物業管理企業的財務內部控制分析

作者簡介：張榮萍（1986-），女，漢族，福建龍巖人。主要研究方向：財務管理。

摘要：財務內部控制工作對于物業管理企業而言不但對其會計信息真實性、資金配置的合理性以及人員行為的規范性產生較大影響，而且還關系到了企業能否健康長遠的發展。然而因為受到物業管理企業自身經營特征的影響，其財務內部控制工作要更為復雜，所以在實際運營過程中該工作仍存在一些問題需要改進。基于此，下文將對物業管理企業的財務內部控制工作談談自己的幾點體會，以供參考。

關鍵詞：物業管理企業;財務內部控制;方法;分析

一、物業管理企業實施財務內部控制的作用分析

（一）保證會計信息的真實可靠

物業管理企業開展財務內部控制工作，需要構建起合理可行的內部控制制度，這樣就能有效避免經營活動中存在錯誤、舞弊等情況，并且為收集、記錄以及整理會計信息提供了有力的制度保障，有利于會計信息準確、可靠性的提高。

（二）有利于企業各項資源的合理配置

實施財務內部控制會對企業內部不同崗位職責進行合理分配，實現各類資源的有效協調，讓企業內部不同崗位、業務以及層級間實現互相有效監督，有利于企業更好更快的發展。

（三）有利于完善投資決策責任制度

執行財務內部控制工作對于物業管理企業而言有著非常重要的意義，其能夠有效負責監督與約束企業各項投資以及重要資金的支出，有利于企業構建起完善的投資決策責任制度，避免出現權力過度集中的情況。

（四）有利于企業經濟效益的提升

對于物業管理企業而言，財務內部控制工作是一項重要內容，其能夠對企業日常經營活動進行有效規范與約束，并且還能夠協調內部經營活動，及時發現并防范潛在的經營與財務風險，確保企業經營管理活動得以穩定、高效的開展，不但有利于企業經濟效益的提升，而且還能有助于企業市場核心競爭力的增強。

二、物業管理企業財務內部控制存在的主要問題

（一）財務內部控制意識較為薄弱

當前國內大部分物業管理企業的工作人員均是由房地產企業調配而來，其通常具備非常豐富的實踐工作經驗以及能力，不過在現代化專業管理理念與方法上仍有所欠缺，特別是在財務管理方面的知識更是知之甚少，所以其并不具備良好的財務內部控制意識。加上部分物業管理企業缺乏健全的財務內部管理制度，導致財務管理工作的開展存在一定的盲目性與隨意性，導致企業的實際財務以及資金狀況無法得到準確反映，沒能充分發揮出財務內部控制應有的效用。

（二）財務內部控制體系有待完善

當前不少物業管理企業都屬于小規模經營，所以常常會出現財務流程不全面、財務內部管理體制不合理等情況，使得財務信息核算失真，沒能將具體的經營業務狀況反映出來，并且也不能將企業自身經營成果進行準確反映。長久以往就會導致財務監督機制不健全，相應業務流程沒能得到有效約束，會降低企業整體效益，而且還會對企業的發展產生嚴重威脅。

（三）無法規范管理企業資金

當前物業管理企業的財務內部控制工作難以得到高效開展的一項重要原因在于其資金管理規范程度不足，一個最直觀的體現就在于資金管理力度不足。由于物業管理企業通常都屬于中小型企業，注冊資本較少，資金有限，加上缺乏銀行認可的不動產，所以導致其難以獲得銀行貸款，籌資能力極為有限，影響到了企業資金的流動性，往往在日常綜合管理服務費、項目啟動資金、物業維修資金等方面上體現較為明顯。此外，通常情況下物業管理企業都面臨著自然人客戶比例大、客戶多等情況，所以常常會出現現場結算維修費、物業管理費以及水電費的等業務工作，如果沒能規范管理資金，就極易出現資金回收周期長或是出現私自挪用的情況，給企業帶來不必要的經濟損失。

（四）財務內部風險判斷不足

在市場經濟環境下運行，物業管理企業的運營與管理工作常常會面臨著諸多類型因素的干擾與影響，并產生相應的風險。而科學可行的財務內部控制制度能夠發揮著預警和判斷風險的作用，不過現階段國內不少物業管理企業并未構建起完善的風險管理制度，導致其無法及時有效的應對風險，使得企業經營受阻。例如，業主是物業管理企業的服務主體，同時亦是收入的主要來源，如若由于房屋設施等質量不達標，必定會有拒繳物業管理費等情況，所以就會導致企業不能及時收回資金，產生資金流動風險，加上企業風險應對能力不足，就會在很大程度上影響到了正常經營活動的開展。

（五）預算模式不夠合理

預算管理主要是對企業資產的使用以及調配起到了有效的指導作用，所以其編制質量會對財務內部控制效果產生較大影響。當前國內大部分物業管理企業規模都不大，所以其并未注重預算機構以及相關管理體制的構建工作，即便設置財務預算體制，不過在實際管理過程中還是存在不規范的行為。

（六）存在行業收費管理混亂的情況

對于物業管理企業而言，盈利是其運行的主要目的，其通常是通過收取服務費來實現。然而就現階段看來國內的物業管理行業中常常出現收費透明度低、收費管理混亂的問題。部分物業管理企業制定了較高的收費標準，但是相應的服務卻沒能跟上，大大打擊了業主對物業管理信心，拒絕繳納物業費，使得企業面臨著非常嚴峻的經營問題。還有部分物業管理企業為了擴張市場占有量，打擊同行，收費比經營成本要低，導致企業出現虧損，長久以往使得企業面臨倒閉危機。所以物業管理企業非常有必要做好財務內部控制工作，科學制定收費標準，在不降低服務質量的基礎上增加自身利益，實現企業的健康長久發展。

三、物業管理企業財務內部控制的優化策略

（一）加強注重企業管理人員財務內部控制意識

管理人員是企業的核心所在，同時也是財務內部控制工作的參與者與執行者，其綜合素質情況不僅影響到了財務工作各個環節的開展，并且還會關系到了企業能否健康穩定的發展。所以必須要注重增強其財務內部控制意識。首先，應當要加大對財務內部控制工作的宣傳力度，讓財務內控理念深入人心。其次，需要做好管理人員的專業知識培訓和教育工作，積極更新其財務管理理念，讓其能夠更好的接受并掌握內部控制思想，進而有利于其良好財務內部控制意識的建立。

（二）構建起完善的財務內部控制體系

第一，物業管理企業應當要嚴格按照國家出臺的相關法律規定，結合自身行業特征，基于自身健康穩定發展的層面著手來構建起完善的財務內部控制標準，確保財務內部控制工作得以有章可循，有據可依。第二，嚴格落實不相容職務分離。如企業出納只是負責保管以及收付貨幣資金，禁止其參與到登記總分類賬以及對非貨幣資金賬戶記賬的工作當中。第三，需要做好固定資產管理工作，強化其管理力度，盡可能編制出詳細且全面的固定資產卡片以及目錄，同時要求財務人員定期做好其臺賬的核對工作，以便于能夠在第一時間發現異常，并進行有效處理。第四，需要加強內部監督工作。物業管理企業可以專門成立內部審計部門，并安排專門且獨立的內部審計人員，確保監督工作得以有效落實。其中審計人員務必要堅持公平公正的原則，一旦發現異常需要在第一時間如實上報，且責令整改。在審計過程中還需要由業務著手，仔細觀察物業管理工作有無出現漏洞或風險隱患，實現防患于未然。

（三）提高企業資金管理的規范性

對于物業管理企業而言，資金是其運營的重要基本保障，如若資金匱乏那么必定會使得企業各項工作難以開展，因此務必要強化企業資金管理工作，讓其朝著規范性的方向發展。

第一，需要對企業資金的運作進行有效規范。首先，要遵循經濟效益與社會效益相結合的原則來開展資金籌措工作，對每筆資金的用途予以明確，而且有效盤活其閑置的資金，將其效益發揮到最大化。其次，需要做好資金的掌控工作，統一由企業財務部門來負責調撥資金，并且對各部門的現金流出情況進行動態監控，做好現金收支日報表的編制工作。再者，需要積極拓寬資金來源，防止來源過于單一。物業管理企業不可單純依靠業務管理服務來獲取收益，還應當要基于為業主提供良好服務的前提下實現自身服務內容以及范圍的擴增。此外，還需要組織不同類型的經營活動來實現利益的創收，如保管車輛、提供有償的家政服務、便民維修等。

第二，強化對資金回收與預算的管理力度。有鑒于物業管理企業在現金收款上面臨著的風險，可以通過運用現代化信息科技來增設支付寶、微信以及銀聯在線支付等收款方式來降低現金收款的風險。而且還需要結合自身業務特點以及規模大小來開展全面預算管理工作，保證企業全體工作人員都能參與到公司章程擬定、制定部門提案、重大決策制定的工作當中。同時要能夠逐一落實資金預算工作到具體的崗位與個人，讓資金預算工作得到有效落實，達到降低財務風險發生幾率的目的。

第三，需要加大力度開展清理和催收應收賬款的工作。物業管理企業注重做好清理與催收水電以及物業管理方面的應收賬款，及時反饋相關信息到對應管理部門，讓其及時收回，將應收賬款的有關問題在第一時間進行解決，最大限度降低壞賬損失。而且還需要對代墊資金數額以及時間予以嚴格把控，實現資金使用率的有效提升。

（四）注重企業風險的評估與識別

因為各個企業均面臨著不同類型的風險，而管控風險屬于企業財務內部控制的一項重要內容，所以要求企業能夠及時做好風險的評估和識別工作，并采取有效的應對策略，降低風險發生幾率。第一，應當要能夠正確認識企業內部與外部的風險因素。其中外部風險因素主要表現在行業競爭、經濟環境等;內部風險因素主要是經營模式、組織機構、安全管理以及人力資源等。第二，積極建立與完善風險評估機制。首先，注重對企業安全管理方面的風險評估。因為物業管理企業管轄范圍包括了住宅小區、購物中心或商業辦公樓，所以其不但要對自身安全管理予以負責，并且還對自己管轄小區以及商業業主的財產安全負責，如果各類場所產生安全隱患則容易引發嚴重的后果。所以要求物業企業能夠做好安全檢查工作，定期對安全風險進行評估，同時對各類管理內容以及操作細節予以約束，制定安全應急預案以及安全管理責任制，一旦發現安全隱患或問題必須嚴厲追責。其次，需要注重收集與分析企業財務數據資料，定期編寫風險評估報告并呈交給管理人員進行審理。再者，應當要構建起完善的風險評估制度，準確認定一般缺陷風險、重要缺陷風險以及重大缺陷風險。如采購業務中沒能對采購計劃、采購過程以及驗收工作進行嚴格審核而產生的人為風險;印章票據管理不到位而產生的收入資產流失風險;人員與崗位沒能科學分配而引發的工作失誤或是舞弊的風險;債務無法償還本息的風險等。第三，積極開展企業內部信息化建設工作，加快企業內部經營以及財務信息資料在管理人員間的傳遞，以便于提高企業發現并防范風險的能力。

（五）積極構建完善的財務預算管理體系

對于物業管理企業財務內部控制工作而言，財務預算發揮著非常積極的作用，所以必須要做好其相關管理體制的建設工作。首先，物業管理企業應當要能夠科學設置財務預算指標，根據自身戰略規劃來合理制定短期、中期以及長期發展戰略目標，并在此基礎上分層次構建預算指標，分時間確定成本、利潤以及資金等預算指標。其次，物業管理企業在編制預算的過程中應當要能夠堅持收支平衡、略有結余的原則，同時可以采取零基預算以及彈性預算等方式來進行編制。而且，企業需要綜合比較預算執行情況與預算指標，以便于能夠第一時間發現運行管理過程中所存在的不足，并進行有效應對，確保預算目標得以實現。再者，物業管理企業還需要科學制定財務預算考核體制，往企業業績考核中增加預算落實的情況，在對相應部門與工作人員進行考核過程中將預算實施程度作為一項重要考核內容。

（六）科學確定收費標準

對于物業管理企業以往的計費方法不能結合業主以及產品類型來制定自身收費標準，面臨物業收費標準制定難的問題，可以通過運用作業成本法的方式來進行處理，運用作業成本法能夠有助于企業快速且合理的將收費標準計算出來。不僅如此，物業管理企業還需要構建起完善的物業成本管理系統，加大財務內部控制力度，確保實際制定的標準合理與可行。再者，企業還需要對財會人員定期開展專業培訓工作，進行財務部門的擴增，提高財務部門在企業中的地位，讓其能夠對不同部門的資源調動起來進行物業管理費用計費標準的制定。如此一來方可確保財務人員能夠結合企業具體處在的內部以及外部環境，根據自身運營情況，切實按照戰略發展規劃，確保企業效益最優的前提下，將既能夠讓業主滿意又能有助于企業健康發展的收費標準計算出來。

四、結束語

綜上所述，受益于房地產行業的快速發展，物業管理行業也在逐步發展壯大，并且物業類型以及經營范圍也在逐步擴增，并朝著多元化與復雜化的方向發展。而受到近年來不斷加劇的市場競爭還有勞動成本快速上長的影響，使得物業管理企業難以獲得預期的經營效益，而導致該問題的出現的一個重要原因就是缺乏良好、規范的財務內部控制體制，對此物業管理企業必須要采取有效的措施來不斷提高自身財務內部控制工作的合理性與有效性，以實現自身更好更快的發展。

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