委托代理模型與高校物業管理研究

李萍 王曉東

高校是集教學、科研等職能于一體的綜合型場所，因其作為服務對象的特殊性，在進行物業管理委托時有區別于居民小區的要求和服務標準。本文針對當前高校物業管理的激勵機制不夠完善的問題，在物業公司的物業管理投入和管理能力單邊信息不對稱的情況下，構建委托代理模型進行分析，并根據分析結果提出相關建議：改進高校物業管理激勵機制，根據物業公司風險偏好程度的不同，實行不同的物業管理基金補貼。

高校物業管理是指專業的管理部門接受學校委托，按照合同和國家規定的管理標準對學校教學區和師生生活區的物業實施統一的專業化管理，從而為在校師生的教學科研和生活需求提供保障。就其管理服務的具體內容而言，包括房屋維護與修理，環衛治安，校園綠化，地產管理，水、電、暖設施保養維護等一系列全方位、多層次的綜合服務。高校物業管理的好壞不僅能直接影響學生的整體生活質量，也與整個學校的科研和教學水平息息相關，在高校工作中占據重要地位。目前而言，高校后勤社會化改革在獲得不斷發展的同時，其帶來的弊端也開始慢慢凸顯，校企間目標與利益的不同使物業管理難以落實到位，物業行業相關部門缺乏配套的法制法規更是加深了高校與物業公司之間信息不流暢和不對稱的問題，高校仍需探索物業管理機制的完善路徑。

研究綜述

與高校物業管理問題關聯的理論研究不勝枚舉。黃妃指出高校物業管理存在職能監管部門監管不利、監管制度不健全等問題，并根據當前高校物業管理存在的問題提出了建立嚴格考核體系、制定并嚴格執行獎懲措施和完善物業服務外包監管制度等解決方法。胡榆生立足于高校物業管理體制不健全、服務意識淡薄等問題，提出創新優化服務理念、建立完整的管理機制等解決措施。李紅霞認為高校物業管理的信息不對稱問題是造成高校與物業企業之間矛盾升級的原因，并提出高校在招標時應該完善相關制度，轉變被動地位，全面廣泛地向整個市場公開招標信息，與物業公司深入交流，將信息不對稱所帶來的負面影響降到最低。陸體艷將高校物業管理出現的問題歸咎于高校期望質量與物業企業追求利潤的矛盾、高校招標時單邊信息不對稱、校企雙方職責劃分不明和高校缺乏有效獎懲措施等幾個方面，并將嚴厲把關招標各個環節、獎懲措施并行以提高物業公司積極性作為解決高校物業服務監管的著力點。錢玲玲提出高校物業管理存在服務水平不高、服務內容界定模糊、服務考核機制力度不足、校企間缺乏深入交流等問題，亟需高校物業監管部門實行明確服務范圍、構建雙向交流渠道到強化考核機制、落實信息反饋等一系列全過程監督管理。

綜合來看，當前學者對于高校物業管理的研究僅僅止步于實踐層面的一些基本理論，并沒有揭示隱藏在高校物業管理困難等問題表面下深層次的經濟學原理與成因，同時也缺乏相關的理論模型建構和實證研究。本文根據效用最大化理論構建相關的委托代理模型對高校物業管理進行相關分析，具有一定的創新意義。同時，本文也是委托代理模型在現實生活中的一種應用，對于事業單位第三方委托模型的構建亦具有一定的啟發意義。

問題描述及相關設定

在高校物業管理的委托代理問題中，高校和物業公司分別為委托人和代理人。高校僅僅與物業公司開展物業管理的協同合作，而物業管理公司是物業管理活動的執行人。在單邊信息不對稱情況下，高校很難掌控物業公司的治理活動和努力水平，因此有效的激勵機制是保證高校物業管理質量、預防物業公司消極怠工的關鍵手段。在高校物業管理中，高校只能根據所能獲取的物業公司相關信息進行激勵機制的設計，以達到自己期望的物業管理水平。

基本假設

1.信息不對稱假設

高校物業管理的最終執行者是物業公司，物業公司的物業管理投入和管理能力等信息校方很難完全掌握。因此存在明顯的信息不對稱問題。在簽訂合同前，物業公司會利用信息優勢進行逆向選擇，以達到自身效用的最大化，最終可能會損害高校的權益。

2.理性主體假設

高校和物業管理都是理性決策主體，所追求的唯一目標均為自身利益最大化。物業公司盡可能地追求利潤回報，而高校更多的是想要實現決策最優化。有效治理的成本高于消極治理，因此物業公司會在現有的條件下盡可能地減少投入。

3. 不確定性假設

一些不確定性因素會影響高校對于物業公司物業管理成效的評估，比如人力資本價格上漲，校園管理所需設備價格上漲，物業管理的界限界定不清晰等。

4.風險偏好假設

結 語

本文基于單邊信息不對稱的委托代理模型來對高校物業管理進行研究，通過求解委托代理模型來得到最優的激勵機制。激勵機制的建立既能保證物業公司愿意付出努力來進行校園管理，也使高校達到自身效用的最大化。

針對高校的物業管理面臨的單邊信息不對稱困境，本文提出以下幾點建議：（1）設計合理的物業公司選擇機制，根據不同的需要來確定衡量物業公司實力的標準，選擇合適的物業公司進行物業管理。在條件允許的情況下，校方可以對物業公司以實地調查和暗訪的形式進行全方位考察。（2）針對風險規避和風險中性的物業公司，可以將物業公司的收益確定為固定部分和以物業管理基金補貼等形式存在的其他部分，根據物業管理的最終質量決定基金補貼的多少，鼓勵物業公司進行高效的物業管理。（3）高校應將自己設定為責任主體，一方面可以增加相關部門的責任感，不會讓物業公司全權負責，也可以促進校企風險共擔，吸引更多有實力的風險規避型的物業公司前來投標。（4）明晰責任界限，防止因責任定義不清晰而導致高校與物業公司之間產生矛盾，同時，在物業管理過程中，校企雙方也應當定時進行深入細致的雙向交流。（5）建立完善的監督制約體系和信息反饋機制，通過師生的反饋來發現物業管理的相關問題并及時督促物業公司進行完善。

（河南財經政法大學）

參考文獻：

[1] 黃妃. 高校物業服務外包的監管模式研究[J]. 農村經濟與科技 . 2020 ； 31（04）：303-304.

[2] 胡榆生. 高校物業管理現狀分析及其對策探討[J]. 現代營銷（信息版）. 2019（12）：173.

[3] 李紅霞. 高校物業管理中的信息不對稱問題及對策研究[J]. 住宅與房地產. 2019（28）：13.