成本管控效果。

1.2 房地產前期造價控制不合理

在房地產生產設計過程中，相關部門一般都會對成本控制進行預期的計算，做出各種版本的目標成本。但在現實工作中，很多單位和部門往往重測算，忽略了對工程造價的調整和控制，把重點放在各個成本指標是否滿足公司的要求。在前期工作中，為了將項目快速推進，往往不惜花費財力大力投資。在后期過程中，成本指標上升，容易導致資金不足的問題。這不僅不利于房屋整體質量的控制，同時還可能加大了房地產成本投資。

1.3管理意識落后，管理效果低下

在房地產造價管理方面，相關企業在房地產高速發展的階段，往往對成本管理不敏感，沒有項目開發全過程造價管理的思路;從而導致具體執行過程中，細節落實不到位，在相關管理環節上沒有進行合理分析和綜合評價，從而影響了工程的執行力。如在招標環節缺乏相應的規范操作，在設計環節沒有考慮市場的變化及成本指標，從而使得整個項目無法得到具體有效的管理影響工程整體效益。

2、房地產開發項目工程造價管控策略

2.1房地產決策環節的工程造價控制

就房地產開發項目而言，項目決策起到關鍵關鍵性的指導作用。在整個房地產開發工程中決策環節是起始階段，同時也是整個房地產開發管控的前提和基礎。項目決策的管控對整個開發過程有著總攬性的決定性作用。項目決策涉及到經濟決策和各項技術的使用對房地產的開發、投資和經濟效益有這關鍵性的影響性。在開發房地產的時候，對于新建的房地產項目，在獲取批準后，需邀請相關機構或咨詢單位來開展評估造價工作，并充分考慮到國家法律和區域經濟因素評估整個項目在經濟層上是否合理，在技術層上是否適用當地區域是否能夠創造收益。通過全面整體分析，并在此基礎上開展相關性的研究。落實項目管理策略，為后期工作打下基礎。

2.2房地產設計環節工程造價管控

在房地產實際施工中項目設計和工程造價是其中的重要環節。就實際工作而言，很多房地產在開發項目中容易忽略造價控制，從而導致成本超預期，最終使得成本管控處于被動狀態。為實現更好的質量管控，房地產開發工程必須將側重點轉移到開發項目造價管控和項目設計中，以便能夠加強工程造價的管控。首先，在造價管控上，企業可以采用競選和招標的方式確定最終的設計方案。在招標和競選時，可以擴大項目設計方案范圍，加強宣傳，使得更多的設計企業，能夠參與到相關工作中。這有利于企業選擇最佳的設計方案，優化工作內容，以便能夠選擇科學性、先進性、合理性的設計方案，同時采用招標和競選的方式，還能夠使得造型更加美觀。在綠化、環保和經濟實用上得到提高，從而縮短房地產開發項目的設計時間，降低設計費用，并進一步降低整體成本。其次，在設計過程中，需要采取限額設計，盡量避免使用非標產品，關注市場材料的更新迭代。對于房地產開發來說，每一步都需要大量的資金來進行投入。因此，為了保證能夠實施造價管控。需要對每一個環節進行重視和合理控制，這樣才能夠使得最終的設計成本能夠在預算之內。就房地產工程來說，項目設計質量的高低與最終的建設成本有著很大的影響。同時也影響著整個工程的經濟效益和使用價值。因此在設計開發項目的時候，企業應該能夠從整體上去分析問題，和看待問題，具體掌握各種情況，定量分析設計工作和落實管理內容。以便在管理中能夠獲取準確的數據，保證施工的經濟性可可行性。在對于開發經濟的分析時，需要改變先設計后預算的方式，應該有企業預先制定限額要求。根據實際條件，合理分配資金，以便能夠嚴格控制各個環節。保證各個環節不超過預算總額。從而從整體上控制整個投資資金成本。

2.3房地產開發項目招標環節，工程造價管控

招標制度在房地產開發過程中有著很廣闊的使用價值。同時，這種方式也是符合我國經濟體制的要求的。運用招標體制進行良性競爭，有利于實現資源的優化保證工程效益。招標的具體內容主要是價格的競爭，這也是招標和投標雙方關注的一個關鍵問題，需要重視引入足夠多的優秀供應商。在保證質量和工期的基礎上，房地產企業需要選擇價格最低，評價最高的供應商。在招標文件中，需要保證相關內容的準確性、嚴謹性。同時，招標條件也應該能夠滿足要求，要具有合理性和公平性。其次要落實好編制標底的管理。要保證標底的質量，使其在合理的造價范圍之內，對造價進行反復審查，以便落實相關控制。制定嚴謹的承包合同，保證工期合理，控制工程進度。在承包合同中需要明確規定所用材料、工程造價、和工程質量的責任，保證能夠達到工程預期。同時需要明確違約責任，保證在合同執行過程中出現問題時，可量化處理。

2.4房地產項目實施管控策略

房地產項目實施是關鍵性的環節，同時也是資金投入最多的一個環節。要想在項目實施環節中實現工程造價管控，應該從以下幾個方面入手。首先，選擇優化施工方案。在施工之前，應該嚴格審核單位提交的施工方案，并從中選擇可行性高。經濟上合理的施工方案。然后根據實際情況考慮工程規模。及材料的供應情況。施工數量、地址、運輸條件等多方面的因素，對承建單位施工進度，進行合理規劃。保證施工方案能夠得到完善和優化。使得人力、財力、物力能夠得到最大化的利用。其次，需要加強圖紙會審，通過加強圖紙會審找出其中的問題，并提前進行變更，避免出現返工現象。從而保證工程能夠預期完成。同時，這也在一定程度上降低了工程資金投入。此外，現場管理人員還需要對造價控制，有著深入的理解。要避免現場造價以簽證之間出現矛盾，充分解讀合同，主動做好索賠和反索賠管理。

2.5房地產竣工結算環節造價控制

房地產竣工結算環節是整個房地產企業開發中最后一個重要項目。在竣工決算的工程投資環節中，相關工作人員要能夠準確審核竣工、核算文件。并總結和分析工程建設中的經驗教訓。對技術資料和工程造價管控進行分析。這對控制整個造價有著十分重要的意義。房地產竣工結算工程造價可以從以下幾個方面入手。首先，在確定造價的過程中，要根據計價規范招標文件和合同中的規定。對竣工圖計劃變更現場簽證等進行復查和審核。當發現出存在不合格的情況應該及時與相關部門和施工人員進行驗證。以便了解工程動態，并為后期工作打下基礎。以便能夠追責。其次，在結算的時候，不僅要能夠熟悉合同內容，根據合同內容進行分析，同時還需要深入到現場中。掌握工程動態，了解實際情況，觀察施工圖紙，以實際工程是否相符合，保證施工的質量。從而使得投資效益能夠得到保證。最后應該對已完項目的全過程做經營總結，復盤過程中出現的問題和經驗，不斷的改進。通過落實整個管理環節，從整體方面進行嚴格控制，做到層層把關。保證房地產開發產品造價合理，同時，其造價質量需要得到檢測和保證。

結語：

總之，房地產開發過程中的工程造價涉及到許多內容。相關管理人員應該加強管理意識，落實管理責任，并根據市場經濟不斷深化和改革，從客觀上發揮企業的主觀能動性，并借鑒國內外的經驗，從根本上進行確定和解決工程造價的問題，以便能夠推動房地產市場的持續穩定發展。本文主要對房地產施工過程中、決策環節、項目設計環節、招標環節、項目實施環節和竣工結算環節、工程造價管理進行控制與防范，希望能夠給相關工作人員一些參考。在實際工作中，相關工作人員還需要根據實際情況進行綜合分析，并制定符合自身發展的管理機制，實現高質量的管控。

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