《民法典》對物業管理的影響

文/陸魯弘琰 陳昌越 楊霞

2020年5月28日，十三屆全國人民代表大會三次會議通過《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》），并于2021年1月1日正式開始實施。《民法典》共計1260條，分為總則、物權、合同、人格權、婚姻家庭、繼承、侵權責任七編，其中與物業管理相關的主要為第二編物權之“業主的建筑物區分所有權”、第三編合同之“物業服務合同”和第七編侵權責任之“建筑物和物件損害責任”，從物權、合同、侵權責任等不同角度對物業管理活動進行了一系列規范和調整，奠定了物業管理的民事法律基礎，對全面推動物業管理體系發展具有重大意義。

一、《民法典》中物業管理的重要新規

（一）修改業主大會表決機制，對業主參事議事能力提出更高要求

1.調整業主表決生效比例，強調業主參與。《民法典》在《物權法》的基礎上對業主的表決規則進行了實質性的修改。一是將業主的議事規則分為“參與”及“同意”兩個方面，雙三分之二的業主參與成為業主表決有效的前置條件。二是調整了業主決議生效的生效比例。原《物權法》的表決規定為：重大事項的生效條件為人數超過三分之二加專有面積三分之二的業主同意；一般事項的生效條件為人數超過二分之一加專有面積二分之一的業主同意。《民法典》的表決規定為：重大事項的生效條件為人數及專有面積超過三分之二的業主參與，參與業主中雙四分之三同意；一般事項的生效條件為雙三分之二業主參與，參與業主中雙二分之一同意。

從總量上看，表決生效比例的調整降低了業主大會決議生效的人數及房屋面積要求，但其實質是對業主參與表決以及同意比例提出了更高的要求。值得注意的是，修改后的規則中生效比例的計算基數發生變化，即《物權法》的基數是整個小區的業主人數及專有面積，而《民法典》的基數是參與表決的業主人數及專有面積。

2.調整業主表決重大事項范圍，解決住宅維修資金“使用難”問題。根據《物權法》規定，籌集和使用維修資金均屬于重大事項。《民法典》，將維修資金的使用和籌集分為兩個業主表決事項。維修資金的使用遵循一般事項的議事規則，維修資金的籌集則遵循重大事項的議事規則。由此可以看出，由于城市更新的需求，房屋的修繕改造成為今后的工作重點。根據《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）的要求，對2000年以前建造的小區進行重點改造，并在出資方式中明確可以使用專項維修資金。全國普遍存在維修資金“惜用”問題，上海專項維修資金的使用率僅為12%。《民法典》的出臺使維修資金的使用降低了難度，為建筑物及其附屬設施的修繕提供了法律保障。

（二）確定物業服務合同的法律性質，業主與物業服務企業權利義務更加清晰

1.明確物業服務合同為典型合同。在原《合同法》中，物業服務合同并沒有被專章規定，因此對于物業服務合同的性質認定只能通過參考“委托合同”“服務合同”等其他有名合同，但由于物業服務合同內容的復雜性和專業性，在實踐中通常難以直接參考其他合同對其定性，故易引發合同糾紛。《民法典》將物業服務合同定性為典型合同，并對合同雙方的權利義務及物業服務合同新舊交替階段的權利保障進行了明確，為解決物業服務糾紛提供法律依據。

2.業主的任意解除權對物業服務企業提出更高要求。《民法典》第九百四十六條規定，業主在提前60天通知并賠償相應損失的前提下，可以對物業服務企業行使任意解除權。根據《合同法》的規定，任意解除權只屬于不定期租賃合同、委托合同、加工承攬合同、貨物運輸合同、保管合同、保險合同的一方或雙方。《民法典》賦予業主任意解除權，能夠更好地保護業主在物業服務合同存續期間的權利，提升業主自我救濟的有效性，確保物業服務企業市場“優勝劣汰”，有效減少物業服務企業不作為、不履職的情況。

3.業主及物業服務企業的權利義務明確、層級提升。在《民法典》出臺以前，業主及物業服務企業的權利義務關系只在《物業管理條例》中得到明確，其法律位階為行政法規。《民法典》對物業服務企業的一般義務、信息公開義務、移交義務、后合同義務、合同續簽權利以及業主的支付費用義務、告知協助義務、任意解除權進行了明確，為物業服務合同的有效履行、物業服務活動的有序推進提供了有效保障。

4.拓展物業服務企業信息公開的內容及范圍。《物業管理條例》規定，物業服務企業僅需將收費標準進行公開；根據《上海市住宅物業管理規定》，只有采用酬金制收費方式的物業企業需要向業主報告收支情況，而包干制企業只在調整收費標準前需要就收支情況向業主報告。《民法典》第九百四十三條規定，物業服務人義務公開和報告的內容除了收費相關事宜外，還有業主共有部分的收益與經營情況。此外，《民法典》第二百八十五條第一款增加了物業服務企業對業主詢問作及時答復的義務，對物業服務人的工作透明化程度提出更高的要求。

（三）增加物業服務企業公共安全管理責任，社會責任更加凸顯

雖然《民法典》明確了物業服務合同為典型合同，并規定了物業服務企業的合同義務，但基于社區治理的特殊性，物業服務企業除了需要履行合同義務外，還需要根據法律法規承擔特定的責任。

1.物業服務企業有配合政府應急管理處置的責任。2020年初突發的新冠肺炎疫情使社區治理面臨嚴峻的考驗。在抗疫過程中，居民小區管理工作經受住了考驗，多年來的完善基層社會治理工作初見成效。從疫情防控工作取得階段性勝利可以看出，在本次疫情防控中，物業服務企業的作用至關重要。因此，在抗擊疫情的背景下，《民法典》為物業服務企業設定了此項責任，為社區治理提供堅實基礎。此外，《民法典》第二百八十六條賦予了物業服務企業申請行政介入的權利，有利于更好地保護多數業主的權益。

2.明確物業服務企業對“高墜”事件的管理責任。由于建造時間長、建造技術受限，外墻脫落在房屋安全管理中成為關注的焦點。《民法典》第一千二百五十四條規定，物業服務企業等建筑管理人應當采取必要的安全保障措施，否則將承擔侵權責任。相比《侵權責任法》，《民法典》增加了對物業服務企業的安全保障義務對規定，要求其作為單獨責任主體，為房屋使用安全提供多一道保障。

（四）改變共有收入計算方式，優化專項維修資金使用規則

1.允許在共有收入中扣除合理成本。在《民法典》出臺以前，法律層面一直未明確規定公共收益的歸屬，只在地方性法規層面規定了公共收益歸共同擁有該物業的業主。此外，在之前的相關法規中，對公共收益的使用方式僅規定為主要用于補充專項維修資金，或根據業主大會決定用于業主大會和業主委員會工作經費、審計費用等。《民法典》將共有收入的計算方式明確為：共有收入等于公共收益減去合理成本。

2.新增緊急情況維修資金的使用規定。《民法典》第二百八十一條第二款增加了緊急情況下使用維修資金的規定，這一規定響應了《上海市房屋使用安全管理辦法》對房屋使用安全責任人義務的規定，如：按照規定進行日常和緊急情況下的維修養護、更新改造；進行房屋安全檢查，及時消除安全隱患。相關規定為房屋使用安全責任人在履行義務時提供資金保障，為房屋的緊急排險工作提供法律依據。

3.拓寬專項維修資金的使用范圍和使用目的。《物權法》規定，專項維修資金可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。《民法典》將專項維修資金的使用范圍拓展至電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分，同時把專項維修資金的使用目的更改為維修、更新和改造。這意味著國家正越來越重視房屋老化、對2000年以前建成的老舊小區進行改造以及消除“高墜”的隱患。

二、《民法典》視野下對物業管理的若干思考

（一）在物業管理能級提升上做“加法”

1.完善物業管理市場機制，促進企業“服務質量+”。根據對司法判決的檢索，上海市與物業服務企業服務質量相關的訴訟累計達2801起。 《民法典》新增了業主的任意解除權，對物業服務企業的服務質量提出了更高的要求，這不僅能更有效地保障業主的基本權利，同時能促進物業服務企業的良性競爭，通過提升自身的企業競爭實力來“凍結”業主的任意解除權。物價上漲、業主對物業服務要求的提高，使得物業服務企業入不敷出，不得不通過降低服務質量來維持經營成本。物業服務的市場消費理念尚未形成，物業服務市場機制還未理順，因此，需要在全市層面建立規范的物業調價體制機制，理順物業調價方式及流程，為物業服務企業創造良好的營商環境，推動“質價相符、按質論價”的市場價格機制形成。

2.引導物業服務企業實行“酬金制”，推動收支管理“透明度+”。《民法典》對共有收入的計算方式定為可以扣除合理成本，這意味著物業服務企業可從共有部分產生的收入中扣除管理成本，從而激勵物業服務企業幫助業主獲得更多的共有收入。此前包干制中所有費用由企業自己承擔。上海物業服務企業推行酬金制的比例較低，一方面需要加大對酬金制模式的宣傳力度，另一方面由于上海市推行酬金制經驗尚不豐富，可以從制定配套政策著手，引導業主逐步從包干制轉向酬金制，創造物業服務雙向配合的良好局面。

3.加快推進專項維修資金續籌工作，實現“房屋養老金+”。上海專項維修資金歸集較早，因此在房屋面臨修繕維護時，需要對專項維修資金的續籌工作進行優化。據統計，2019年上海市共有156個商品房小區完成維修資金續籌，2020年上海市共有130個商品房小區完成維修資金續籌。

由于建造年代久遠，部分小區出現墻體開裂、外墻脫落、屋頂漏水、公用設施設備老化等現象，需要動用專項維修資金的可能性加大。特別是“十四五”規劃提升了老舊小區修繕要求，這將使維修資金的續籌工作面臨考驗。因此，需要總結已完成續籌小區的成功經驗，形成可復制、可推廣的模式，對專項維修資金續籌工作進行常態化管理。

（二）在物業服務企業不規范做法上做“減法”

1.促進物業管理區域合并，“減少”物業服務企業數量，形成規模效應。以貫徹《民法典》賦予業主的任意解除權為契機，在鼓勵、引導各區對規模較小的相鄰小區進行區域合并或管理合并的同時，用市場機制淘汰或勸退一批不作為、不到位的物業服務企業，提升物業服務企業的整體服務能級，形成集約高效的物業服務體系，打造一批高質量的物業服務企業品牌。例如：虹口區歐陽街道從原有112個小區減少到95個，共減少物業服務企業7家。

2.優化物業服務企業履約評價機制，“減少”物業服務企業不規范行為。基于目前已有的物業服務企業履約評價體系，應當根據《民法典》的要求，增加信息公開的內容及權重，完善物業服務企業考核體系，促進物業服務企業工作的規范化和透明化，建立物業服務企業與業主之間的信任感，促進物業服務企業“誠信履約、規范履約”，強化物業服務行業管理，提升物業服務標準。

（三）在居民自治工作上做“乘法”

1.明確共有部分權屬界定，打好業主自治法律基礎。《民法典》對于業主共有的相關規定為第二百七十四、二百七十五條，主要涉及車位、車庫、綠地、道路等，基本沿用了《物權法》《物業管理條例》及相關司法解釋的規定。共有部分的維修、更新和改造的具體內容遠遠超出法律規定的范圍，特別是車位、車庫的物業糾紛近年來屢見不鮮。同時，共有部分的維修、更新涉及全體業主的表決及專項維修資金的使用，因此，需要在《民法典》的規定下制定相應的配套政策，對共有部分的范圍界定及維修責任進行細化，為業主自治營造良好的法律環境，減少物業管理糾紛。

2. 堅持黨建引領，提升居民自治能力。《民法典》對表決規則加以修改，在物業管理方面更加強調業主的參與程度，從而提升業主參與小區內部物業管理的意識及能力。雖然上海市在多年的物業管理工作中在居民自治方面取得了良好的成效，但是仍有部分業主參與意識不強，因此需要發揮居民區黨組織的力量，在加強法律宣傳的同時，加強聯席會議制度，確保業主大會決議順利實施。

3. 優化業委會人員結構，提升居民自治效能。業委會作為業主大會的執行機關，在物業管理活動中有維護業主共同權利的義務，但對于業委會做出有損業主共同利益的行為后該如何處置，法律并沒有進行規定，加上法律沒有賦予業委會法人地位，在侵權行為發生時，很難利用《民法典》侵權責任編對業委會整體主張損害賠償。在業主自治被高度重視的背景下，須在推動業委會組建的同時優化業委會人員，吸納專業人士進入業委會。需要加強對業委會的考核，形成權利義務對等的業委會評估機制，從源頭上避免業委會對業主的公共利益造成損害。

4. 發揮居委會的指導和協助作用，優化業主自治方式。《民法典》首次在法律層面將居委會納入物業管理的監督主體，要求居委會對業主大會的設立和業委會的選舉給予指導和協助。根據《中華人民共和國居民委員會組織法》的規定，居民委員會是基層群眾性自治組織，法律宣傳及調解民間糾紛是其法定義務之一。因此，應當充分發揮居委會在群眾自治中的作用，對居民自治行為進行指導和協助，出現物業服務糾紛應及時進行調解，保證物業管理活動順利進行。

（四）對物業管理中的安全隱患做“除法”

1.建立物業服務企業法定巡查清單，竭力鏟“除”安全隱患。《民法典》增加了對物業服務企業在應急處置上的配合義務、未履行安全保障義務的侵權責任。結合《上海市房屋使用安全管理辦法》（滬府令39號）、《關于進一步加強房屋高墜隱患排查整改的通知》（滬建應急聯〔2021〕169號）中對于房屋安全及排查高墜隱患的要求，確立物業服務企業對于房屋安全排查的配合機制，明確物業服務企業定期巡查的周期及項目清單，將巡查情況納入物業服務企業考核內容。

2.打通物業服務企業“代為維修”的資金渠道，消除企業后顧之憂。《民法典》規定的物業服務企業安全保障義務及《上海市房屋使用安全管理辦法》對物業服務企業代為維修、及時委托專業檢測單位檢測鑒定的規定，維修資金的使用需要業委會同意，只有在業委會授權的情況下才能開展維修施工。若物業服務企業墊資，按照現有法律，只能根據《民法典》債權責任編進行追責，不能有效保證其墊付資金的安全，因此，物業服務企業對高墜隱患排查的積極性不高，在發現后僅履行告知義務或設立安全警示，并未起到實質性作用。建議明確物業服務企業墊資進行排查的后續管理辦法，確定墊資及維修資金償還的路徑。同時，明確居民、物業服務企業、屬地街鎮的連帶責任，為保證物業管理中安全隱患的消除提供有效保障。