集中供地政策是“退熱貼”還是“特效藥” ？

王哲

今年2月底，為了實現“租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展”目標，全國住宅用地供給實施“新政”，全國22個城市實施雙集中供地，一年分3次集中發布出讓公告并集中組織出讓。隨著合肥市和鄭州市的首輪集中供地拍賣在6月3日落槌，目前已有19個城市完成了集中供地的首秀，集中供地的成交總額已經達到8000億元人民幣。

“雙集中”政策的初衷是遏制地方土地財政依賴程度，減少“地王”現象，貫徹落實“房住不炒”，眾多媒體與專家也曾預測，“雙集中”政策會促使土拍總體熱度下降、地價漲幅放緩。但從部分城市首輪的執行效果來看，這些初衷并沒有得到有效落實，部分城市土拍熱度很高，多次出現10多家知名房企或聯合體圍獵一塊土地的現象，實質上出現了多處“地王”地塊，從實際成交地價來看，絕大部分城市有不同幅度上漲。“雙集中”新政能否成為土地市場的“退熱貼”和標本兼治的“特效藥”？

土拍冷熱延續以往

“看了幾個一線城市的雙集中供地情況，我更加焦慮了。”準備在兩三年內購置改善型住房的購房者徐杰如是告訴《中國報道》記者，“部分城市實際成交地價比去年同期大幅度提高，心里實在不安。”

5月10日，在北京市西南三環六里橋的北京行政服務中心，幾十家房企不斷舉牌競價，將幾十公里外東北五環外的金盞地區兩塊地的樓面價刷新至5.3萬元/平方米，這比當地正在建設的另一項目的樓面價貴了接近30%，也就是說，這兩塊地的樓面地價就已經幾乎達到或超過了此前項目的市場銷售價。

北京今年首輪集中供地歷時4天，29宗掛牌地塊中，有22宗觸及最高土地限價，其中10宗土地轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。雖然溢價率整體看上去不高，僅為9.5%，但考慮到競報公租房面積、政府持有產權等，到手土地的實際溢價率，遠遠高于表面溢價率。

廈門、重慶、無錫首場集中供地中，多處地塊起拍樓面價即刷新區域的歷史成交樓面價。3個城市的成交樓面均價較去年全年分別上漲了71%、51%和31%。重慶市平均溢價率達43%，較2020年全年增長33個百分點，甚至有地塊出現130%的溢價率。無錫市成交的16宗土地中，15宗土地達到了最高限價，其中一半左右的地塊刷新了地區歷史樓面價。而廈門市成交的5宗土地中，3宗土地達到了最高限價。

杭州首批集中供地土拍多“封頂自持”。早在土拍前一日，四分之三的地塊就在自由報價環節中觸及“價格封頂”，進入競報商品住宅自持比例環節。本次杭州共集中出讓57宗住宅用地，平均溢價率超過25%。

在4月底進行的廣州首批集中供地競拍中，黃埔知識城兩塊土地分別拍出了3.1萬元/平方米和2.7萬元/平方米的樓面價，超過了附近在售項目3萬元/平方米以內的均價，“面粉貴過面包”。

“雙集中”政策的初衷是遏制地方土地財政依賴程度，減少“地王”現象，貫徹落實“房住不炒”。

北方大部分城市土拍市場則延續以往。天津平均溢價率為10%，青島除1宗地塊溢價成交之外，其余均為底價成交。沈陽與長春的樓面成交均價，比2020年全年略高。從首輪土拍情況看，供地新政目前并沒有有效改變土拍格局。

“從未有過的緊張與焦慮”

“我們這次一塊地也沒有拿到，主要是感覺算不過賬來，沒有賺頭。”一家頭部央企開發商相關負責人在接受《中國報道》記者采訪時直言，部分城市為了把溢價率控制得看上去低，而把出讓底價抬得很高，與區域地價相比有明顯的漲幅，而在另一端，售價上限又被嚴格限制，利潤率被擠壓，對于良心企業來說，不偷工減料要做出好產品來恐怕很難。

5月14日，濱江集團老板戚金興在網上公開回答網友提問時表示：“此次杭州土拍，公司獲取了5塊地，憑借團隊精干、高效管理、融資能力強、品牌影響大等優勢，將努力做到1%～2%的凈利潤水平。”

“我們感覺到前所未有的緊張與焦慮。”一家開發商的投拓負責人告訴記者，“拍地前焦慮，怕搶不到地;拍到手后更緊張，怕虧損。”他表示，此次集中供地很多熱點城市的地塊“明面”上的利潤率都不超過5%，有的地塊甚至明顯是虧損的，但為了維持企業發展和各種考慮，很多企業還是硬著頭皮拿地。“如果按照以往的拿地測算標準，這批地的利潤怎么都算不過來賬，但是不搶，就將失去市場。拿地可能會死，但不拿地肯定會死。拿到地就有了融資的資本和機會，就有了規模，為確保公司戰略布局，保證在核心城市的市場占有率，必須要拿。”

公開數據顯示，房地產行業在“三穩”政策開始后就已經告別了高利潤時代。

公開數據顯示，房地產行業在“三穩”政策開始后就已經告別了高利潤時代，一路從動輒超過20%的利潤水平下探到低于10%。到2020年，百強房企平均凈利潤率為11.2%，在多數一二線城市，很多項目最終的利潤水平僅能達到5%～6%。而雙集中供地新政之下，盈利空間進一步縮小，一部分城市的很多高溢價項目在核算后接近零利潤或負利潤。

“新政下，行業需要更多的理智和冷靜。”港龍中國執行總裁姜煒提醒說，“站在投資端的角度來分析，房企要認清現實，學會經營低利潤項目，不具備先發優勢的中小房企更要認清形勢、謀定后動。”

房地產行業觀察人士徐若男對《中國報道》記者表示，從一定程度上來說，集中供地政策加速了地產行業的洗牌，那些明知算不過賬來，卻為了抓住一年僅有的3次機會，硬著頭皮拿高價地的房企，必將會面臨重大風險。做大規模是房企發展的必由之路，但越是在土拍“踩踏”的時候，越要注意企業的風險管理。

政策改革任重道遠

土地出讓形式的改革，事關重大，首批集中供地又帶有試點性質，記者采訪的專家普遍認為，相關政策制定部門應及時總結經驗聽取建議，更好地推進集中供地后續工作的進展，更好地體現“房住不炒”的真意。

相關政策制定部門應及時總結經驗聽取建議，更好地推進集中供地后續工作的進展，更好地體現“房住不炒”的真意。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析說，“雙集中”政策最初是希望通過控制土地供給端統一行為，降低房企參拍率，減少重復競爭來降低土地拍賣過程加價，從而控制地價，是“穩地價、穩房價、穩預期”的重要體現。由于重點城市的房價高、土地競爭激烈，影響力大，穩定了重點城市的地價，可帶動全國大多數城市房價趨穩。另外便是提升透明度，為市場主體提供更多的機會，從而降低市場集中度。但“雙集中”政策能否按住地價并且限制住房價，對房地產市場的降溫產生積極影響，從第一輪集中供地情況來看情況堪憂，還有待于政策的進一步調整。

“地方政府‘算賬，要實現良性發展，一定要把企業的合理利潤算進去，也要留給企業足夠的測算時間和空間。一幅地塊動輒幾十億，算錯了誰都承受不起，對于市場來說也不是一個健康的方向，集中供地政策后續調整的空間很大。”一位房地產行業的資深研究者對《中國報道》記者坦言。

實際上，從4月15日長春打響集中供地第一槍開始，對于“雙集中”政策預期是否實現的討論就從未停止。尤其體現在長三角、熱點城市、熱點地塊的拍賣上。廣州土拍開始后，土地市場掀起一輪又一輪熱潮，重慶、無錫、杭州、廈門等熱點城市的土拍過程再一次掀起熱議，普遍的輿論是，“雙集中”政策不僅沒有抑制地價，反而抬高了地價。

另一方面記者也注意到，除了“雙集中”政策實施之外，同期還有其他調控政策紛紛出臺。住建部多次約談熱點城市，各大城市對限購、限售政策陸續加碼，對房市的調控繼續收緊。隨著多項政策的重拳出擊，有部分城市的熱度開始降溫，多個城市的住宅成交量略有下跌。

經濟學家任澤平認為，現在的生育率問題、年輕人“躺平”問題，都和高房價息息相關，真正控制房價的關鍵不在于供地次數以及限購限售等調控政策，而在于供地量與人口的均衡程度，他認為，人口流入的地方相應的供給建設用地指標也要提升。比如東北、西北的建設用地指標賣給東部或者南方，就像碳交易一樣，實現地方財政平衡的同時房地產的供求也平衡了，以實際解決供求矛盾。