新就業人員可選擇住房租賃市場模式探討

□文/ 徐 萌 黃 浩 熊立芳 夏晨娟 張文成

（南京大學金陵學院 江蘇·南京）

［提要］ 在城市住房租賃市場中，存在正規與非正規兩類住房租賃模式，新就業人員是住房租賃市場的主體，二房東是進入諸多住房租賃模式當中的一類特殊群體，在大城市郊區的大型居住片區中尤其活躍；然而，這一群體的行為并不規范，且難以監管，可能會對新就業人員的住房租賃產生安全及利益方面的隱患。 以南京市蓮花新城北苑、蓮花新城嘉園為例，通過問卷調查、人員訪談、實地調研，探究五種住房租賃模式，分析存在的利益問題及安全問題，并提出相應的解決對策。

一、引言

近年來，國家高度重視住房保障工作，加快培育發展住房租賃市場，在十九大中明確提出建立“租售并舉”住房制度，并將其確定為房地產長效機制核心內容。政府鼓勵多主體介入住房租賃市場，除了正規的市場租賃平臺，如房屋中介、網絡平臺中介外，以房屋轉租為形式的非正規住房租賃模式，尤其是以個人名義收儲市場閑散房源并通過非正規途徑轉租給承租人的二房東轉租現象，在城市郊區大型居住片區普遍存在。

南京是擁有53 所高等院校的教育大市，每年都會涌現20 萬以上的高校畢業生，新就業人員是一個數量龐大的群體，他們處于進入職場的初期，平均薪資水平較低，大多數不具備購房資格以及購房能力，是城市人群中的“夾心層”，通過住房租賃市場租房安身是他們的首選。新就業人員社會經驗匱乏，思想單純，而住房租賃市場依然存在供求不匹配、市場主體準入門檻低及專業化水平不足、市場監管不健全等問題，同時二房東轉租的房源數量多，轉租手續簡單，租金相對便宜，正好契合新就業人員的需求，二房東和新就業人員更容易產生鏈接。根據筆者在南京市油坊橋的實地觀察，新就業人員通過二房東轉租這一住房租賃模式非常普遍，因此，筆者認為，新就業人員在租房方面的安全和利益有可能受到威脅。

二、概念界定

（一）新就業人員。 在南京，新就業人員原則上指規定年限內畢業的，參加工作5 年以內、有穩定職業與就業地戶籍且月收入基本上不超過5，000 元的各類學歷人員所組成的群體，包括本科及以上畢業生、大中專畢業生及各類職業技術學校畢業人員等。由于薪資水平較低，他們更傾向于租賃租金便宜且交通方便的住房。

（二）住房租賃中介。 中介是一種向客戶提供中間代理服務的機構，它本身并不能直接提供客戶所需的服務和物品，但是能夠替用戶尋找并安排這些服務和物品，以供選擇并決定，例如網絡平臺中介（貝殼、鏈家）、房屋實體中介等。承租者一般通過房屋中介和房東簽訂租房合同。

（三）二房東。 二房東，是指先從房東手里租下整套房子，然后“分房轉租”給他人并從中獲利的群體。從法律意義上來講，房屋出租人為房東，承租人為房客。房客將房屋以高于原租金的租金轉嫁他人，稱為“二房東”。二房東本質上不在現行的制度和規范的框架內。

本文研究的二房東群體有三種形式：第一種以個體形式存在，他們會配備一輛張貼租房廣告的電動車，在各個小區內主動尋找潛在承租者，個體之間會進行合作。第二種以公司形式存在，一般會組建自己的團隊，具有規模效應。第三種為以中介形式存在，他們在油坊橋片區內有自己的實體門店，同時從事中介和二房東兩種行當，多向營業，謀取利益。（圖1）

圖1 油坊橋片區住房租賃市場主體模式示意圖

三、研究區域概況

（一）研究地點與范圍。 本文研究地點位于南京市建鄴區油坊橋片區，以油坊橋地鐵站周邊的蓮花新城北苑和蓮花新城嘉園兩個小區為主，研究范圍北至團結河，南至平良大街，東至蓮池路，西至荷城路。油坊橋過去是南京城郊結合部，10 多年前為安置河西拆遷居民辟為保障房片區，租金便宜，設有地鐵站點“油坊橋”，可以直達河西、新街口、仙林一帶的辦公樓和商業圈，是許多“寧漂”族租房的首選地。該片區面積不到2 平方公里，有著數十棟超高層住宅，常住人口達40 萬人，與當地二房東訪談得知，該片區有超1/3 的承租者為新就業人員。（圖2、圖3）

圖2 研究范圍圖

圖3 地理區位圖

（二）中介、二房東分布概況。 筆者通過實地走訪對研究地點內的中介及二房東的分布和數量進行了全面調研，調研發現，研究范圍內共有10 家中介，21 名二房東。其中，中介中有9 家都為線下具有正規營業資質的實體中介，占比29%，分散在小區各個底層商鋪；1 家為線上平臺中介，占比3.2%，無實體布點。

受訪的21 名二房東，有3 名為公司形式運營，占比9.7%，分散在小區各入口處；17 名為個體式二房東，占比54.8%，分布在人群較為密集的各主要道路交叉口以及線下實體中介周圍；1 名為中介式二房東，占比3.2%，分散在小區底層商鋪中。

具體分布如圖4 所示。（圖4）

圖4 中介、二房東布點圖

四、油坊橋片區住房租賃市場模式探析

龐大的租房市場衍生出不同的租賃模式，筆者通過實地調研、訪談，按照住房租賃市場參與要素，將住房租賃市場運營模式分類為五種，如圖 5 所示。（圖 5）

圖5 油坊橋片區住房租賃市場模式圖

（一）房東-承租者直租模式。 承租者無需通過中介，直接找到房東，房東親自帶承租者了解房屋情況，協商確定房屋租賃價格，最終簽訂租房合同。此種模式下房東們自行發布名下的房源，直接找到承租者。

此種租賃方式租戶能直接和房東溝通，了解到的房子信息更清楚、直接，租房更具有保障，也省去了中介費。其缺點是與房東所簽的租房合同可能存在法律漏洞，且沒有第三方監管，沒有保障。

與承租者徐先生的訪談：

Q：你們是通過什么方式聯系到房東的？

A：我們是有看到房東發的廣告，然后聯系了一下，覺得還可以就直接租了。

（二）“房東-線下實體中介-承租者”租賃模式。 該模式中，線下實體中介發揮媒介作用，讓承租者與房東取得聯系，之后經過商議，并在雙方達到滿意的狀態下簽訂租房協議，求租者和房東的某一方或雙方按一定的比例支付給中介機構一定程度的傭金。中介大都通過門店駐守、派單、拜訪以及給客戶打電話銷售等方式找到目標客戶，在經過一系列的了解后三方達成協議，房屋的后續事宜（交房租、家居維修等）都由房東和承租者直接聯系。此種租賃方式下房源類型較多，租戶可選擇余地大，但中介會收取一定服務費用，拉高了租賃總價。

與千諾地產工作人員宋女士的訪談：

Q：在租房期間，如果有家具破損，電器損壞怎么處理，直接找房東嗎？

A：對的，因為你們是直接和房東簽的合同，直接找房東就行；如果不行，你可以來找我們，我們和房東之間是合作關系。

（三）“房東-線上平臺中介-承租者”租賃模式。 在油坊橋片區，以自如為代表的提供居住產品與服務的互聯網O2O 品牌會收取整套房源，統一裝修并把房源信息發布在他們的網站和APP 上，承租者直接在網上按照自身的需要尋找合適的房源，找到基本符合要求的房源后，通過電話咨詢發布房源的經紀人了解詳細情況。對了解到的情況基本滿意后，可約定時間現場看房。在陪同看房過程中或看完房以后，承租者可以就出租房地產的具體細節問題（含租金、付款方式，、押金數額、合同期限等），提出一定的需求，由經紀人協助雙方平衡解決。一切租賃細節問題談妥后，承租者可直接在線上下單并簽訂租房合同。此種租賃模式下的房源會經過統一的裝修設計并配置相應的家具家電設備，適合拎包入住。但會存在平臺捆綁租金貸模式，有暴雷隱患。

與自如管家方女士的訪談：

Q：自如平臺會收中介費嗎？

A：自如不收中介費。房租會稍微高一點，但物業費網費不用你們交，還有兩次免費保潔，家具家電的維修也免費，我們還可以協助你們申請住房補貼。別的地方的話，除非你們和房東直接租，房東會給你們備案，二房東是不可能要到房產證原件帶你們去辦補貼的。

（四）“房東-二房東-承租者”租賃模式。 據訪談得知，在租房的過程中，承租者往往會有大量的問題需要詢問，房屋內的裝修、隔斷等瑣事也會耗費一定的時間和精力，鑒于一些房東都有自己的本職工作，無暇顧及太多，他們會選擇將整套房子出租給二房東，由二房東們全權打理房東房源，并由他們本人對承租者提供增值服務。二房東們會在客廳、廚房堆砌墻體進行隔斷裝修，增加1～2 個房間，這樣改造過后，每個房間的價格根據房間朝向、大小、是否帶有陽臺等定價在800～2000 元之間，這樣整套房源總的租賃價格就會高出他們從房東處租到的價格，這個差價就是他們的利潤來源。二房東是油坊橋片區較活躍的群體，他們會相互抱團，統一訂購裝修材料，相互介紹房源等。二房東提供的房屋租金相對便宜，且可供選擇的房間很多，滿足了新就業人員的租房需求。

與個體式二房東劉先生的訪談：

Q：這些房屋的隔斷裝修都是你們自己做的嗎？

A：對，但是也得要房東同意，我們才能隔斷下出租，通過隔斷賺點錢嘛，客廳廚房什么的大家也不用，一般都隔出來了，現在有規定，做隔斷的話，房間面積只要不小于15m2都是合法的。

（五）“房東-線下實體中介-二房東-承租者”多方主體介入模式。 油坊橋片區各種形式的中介林立，在外行人看來他們都應該是競爭關系，實際上，據筆者訪談以及調研得知，不同類型的中介也會相互合作，互利共贏。此種現象在線下實體中介和二房東之間尤為明顯。首先，二房東一般通過中介向房東收取房源，然后進行隔斷，增加房間進行出租。其次，現在的新就業人員在有租房需要時，一般會選擇詢問相對靠譜的線下實體中介，中介會針對新就業人員的現實需要，提供相應的服務。而二房東也會委托中介的工作人員，在有單間房間的需要時聯系他們，他們會到達門店并帶領承租者實地看房，最后二房東會對中介工作人員進行回饋。在這種合作模式中，雙方都獲得了一定的利益，消化了部分租房市場。

與個體式二房東劉先生的訪談：

Q：你們一般會通過什么渠道收房？

A：有些房子，房東不想管，我們就收過來出租。要不就和中介那打打交道，聯系聯系，搞幾套房子過來。然后包個紅包給他們嘛。像我們這些自由中介都好說，和中介也都認識，有人想租房子，我們玩的好的都會相互喊一下，然后到中介去帶人看房子。（表1）

表1 住房租賃模式對比表

五、“二房東模式”下存在的隱憂及對策

（一）安全問題

1、二房東更改房屋結構存在安全隱患。 筆者在走訪多處出租房屋時，房屋結構均有改變。為達到租房收益的最大化，二房東將客廳、廚房等公共空間進行隔斷獲得更多的可出租單間，且二房東隔斷所采用的墻體材料安全系數較低，也造成了極大的安全隱患，原有房屋空間結構被改變，房屋居住安全性下降。對此，房產監察大隊應起到相應的監管責任，進行周期性的檢查，對嚴重違反法律法規的現象進行打擊并予以處罰。

與承租者徐先生的訪談：

Q：您租的房子是否有結構上的改動？您對這種做法持什么態度？

A：我們租的房子有部分進行了改動。我覺得這種亂改造、違章改造是存在一定安全隱患的，二房東為了獲取更多的利益而不顧租戶的人身安全。

2、二房東私接或亂拉電線，存在用電隱患。 為保障房屋隔斷后各房間的用電，二房東會改變房屋原有電路，私自接拉電線，且由于隔斷后，多個房間都會使用電器，電壓負荷遠超一般房屋，存在極大的用電隱患。這嚴重危害到承租者的生命和財產安全。公安部門、房管部門應定期對出租的房屋進行防火電氣安全檢查，及時發現和排除不安全隱患，并要求二房東按照規定鋪設電路，保障居民生活安全。承租者也應提高安全意識，盡量避免超壓超負荷使用電器。

3、租賃住房進出管理不嚴，承租者隱私或安全受損。 為帶有租房意向的承租者看房，二房東會將房間鑰匙直接放置在房屋門框上、過道的消防窗等地方，不設防盜設施，房屋內已住下的承租者住房的隱秘性受損。若被不法分子知曉，房內承租者的人身和財產安全會受到極大的危害。對此，可聯合社區居委會、物業及相關人員建立房屋鑰匙集中管理處，作為鑰匙存放的地點，當二房東需要帶租賃者上門看房時，可至鑰匙管理處出示相關證明取得鑰匙。

（二）利益問題

1、“二房東跑路”現象缺乏管制。 由于二房東缺乏實時監管，其行為相對自由，為了盡快租出房子，他們會簽訂合同前進行口頭承諾，答應承租者的一些要求，在謀取一定的利益后，迅速“跑路”，損害承租者的利益。例如，曾“暴雷”的蛋殼公寓，導致了大量的住房糾紛，引發了一系列的社會矛盾。對此，承租者需要提高法律意識，增強規避風險能力，用法律手段保護自己。房管部門等應出臺相應的制裁措施，規范二房東的職責、義務、行為，保障承租者的權益。居委會等基層社區組織應加強監管、及時干預，做好社區范圍內的宣傳工作，避免此類現象的發生。

2、租賃市場存在“價格陷阱”。 據與個體式二房東劉先生的訪談，一些二房東會用相對低廉的房租吸引承租者，但相應的會提高水電費、家電維修的費用，增加額外收入。例如，在水電表上做手腳，使其顯示數額大于實際使用數額，提供耗電等級較高的家具，在家電損壞時收取相對高額的維修費。由于新就業人員相對缺乏社會經驗，無法識別二房東的種種“套路”，從而造成一些不必要的損失。政府、市場等部門應對此進行價格監管，查處一些違規操作。此外，承租者在租賃房屋時，應該提高鑒別能力和防范意識，勿因小失大。

六、結論及建議

多元化的市場住房租賃模式，更有利于新就業人員的可負擔住房保障。但二房東群體不同程度地介入了多種住房租賃模式當中，其監管難度大，容易產生諸多問題。在如何監管住房租賃市場，如何平衡租賃住房供求，如何保障承租者的利益方面，政府、企業、社區需要共同參與。因此，提出如下建議：

（一）政府以相關政策推動住房租賃企業發展，增加租賃住房供給。 加快完善租房政策，繼續推動“租購并舉”，規范發展住房市場。從供應端、行業監管、優惠政策等方面進一步推動住房租賃市場健康有序地發展。

（二）企業應結合市場機會，發揮自身優勢，助推住房租賃行業發展。 相關企業可發展全產品線布局，綜合考慮新就業人員通勤、生活等因素，合理規劃布局租賃住房，助力更多新就業人員實現職住平衡。

（三）社區應針對住房租賃建立動態管理和長效管理機制，構建和諧社區。 社區相關管理人員應加強出租房屋和暫住人口綜合管理。針對社區內存在的“二房東”行為進行整頓，抵制違法租賃行為。