房價、半城鎮化與城鄉收入差距的互動關系研究

郭 聰 關昊文 段錦宜

（蘭州大學經濟學院 甘肅 蘭州 730000）

我國的城鎮化進展迅速，常住人口城鎮化率已從1978年17.92%上升至2019年的60.6%。但是，由于戶籍制度的限制，2019年戶籍人口城鎮化率僅44.4%，遠低于前者。這種巨大差距表明城鎮化不徹底、不完全，存在著大量“半城鎮化”的人口。他們在城市常住卻未能取得城市戶籍，難以享受到城市居民的公共服務與社會保障。作為城市的邊緣人口，他們的部分權益得不到保障，也誘致了他們和雇主的短期行為，抑制了消費，增加了社會治理成本。當前我國進入鞏固全面建成小康社會成果的新時期，半城鎮化已經成為我國新型城鎮化建設必須重點解決的頑疾。與半城鎮化相伴而生的，是近年來不斷擴大的城鄉收入差距與日益高漲的房價。農村改革開啟后的1983年，我國城鄉收入比達到歷史最低的1.82，此后不斷波動上升，至2019年已達2.64，如果考慮政府在教育、醫療等公共服務領域對城市的傾斜，這一差距將更大。根據凱恩斯提出的邊際消費傾向遞減規律，收入差距的擴大可能導致消費乏力，內需不足等問題。此外，分稅制改革以來政府對土地財政依賴性的增強、個人投資需求的膨脹促使我國房價連年攀升，商品房平均銷售價格從1987年的408.18元/平方米上漲到2020年的9859.96元/平方米，高房價嚴重阻礙了半城鎮化人口獲取城市住房，拉低了我國城鎮化質量，并進一步擴大了城鄉收入差距。房價、半城鎮化與城鄉收入差距三大問題聯系緊密，互為因果，深刻影響了近年來我國經濟發展歷程，衍生了許多結構性經濟問題，甚至影響社會穩定，是阻礙我國經濟高質量發展的桎梏之一。因此，有必要對其內在機制進行研究，以探索我國城鄉問題的最佳解決途徑，并以此為突破口，避免陷入“中等收入陷阱”，突破大國發展瓶頸。

本文的結構如下：第二部分對既有相關文獻進行綜述；第三部分對三者關系進行理論分析；第四部分建立面板聯立方程模型，實證研究三者關系；第五部分對實證研究結果進行分析；第六部分進行穩健性檢驗和東中西分樣本估計；最后得出研究結論，并由此給出政策建議。

一、文獻綜述

（一）半城鎮化的理論研究

既有研究中，涉及半城鎮化的研究相對較少?；赑olanyi（1957）的整合理論，王春光（2006）最早對半城鎮化作出了系統解釋，認為半城鎮化即農村流動人口在城市就業，但未能融入城市的社會、文化等系統，在城市的工作生活缺乏有效支持，由此產生了疏遠與不認同。李愛民（2013）的研究表明，我國大多數地級及以上城市存在不同程度的半城鎮化，由東向西半城鎮化程度逐漸嚴重，其中尤以華南地區為甚。安虎森（2013）認為半城鎮化主要表現為，農民工低下的收入水平、社會認同感的匱乏、居住的分割、高流動性造成的農民工與企業雙方的短期行為和農村留守兒童、空巢老人等問題。還有研究認為，城鄉隔離的戶籍制度和落后的土地流轉制度，是造成半城鎮化的制度根源。區域發展的不協調是其經濟動因，公共政策對城市的偏向助推了這一問題，對城市政府激勵的缺乏使其更加難以解決。只有解決上述問題，才能有效遏制半城鎮化勢頭，提高我國城鎮化的質量（李春生，2018；郭芹等，2018）。

（二）房價、半城鎮化與城鄉收入差距的互動關系研究

文樂等（2017）首次對房價與半城鎮化置于同一框架下進行分析，他以土地供給（出讓面積）作為房價的工具變量，研究結果表明土地供給減少導致房價上漲，進而推動了人口半城鎮化的上升。李春生（2018）的VAR模型則表明，半城鎮化的上升對房價上漲起較大的推動作用。但由于其使用的是全國層面的時間序列數據，研究結果可能會有一定的偏誤。目前對半城鎮化與城鄉收入差距關系的研究較少，而就城鎮化與城鄉收入差距的關系，學界從不同的研究視角與方法出發，得出了不同的結論。林毅夫、劉明興（2003）從經濟發展戰略的視角、陳迅和童華?。?007）從漸進與滯后的戶籍制度改革和土地制度改革的視角切入研究，認為城鎮化水平的上升會擴大城鄉收入差距。但陸銘（2004）的研究認為城鎮化對城鄉收入差距起縮小作用。也有學者認為城鎮化與城鄉收入差距間，并非簡單的線性關系。程開明和李金昌（2007）則認為城鎮化進程會加速城鄉收入差距的擴大，而城鄉收入差距的擴大對城鎮化的反作用則是負向的；周云波（2009）、穆懷中、吳鵬（2016）的研究表明，我國城鎮化率與城鄉收入差距呈“倒U型”關系；陳斌開、林毅夫（2010）卻得到了相反的結論，認為二者呈“U型”狀。但至今很少有研究探討半城鎮化與城鄉收入差距的關系。針對房價與城鄉收入差距的互動關系，學界給出了更多的研究，但也未能達成一致結論。既有理論和實證研究大多支持了房價與城鄉收入差距呈正向互動關系。Matlack和Vigdor（2008）利用美國30年的城市面板數據，構建局部均衡模型，發現房價上漲擴大了城鄉收入差距。謝鵬、孫群力（2018）利用全國277個地級市的面板數據，建立空間面板聯立方程模型，發現房價與城鄉收入差距存在正向互動關系，且城鄉收入差距對房價的正向影響更大，城市間的空間自相關以及房價的慣性上漲強化了這種雙向影響機制。李勇剛（2016）的研究得到了類似的結論。但張媛媛等（2018）的PVAR模型，發現房價上漲擴大了城鄉收入差距，而后者的反作用則是負向的；季曉旭（2016）則通過聚類分析發現較低房價、較低GDP的地區，房價與城鄉收入差距呈負相關關系。

既有文獻就房價、半城鎮化與城鄉收入差距的兩兩關系進行了研究，但仍存在，以下不足：（1）研究數據的時間滯后。有關半城鎮化的研究數據大多止于2014年。而2014年，國務院出臺了《關于進一步推進戶籍制度改革的意見》（下稱《意見》），部署了一系列戶籍制度改革的相關工作，至今已六年之久，半城鎮化的勢頭應當得到緩解甚至扭轉，這使得既有研究，無法全面分析半城鎮化與其他經濟變量的互動關系；（2）研究對半城鎮化的關注度不夠，盡管半城鎮化的現象在我國產生已久，但學界的理論分析并不全面，既有實證研究也不盡完善，尤其是對于其和房價、城鄉收入差距間關系的研究更是寥寥；（3）研究方法的不足，既有研究往往使用單方程的方法，尚無研究將三者納入同一框架下，研究其互動關系和影響機制，這可能忽略模型中的內生性、雙向因果及多重共線性問題；（4）部分變量的測度存在缺陷。

基于上述不足，本文可能的邊際貢獻在于：（1）研究數據上，將時間選取在2009-2018年，以2008年次貸危機后大量外資撤離為背景，包括了2014年《意見》的出臺后的四年。雖然部分省市由于《意見》的出臺，不再統計城鎮戶籍人口數據，但本研究使用總戶籍人口與村莊戶籍人口的差值進行了有效替代，解決了2014年后研究半城鎮化數據缺失的問題，這有助于更好地研究新背景下半城鎮化與其他問題的互動關系；（2）對房價、半城鎮化、城鄉收入差距的互動關系，進行了更為全面深刻的理論分析；（3）研究方法上，建立面板聯立方程模型并使用兩、三階段最小二乘法，以解決可能存在的內生性、雙向因果等問題，并更加全面地考察了三大問題間的互動關系；（4）變量測度上，對城鄉收入差距使用城鄉居民人均可支配收入的差值，并用CPI進行平減，有效反映了城鄉收入體現在對居民消費品購買力上的差距。由于上述三大問題聯系緊密，相互影響，本文使用面板聯立方程模型，將其置于同一框架中進行實證研究，以發現三者間的具體互動關系和影響機制。

二、理論分析

（一）半城鎮化與城鄉收入差距的互動關系分析

完全競爭市場中，生產要素總是向利潤較高的地區和行業流動，形成競爭并造成利潤差的縮小，直到利潤差為零，生產要素停止流動。這對于勞動力來說，給定勞動時間，利潤大致就是工資收入，城鄉收入差距正是勞動力流動的基本動力。理想狀況下，伴隨勞動力的流動，城鄉收入差距會持續縮小直至消失。但由于現實條件的種種限制，加之我國戶籍制度的藩籬，城鎮化進程中出現了“半城鎮化”問題，上述目標難以實現。人口的半城鎮化給城市帶來大量廉價勞動力，使城市的勞動力市場競爭壓力增大，從而壓低了城市中低端產業的用工成本，從而降低城市居民的收入；農村剩余勞動力的進城，使得農業人均資源（包括土地等自然資源和農用機械等生產要素）占有量提高，仍留在農村的農民的收入也得到了提高。二者的合力即生產要素收入均等化效應，會使得城鄉收入差距縮小。但半城鎮化也可能使城鄉收入差距擴大：（1）由于城市的二三產業和農村的第一產業收入差距不可逆轉，農村勞動力有持續流入城市的動機。長期來看，這會造成農村青壯年的大量流失，農村剩余人口多為勞動能力相對低下的老人、婦女、兒童等，這會阻礙新型生產要素的推廣與農業勞動生產率的提高，從而使農業增收放緩。農村“空心化”導致的社會問題，也會增加社會治理成本；（2）城市的建設與擴張中，許多產業都需要相對廉價的中低端勞動力。農民工的輸入大大降低了城市經濟發展的成本，用工成本的直接下降和其帶來的基礎設施的改善，也會優化城市的營商環境，從而促進了城市經濟的長期發展和城市居民收入的快速提高；（3）從代際來看，前述農村“空心化”會帶來留守兒童問題，他們的成長長期缺乏父母陪伴，教育投入和質量得不到保障，不僅難以通過人力資本投資實現階層躍升，反而會與城市居民的下一代拉開更大的差距。下面分析城鄉收入差距擴大，對半城鎮化的反作用。收入差距擴大的初期往往是地區經濟開始起飛的時期，由于此時城市居民的收入增長遠遠快于農村，農村居民有著強烈的欲望進入城市工作，常住人口城鎮化率隨之上升；但該時期由于城市勞動力市場屬于買方市場，城市的公共服務與社會保障供給也十分有限，城市往往會對農民工落戶進行較高的門檻限制，因而戶籍人口城鎮化率得不到提升，半城鎮化率隨之上升。

另一方面，城鄉收入差距也可能降低半城鎮化水平：（1）由于半城鎮化人口往往是農村生產率較高的剩余勞動力，且其收入計入城市居民收入，因此城鄉收入差距的擴大一定程度來源于半城鎮化人口收入的增加。長期來看，半城鎮化人口的收入得到積累，購買了住房，滿足了城市的落戶條件，半城鎮化率隨之下降；（2）勞動生產率較低的半城鎮化人口由于始終無法在城市落戶，難以享受到城市的公共服務與社會保障，長期低下的生活體驗使其考慮返回農村，這也降低了半城鎮化率；（3）在城鄉收入差距擴大的后期，中央與地方政府會逐步意識到城鄉問題的嚴重性，戶籍制度得到松動，這也有助于半城鎮化人口實現徹底的城鎮化。

（二）房價與半城鎮化的互動關系分析

城鎮化實際上要解決的就是農民在城鎮的就業和住房問題，這兩個問題得不到解決，農民就難以落戶，也沒有落戶的想法，其中住房是主要問題。一方面，房價上漲會提高農村轉移人口的落戶成本，使之不得不“蝸居”在城中村、廠商的集體宿舍；房價上漲也使農民工對用工單位提出了更高的工資需求，迫使后者用加速資本對勞動的替代，部分廠商甚至退出生產，城市中低端就業崗位隨之減少。二者都會導致大量進城農民工未能落戶，即半城鎮化率的上升。另一方面，房價持續上漲的趨勢，會使農民在進城前就望而卻步，放棄進城；或使已在城市就業的農民工放棄買房和落戶，回鄉務農。二者都會使半城鎮化率下降。綜上，房價對半城鎮化率的影響是不確定的，需要判斷上述哪個效應的效果更強。半城鎮化率的上升由兩部分組成：一是農村剩余勞動力向城市轉移的動機增強，二是更大比重的農村轉移人口難以獲得城鎮戶籍。前者會增加城市住房的需求量，從而抬高房價；后者則起到相反的效果。因而該影響的方向也是不確定的。

（三）房價與城鄉收入差距的互動關系分析

房價通常指城市住房價格，因而房價的上漲使得城市居民的收入增加，城鄉收入差距由此擴大。這一效應通過兩個機制來實現：一是財富效應。房價上升直接使城市居民房產價值上升，包括由此衍生的房租收入上升；二是信貸效應。房價上升可以增加住房抵押貸款額度，增加城市居民的信貸融資能力。城鄉收入差距擴大時，城市居民和半城鎮化居民的收入都得到了較快增長，對住房的需求增加，開發商出于利潤最大化的目的會隨之調高住房價格。另一方面，城市居民的收入上升會導致其對住房的投資性需求增加，這也推動了房價的上漲。三者互動關系如圖1所示。

圖1 房價、半城鎮化與城鄉收入差距間互動關系的理論分析

三、實證研究設計

（一）模型設定

考慮到房價、半城鎮化和城鄉收入差距間的內生性和雙向因果關系，本研究擬建立如下面板聯立方程模型來探討三者間的互動關系：

既有研究和理論分析均表明，城鄉收入差距與半城鎮化雙向的正向與負向效應同時存在，相互交織，它們之間有可能不是簡單的線性關系，故有必要在二者各自的方程中加入對方的二次項進行估計。考慮到價值型變量對經濟活動影響的滯后性，城鄉收入差距與房價均使用滯后一期的值。

模型中，下標i和t分別代表地區和時間，IG表示城鄉收入差距；PUR表示半城鎮化率；HP表示房價；IS、DGI、PGDP、PSL、LF分別代表產業結構、政府干預程度、經濟發展水平、公共服務水平、土地財政，μit，θit，εit為獨立同分布的隨機擾動項。

（二）變量選取

1.內生變量

（1）城鄉收入差距（IG）：過去對城鄉收入差距的測度，往往使用城鎮與農村居民人均可支配收入的比值?？紤]有兩個地區，城鄉居民人均可支配收入分別為20000元、10000元；100000元、50000元。直觀來看后者城鄉收入差距明顯較大，但比值的指標卻使兩地城鄉收入差距相等，故可以用城鎮與農村居民人均可支配收入的差值予以修正，并用CPI進行平減，這實際上反映了城鄉收入體現在對居民消費品的購買力上的差距；

（2）半城鎮化（PUR）：既有研究常用常住人口城鎮化率與戶籍人口城市化率的差值表示半城鎮化率，這看似合理但會導致以下問題：以2014年北京市的數據為例，當年北京常住總人口數為2152萬人，常住人口城鎮化率86.35%；戶籍總人口數為1335萬人，戶籍人口城鎮化率為81.74%。如果用上述差值表示，2014年北京市的半城鎮化率即常住與戶籍人口城鎮化率之差只有4.61%，似乎對于北京市來說，半城鎮化的問題基本是不存在的。這顯然違背了我們的基本常識，該度量方法沒有體現出半城鎮化人口占常住人口三分之一多的巨大比重。因此可以用常住城鎮人口與戶籍城鎮人口之差與地區常住人口的比值進行修正。由此可以算出，2014年北京市半城鎮化人口數為767萬人，半城鎮化人口占常住總人口的比例為35.64%，更加真實地反映出北京半城鎮化的巨大問題；

（3）房價（HP）：使用CPI進行平減后的商品房平均銷售價格測度。

2.控制變量

基于經濟理論、既有文獻與研究需要，選取以下控制變量：經濟發展水平（PGDP）使用各省人均GDP測度。產業結構（IS）使用二三產業占GDP的比重測度。政府干預程度（DGI）使用一般公共預算支出與GDP的比值測度。公共服務水平（PSL）使用人均教育支出與人均衛生支出之和測度。土地財政（LF）使用土地出讓金與GDP的比值測度。財政負擔能力（FA）使用一般公共預算收入與一般公共預算支出的比值測度。預期收入（ER）使用考慮到失業風險的進城收入，即城鎮單位就業人員平均工資與就業率的乘積測度。為消除價格水平變化的影響，本文以2009年為基期全部價值型變量，均使用各省歷年居民消費價格指數進行平減。

（三）數據來源與描述性統計

基于數據可得性和研究需要，本文選取中國30省市自治區2009-2018的省級面板數據進行研究。由于西藏自治區數據缺失嚴重，考慮其發展階段的特殊性和極少的人口，可以排除出本研究。數據來源如下：土地出讓金數據來源于前瞻數據庫；2014年前的戶籍城鎮人口數據來源于《中國人口和就業統計年鑒（2010-2015）》，2015年后來源于各省《統計年鑒》，如該省不再統計該數據，則使用總戶籍人口與《中國城鄉建設統計年鑒（2015-2018）》中的村莊戶籍人口差值進行替代，這一做法的合理性將在穩健性檢驗中證明。其他數據均來源于各省《統計年鑒（2010-2019）》或中經網數據庫。各變量的描述性統計如表1所示。

表1 變量描述性統計

四、實證結果與分析

基于聯立方程模型的階條件和秩條件，方程（1）、（2）、（3）均為過度識別，可以使用兩/三階段最小二乘法進行回歸分析，結果如表2所示。對三個方程用OLS分別進行單方程估計，部分系數的符號與預期相反；2SLS的估計結果也不如3SLS有效，故后續均使用三階段最小二乘法進一步分析。

表2 全國層面估計結果

城鄉收入差距方程中，滯后一期的城鄉收入差距，對當期城鄉收入差距的影響顯著為正，且系數較高，說明城鄉收入差距具有較大的慣性，馬太效應在此表現明顯，城市居民憑借較高的資本、技術、勞動等資源稟賦，往往可以使得富者愈富，而農村居民則因稟賦較差，在市場經濟中難以與城市居民抗衡，造成窮者愈窮。半城鎮化的二次項和一次項系數分別顯著為正和負，表明其短期的上升可以縮小城鄉收入差距，但在到達約28.55%的拐點之后，半城鎮化的進一步上升卻會持續擴大城鄉收入差距。目前僅有少數省市的半城鎮化率超過了拐點，因此現階段雖然在大部分地區，半城鎮化對城鄉收入差距仍起縮小作用，但必須警惕半城鎮化的進一步提高，地方政府應注意解決半城鎮化人口的落戶問題，堅決避免只想使用廉價勞動力，卻不想為其提供公共服務和社會保障的思想，防微杜漸，預防更嚴重的經濟與社會問題的產生。滯后一期的房價對城鄉收入差距的影響顯著為正，說明其通過財富與信貸效應擴大了城鄉收入差距。

半城鎮化方程中，城鄉收入差距的二次項與一次項系數顯著為負和正，城鄉收入差距的初步擴大會提升半城鎮化率，但進一步擴大會使半城鎮化水平下降，拐點大致為11167元，目前超過拐點的省市為少數。但根據理論分析，半城鎮化率下降的一部分來源于，進城農民工迫于社會保障等的不完善而返鄉，近年來以北京上海為代表的大城市非但沒有逐步放松落戶政策，給予外來人口平等的社會保障與公共服務，反而出臺了一系列限制人口流入的政策抬高落戶門檻，佐證了上述觀點；且半城鎮化率的下降本就不應該以城鄉收入差距的擴大為代價，應當注意到的是，在拐點之前，城鄉收入差距越接近0，半城鎮化率也在接近0，故縮小城鄉收入差距，并以此降低半城鎮化水平，才是地方政府需要努力的目標。滯后一期的房價對半城鎮化的影響顯著為正，說明房價的上漲使農村轉移人口的落戶成本提高，并使資本替代勞動加速，導致城市中低端就業崗位減少；也說明了房價對半城鎮化的負向影響小于正向影響程度。

房價方程中，滯后一期的城鄉收入差距和半城鎮化水平對房價的影響顯著均為正，綜合上述房價上漲對城鄉收入差距和半城鎮化水平均為正向影響的結論，可知房價分別與城鄉收入差距、半城鎮化呈正向互動關系，長期中易形成惡性循環，政府應及時運用政策工具調控，謹防該現象的發生。

五、穩健性檢驗和異質性分析

（一）穩健性檢驗

全國層面的實證結果，基本證實了理論分析，但為了增強結果的可信性，說明本文使用計算方法得出的數據，對缺失的城鎮戶籍人口數據進行替代是可行的，下面使用兩種方法進行穩健性檢驗。

調整樣本期。將2015-2018年的樣本剔除，僅對2009-2014年的樣本進行重新估計（該部分樣本的城鎮戶籍人口全部來源于各地統計局公布的“非農業人口”數據）；更換變量測度方式。將2009-2018年的城鎮戶籍人口數據全部使用總戶籍人口與村莊戶籍人口差值進行測度。由表3可知，與全樣本期的估計結果相比，方法1中，內生變量的符號均未發生變化，且至少在10%的水平下顯著，外生變量的變化也不大，只有部分內生變量的顯著性水平有所下降。這也表明加入了15-18年的樣本后的估計結果更為理想；方法2中，內生變量的符號也未發生變化，且更為顯著。由此可以證明，使用總戶籍人口與村莊戶籍人口差值填補非農業人口的缺失值是可行的，也說明了本文的研究結果是穩健的。

表3 穩健性檢驗

（二）分樣本估計

由表4可知，城鄉收入差距方程中，東部和西部的半城鎮化水平，對城鄉收入差距的影響仍為“U型”，但中部僅一次項顯著為正。中部滯后一期的房價，對城鄉收入差距的影響為負且不顯著，西部雖然影響為正但也不顯著，這可能是由于中西部相對欠發達，導致了理論分析之外的負效應產生。中西部城市的規模和發展水平本就十分有限，一旦房價漲幅過大，一些流動性較強的人口，尤其是中高收入的年輕人可能轉而流入東部。由于這部分人口的收入在城市居民中仍然是較高的，他們的流失會降低城市居民的人均收入，從而使城鄉收入差距下降。半城鎮化方程中，東中西部城鄉收入差距對其的影響呈異質性。其中在東部和中部，城鄉收入差距的一次項均不再顯著，東部的二次項系數仍為負，符合全國層面估計的拐點之后的機制；雖然西部只有一次項系數顯著為正，但與中部二次項系數為正事實上是類似的，區別在于西部半城鎮化水平隨城鄉收入差距擴大平穩上升，而中部的上升速度逐漸減緩，均符合全國層面估計的拐點之前的機制。此外，在西部，房價上漲會降低半城鎮化水平，原因可能是一旦房價上漲，西部城市本就不足的吸引力進一步下降，西部城市中的半城鎮化人口有更強的動機不再在此定居落戶，選擇回鄉務農或流入中部或東部的城市，原本對是否進城持觀望的農村居民，也會選擇放棄。

表4 區域層面估計結果

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房價方程中，東部和中部半城鎮化對房價的影響為正，西部則為負，說明半城鎮化的上升對于東部和中部更多意味著農村剩余勞動力，向城市轉移的動機增強，而對西部更多意味著更大比重的農村轉移人口難以獲得城鎮戶籍。原因可能是由于西部經濟發展水平較低，城市就業崗位不足，政府財政收入相對微薄，雖然面對較少的半城鎮化人口和公共服務與社會保障需求，但卻承受著相對東部和中部更大的就業與財政壓力。因而更加難以提供落戶，半城鎮化人群對住房的需求從而下降，最終使房價下降。東部和西部城鄉收入差距對房價的影響為正，而中部則為負，原因可能是中部收入差距最小，差距擴大會抑制農村居民，對住房潛在的消費需求，但城市居民增加的需求有限，從而推動了房價下降。東部和西部收入差距較大，進一步擴大會更多地增加城市中，高收入人群的投資需求和中低收入、半城鎮化人群的消費需求，從而促進了房價上漲。

建議：

本文搜集2009-2018年我國30省市區的面板數據，建立面板聯立方程模型，實證探究了房價、半城鎮化與城鄉收入差距間的互動關系。研究結果表明：從全國來看，房價上漲對城鄉收入差距和半城鎮化水平均為正向影響，半城鎮化水平的提升和城鄉收入差距的擴大會反過來繼續推動房價上升。半城鎮化對城鄉收入差距的影響機制呈“U型”；城鄉收入差距對半城鎮化的反作用則呈“倒U型”。進一步的研究顯示，這六大影響機制在東中西不同區域呈異質性。具體表現為：（1）東部和西部半城鎮化對城鄉收入差距的影響仍為“U型”，中部則僅有一次項顯著為正。（2）中部滯后一期的房價對城鄉收入差距的影響為負且不顯著，西部雖然影響為正但也不顯著。（3）東部城鄉收入差距對半城鎮化的影響位于“倒U型”拐點右側（為負），中西部則位于拐點左側（為正）。（4）房價和半城鎮化在東部和中部為正向互動關系，在西部則為負向互動關系。（5）中部城鄉收入差距的擴大會抑制房價上漲。此外，就全國層面估計結果來看，外生變量中，產業結構的非農化，會擴大城鄉收入差距，經濟發展水平和政府干預程度的提高，可以降低半城鎮化率，但二者都不顯著；而經濟發展水平、土地財政依賴程度和公共服務水平的上升，都顯著推動房價上漲。這在不同區域也表現出不同特征。

（一）加快推進戶籍制度改革

逐步破除城鄉二元結構的藩籬，推進城鄉一體化。要推動農業剩余勞動力逐步有序進入城市勞動力市場，并給予必要落戶支持，提高農村人均農業資源占有量的同時，可以加劇城市勞動力市場的競爭，這在降低半城鎮化水平的同時，可以有效縮小城鄉收入差距。

（二）推動土地制度改革，完善土地征收、產權和流轉制度

賦予農村剩余勞動力在進城務工期間將土地自由承包的權利，使之獲得土地流轉收益，實現增收。試點并推廣戶籍與土地制度聯動改革，即長期在城市居住和工作的年輕人，有權將農村宅基地的建設用地指標轉移到其常住城市，用于城市擴張，同時相應的增加其家鄉的農業用地。城市政府由此獲得了建設用地指標，應對進城農民提供戶口，通過公共服務與社會保障進行補償，實現其完全“市民化”。同時城市實現了擴張，農村農業用地也更為集中，實現規模經濟，提高經濟效率，達到城鄉雙贏。

（三）深化央地財政管理體制改革

必須以事權、財權相統一為準則，合理劃分央地間稅收分配，使地方政府有足夠財力為市民化的農民，提供公共服務與社會保障的同時，不必過度依賴于土地出讓。

（四）完善房地產市場調控政策

適當加大限購限貸力度，限制高收入群體的投資性住房需求；增加對東部大中城市的土地供給，實現土地供給與人口流動方向一致，緩解供需錯配導致的房價高企，提高土地利用效率；完善住房供應體系，健全廉租房等制度，為初進城農民提供保障性住房，降低半城鎮化人群的落戶成本。