我國典型城市住房租賃市場發展的特點及政策思考

文/魏小群 吳佳 劉端怡

一、住房租賃市場發展的重要刻畫指標

（一）租賃市場發展現狀的重要刻畫指標

租金價格是住房租賃市場供求結果的表現形式，也是住房租賃市場發展情況的重要“信號”。在定量研究中，通常選擇房租收入比與租售比對住房租賃市場進行量化測度。其中，房租收入比用來衡量租賃群體對租金的承受能力，租售比則用來測度住房租賃市場與買賣市場的偏離程度，這也是衡量住房市場泡沫的重要指標。

房租收入比、租售比與住房租賃市場發展現狀直接相關，是衡量租賃市場發展程度的重要指標。課題組根據房租收入比與租售比的計算公式，對我國部分主要城市的租賃市場進行定量分析，并進一步地將上述城市的房租收入比與租售比制成散點圖，如圖1所示。圖中城市可分為“低房租收入比、低租售比”、“低房租收入比、高租售比”、“高房租收入比、低租售比”、“高房租收入比、高租售比”四種類型。其中，北京、上海、深圳、福州、杭州屬于“高房租收入比、低租售比”類型，該類城市租金水平較高、住房銷售價格水平也同樣較高，對很多年輕人而言，住房支出負擔較重。

圖1 我國部分城市房租收入比與租售比散點圖

（二）影響租賃市場發展的主要因素

住房租賃市場發展也要受宏觀經濟環境的影響。從內生需求環境來看，我國城市經濟的持續發展以及由此產生的流動人口衍生出了大量的租房需求，為租賃市場的發展提供了基本條件。因此，城鎮化率、第三產業結構占比、人口年均增長率、住房銷售價格、房價收入比等與住房租賃市場的發展程度具有較密切的聯系。一般而言，城鎮化率提高、第三產業結構占比增加、人口年均增長率加大均會促進城市住房租賃需求增加。

根據租賃市場發展相關理論研究，課題組最終選取了以下7個指標作為不同城市租賃市場發展程度的刻畫指標，包括人口年均增長率、二手住房價格同比、租售比、房租收入比、房價收入比、第三產業占GDP比重、城鎮化率，指標含義及數據來源詳見表1。

表1 住房租賃市場發展程度刻畫指標的含義及數據來源

二、不同城市分層結果及發展特征

（一）模型選擇

聚類分析是根據觀察對象的變量特征將觀察對象進行分類的一種數理統計方法。聚類分析的目的是把分類對象按一定規則分成若干類，這些類不是事先給定的，而是根據數據的特征確定的，對類的數目和類的結構不作任何假定。通過聚類分析，將相似的研究對象歸為同一類別，進而提出合理的、有效的處理該類對象的辦法。

系統聚類法是聚類分析諸方法中實際運用最多的一種。系統聚類既可以對樣品聚類，也可以對變量聚類，變量可以是連續性變量或者分類變量，距離測量方法和結果表示方法也比較豐富。其基本思想是：將n個樣品看成n類，并規定樣品之間的距離和類之間的距離，然后將距離最近的兩類合并成一個新類，計算新類與其他類的距離；重復進行兩個最近類的合并，每次減少一類，直至所有的樣品合并為一類。系統聚類法中類之間距離的計算方法主要有最短距離法、最長距離法、中間距離法、類平均法、重心法、離差平方和法等。

（二）指標描述統計信息

為明確我國不同城市住房租賃市場發展特征，課題組選取了我國住房租賃試點城市、中央財政支持住房租賃市場發展試點城市、集體建設用地建設租賃住房試點城市、政策性租賃住房城市等26個典型城市進行系統聚類分析，26個城市相關指標的描述統計如表2所示。

表2 26個城市相關指標描述統計情況

（三）系統聚類分析及分層結果

由于樣本或指標單位不一致，為克服量綱不同對結果的影響，首先要進行數據的標準化處理。常用的標準化處理是Z標準化方法。通過SPSS19.0對經標準化處理的指標進行基于離差平方和法的系統聚類分析。將城市類型作為分類因子，將人口年均增長率、二手住房價格同比、租售比、房租收入比、房價收入比、第三產業占GDP比重、城鎮化率作為分析因子，生成的聚類樹形圖如圖2所示。

圖2 26個城市聚類分析結果圖

目前，國內關于租賃市場城市分層的指標研究尚處于起步階段。借鑒羅斯托的經濟成長階段論，將經濟發展分為傳統社會階段、準備起飛階段、起飛階段、走向成熟階段、大眾消費階段和超越大眾消費階段，結合聚類分析結果，將26個城市分為以下四種類型：租賃市場穩定型城市、租賃市場快速發展型城市、租賃市場潛力型城市、租賃市場起步型城市，具體的城市分類及特征如表3所示。

表3 26個城市聚類分析結果

1.租賃市場穩定型城市。租賃市場穩定型城市的發展特征為：城市經濟發展水平高，人口總量大但凈流入少，租賃市場總體需求量大且較為穩定，租賃市場發展具備較好的基礎，代表城市有北京、上海。從人口年均增長率來看，其增長率很低甚至處于負增長狀態。此類城市人口規模大，但是人口凈流入基本停滯，因而租賃人口數量大但較為穩定。從租售比來看，由于房價水平高，其租售比處于較低水平。房租收入比和房價收入比高，居民的居住成本高。此外，該類城市第三產業占GDP比重與城鎮化率水平在四類城市中屬于高水平，該類城市處于成熟的發展階段。由于租賃市場需求量大且較為穩定，品牌長租公寓在此類城市開設的門店數量較多。

2.租賃市場快速發展型城市。租賃市場快速發展型城市的發展特征為：城市經濟發展水平較高，人口凈流入量大，租賃市場總體需求快速增加，居民的住房負擔較重，主要代表有深圳、杭州等5個城市。從人口年均增長率來看，此類城市人口凈流入量很大，租賃人口數量快速增加。從租售比來看，其房價水平較高而租金水平相對較低，導致其租售比偏低，租賃回報周期長。房租收入比和房價收入比均處于較高水平，住房成本較高。此外，該類城市第三產業占GDP比重與城鎮化率也處于較高水平，城市處于快速發展階段。由于租賃市場需求快速增長，品牌長租公寓在此類城市開設的門店數量也呈現快速增長的態勢。

3.租賃市場潛力型城市。租賃市場潛力型城市的發展特征為：城市經濟發展潛力大，人口凈流入量較多，未來租賃需求有一定增長，居民的居住成本較低，主要代表有廣州、西安等10個城市。從人口凈流入量來看，此類城市人口凈流入量較大，租賃人口數量有一定增長。從租售比來看，相對于房價水平，其租金并不算低，因而租售比總體來看處于較高水平。從房租收入比和房價收入比來看，兩者均處于較低水平，反映此類城市的住房成本較低。此外，該類城市第三產業占GDP比重與城鎮化率也處于較低水平，城市發展有較大的空間。

4.租賃市場起步型城市。租賃市場起步型城市的發展特征為：住房價格總體較低，居民住房負擔較小，住房租賃需求較少且未來增長空間有限，主要代表有長春、肇慶、沈陽等9個城市。從人口凈流入量來看，此類城市人口總量規模較小，人口凈流入量較少，租賃需求規模不大且增速有限。從租售比來看，由于房價水平低，其租售比總體處于高水平。從房租收入比和房價收入比來看，兩者均處于低水平，城市居住壓力小。此外，該類城市第三產業占GDP比重與城鎮化率也處于較低水平。

三、政策思考

近年來，國家和地方層面高度重視培育和發展住房租賃市場，多次出臺相關政策加強住房租賃管理以及培育住房租賃市場。2017年，九部委出臺《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，指出要在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場，選取部分人口凈流入的大中城市開展試點工作。黨的十九大報告提出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。如前文所述，我國不同城市住房租賃市場處于不同的發展階段，其主要特征以及租賃市場的主要矛盾也存在較大的差異。因此，各地應結合自身特點，因地制宜、因城施策發展住房租賃市場。課題組于2017-2021年間對以上四類典型城市進行了實地調研，根據調研結果，對各類城市住房租賃市場發展提出以下建議。

（一）穩定型城市應側重居住品質提升

經過前期發展和積累，穩定型城市住房租賃市場發展基礎較好，住房總量基本滿足城市人口居住需求，但結構性矛盾較為突出。此外，該類城市建設用地增長空間有限，不宜大幅度新增租賃住房建設。因此，該類城市應側重于盤活存量房源、提升居住品質。一是盤活存量房源，增加租賃住房供應。建議盡快制定出臺存量房源轉化管理辦法，明確存量房源轉化的建筑設計標準、消防改造驗收標準、項目審批細則等。二是豐富租賃住房產品類型。此類城市人才結構豐富，建議關注不同層次人群的租賃需求，構建“一張床、一間房、一套房”的多層次住房租賃供應體系。三是鼓勵和培育專業化的住房租賃機構，提升租賃住房居住品質，滿足改善性租賃需求。

（二）快速發展型城市應側重增加租賃住房供應

近年來，快速發展型城市人才落戶政策不斷放松，人口將繼續保持快速增長，住房租賃需求旺盛。從租賃住房供應來看，相對于快速增長的租賃需求，此類城市租賃住房供應略顯不足。因此，應多措并舉增加租賃住房供應。一是通過新建及改建等方式增加租賃住房供應。利用集中出讓的租賃地塊以及集體建設用地、配建等方式新建租賃住房，加強對土地出讓流程、融資方式、建設標準、開工進度等方面的規范，同時，盤活各類閑置房源，增加供應。二是加大住房租賃市場發展的支持力度，探索通過土地、金融、財稅等配套優惠政策，加快發展住房租賃市場。

（三）潛力型城市應注重租賃住房精準供應

潛力型城市人口凈流入量相對較大，租賃市場需求有一定增長潛力。從住房供應來看，人均建筑面積較大，可用于租賃的潛在房源相對充足。由于城市內部發展不平衡現象明顯，租賃需求主要集中在產業集聚區周邊，因而存在一定的供需錯配問題。因此，該類城市租賃市場發展應注重精準供應。一是完善住房租賃市場制度建設，進一步培育和發展住房租賃市場。二是精準供應租賃住房。加強市場調研，綜合考慮城市產業發展定位以及住房分布情況，重點在租賃需求較高的產業集聚區、交通樞紐地區等增加租賃住房供應。

（四）起步型城市應適度發展住房租賃市場

起步型城市人口凈流入量較小，住房相對充足，居民住房負擔較小。隨著城市經濟發展，第二、第三產業從業人員增加，對周邊地區人口存在一定吸附能力，住房租賃需求會有所增加，但增長空間有限。此外，此類城市租賃住房供應相對充足，但是存在品質較差、市場不規范等問題。因此，此類城市可適度發展住房租賃市場。一是摸清租賃市場底數。明確住房租賃市場發展的現狀及存在的問題，規范住房租賃市場秩序。二是適度發展住房租賃市場。綜合人口流動變化、居民房屋空置等因素評估住房供需缺口，不宜大規模新建租賃住房，可通過盤活存量閑置住房，解決新市民過渡性住房需求。