提高土地收購儲備資金利用效率的途徑探討

□王 敏

（龍巖市土地收購儲備中心龍巖經濟技術開發區分中心 福建 龍巖 364000）

土地收購儲備是初步開發和供應儲存，根據法律規范土地市場并促進土地資源合理使用。土地收購儲備有助于在城市規劃中優化土地使用。政府根據土地使用情況，出臺了一系列土地保有權和儲備政策，對土地儲備的運作給予了高度重視。應根據國家法律和城市總計劃，對通過征用、收回和沒收等方式獲得的土地進行清查，酌情開發和使用這些土地。因此，合理有效的土地保有權儲備在促進土地資源優化配置和規范土地市場方面具有非常積極的作用，是管理土地供應的重要手段[1]。

1 土地儲備金的含義

土地儲備資金是指國家法律、法規規定的負責土地儲備的機構所需的資金，需要與土地儲備機構的財務部門具體協商，確定年度收支預算后，以政府預算的方式分配相關資金。土地收購儲備機構應嚴格使用所持有的資金。土地收購儲備的日常需求也列入政府預算，土地收購儲備流程見圖1。

2 土地收購儲備和土地收購儲備金的不足之處

2.1 土地收購儲備模式單一

土地收購儲備從制定收購儲備計劃、土地收購、土地整理、儲備入庫，到土地出讓，時間跨度大、周期長，需要強大的資金作為支撐，否則會影響收購儲備工作的進度和質量。主要依靠資金撥款，但數額相對較小，需求卻很大，與周期較長的土地儲備的需求相比，下撥的資金通常有指定用途，分配時間與土地儲備時間有很大的差距，不利于實現土地保有權和儲備的目標；財政撥款經常受到政府總收入的限制，導致失去投資的連續性和穩定性。銀行貸款是主要的籌資模式，在土地收購儲備工作中發揮了重要作用，同時給資金帶來沉重的利息負擔，這將導致資金流動效率低下，形成高風險的資本流通體系，最終被淘汰[2]。

2.2 市場機制不完整

隨著市場經濟的發展，土地交易變得活躍和頻繁，有形的土地市場被多方分割。目前，通過市場分配的國有土地資產所占份額不高。在土地有償使用的過程中，城市土地的市場化程度較低，產權轉讓方式單一，減少了國有資產的流動。城市土地收入的巨大損失，大大減少了土地征用和儲備資本流轉系統的資本流入，破壞了資本的良性循環。

2.3 土地利用規劃不科學

土地征用和儲存是基于城市發展計劃和土地使用總體規劃確定征用土地的數量、區域和位置。現階段，在不同地區建立城市發展規劃和土地利用總體規劃尚不科學，即使在某些地區建立規劃，也不能嚴格執行，城市發展具有盲目和隨意性。土地資源利用類型見圖2。

3 提高土地收購和儲備金使用效率的措施

3.1 制定科學的財務管理概念

隨著土地儲備政策的改進，新時期的土地儲備工作要求各級政府滿足社區發展計劃、年度城市建設和發展以及土地市場的需要。將地方社會發展規劃、三年期土地儲備計劃、城市建設土地供應計劃、地方債務限額以及合理的年度土地發放計劃等結合起來，使資金得到更合理、有效的使用。

通過確定科學的財務管理概念，精簡土地儲備和支出的年度項目預算，加強對項目資金的控制，建立以生計原則為指導的業績評估機制并提供經濟服務。應進行有效和全面的科學管理，以促進土地資源的有效分配和合理利用。

3.2 擴大供資渠道

隨著供給側結構性改革的深入推進，作為主要的土地管理機構，政府已經從經營轉向行政和控制，其作用和職能變化的目的是不斷改進最初的土地供應、土地收集和預先籌資系統。

基于新的情況，開展土地儲備工作需要拓寬籌資渠道，建立土地儲備基金和發放特別土地儲備。例如財政支出、購買地點、儲存后的資本收益以及通過土地儲備管理提供的政府補貼。改進土地收購儲備系統能提供穩定的財政保障。

在當前的土地儲備工作中，發行土地儲備債券是獲取資金的有效手段，可以試行發行地方土地儲備債券。該債券以實際資本需求為基礎，將土地資源轉化為金融工具，為土地保有權提供科學和統一的財政擔保。特殊的債券融資模式使土地所有者能夠減少銀行貸款，從而有效控制土地儲備債務的成本并減少金融風險。

根據土地儲備過程中所需資金的多少，可以組合各種融資方式，使融資成本最小化，從而形成一個良性的融資周期。例如，當處于開發和大修項目的過程中時，開發和大修可以在短時間內收回資金。可以進行土地信用證券化，由于償還此類貸款的時間壓力并不大，因此可以通過提高自有資金的比例來緩解資本鏈中的問題。

3.3 科學合理地獲取和制訂初步計劃

政府必須嚴格建立和執行科學合理的城市發展計劃以及土地使用的中、短期及長期計劃。根據計劃，組成專家組，通過論證建立科學合理的收購和初步計劃，為合理收購和儲備土地奠定基礎，避免因不適合在城市使用而導致大量土地積壓，保證可用于土地征用和開發的資金充足。

在條件允許的地區，可以在獲得特定儲備以展示社會和經濟利益之前采取措施，盡可能避免由于市場風險造成的資金困難。

3.4 合理確定征收補償價格

合理確定征收補償價格是控制資金流轉系統資金流出的關鍵。征地過程中產生的價格或費用主要包括土地價格、地上附著物補償費、職工安置費、經商營業費用和部分地方建設費用以及企業債務。土地購買補償價格分為兩個方面，一方面是購買價格，另一方面是補償價格。土地購買價格應為土地在特定時間點的市場價格，應合理考慮因土地購買計劃而籌集的土地的市場價格。土地的市場價格必須由中介機構（地價評估機構）根據實際情況采用合理的評估方法來確定。土地補償價格應包括地面附屬物、家庭安置費、公司場地運營和建設成本以及公司債務補償費，這些費用可以根據《城市房屋拆遷管理條例》等法律進行確定，不可故意降低土地價格。

4 結束語

土地問題是地方政府經濟發展進程中的一個重要問題，提高土地保有權儲備的效率是相關部門應優先解決的問題。土地儲備利益關聯方必須不斷改進土地儲備開發系統，使之適應實際情況。財務部門還必須積極拓寬思路和融資渠道，控制并改善資金流出。確保資金管理水平，順利完成征收工作。實施土地征收和儲備制度能夠壟斷中國的一級土地市場，規范二級和三級市場，促進城市土地的集約利用，保護耕地，激活和優化城市的低效庫存土地利用。建立健全土地征收和儲備金的良性循環體系，提高土地征收和儲備金的利用效率，是實施新的土地征收和儲備制度的基礎，因此，有必要建立適合中國的土地資本管理制度，確保土地儲備資金的良性循環，促進土地征用和儲備系統的改善及發展。