新時代的住房制度及改革

李志明

【關鍵詞】習近平 住房制度改革 住有所居

【中圖分類號】C913 【文獻標識碼】A

住房是民生之依，人們只有先安居而后才能樂業。住房問題自古以來就是事關民生和發展的重大問題，關系到千家萬戶的立身之地、安居之所。中國歷來高度重視解決民眾的住房問題。但是，我們在相當長的時間內比較重視住房發展的經濟功能，不太重視住房發展的社會功能；重視發揮市場配置的作用，忽視政府保障的作用。其后果是，住房市場助推的商品房價格居高不下，人民群眾購買住房的積極性持續高漲，投資和投機性消費現象較為普遍，住房問題成為牽動億萬人民切身利益的重大問題，亟待新的住房制度改革思路指引。黨的十八大以來，以習近平同志為核心的黨中央高度重視人民群眾的住房問題，不斷深化住房制度改革、加強住房市場調控，形成了一系列新理念新思想新觀點，為中國完善住房制度和促進住房市場健康有序發展明確了方向、提供了遵循。

房住不炒與全體人民住有所居

居住屬性是住房的基本屬性，投資屬性只是住房的派生屬性。離開居住屬性來談住房的投資屬性，或者過于強調投資屬性而忽視居住屬性，都會對社會產生嚴重的負面效應。中國開展住房市場化、社會化改革以來，曾在相當長的一段時間內忽視住房用以居住的社會屬性，過度強調住房的經濟屬性，以至于使之成為資產配置的主要工具。這直接導致了當前住房困難家庭的基本需求尚未得到根本解決、保障性住房總體不足以及住房資源配置不合理不平衡等問題。

面對住房領域發展不平衡不充分問題，習近平總書記立足國情，深刻分析以往住房制度改革的實踐教訓，在2016年12月14日至16日召開的中央經濟工作會議上提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位①，要求回歸住房居住屬性；2016年12月21日，他在中央財經領導小組第十四次會議上進一步指出，要“準確把握住房的居住屬性”。這兩大提法是對新時代住房本質屬性的科學定位，明確了住房的居住“本義”和“本位”，要求住房的投資屬性必須從屬和服務于居住屬性。房住不炒的基本定位成為新時代進一步推進住房制度改革的基本遵循和邏輯起點。

“住有所居”是通向“美好生活”的必要條件。習近平總書記就新時代中國住房制度改革提出的根本目標是“滿足群眾基本住房需求、實現全體人民住有所居”②。這一根本目標的確定，既是以人民為中心的發展思想特別是以人為本的住房發展理念的集中體現，也是實現人民群眾居住基本權利的客觀需要。要正確理解這一目標，關鍵在于把握好“住有所居”這個核心概念。對于“住有所居”，應作“人人有房住”解，而不是要求“人人有住房”，關鍵在于滿足人民群眾基本住房需求，確保他們享有適足、體面的居住條件并保護他們的居住權，而不是強調他們對住房的產權占有。也就是說，“購買住房”并非是實現住有所居的唯一途徑，“租賃住房”也和“購買住房”一樣可以成為實現住有所居的基本途徑。這是借鑒國際住房市場發展經驗，并充分考慮中國經濟社會發展的階段性特征的現實選擇。

新時代住房制度改革的主要任務

為實現“滿足群眾基本住房需求、實現全體人民住有所居”這個根本目標，習近平總書記還為新時代住房制度改革指明了主要任務，即“以滿足新市民住房需求為主要出發點”，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，構建“以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障”的住房供應體系。

首要著力點：滿足新市民住房需求。習近平總書記在中央財經領導小組第十四次會議上指出，住房制度改革首先要“以滿足新市民住房需求為主要出發點”。當前，在中國一些人口凈流入的大中城市里，以新就業人群和外來務工人員等為代表的新市民人數多、規模大，住房困難問題較為突出。如何解決新市民群體的住房困難問題，讓目前還沒有住房的城市常住人口能夠買得起或租得起住房、擁有體面的居住條件，既是新時代中國推動住房制度改革的主要原因，也是住房制度改革的首要著力點。可以說，滿足新市民的基本住房需求已經成為中國住房制度改革的急事大事。需要指出的是，新時代以滿足新市民住房需求為主要出發點來推進住房制度改革，需要擺脫單純就住房領域來討論改革的局限，將新型城鎮化、財政、土地、社會保障、戶籍制度等領域的改革與住房制度改革統籌起來，通盤考慮，協調推進，才能真正滿足新市民對于住房的基本需求和期待。

核心任務：建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。這是習近平總書記在黨的十九大報告中提出的，明確了新時代住房制度改革的核心任務。這一核心任務，實際上就是要求按照供給側結構性改革的總體思路，加快完善住房保障和供應體系，建立新型住房制度。“多主體供給”，是新型住房制度在住房供給主體方面的基本要求，就是要打破以房地產企業為市場單一供應者、為商品房銷售主體的傳統住房供應體系，鼓勵市場供應主體的多元化，同時大力發展住房租賃市場，允許和引導越來越多的諸如住房租賃企業、非營利機構、農村集體組織、機構投資者以及個人等新興主體在符合法律法規的條件下參與到住房供應體系中來。“多渠道保障”，就是要通過金融、土地、財稅、投資、立法等各個層面的改革對住房供應渠道進行多種探索，增強住房保障實現方式的多樣性和靈活性，如支持居民合理自住購房需求，通過發展貨幣化租賃補貼支持下的租賃住房、因地制宜地發展共有產權住房等方式豐富公共住房體系，從而真正建立起“高端有市場，中端有支持，低端有保障”的多層次住房供應體系。“租購并舉”，是實現多主體供給、多渠道保障的一個重要思路，也是許多市場經濟國家住房制度的常態。具體來講，租購并舉，就是要以滿足居民多層次的居住需求為出發點，在限制炒房、支持合理自住購房的同時，從供給側推動住房市場長效機制建設，打破“重售輕租”的市場結構以及“購”熱“租”弱的需求結構，消除對住房租賃消費的制度性歧視；大力培育和發展住房租賃特別是長期租賃市場，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，加快形成供應主體多元、經營服務規范、租賃關系穩定的住房租賃市場體系，為居民營造出可以自由選擇租賃或購買住房的市場環境。